Méthode
De l’indice Deutsche Hypo de la conjoncture immobilière...

Le secteur immobilier est un élément essentiel des économies européennes, mais pour l'heure, les analyses pan-européennes sont peu nombreuses, et nous vous proposons de palier à ce manque par la publication de cet index.

Forte de cette constatation, la société bulwiengesa AG publie depuis janvier 2008 l’indice Deutsche Hypo de la conjoncture immobilière, qui reflète non seulement le climat de l’immobilier, mais également la conjoncture immobilière en Allemagne. Parmi ses avantages, on peut citer sa longue existence, son rythme de publication mensuel et sa disponibilité rapide par rapport aux statistiques officielles. L’indice permet de découvrir des perspectives sur l’évolution future du marché allemand de l’immobilier et fait également office d’indicateur précoce concernant les tournants conjoncturels du secteur de l’immobilier.

… au Deutsche Hypo Real Estate Economy Index (REECOX)

Ces dernières années, de plus en plus de capitaux ont été investis à l’international, en particulier dans les opérations de gestion de portefeuille. Pour optimiser son portefeuille, il est par conséquent de plus en plus important de connaître l’évolution du secteur immobilier sur les différents marchés.

Les stratégies de portefeuille pan-européennes exigent des indicateurs comparatifs pan-européens

Pour cette raison, à compter d’avril 2018, l’indice Deutsche Hypo de la conjoncture immobilière va être étendu à cinq marchés immobiliers européens. Outre l’Allemagne, les pays concernés sont la Grande-Bretagne, la France, les Pays-Bas, la Pologne et l’Espagne. L’indice Deutsche Hypo sur la conjoncture immobilière est conçu de telle manière qu’il est possible d’ajouter d’autres pays sans le moindre problème.

Avec l’introduction de l’indice de la conjoncture immobilière européenne en avril 2018, le climat immobilier et la conjoncture immobilière vont être publiés sur deux plates-formes distinctes.

  • Le climat immobilier, qui repose sur un sondage réalisé auprès de 1 400 experts immobiliers allemands et est semblable au test de conjoncture de l’IFO spécifique à l’immobilier, est disponible dès à présent sur le site Internet dédié suivant : www.deutsche-hypo-immobilienklima.de zu finden.
  • L’indice de la conjoncture immobilière en Allemagne et dans les cinq autres pays européens sera publié à compter d’avril 2018 sur le site www.reecox.de. La Grande-Bretagne, la France, les Pays-Bas, la Pologne et l’Espagne disposeront chacun d’une URL utilisant leur suffixe national respectif.

Grâce à cette extension, les indicateurs de Deutsche Hypo contribuent encore plus à la transparence du marché immobilier en Allemagne et en Europe. Sachant qu’ils n’existaient pas sous cette forme jusqu’ici, ils sont considérés depuis leur création comme les indicateurs de référence pour cette branche de l’économie.

Comment calcule-t-on les indices de la conjoncture immobilière ?

Les indices de la conjoncture immobilière des différents pays sont calculés sur la base de données macro-économiques clés généralement disponibles sur tous les marchés immobiliers et qui permettent d’analyser la situation conjoncturelle. Grâce à elles, il est possible d’observer a posteriori l’évolution de la conjoncture immobilière des différents pays.

Les évolutions des variables d’entrée suivantes dans les différents pays sont prises en compte pour la construction des indicateurs quantitatifs avancés :

  • Indices boursiers de référence
    • Allemagne : DAX
    • Grande-Bretagne : FTSE 100
    • Pologne : WIG 20
    • Pays-Bas : AEX 25
    • France : CAC 40
    • Espagne : IBEX 35
  • Indices boursiers immobiliers ou équivalent
    • Allemagne : DIMAX
    • Grande-Bretagne : FTSE EPRA/NAREIT UK
    • Pologne : WIG Developers (NIER)
    • Pays-Bas : FTSE EPRA/NAREIT Netherlands
    • France : FTSE EPRA/NAREIT France
    • Espagne : ES BCN 5 Property
    • La dernière valeur mensuelle valide est prise en compte
  • Indicateur de climat économique
    • Indicateur de climat économique (ESI) de la Commission européenne par pays
  • Taux de l’intérêt de base
    • Taux de l’intérêt de base d’après l’art. 247 du Code civil allemand (BGB) ou dérivé du taux de l’intérêt de base de bulwiengesa basé sur le taux directeur de la BCE/Banque Nationale
  • Taux d’intérêt sans risque
    • Emprunt d’État à long terme (10 ans) du pays concerné

Tandis que l’indice de référence des actions cotées en bourse, l’indice des actions immobilières et l’indice économique utilisent toujours les valeurs disponibles les plus récentes (cours de clôture du dernier jour ouvrable du mois précédent ou la valeur du mois précédent), le taux de base et le taux d’intérêt sans risque utilisent les chiffres de l’année précédente (décalage de 12 mois). Cette méthode particulière se base sur le fait que les modifications des taux se répercutent sur l’économie immobilière et donc sur la conjoncture immobilière uniquement de manière décalée.

Les variables d’entrée économiques (indice de référence des actions cotées en bourse, indice des actions immobilières et indice économique) et les variables liées aux intérêts (taux de base et taux d’intérêt sans risque) sont pondérés de manière égale.

Il est important de veiller à ce que les pondérations qui en résultent ne soient pas utilisées directement sur les cinq variables d’entrée, mais plutôt sur leurs valeurs normalisées. La normalisation est nécessaire afin de pouvoir comparer chaque variable d’entrée par rapport à la valeur moyenne et à la volatilité avant leur agrégation. En cas d’absence de normalisation, les variables avec une amplitude caractéristique relativement élevée domineraient l’évolution de l’indice général. En d’autres termes, cela signifie que les pondérations nominales ou prévues méthodiquement ne correspondraient pas à la contribution effective de chaque variable d’entrée à l’indice général.

Dû à la normalisation des variables d’entrée une déduction directe du REECOX à partir des modifications mensuelles de ces variables n’est pas immédiatement possible. Ainsi il est occasionnellement possible, que des variations plus fortes de certaines variables d’entrée ne soient pas toujours visibles immédiatement dans le REECOX.

Néanmoins, afin de pouvoir visualiser les variations des conditions-cadres, les modifications mensuelles sont malgré tout représentées. Cela permet ainsi de prévoir l’évolution.

Autres informations :

La méthode de calcul pour l’Allemagne a été ajustée avec l’introduction des conjonctures immobilières européennes. Cela signifie que la série temporelle historique a été ajustée de façon rétroactive et présente, dans le détail, de légères modifications par rapport à des publications plus anciennes. La nature et les déclarations restent inchangées.

Certaines variables d’entrée sont soumises à une désaisonnalisation régulière des données. Par conséquent les valeurs antérieures sont ajustées de manière marginale. Les valeurs contenues dans des publications antérieures peuvent donc être légèrement différentes.


Qu’est-ce que l’Œil REECOX de l’immobilier ?

Les indices de la conjoncture immobilière sont calculés mois après mois et affichés sur le site Internet. Chaque trimestre, ils sont publiés avec des commentaires explicatifs sous la forme d’un rapport. Les résultats peuvent être comparés d’un seul regard grâce à l’Œil REECOX de l’immobilier.

L’Œil REECOX de l’immobilier illustre non seulement la valeur actuelle des différents indices sur la conjoncture immobilière en les comparant les uns aux autres (longueur de l’iris), mais également volume d'investissement des différents marchés. Ce dernier point est représenté par la largeur de l’iris. La valeur moyenne annuelle du marché institutionnel des investissements immobiliers de chaque pays est également prise en compte.

Qu’est-ce que l’Euro-Score de Deutsche Hypo ?

Pour permettre la consultation rapide de l’évolution globale de la conjoncture immobilière européenne, les conjonctures immobilières des différents pays sont représentées de manière concise sous la forme d’un score applicable à toute l’Europe : l’Euro-Score de Deutsche Hypo. Cette valeur pondère les indices de la conjoncture immobilière des différents pays en tenant compte du poids du marché des investissements de chaque pays. Cela évite qu’une conjoncture immobilière très favorable n’influence l’Euro-Score de manière excessive alors que le poids du marché en question est relativement limité.