Methodiek
Van de Deutsche Hypo vastgoedconjunctuur…

De vastgoedmarkt is een essentieel onderdeel van de verschillende nationale economieën van Europa. De markt is hiermee een van de belangrijke takken van de economie en draagt aanzienlijk bij aan het bruto nationaal produkt. Maar ondanks het feit dat de vastgoedmarkt zo belangrijk is voor de algemene economische ontwikkeling, was er lange tijd geen sprake van een omvangrijke, regelmatige en actuele conjuncturele brancheanalyse.

Om deze reden publiceert bulwiengesa AG sinds januari 2008 de Deutsche Hypo Vastgoedconjunctuur-index, waarin naast het vastgoedklimaat ook de conjunctuur van de Duitse vastgoedsector wordt weergegeven. Een voordeel van de index is de lange tijdreeks. De index wordt daarnaast maandelijks gepubliceerd en is bovendien snel beschikbaar in vergelijking met officiële statistieken. Op basis van de index kunnen uitspraken over de toekomstige ontwikkelingen op de Duitse vastgoedmarkt worden gedaan en de index kan als voorlopende indicator worden gebruikt voor conjuncturele keerpunten in de vastgoedmarkt.

…naar de Deutsche Hypo Real Estate Economy Index - REECOX

De afgelopen jaren werd er steeds meer belegd in grensoverschrijdend kapitaal, vooral bij portfoliotransacties. Voor het portfoliobeheer is het daarom steeds belangrijker geworden om te weten hoe vastgoed zich in verschillende nationale markten ontwikkelt.

Pan-Europese portfoliostrategieën vragen om pan-Europese benchmarkindicatoren

Om deze reden wordt de Deutsche Hypo Vastgoedconjunctuur vanaf april 2018 aangevuld met de vijf belangrijkste Europese vastgoedmarkten. Naast Duitsland zijn dit Groot-Brittannië, Frankrijk, Nederland, Polen en Spanje. De Deutsche Hypo Vastgoedconjunctuur is zo ingericht dat andere landen probleemloos kunnen worden toegevoegd.

Door de invoering van de Europese vastgoedconjunctuur in april 2018 werden het algemene vastgoedklimaat en de vastgoedconjunctuur van elkaar gescheiden.

  • Het vastgoedklimaat is een enquête onder 1.400 Duitse marktdeskundigen, vergelijkbaar met de conjunctuurtest van het ifo-instituut die zich speciaal op de vastgoedsector richt, en is vanaf nu op de website www.deutsche-hypo-immobilienklima.de te vinden.
  • De vastgoedconjunctuur van Duitsland en die van vijf andere Europese landen zijn vanaf april 2018 op www.reecox.de te vinden of via de URL met het betreffende achtervoegsel van Groot-Brittannië, Frankrijk, Nederland, Polen en Spanje.

Deze indicatoren van Deutsche Hypo leveren met deze uitbreiding een nog hogere bijdrage aan de markttransparantie van de Duitse en Europese vastgoedmarkt. Omdat deze indicatoren nog niet in deze vorm bestonden, hebben ze zich sinds de oprichting als benchmarkindicator voor deze tak van de economie ontwikkeld.

Hoe worden de vastgoedconjuncturen berekend?

De vastgoedconjuncturen van de verschillende landen worden berekend op basis van macro-economische kengetallen, die in iedere vastgoedmarkt beschikbaar zijn, en een analyse van de algehele conjunctuur van een land. Op basis hiervan kan men zien hoe een vastgoedconjunctuur zich in het verleden heeft ontwikkeld.

Bij het vaststellen van de kwantitatieve voorlopende indicatoren wordt er gekeken naar de ontwikkeling van de volgende inputvariabelen in de desbetreffende landen:

  • Aandelenindex
    • Duitsland: DAX
    • Groot-Brittannië: FTSE 100
    • Polen: WIG 20
    • Nederland: AEX 25
    • Frankrijk: CAC 40
    • Spanje: IBEX 35
  • Immobilien-Aktienindex oder Äquivalent
    • Duitsland: DIMAX
    • Groot-Brittannië: FTSE EPRA/NAREIT UK
    • Polen: WIG Developers (NIER)
    • Nederland: FTSE EPRA/NAREIT Netherlands
    • Frankrijk: FTSE EPRA/NAREIT France
    • Spanje: ES BCN 5 Property
    • Er wordt gekeken naar de meest recente maandwaarde
  • Conjuncturele stemmingsindicator
    • Economic Sentiment Indicator (ESI) van de Europese Commissie per land
  • Basisrente
    • Basisrente overeenkomstig § 247 BGB (Duitsland) resp. basisrentederivaten van bulwiengesa op basis van de officiële basisrentevoet van de ECB/deelstaatbanken
  • Risicoloze rente
    • Langlopende staatsobligaties (10 jaar) van het desbetreffende land

Waar voor de inputvariabelen aandelenindex, vastgoedindex en economische vertrouwensindex steeds de laatst beschikbare waarde wordt gehanteerd (slotkoers van de laatste werkdag van de vorige maand resp. de waarde van de vorige maand), worden voor de variabelen basisrente en risicoloze rente de cijfers van vorig jaar gebruikt (afwijking van 12 maanden). Aan deze specifieke methodiek ligt het inzicht ten grondslag dat rentewijzigingen vertraagd tot uiting komen in de vastgoedeconomie en daardoor ook in de vastgoedconjunctuur.

De groep economische inputvariabelen (aandelenindex, vastgoedindex en economische vertrouwensindex) en de groep rentevariabelen (basisrente en risicovrije rente) hebben dezelfde weging.

Opgemerkt dient te worden dat de wegingen niet direct op de vijf inputvariabelen zelf toegepast worden, maar op hun gestandaardiseerde waarden. Een standaardisering is nodig om de afzonderlijke inputvariabelen onderling te kunnen vergelijken wat betreft hun gemiddelde en de volatiliteit voorafgaand aan aggregatie. Zo niet, dan zouden variabelen met een verhoudingsgewijs hoge amplitude bepalend zijn voor de ontwikkeling van de samengestelde indicator, d.w.z. de nominale of uit de methodiek voortvloeiende wegingen zouden de feitelijke bijdrage van elke inputvariabele aan de samengestelde indicator niet goed weerspiegelen.

De REECOX valt niet direct af te leiden uit de maandelijkse veranderingen van deze gestandaardiseerde inputvariabelen. Daarom kan het voorkomen dat grotere schommelingen van afzonderlijke inputvariabelen niet direct in de REECOX weergegeven worden.

Om veranderende randvoorwaarden inzichtelijk te maken, worden de maandelijkse veranderingen toch weergegeven. Daardoor kunnen toekomstige ontwikkelingen vroegtijdig in kaart worden gebracht.

Aanvullende opmerkingen:

Bij de invoering van de Europese vastgoedconjuncturen is de berekeningsmethode voor Duitsland daarop aangepast. Dit betekent dat de historische tijdreeks met terugwerkende kracht is aangepast en dat er op detailniveau kleine verschillen zijn met de oude publicaties. De aard en boodschap blijven echter volledig overeind.

Voor de gegevens van sommige inputvariabelen vindt er regelmatig een seizoenscorrectie plaats. Daarom kunnen historische waarden marginaal aangepast worden en komen deze niet altijd overeen met de gepubliceerde waarden.


Wat is het REECOX-vastgoedoog?

De vastgoedconjuncturen worden maand na maand berekend en op de website getoond. Op kwartaalbasis worden ze in de vorm van een rapport met toelichting gepubliceerd. Met het REECOX-oog zijn de cijfers in een oogopslag te vergelijken.

Het REECOX-vastgoedoog laat daarbij niet alleen de huidige stand van de verschillende vastgoedconjuncturen in vergelijking tot elkaar zien (lengte van de iris), maar ook de omvang van de betreffende beleggingsmarkten: de breedte van de iris. Daarachter staat de langjarige gemiddelde stand van de institutionele vastgoedbeleggingsmarkt van het betreffende land.

Wat is de Deutsche Hypo Euroscore?

Om in een oogopslag te zien hoe de Europese vastgoedconjunctuur zich als geheel ontwikkelt, worden de vastgoedconjuncturen van de verschillende landen ook nog in één getal voor heel Europa weergegeven: de Deutsche Hypo Euroscore. In dit getal zijn de vastgoedconjuncturen van de verschillende landen verwerkt met inachtneming van de omvang die de beleggingsmarkt in de verschillende landen heeft. Zo wordt voorkomen dat een zeer goede vastgoedconjunctuur niet in onevenredig grote mate in de Euroscore wordt verwerkt wanneer de markt een relatief kleine omvang heeft.