Methodik
Von der Deutschen Hypo Immobilienkonjunktur …

Die Immobilienwirtschaft ist maßgeblicher Bestandteil der europäischen Volkswirtschaften. Allein in Deutschland stellt die Immobilienwirtschaft über 2,8 Mio. sozialversicherungspflichtig Beschäftigte oder umgerechnet rund 10 % der Mitarbeiter in fast 790.000 Unternehmen. Sie ist somit einer der bedeutendsten Wirtschaftszweige und trägt mit einem Anteil von knapp 19 % (434 Mrd.) maßgeblich zur Bruttowertschöpfung bei. In den anderen europäischen Wirtschaftsräumen sieht es nicht anders aus – insbesondere in Ländern mit einer langen Historie eines institutionellen Investmentmarkts für Immobilien wie dem Vereinigten Königreich. Doch trotz der Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung gab es lange keine umfassende und regelmäßige sowie aktuelle konjunkturelle Branchenanalyse.

Vor diesem Hintergrund veröffentlicht die bulwiengesa AG seit Januar 2008 den Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index, in dem neben dem Immobilienklima auch die Immobilienkonjunktur Deutschlands abgebildet wird. Dessen Vorteile liegen in der langen Zeitreihe, der monatlichen Publikation und der schnelleren Verfügbarkeit im Vergleich zu amtlichen Statistiken. Der Index ermöglicht es, Aussagen über die zukünftigen Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt zu treffen und dient als Frühindikator für konjunkturelle Wendepunkte in der Immobilienwirtschaft.

… zum Deutsche Hypo Real Estate Economy Index – REECOX

In den letzten Jahren wurde immer mehr Kapital grenzüberschreitend und bevorzugt in Portfoliotransaktionen investiert. Zur Portfoliosteuerung wird es daher immer wichtiger zu wissen, wie sich die Immobilienwirtschaften in den einzelnen Märkten entwickeln.

Pan-europäische Portfoliostrategien benötigen pan-europäische Benchmark-Indikatoren

Aus diesem Grund wird die Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur ab April 2018 um die fünf wichtigsten europäischen Immobilienmärkte ergänzt. Hierzu zählen neben Deutschland: Großbritannien, Frankreich, Niederlande, Polen und Spanien. Die Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur ist so ausgelegt, dass weitere Länder problemlos hinzugefügt werden können.

Mit Einführung der europäischen Immobilienkonjunktur im April 2018 wurden Immobilienklima und Immobilienkonjunktur auf zwei unterschiedlichen Plattformen platziert.

  • Das Immobilienklima, die Befragung von 1.400 deutschen Marktexperten ähnlich des ifo-Konjunkturtests speziell für die Immobilienwirtschaft, ist ab sofort auf der eigenständigen Webseite www.deutsche-hypo-immobilienklima.de zu finden.
  • Die Immobilienkonjunktur für Deutschland sowie für weitere fünf europäische Länder finden sich ab April 2018 auf www.reecox.de bzw. der URL mit den jeweiligen Länderkennungen von Großbritannien, Frankreich, den Niederlanden, Polen und Spanien.

Die Indikatoren der Deutschen Hypo leisten mit dieser Erweiterung einen noch höheren Beitrag zur Markttransparenz im Bereich der deutschen und europäischen Immobilienwirtschaft. Da es diese in dieser Form zuvor nicht gegeben hat, haben sie sich seit ihrer Einführung als Benchmark-Indikator für diesen Wirtschaftszweig entwickelt.

Wie berechnen sich die Immobilienkonjunkturen?

Die einzelnen Länder-Immobilienkonjunkturen berechnen sich auf Basis makroökonomischer Kennzahlen, die generell in jedem Immobilienmarkt zur Verfügung stehen und eine Analyse der konjunkturellen Lage ermöglichen. Aus diesem Grund ist eine rückblickende Betrachtung auf die Entwicklung der einzelnen Immobilienkonjunkturen möglich.

Zur Konstruktion der quantitativen Frühindikatoren werden die Entwicklungen folgender Eingangsvariablen in den jeweiligen Ländern herangezogen:

  • Aktien-Leitindex
    • Deutschland: DAX
    • Großbritannien: FTSE 100
    • Polen: WIG 20
    • Niederlande: AEX 25
    • Frankreich: CAC 40
    • Spanien: IBEX 35
  • Immobilien-Aktienindex oder Äquivalent
    • Deutschland: DIMAX
    • Großbritannien: FTSE EPRA/NAREIT UK
    • Polen: WIG Developers (NIER)
    • Niederlande: FTSE EPRA/NAREIT Netherlands
    • Frankreich: FTSE EPRA/NAREIT France
    • Spanien: ES BCN 5 Property
    • Herangezogen wird der letztgültige Monatswert
  • Konjunktureller Stimmungsindikator
    • Economic Sentiment Indicator (ESI) der Europäischen Kommission nach Land
  • Basis-Zinssatz
    • Basiszinssatz nach § 247 BGB (Deutschland) bzw. Basiszinssatz-Derivate von bulwiengesa basierend auf dem Leitzins EZB/Landesbanken
  • Risikoloser Zinssatz
    • Langjährige Staatsanleihen (10 Jahre) des jeweiligen Landes

Während für die Eingangsvariablen Aktien-Leitindex, Immobilien-Aktienindex und Konjunktureller Stimmungsindikator immer der aktuellste verfügbare Wert herangezogen wird (Schlusskurs des letzten Arbeitstags des Vormonats bzw. Vormonatswert), werden für die Variablen Basis-Zinssatz und Risikoloser Zinssatz die Zahlen des Vorjahres verwendet (Versatz von 12 Monaten). Dieser methodischen Besonderheit liegt die Erkenntnis zugrunde, dass sich zinsstrukturelle Veränderungen erst mit Verzögerung in den immobilienökonomischen Zusammenhängen und damit auch in der Immobilienkonjunktur niederschlagen.

Die Gruppe der wirtschaftlichen Eingangsvariablen (Aktien-Leitindex, Immobilien-Aktienindex und Konjunktureller Stimmungsindikator) und die Gruppe der Zinsvariablen (Basis-Zinssatz und Risikoloser Zinssatz) sind gleich gewichtet.

Es ist wichtig zu beachten, dass die resultierenden Gewichte nicht direkt auf die fünf Eingangsvariablen selbst angewendet werden, sondern auf ihre standardisierten Werte. Eine Standardisierung ist notwendig, um die Vergleichbarkeit der einzelnen Eingangsvariablen in Bezug auf ihren Mittelwert und die Volatilität vor der Aggregation sicherzustellen. Andernfalls würden Variablen mit relativ hoher charakteristischer Amplitude die Entwicklung des Gesamtindikators dominieren, d. h. die nominalen bzw. methodisch vorgesehenen Gewichte würden nicht dem faktischen Beitrag jeder Eingangsvariable zum Gesamtindikator entsprechen.

Durch die Standardisierung der Eingangsvariablen ist eine direkte Ableitung des REECOX aus den monatlichen Veränderungen dieser Variablen nicht unmittelbar möglich. Daher kann es gelegentlich vorkommen, dass stärkere Ausschläge einzelner Eingangsvariablen nicht unmittelbar im REECOX abgebildet werden.

Um sich verändernde Rahmenbedingungen zu visualisieren, werden die monatlichen Veränderungen dennoch dargestellt. Dadurch ist eine vorausschauende Einschätzung zukünftiger Entwicklungen bereits im Vorfeld möglich.

Ergänzende Hinweise:

Mit der Einführung der Europäischen Immobilienkonjunkturen wurde die Berechnungsmethodik für Deutschland angeglichen. Dies bedeutet, dass die historische Zeitreihe retrograd angepasst wurde und im Detail geringfügige Veränderungen im Vergleich zu alten Publikationen aufweist. Der Charakter und die Aussagen bleiben vollständig erhalten.

Einige Eingangsvariablen unterliegen einer regelmäßigen Saisonbereinigung der Daten. Daher werden zurückliegende Werte marginal angepasst. Die Werte zurückliegender Publikationen können daher leicht abweichen.


Was ist das REECOX-Immobilienauge?

Die Immobilienkonjunkturen werden Monat für Monat berechnet und auf der Webseite angezeigt. Auf Quartalsebene werden sie in Berichtsform mit erläuternden Kommentaren veröffentlicht. Die Ergebnisse sind dabei auf einen Blick durch das REECOX-Immobilienauge vergleichbar.

Das REECOX-Immobilienauge zeigt dabei nicht nur den aktuellen Wert der einzelnen Immobilienkonjunkturen im Vergleich zueinander an (Länge der Iris), sondern auch die Größe der jeweiligen Investmentmärkte. Diese wird in der Breite der Iris ausgedrückt. Dahinter steht der langjährige Mittelwert des institutionellen Immobilien-Investmentmarktes im jeweiligen Land.

Was ist der Deutsche Hypo Euro-Score?

Um auf einen Blick zu sehen, wie sich die europäische Immobilienkonjuntur als Ganzes entwickelt, werden die einzelnen Länder-Immobilienkonjunkturen noch in einem kompakten Score-Werte für ganz Europa angezeigt: dem Deutsche Hypo Euro-Score. Dieser Werte verrechnet die einzelnen Länderimmobilienkonjunkturen unter Berücksichtigung der Investmentmarktbedeutung der einzelnen Länder. So wird verhindert, dass eine sehr gute Immobilienkonjunktur über Gebühr in den Euro-Score einfließt, wenn die Marktgröße relativ gering ist.