Metodyka
Od koniunktury na niemieckim rynku nieruchomości Deutsche Hypo …

Sektor nieruchomości jest ważną częścią gospodarek krajów europejskich. W samych Niemczech w sektorze nieruchomości zatrudnionych jest ponad 2,8 mln osób podlegających obowiązkowemu ubezpieczeniu społecznemu lub w przeliczeniu około 10% pracowników w prawie 790.000 przedsiębiorstw. Jest on zatem jedną z najbardziej znaczących gałęzi gospodarki i ma niebagatelny udział w tworzeniu produktu krajowego brutto, wynoszący prawie 19% (434 mld). W innych europejskich obszarach gospodarczych jest podobnie - w szczególności w krajach o długiej historii zinstytucjonalizowanego rynku nieruchomości, jakim jest Zjednoczone Królestwo. Jednakże pomimo znaczenia rynku nieruchomości dla rozwoju całej gospodarki przez długi czas brakowało szczegółowej i regularnej oraz aktualnej branżowej analizy koniunktury.

Na tym tle bulwiengesa AG od stycznia 2008 r. publikuje indeks koniunktury na rynku nieruchomości Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index, który oprócz klimatu inwestycyjnego odzwierciedla również koniunkturę na rynku nieruchomości w Niemczech. Jego zaletą jest długi przedział czasowy, comiesięczna publikacja i szybka dostępność w porównaniu ze statystykami urzędowymi. Indeks umożliwia prognozowanie przyszłych trendów na niemieckim rynku nieruchomości i stanowi wczesny wskaźnik przełomów koniunkturalnych w branży nieruchomości.

… o Deutsche Hypo Real Estate Economy Index – REECOX

W ostatnich latach zainwestowano coraz więcej kapitału transgranicznego, przede wszystkim w transakcje portfelowe. W kierowaniu portfelem coraz ważniejsza staje się wiedza na temat rozwoju sektora nieruchomości na poszczególnych rynkach.

Paneuropejskie strategie portfeli wymagają paneuropejskich wskaźników benchmarkowych

Od kwietnia 2018 r. z tego względu Koniunktura rynku nieruchomości Deutsche Hypo zostaje uzupełniona o pięć najważniejszych europejskich rynków nieruchomości. Oprócz Niemiec zaliczają się do nich: Wielka Brytania, Francja, Holandia, Polska i Hiszpania. Koniunktura rynku nieruchomości Deutsche Hypo jest skonstruowana w taki sposób, aby można było bez problemu dodawać kolejne kraje.

Wraz z wprowadzeniem w kwietniu 2018 r. Europejskiej Koniunktury rynku nieruchomości umieszczono Klimat rynku nieruchomości i Koniunkturę rynku nieruchomości na dwóch różnych platformach.

  • Klimat rynku nieruchomości, ankietę przeprowadzoną wśród 1.400 niemieckich ekspertów rynku, podobną do testów koniunktury ifo wykonywanych specjalnie dla branży nieruchomości, można od zaraz znaleźć na oddzielnej stronie internetowej www.deutsche-hypo-immobilienklima.de.
  • Koniunktura rynku nieruchomości w Niemczech oraz pięciu innych krajach europejskich od kwietnia 2018 r. znajduje się pod adresem www.reecox.de lub URL z odpowiednimi symbolami krajów Wielkiej Brytanii, Francji, Holandii, Polski i Hiszpanii.

Wskaźniki Deutsche Hypo dzięki temu rozszerzeniu przyczyniają się do jeszcze większej przejrzystości rynku w zakresie niemieckiej i europejskiej branży nieruchomości. Ponieważ nie istniały one wcześniej w tej formie, od czasu wprowadzenia stały się wskaźnikiem benchmarkowym dla tej branży gospodarki.

W jaki sposób oblicza się koniunkturę na rynku nieruchomości?

Koniunkturę rynków poszczególnych krajów oblicza się na podstawie wskaźników makroekonomicznych, które zasadniczo są dostępne na każdym rynku i umożliwiają analizę sytuacji makroekonomicznej. Z tego względu możliwe jest spojrzenie wstecz na zmiany koniunktury poszczególnych rynków nieruchomości.

W konstrukcji wczesnych wskaźników ilościowych uwzględnia się zmiany następujących zmiennych wejściowych w poszczególnych krajach:

  • Wiodący indeks akcji
    • Niemcy: DAX
    • Wielka Brytania: FTSE 100
    • Polska: WIG 20
    • Holandia: AEX 25
    • Francja: CAC 40
    • Hiszpania: IBEX 35
  • Indeks akcji nieruchomości lub ekwiwalent
    • Niemcy: DIMAX
    • Wielka Brytania: FTSE EPRA/NAREIT UK
    • Polska: WIG Developers (NIER)
    • Holandia: FTSE EPRA/NAREIT Netherlands
    • Francja: FTSE EPRA/NAREIT France
    • Hiszpania: ES BCN 5 Property
    • Uwzględniana jest ostatnia obowiązująca wartość miesięczna
  • Wskaźnik nastrojów gospodarczych
    • Wskaźnik nastrojów gospodarczych (Economic Sentiment Indicator - ESI) Komisji Europejskiej dla każdego kraju
  • Bazowa stopa procentowa
    • Bazowa stopa procentowa wg § 247 BGB (w Niemczech) lub pochodne bazowej stopy procentowej bulwiengesa w oparciu o stopę procentową EBC/banków krajowych
  • Stopa procentowa wolna od ryzyka
    • Wieloletnie obligacje państwowe (10-letnie) danego kraju

Podczas gdy do zmiennych wejściowych takich jak: wiodący indeks akcji, indeks akcji nieruchomość i wskaźnik nastrojów gospodarczych, przyjmuje się dla nich zawsze aktualną dostępną wartość (kurs zamknięcia z ostatniego dnia roboczego poprzedniego miesiąca lub wartość z miesiąca poprzedniego) a do zmiennych: bazowej stopy procentowej i stopy procentowej wolnej od ryzyka, przyjmuje się liczby z poprzedniego roku (przesunięcie o 12 miesięcy). U podstaw tego odrębnego podejścia metodycznego leży spostrzeżenie, że zmiany struktury odsetkowej z opóźnieniem znajdują odzwierciedlenie w zależnościach ekonomicznych w branży nieruchomości, a tym samym także w koniunkturze nieruchomości.

Grupa wejściowych zmiennych gospodarczych (wiodący indeks akcji:, indeks akcji nieruchomości i wskaźnik nastrojów gospodarczych) oraz grupa zmiennych dotyczących stóp procentowych (bazowa stopa procentowa i stopa procentowa wolna od ryzyka) mają jednakową wagę.

Należy wziąć pod uwagę, że wynikające stąd wagi nie są stosowane w odniesieniu do samych pięciu zmiennych wejściowych, lecz do ich standardowych wartości. Standaryzacja jest niezbędna w celu zapewnienia porównywalności poszczególnych zmiennych wejściowych w odniesieniu do ich średniej wartości i stopnia wahania przed agregacją. W przeciwnym wypadku rozwój wskaźnika zdominowałyby zmienne ze względnie wysoką charakterystyczną amplitudą, tzn. wagi nominalne lub przewidziane metodycznie nie odpowiadałyby faktycznemu udziałowi każdej zmiennej wejściowej w całym wskaźniku.

Dzięki standaryzacji zmiennych wejściowych wyprowadzenie wskaźnika REECOX wprost z miesięcznych zmian tych zmiennych nie jest bezpośrednio możliwe. Z tego powodu czasami może się zdarzyć, że silniejsze wystąpienia poszczególnych zmiennych wejściowych nie są bezpośrednio odzwierciedlone w REECOX.

W celu wizualizacji zmieniających się warunków ramowych prezentuje się jednak zmiany miesięczne. Dzięki temu możliwa jest wczesna perspektywiczna ocena przyszłych tendencji.

Informacje uzupełniające:

Z chwilą wprowadzenia Europejskiej Koniunktury na Rynkach Nieruchomości ujednolicono metodykę obliczeniową dla Niemiec. Oznacza to, że historyczny szereg czasowy został wstecznie zwaloryzowany i w niektórych miejscach wykazuje drobne zmiany w porównaniu z dawnymi publikacjami. Charakter i opinie zostają całkowicie zachowane.

Niektóre zmienne wejściowe ulegają regularnej sezonowej aktualizacji danych. Z tego powodu dane wsteczne są marginalnie waloryzowane. Wartości z wcześniejszych publikacji mogą być zatem lekko odmienne.


Czym jest oko nieruchomości REECOX?

Koniunktury rynków nieruchomości są obliczane co miesiąc i prezentowane na stronie internetowej. W odstępach kwartalnych publikuje się je w formie raportów z komentarzami wyjaśniającymi. Wyniki można przy tym szybko porównać dzięki oku nieruchomości REECOX.

Oko nieruchomości REECOX pokazuje przy tym nie tylko aktualną wartość koniunktury na poszczególnych rynkach nieruchomości w porównaniu ze sobą (długość tęczówki), lecz także wielkość danych rynków inwestycyjnych. Jest ona wyrażona szerokością tęczówki. Wynika stąd wieloletnia średnia wartość instytucjonalnego rynku inwestycji nieruchomościowych w danym kraju

Czym jest Deutsche Hypo Euro-Score?

W celu szybkiego zorientowania się, jak rozwija się cała europejska koniunktura rynku nieruchomości, koniunktura na poszczególnych krajowych rynkach nieruchomości prezentowana jest jeszcze w postaci wartości jednego kompaktowego wyniku dla całej Europy: Deutsche Hypo Euro-Score. Wynik ten zlicza wartości koniunktury na rynkach poszczególnych krajów z uwzględnieniem znaczenia rynku inwestycyjnego danego kraju. W taki sposób zapobiega się wpłynięciu bardzo dobrej koniunktury ponad należną jej miarę na wynik europejski, gdy wielkość rynku jest względnie niewielka.