Métodos
Del índice de coyuntura inmobiliaria Deutsche Hypo…

El sector inmobiliario ocupa un protagonismo fundamental en la economía europea. Solo en Alemania, el sector inmobiliario emplea a 2,8 millones de empleados, lo que equivale a grandes rasgos a aprox. un 10% de los empleados en casi 790.000 empresas. Así pues, es uno de los sectores económicos más importantes y contribuye considerablemente al producto interior bruto en aprox. un 19% (434 mil millones). En otros mercados económicos europeos, su importancia no difiere mucho de la que tiene en la economía alemana, especialmente en aquellos países con larga tradición en mercados de inversiones inmobiliarias institucionales, como es el caso de Reino Unido. No obstante, a pesar de la importancia del sector inmobiliario en el desarrollo general de la economía alemana, desde hacía mucho tiempo no se efectuaban análisis periódicos, actuales o coyunturales del sector.

Ante esta situación, la empresa bulwiengesa AG comenzó en enero de 2008 a publicar el índice coyuntural inmobiliario Deutsche Hypo, en el que, aparte del clima inmobiliario, se refleja la coyuntura del sector inmobiliario en Alemania. Las ventajas de este índice son la gran duración del periodo cronológico analizado, la periodicidad mensual de sus publicaciones y la rapidez con la que se puede acceder a sus datos en comparación con las estadísticas oficiales. Además, este índice resulta de gran utilidad, ya que ayuda a extraer conclusiones sobre el desarrollo futuro del sector inmobiliario alemán y sirve de indicador para marcar hitos coyunturales decisivos en el mercado inmobiliario alemán.

… al índice REECOX Deutsche Hypo

En los últimos años, se ha empezado a invertir cada vez más capital transfronterizo, sobre todo en operaciones de carteras. Por lo tanto, para gestionar las carteras de inmuebles, es cada vez más importante saber cómo evolucionan los sectores inmobiliarios de los distintos mercados.

Las estrategias de carteras paneuropeas necesitan indicadores de referencia paneuropeos

Por este motivo, a partir de abril de 2018, en el índice de coyuntura inmobiliaria Deutsche Hypo van a incorporarse los índices de los cinco mercados inmobiliarios europeos más importantes, entre los que, aparte de Alemania, se encuentran Gran Bretaña, Francia, Países Bajos, Polonia y España. El índice inmobiliario Deutsche Hypo está conformado de tal forma que con facilidad pueden añadirse los datos de otros mercados.

Con la introducción del índice europeo de coyuntura inmobiliaria a partir de abril de 2018, los dos componentes del índice (clima inmobiliario y coyuntura inmobiliaria) podrán consultarse en dos ubicaciones diferentes.

  • El clima inmobiliario (con encuestas a 1.400 expertos del mercado alemán similares a los test de coyuntura ifo, pero específicas para el sector inmobiliario) puede consultarse ya en su propia web www.deutsche-hypo-immobilienklima.de.
  • La coyuntura inmobiliaria de Alemania y los cinco países europeos mencionados puede consultarse desde abril de 2018 en www.reecox.de o en la página web del mismo nombre con el sufijo correspondiente a cada uno de los países de Gran Bretaña, Francia, Países Bajos, Polonia y España.

Con esta ampliación, los indicadores del índice Deutsche Hypo contribuyen aún más a aumentar la transparencia del sector inmobiliario de Alemania y Europa. Como esto es algo que no existía antes en esta forma, este índice se ha convertido ya desde su inicio en un indicador de referencia para este sector económico.

¿Cómo se analizan las coyunturas inmobiliarias?

El índice de la coyuntura inmobiliaria de cada país se obtiene con los indicadores macroeconómicos que generalmente están disponibles en cada sector inmobiliario y permiten analizar la situación coyuntural del sector en ese país. De esta forma, es posible obtener una mirada retrospectiva del desarrollo de la coyuntura inmobiliaria de cada país.

Para obtener los principales indicadores cuantitativos se tiene en cuenta la evolución de las siguientes variables de entrada de los distintos países:

  • Índices bursátiles de referencia
    • Alemania: DAX
    • Gran Bretaña: FTSE 100
    • Polonia: WIG 20
    • Países Bajos: AEX 25
    • Francia: CAC 40
    • España: IBEX 35
  • Índices inmobiliarios de referencia o equivalentes
    • Alemania: DIMAX
    • Gran Bretaña: FTSE EPRA/NAREIT UK
    • Polonia: WIG Developers (NIER)
    • Países Bajos: FTSE EPRA/NAREIT Netherlands
    • Francia: FTSE EPRA/NAREIT France
    • Francia: ES BCN 5 Property
    • Se toma como referencia el último valor mensual vigente
  • Indicador de la coyuntura económica
    • Indicador de clima económico “Economic Sentiment Indicator” (ESI) de la Comisión Europea para cada país
  • Tipo de interés básico
    • Tipo de interés conforme con el art. 247 del Código Civil alemán (BGB) o derivados de tipos de interés de bulwiengesa basados en el tipo de interés del BCE o los bancos nacionales de cada país
  • Tipo de interés libre de riesgo
    • Intereses de bonos estatales a largo plazo (10 años) de cada país

Dentro de las variables de entrada consideradas, mientras que, para los índices bursátiles de referencia, los índices inmobiliarios de referencia y los indicadores de la coyuntura económica, se tiene siempre en cuenta el último valor disponible (esto es, la cotización de cierre del último día laborable del mes anterior o el valor del mes anterior), para los tipos de interés básicos y los tipos de interés libres de riesgo, se tienen cuenta los datos del año anterior (dándose, por lo tanto, una desviación de 12 meses). Esta particularidad metódica se debe a que los cambios estructurales de los intereses tardan en reflejarse en los contextos económico-inmobiliarios y en la coyuntura inmobiliaria.

En todo el análisis se da la misma importancia al grupo de las variables de entrada económicas (índices bursátiles de referencia, índices inmobiliarios de referencia e indicadores de la coyuntura económica) y al grupo de las variables de entrada relativas a los intereses (tipos de interés básicos y tipos de interés libres de riesgo).

No obstante, es importante tener en cuenta que las ponderaciones resultantes no se aplican a las cinco variables de entrada, sino a sus valores estandarizados. Esta estandarización es necesaria para poder garantizar la comparabilidad de las distintas variables de entrada en relación a su valor medio y a la volatilidad previa a la agregación. De lo contrario, las variables con una amplitud característica relativamente alta ejercerían mayor influencia en la evolución del indicador general, es decir, las ponderaciones metódicas previstas no coincidirían con la contribución real de cada variable de entrada al indicador general.

Con la estandarización de las variables de entrada no es posible establecer una relación directa entre el índice REECOX y los cambios mensuales de esas variables. Por lo tanto, ocasionalmente puede ocurrir que el índice REECOX no refleje directamente algún cambio brusco producido en alguna de las variables de entrada.

No obstante, para poder visualizar la evolución de la coyuntura, se muestran los cambios mensuales, ya que, de esta forma, es posible establecer por anticipado valoraciones y previsiones de evoluciones futuras.

Observaciones complementarias:

El hecho de incluir los indicadores inmobiliarios europeos ha influido en el método de cálculo empleado para Alemania, de modo que la evolución histórica ha sufrido un ajuste retroactivo y presenta ahora algunas pequeñas variaciones en comparación con las últimas publicaciones. No obstante, las conclusiones obtenidas siguen siendo completamente válidas.

Algunas variables de entrada están sujetas a una limpieza periódica estacional de datos. Por este motivo, algunos valores anteriores pueden haber sufrido algún ajuste marginal y los valores de publicaciones anteriores pueden haber variado ligeramente.


Ojo inmobiliario REECOX

Las coyunturas inmobiliarias se analizan mes a mes y se muestran en la página web. Cada trimestre se publica un informe con comentarios explicativos sobre la situación. Los resultados se pueden comparar fácilmente de un solo vistazo en el ojo inmobiliario REECOX.

El ojo inmobiliario REECOX no solo muestra el índice actual de las distintas coyunturas inmobiliarias entre sí (longitud del iris), sino también el tamaño de sus respectivos mercados de inversión (ancho de iris). Y por detrás se muestra el valor medio anual del mercado inmobiliario institucional de cada país.

Índice Euro-Score Deutsche Hypo

Para poder ver de un vistazo cómo evoluciona la coyuntura inmobiliaria europea general, las coyunturas inmobiliarias de cada país se muestran en un índice compacto para toda Europa: el índice Euro-Score Deutsche Hypo. Este índice muestra las distintas coyunturas inmobiliarias desde el punto de vista de su relevancia para el mercado de inversiones de los distintos países. De esta forma se evita que una buena coyuntura inmobiliaria no quede reflejada en el índice Euro-Score por el menor tamaño de su mercado.