Liebe Leserin, lieber Leser,

die positiven Umfragewerte des Immobilienklimas im April geben Anlass zur Hoffnung, dass die Immobilienwirtschaft allmählich aus der langen Eiszeit erwacht. 

Auf den Immobilienmärkten zeichnet sich eine Stabilisierung ab. Der Anstieg der Spitzenrenditen flacht ab und es sind keine weiteren drastischen Preisabstürze zu erwarten. Insgesamt lässt sich feststellen, dass die Erwartungshaltungen der Marktteilnehmer realistischer werden. Der Markt pendelt sich ein und Investitionen werden somit besser planbar. Wir sehen zwar weiterhin nur wenige Transaktionen, aber im Hintergrund finden vermehrt Vorbereitungen statt. Ich gehe jedoch davon aus, dass es noch etwas dauert bis die Transaktions- und Mietmärkte wieder anspringen. Insgesamt ist noch eine ziemliche Durstrecke zurückzulegen. Aktuell rechne ich daher eher mit anhaltender Frühjahrsmüdigkeit anstatt eines Frühlingserwachens auf den Märkten.

In Hinblick auf die Zinssituation gibt es noch keine Änderung: Die Europäische Zentralbank hat zum fünften Mal in Folge den Leitzins unverändert belassen. Dieser verharrt auf dem Hoch von 4,5 Prozent. Für Juni deutet sich jedoch nun verstärkt die Trendwende an. Sollte die bereits rückläufige Inflation diese Tendenz halten, kann mit einer Lockerung der Geldpolitik und damit einhergehenden Zinssenkungen gerechnet werden. Auch wenn die Rahmenbedingungen weiterhin schwierig sind: Qualität ist entscheidend und so werden Objekte in guter Lage, die ESG-fähig sind oder werden, nachhaltig Ihren Markt finden. Die Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance steht als Finanzierungspartner zur Verfügung.

Ihr 

Peter Kleinhütten

Leiter Geschäftsstelle Düsseldorf

Alle Assetklassen mit positiven Vorzeichen

Den stärksten Zuwachs verzeichnet das Handelklima mit einem zweistelligen Plus von 11,5 % auf 68,0 Punkte. Ebenfalls hoch fällt der Anstieg beim Hotelklima aus: Es klettert um 7,6 % auf 96,9 Punkte – ein Wert, der zuletzt im März 2020 höher ausfiel. 

Auch die weiteren Assetklassen zeigen eine positive Tendenz. Das Büroklima steigt um 4,3 % auf 58,0 Punkte. Das Wohnklima holt den Verlust des Vormonats wieder auf: Es wächst um 4,4 % und erreicht mit 128,0 Punkten den vorläufig höchsten Stand in diesem Jahr. Das Logistikklima nimmt mit einem Plus von 0,9 % moderat zu.

Trotz der insgesamt heiteren Stimmung in der Aprilbefragung ist das Niveau vor allem in den Assetklassen Handel und Büro weiterhin niedrig. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

die verhaltene Stimmung des Immobilienklimas im März entspricht der Stimmungslage auf der MIPIM, die letzte Woche in Cannes stattgefunden hat. Im Vergleich zu den Vorjahren kamen spürbar weniger Besucher. Viele waren sich einig, dass die momentane Durststrecke noch eine Weile anhalten wird und es erhebliche Anstrengungen und Mittel braucht, um sie durchzustehen.

Unverändert herausfordernd bleiben Refinanzierungen. Mit einer Zinswende am kurzen Ende wird zwar im Laufe des Jahres gerechnet, allerdings eher ab der zweiten Jahreshälfte. Aufgrund der Unwägbarkeiten ist daher nach wie vor kaum absehbar, wann die Transaktions- und Mietmärkte wieder richtig anziehen werden. 

Die Immobilienbranche befindet sich zwar weiterhin im Tal, doch es sind ganz vereinzelt auch Erfolgsmeldungen zu vernehmen. So gibt es den einen oder anderen signifikanten Mietabschluss, der die Realisierung von Developments ermöglicht. Zudem helfen deutlich gesunkene Baukosten und die teils dynamische Mietpreisentwicklung, bislang nur in Aussicht stehende Projekte tatsächlich zu starten. Die Deutsche Hypo steht als Finanzierungspartner unverändert bereit.

Einen schönen Start in den Frühling wünscht 

Ihr

Harald Nolterieke

Leiter Geschäftsstelle München

Hotel- und Logistikklima trotzen dem negativen Trend

Die Stimmung in den verschiedenen Assetklassen fällt im März unterschiedlich aus. Das Büroklima, das im Vormonat den höchsten Anstieg verzeichnete, zeigt in der Märzbefragung den deutlichsten Rückgang: Es fällt um 4,6 % auf 55,6 Punkte. Ebenfalls hoch fallen die Stimmungseinbußen beim Wohnklima aus: Es sinkt um 3,9 % auf 122,6 Punkte und setzt der seit Jahresbeginn zu verzeichnenden positiven Entwicklung ein Ende. Das Handelklima fällt im Vergleich nur leicht um 1,8 % auf 61,0 Punkte zurück.  

Zu den Assetklassen mit positiver Entwicklung zählen das Hotelklima und das Logistikklima: Mit einem Plus von 3,9 % gegenüber dem Vormonat erreicht das Hotelklima erstmals seit März 2020 wieder die 90-Punkte-Marke. Das Logistikklima verzeichnet mit 4,1 % den deutlichsten Anstieg und notiert nun bei 108,3 Punkten. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

auf dem Immobilienmarkt ist weiterhin wenig Bewegung, aber im Hintergrund bereiten sich die Akteure bereits darauf vor, bald wieder tätig zu werden. Ausschlaggebend hierfür sind der Rückgang der langfristigen Zinsen sowie die Erwartung, dass die EZB den Leitzins in absehbarer Zeit senken wird. Ich bin zuversichtlich, dass der Bodensatz bei den Kaufpreisen erreicht ist und wir zum Ende des Jahres, spätestens Anfang 2025, wieder mehr Transaktionen sehen werden. Sobald der Markt anzieht, werden auch die Kaufpreise steigen – wenn auch nicht auf das Vorkrisenniveau. Nach wie vor herausfordernd ist die Lage auf dem Büroimmobilienmarkt. Hier finden aktuell nur wenige Vermietungen und fast keine Verkäufe statt. Die Unsicherheiten bzgl. der wirtschaftlichen Entwicklung sowie der neuen Arbeitswelten haben dazu geführt, dass viele Entscheidungen zunächst zurückgestellt wurden. Doch auch hier wird es Bewegung geben, die Frage ist nur, wann das sein wird.

Die Situation auf dem Immobilienmarkt wird auch auf den Branchentreffen, die in den nächsten Wochen stattfinden, rege diskutiert werden: Unter anderem auf dem Kongress Quo Vadis, wo die Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance mit einem Thementisch vertreten sein wird, sowie bei der Preisverleihung des immobilienmanager Awards, bei dem wir erneut die Partnerschaft für die Kategorie „Projektentwicklung Neubau“ übernommen haben. Die MIPIM, die im März wie gewohnt in Frankreich stattfinden wird, bietet ebenfalls die Möglichkeit, sich über branchenaktuelle Themen auszutauschen. Sie finden uns wie im vergangenen Jahr gemeinsam mit der Landeshauptstadt und Region Hannover sowie KSB INTAX auf dem Stand German Cities (R8.D24). Wir freuen uns auf Ihren Besuch!

Ihr Ingo Albert

Leiter Geschäftsstelle Frankfurt

Büro- und Wohnklima verzeichnen stärkste Anstiege

Ein Blick auf die Assetklassen verdeutlicht, dass die positive Stimmungstendenz für fast alle Segmente des Immobilienklimas gilt. Einzig das Logistikklima muss einen Verlust von 2,5 % auf 104 Punkte hinnehmen. In den übrigen Assetklassen ist durchweg eine deutlich positive Entwicklung erkennbar: Das Büroklima verzeichnet mit +9,4 % die höchste Zunahme in der aktuellen Monatsbefragung Februar. Mit einem Zählerstand von 58,2 Punkten bildet es allerdings erneut das Schlusslicht in der Einschätzung durch das Panel. Uneingeschränkter Spitzenreiter bleibt weiterhin der Wohnimmobilienmarkt mit einem Zählerstand von 127,5 Punkten (+9,2 %). Das Handelklima erreicht mit einem Anstieg von 6,9 % erstmals seit Mai 2022 wieder die 60-Punkte-Marke (62,1 Punkte). Auffällig positiv ist ebenfalls die Stimmung beim Hotelklima: Nach der rückläufigen Entwicklung in den letzten zwei Monaten notiert es mit einem Plus von 7,6 % nun bei 86,7 Punkten.

Liebe Leserin, lieber Leser,

das vergangene Jahr war kein einfaches für den Gewerbeimmobilienmarkt – jüngst wird das, was wir alle selbst erlebt haben, in den Transaktionsvolumina bestätigt: Nach Analysen der großen Maklerhäuser lag das Transaktionsvolumen bei 21,5 bis 24 Mrd. Euro und ist somit im Vergleich zu 2022 um 57 bis 60 % gesunken. Auch die sonst so dominante Assetklasse der Büroimmobilien musste Einbußen hinnehmen und liegt nun nach einer Analyse von PNB Paribas Real Estate hinter den Logistikimmobilien und knapp vor den Einzelhandelsimmobilien.

Der Prozess der im Jahre 2022 gestarteten Preiskorrekturen ist weiterhin im Gange. Es gibt aber kleine Lichtblicke: Neben steigenden Mieten in einigen Bereichen sind seit Ende November die Zinssätze in den Kapitalmarktlaufzeiten um mehr als 100 Basispunkte gesunken. Damit könnte eine Stabilisierung der Rendite-Erwartungen eintreten und aufgrund der verbesserten Planbarkeit zu einer Marktbelebung führen (zum Vergleich: 10-jährige Bundesanleihen rentieren aktuell um 2,2% nach in der Spitze in 2023 über 3%). 

Neben den Kapitalmarktzinsen, die aktuell mehr denn je von den langfristigen Inflationserwartungen der Marktteilnehmer getrieben werden, sind aber gerade für Projektentwicklungen auch die kürzeren Zinslaufzeiten sehr wichtig und damit die Frage, wann die Notenbank die Leitzinsen senken wird. EZB-Verantwortliche betonen aktuell stark Aufwärtsrisiken bei der Inflation, daher erwarte ich eine Lockerung der EZB-Geldpolitik frühestens ab Mitte 2024, ggf. auch später.

Ihr 

Frank Schrader

Leiter Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance

Wohnklima baut Spitzenposition weiter aus

Zu Beginn des neuen Jahres zählen das Wohnklima und das Büroklima zu den Gewinnern. Mit einem deutlichen Anstieg von 5,2 % auf nun 116,7 Zählerpunkte baut das Wohnklima seine Spitzenposition weiter aus. Ebenfalls positiv bewertet wird das Büroklima, welches nach dem Verlust von 2,6 % zum Jahresende wieder auf 53,2 Punkte (+6,8 %) steigt. Es bleibt jedoch auf einem verhältnismäßig niedrigen Niveau. 

In den übrigen Assetklassen ist eine negative Entwicklung zu beobachten. Nach vier positiven Monaten in Folge verliert das Logistikklima 1,3 % und fällt auf 106,7 Punkte. Der Abstand zum Wohnklima ist folglich wieder größer. Das Handelklima sinkt um 3,0 % auf 58,1 Zählerpunkte und liegt damit bereits seit Juni 2022 unterhalb der 60-Punkte-Marke. Der aktuelle Hotelklimawert erreicht 80,6 Punkte und verzeichnet folglich mit -3,5 % den deutlichsten Verlust in der Befragung im Januar. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

das Jahr 2023 hat die Immobilienwirtschaft vor große Herausforderungen gestellt. Durch die multiplen Krisen bis ins Jahr 2022 ist die Branche noch ohne große Blessuren gekommen. Die 2022 eingeläutete Zinswende und der darauffolgende rasante Zinsanstieg waren jedoch eine Zäsur und setzten dem Immobilien-Boom ein Ende. Die Auswirkungen sind erst in diesem Jahr deutlicher zu spüren. Insbesondere Projektentwicklern ging kurz vor oder auf dem Zinsgipfel die Puste aus, so dass sich in den vergangenen Wochen die Meldungen von Insolvenzen leider häuften. 

Auch wenn der Zinshöchststand im Geldmarkt mittlerweile wohl erreicht ist und die Inflation deutlich zurückgegangen ist: Schnelle EZB-Zinssenkungen sind vorerst nicht zu erwarten. Allerdings sind mit den Inflationserwartungen bereits die Kapitalmarktzinsen in den letzten Wochen rückläufig und langsam stellen sich die Marktteilnehmer auf die geänderten Realitäten ein. Ich bin daher zuversichtlich, dass mittelfristig wieder etwas Leben in den eingefrorenen Transaktionsmarkt einkehren wird. Die Immobilienmärkte werden sich nach Beendigung dieser Phase der Unsicherheit und Anpassung ebenfalls erholen – ob das bereits in 2024 in einigen Segmenten passieren wird, ist die spannende Frage beim Blick auf das nächste Jahr. 

Auch Ihnen wünsche ich Zuversicht für das neue Jahr – doch zunächst eine schöne Adventszeit und entspannte Festtage!

Ihr 

Frank Schrader

Leiter Real Estate Finance

Positive Stimmung bei den Assetklassen Handel und Logistik

Die Stimmung entwickelte sich in den einzelnen Assetklassen zum Jahresende unterschiedlich. Sowohl das Logistikklima mit einem Stand von 108,1 Punkten (+1,0 %) sowie das Handelklima mit 59,9 Punkten (+2,0 %) verzeichnen leichte Zuwächse. Fast stabil mit leichten Abwärtstendenzen zeigen sich das Hotelklima, das um 0,3 % auf 83,5 Punkte fällt, sowie das Wohnklima mit einem Rückgang von 0,2 %. Mit einem Stand von nun 111,0 Punkten kann das Wohnklima seinen ersten Platz im Ranking der Assetklassen auch zum Jahresende verteidigen. 

Das Büroklima verzeichnet nicht nur die deutlichste Abnahme (-2,6 % auf 49,9 Punkte), sondern zählt auch zum großen Verlierer des Jahres 2023. Gegenüber Dezember 2022 ist das Büroklima um 25,5 % gefallen. Das Handelklima (+30,8 %) sowie das Wohnklima (+28,7 %) zählen trotz der wiederkehrenden Rückschläge im Jahresverlauf zu den größten Gewinnern des Jahres im Vergleich zum Dezember 2022. 

Liebe Leserin, lieber Leser, 

das Immobilienklima setzt seine Berg- und Talfahrt auf weiterhin niedrigem Niveau fort. Auch wenn die Entwicklung des Indikators im November positiv ist: Die Stimmung in der Immobilienwirtschaft bleibt getrübt. Dies liegt u.a. an gestoppten Projekten, einem gedämpften Transaktionsmarkt sowie Krisen und Insolvenzen bei Projektentwicklern. 

Der Büroimmobilienmarkt steht stark unter Druck – durch geänderten Flächenbedarf aufgrund von Homeoffice und New Work sowie durch die ESG-Transformation. Der Preisfindungsprozess ist noch nicht abgeschlossen, daher halten sich die Investoren zurück. Aktuell besteht Nachfrage nach Taxonomie-konformen Büroimmobilien in Core-Lagen. In der Assetklasse Hotel gibt es etwas mehr Bewegung. Die Marktpreise sind hier schon durch die Corona-Pandemie bedingt angepasst worden. Die Nachfrage nach Logistikobjekten ist weiterhin hoch. Auch hier hat eine Preisanpassung bereits stattgefunden. Sehr groß ist der Bedarf an Wohnimmobilien, jedoch liegen hier aufgrund mangelnder Rentabilität viele Projekte still. Erfreulich ist, dass in fast allen Assetklassen der Vermietungsmarkt wegen des Nachfragedrucks noch weitgehend intakt ist.

Zwar scheint mit der Zinspause der EZB nach zehn Zinserhöhungen in Folge der Zinsanstieg gestoppt, Zinssenkungen sind jedoch nicht in Sicht. Der Markt wird sich schmerzvoll an die neuen Rahmenbedingungen anpassen müssen. Ich glaube nicht, dass dies kurzfristig geschieht und sehe eine Erholung des Immobilienmarktes daher noch nicht im nächsten Jahr, sondern erst 2025 kommen.

Ihr 

José Luis Calderón Martínez

(Leiter Zentralakquisition / Geschäftsstelle Hannover / Geschäftsstelle Berlin)

Alle Assetklassen mit positiven Vorzeichen

Den stärksten Zuwachs verzeichnete das Hotelklima (+10,5 % auf 83,7 Punkte), dicht gefolgt vom Büroklima mit einem Plus von 8,8 % auf nun 51,2 Punkte. Letzteres konnte die Verluste der letzten zwei Monate allerdings nicht ausgleichen und verzeichnet den zweitniedrigsten Wert seit Jahresbeginn. Zu den weiteren Assetklassen mit positiver Tendenz zählen das Handelklima mit einem Stand von 58,7 Punkten (+3,8 %) sowie das Logistikklima mit 107,1 Punkten (+3,9 %). Das Wohnklima gewinnt wieder an Vertrauen und erreicht mit einem Plus von 8,6 % auf 111,2 den vorläufig höchsten Punktestand in diesem Jahr. 

Trotz der insgesamt positiven Stimmung in der Novemberbefragung ist das Niveau in vielen Assetklassen weiterhin niedrig.

Liebe Leserin, lieber Leser,

vor zwei Wochen fand die EXPO REAL statt. Die Stimmung auf dem großen Branchentreffen der Immobilienwirtschaft war verhalten, allerdings besser als von vielen erwartet. Selektiv kommt wieder Bewegung in den Markt: Im Hintergrund werden einzelne Transaktionen vorbereitet. Anders als in der Finanzkrise 2008 ist ausreichend Liquidität vorhanden. Die Anforderungen an die Kapitaldienstfähigkeit sind jedoch strenger, was in Zeiten von Zins- und Kostensteigerungen insbesondere die Projektentwickler vor Probleme stellt. 

Im Bürosegment ist eine „Flucht in Qualität“ zu beobachten. Die Nachfrage für Objekte in Spitzenlagen ist weiterhin hoch. Reine Bürostandorte in dezentralen Lagen sind jedoch vom Nachfragerückgang betroffen. Das Logistiksegment läuft noch gut. Wenn auch der E-Commerce-Boom langsam abflaut, so ist durch den Trend zum Nearshoring ein Nachfrageschub zu verzeichnen. Vor großen Herausforderungen steht der Einzelhandel in den Innenstädten. Unsere aktuelle Studie „Die Zukunft der Innenstädte: Kann der stationäre Einzelhandel überleben?“ beschäftigt sich ausführlich mit diesem Thema. Sie finden die Studie zum Download auf unserer Website (https://www.deutsche-hypo.de/downloads/). 

Auch in der aktuellen Lage bieten sich selektiv Opportunitäten in mehreren Assetklassen. Ich gehe davon aus, dass die Geschäftsentwicklung in 2024 noch verhalten sein wird, erwarte aber für 2025 eine stärkere Belebung des Transaktionsgeschehens.

Ihr 

Ingo Martin

Leiter Real Estate Finance Origination

Nur Logistikklima verzeichnet positive Entwicklung

Mit Ausnahme des Logistikklimas, das ein leichtes Plus von 2,4 % auf 103,1 Punkte verzeichnete, entwickelte sich die Stimmung in den einzelnen Assetklassen durchgehend negativ. Dabei reicht die Bandbreite der Veränderungsraten vom Handelklima mit -2,4 % auf 56,5 Punkte bis zum Hotelklima, das um 10,1 % auf 75,8 Zählerpunkte zurückging. Das Wohnklima hat sich mit -4,5 % ebenfalls negativ entwickelt und steht nun bei 102,3 Punkten. Die Spitzenposition wurde somit wieder an das Logistikklima abgetreten. Für das Büroklima bringt der Oktober eine erneut deutliche Abnahme um 8,5 % auf 47,0 Zählerpunkte. Dies ist der niedrigste Wert seit Jahresbeginn. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

die Lage am Immobilienmarkt wird nach wie vor von dunklen Wolken bestimmt. Wie die Insolvenzen der vergangenen Wochen gezeigt haben, stehen insbesondere die Projektentwickler unter Druck. Auf dem Vermietungsmarkt sind längere Vermarktungszeiträume zu beobachten und der Investmentmarkt ist weiterhin auf der Suche nach einem Gleichgewicht. Käufer und Verkäufer finden aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen nicht zusammen. Es gibt jedoch auch in der jetzigen Situation Käufergruppen, die Opportunitäten nutzen: Problemimmobilien werden gezielt gesucht und gekauft.

Sinkende Marktwerte führen zu einem höheren Eigenkapitalbedarf, doch die restriktive Kreditvergabepolitik vieler Banken erschwert die Refinanzierung von Projekten. Wir, die Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance, erkennen das herausfordernde Marktumfeld für unsere Kunden und suchen konstruktive Lösungen, in denen die Interessen beider Parteien berücksichtigt werden. Ich gehe davon aus, dass bei rückläufigen Inflationsraten auch das Zinsniveau im kommenden Jahr sinken wird und Transaktionen sowie Marktwerte zurückkommen. Die Marktentwicklung wird - neben den weiteren wichtigen Themen wie ESG und Digitalisierung – ein Top-Gesprächsthema auf der EXPO Real in München sein. Besuchen Sie uns gern auf unserem Messestand (Stand B1.344). Wir freuen uns auf den 

Austausch mit Ihnen! 

Ihr 

Florian Meyer

(Leiter Geschäftsstelle Hamburg)

Positive Stimmungswerte für Logistik und Handel

Ein Blick auf die einzelnen Assetklassen weckt allerdings ein wenig Hoffnung, da nicht alle Segmente von der negativen Stimmungstendenz betroffen sind. Das Logistikklima klettert um 4,4 % nach oben und erreicht somit wieder die 100-Punkte-Marke (100,7 Punkte). Handelsimmobilien werden den zweiten Monat in Folge positiv bewertet (+7,9 % auf 57,9 Punkte). 

Die Entwicklung in den übrigen Assetklassen variiert stark: Während das Hotelklima mit einem minimalen Rückgang um 0,3 % auf 84,3 Punkte quasi stabil blieb, verzeichnet das Büroklima einen zweistelligen Verlust von 11,5 % auf einen Stand von 51,4 Punkte. Die Tendenz im Jahresverlauf bleibt somit weiter negativ. Einen moderaten Rückgang um 2,5 % hat das Wohnklima erfahren, das mit 107,1 Punkte weiterhin die Spitzenposition einnimmt. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

im Westen nichts Neues! Auch wenn sich das Immobilienklima im Vergleich zum Vormonat verbessert hat: Die Situation auf dem Immobilienmarkt bleibt angespannt – in Düsseldorf wie im ganzen Land. Mit der neunten Zinsanhebung in Folge auf nun 4,25 Prozent behält die EZB ihren restriktiven Kurs bei. Weitere Zinserhöhungen sind nicht ausgeschlossen, denn die Kerninflation ist nach wie vor hoch. Dennoch sehe ich Licht am Horizont: Tendenziell ist das Erreichen des Zinsgipfels absehbar, was zu mehr Planungssicherheit bei den Akteuren führen sollte, die immer noch auf der Suche nach einem neuen Gleichgewicht sind. Ich gehe davon aus, dass der Markt frühestens zum zweiten Quartal 2024 langsam wieder anspringt.

Sowohl auf dem Investment- als auch auf dem Vermietungsmarkt ist weiterhin eine Umsatzschwäche zu beobachten. Dies betrifft insbesondere den Bürosektor, der auch durch den Trend zur Remote Work einen Anpassungsprozess durchläuft. Positiv ist die Entwicklung im Hotelsektor, der sich von der Corona-Krise erholt hat. Auch die Assetklasse Logistik läuft vergleichsweise gut. Der Handelssektor muss differenziert betrachtet werden, leidet jedoch unter dem schwächelnden Konsum. Das Neubaugeschäft ist eingebrochen. Projektentwickler sind teilweise von einer Eigenkapitalklemme betroffen. Weiterhin haben sich durch die gestiegenen Risiken und Vorgaben der Finanzregulatorik die Anforderungen an die Kreditnehmer erhöht. In diesen, auch von einer kraftlosen Wirtschaft geprägten, anspruchsvollen Zeiten, in denen der Kommunikations- und Beratungsbedarf steigt, stehen wir, die Deutsche Hypo – Real Estate Finance, weiterhin an der Seite unserer Kunden.  

Ihr Peter Kleinhütten

(Leiter Geschäftsstelle Düsseldorf)

Wohnklima baut Vorsprung aus

Verbesserungen sind ebenfalls in den einzelnen Assetklassen zu beobachten. Entgegen der rückläufigen Entwicklung in den Vormonaten erholt sich das Büroklima am stärksten (+21,3 %) und liegt nun bei 58,1 Punkten. Damit macht es den starken Verlust aus dem Vormonat wett, doch die Tendenz im Jahresverlauf bleibt negativ. Sowohl das Handel- als auch das Hotelklima weisen im August ebenso deutliche Zuwächse von 12,7 % auf 53,7 Punkte (Handelklima) und von 12,6 % auf nun 84,6 Punkte (Hotelklima) auf. 

Das Wohnklima baut mit einem Plus von 6,6 % auf 109,9 Punkte den Vorsprung gegenüber dem Logistikklima weiter aus. Einzig das Logistiklima verzeichnet im August einen erneuten Verlust um 3,4 % auf nun 96,5 Punkte. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

auf dem Immobilienmarkt ist im Juli keine heitere Sommerstimmung zu vernehmen. Das Transaktionsvolumen hat sich nur geringfügig verändert – eine echte Trendwende lässt sich noch nicht erkennen. Anlass zur Hoffnung gibt allerdings, dass vereinzelt Abschlüsse getätigt werden und weitere in Vorbereitung sind. Die Verkäufer stellen sich allmählich auf die neuen Marktgegebenheiten mit gesunkenen Kaufpreisfaktoren ein. Die Nachfrage nach Logistikobjekten ist weiterhin hoch – insbesondere auf dem Vermietungsmarkt in den etablierten Hubs. Im Handel gibt es bei den Nahversorgern in Toplagen gute Mietabschlüsse. Auch das Hotelsegment hat sich wieder erholt und verzeichnet – verglichen mit der Zeit vor Corona – höhere Auslastungen und bessere operative Ergebnisse. Dies spiegelt sich jedoch noch nicht in Transaktionen wider. Der Büromarkt in zentralen, sehr guten Lagen zeigt unverändert steigende Mieteinnahmen. Abschlüsse in den Stadtteillagen sind noch rar, doch Anzeichen deuten vorsichtig darauf hin, dass der Vermietungsmarkt hier langsam wieder Fahrt aufnimmt. 

Bei den Developern gibt es die Tendenz, Projekte bei fehlenden Vorvermietungen zurückzustellen. In Anbetracht des Anstiegs der kurzfristigen Zinsen hat eine ausreichende Liquiditätsversorgung insbesondere für Projektentwickler eine besondere Bedeutung.  Hinzu kommt, dass Finanzierungen durch erforderliche gestiegene Ansprüche an die Kapitaldienstfähigkeiten und Haftungsübernahmen erschwert werden. Trotzdem finden auch aktuell durchaus nennenswerte und zahlreiche Neufinanzierungen über die Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance unverändert statt.

Ihr 

Harald Nolterieke

(Leiter Geschäftsstelle München)

Vertrauensverlust in allen Assetklassen

Nach der außergewöhnlich positiven Entwicklung in nahezu allen Assetklassen im vergangenen Monat hat sich das Stimmungsbild im Juli teils deutlich verschlechtert. Der Büro- und Handelimmobilienmarkt werden in der Julibefragung am schwächsten eingeschätzt und brechen um deutliche 18,2 % auf 47,9 Punkte (Büro) bzw. um 18,6 % auf 47,6 Punkte (Handel) ein. Ebenfalls zweistellige Verluste verzeichnet das Hotelklima mit einem Minus von 10,2 % auf nun 75,2 Punkte. Das Wohn- und Logistikklima tauschen erneut die Plätze. Nach dem deutlichen Zuwachs im Vormonat verzeichnet das Logistikklima im Juli einen Verlust von 9,4 % auf 99,9 Punkte. Das Wohnklima weist einen verhältnismäßig moderaten Rückgang um 4,5 % auf nun 103,1 Punkte auf und setzt sich somit wieder an die Spitze.

Liebe Leserin, lieber Leser,

das Aufblühen des Immobilienklimas im Juni ist ein positives Signal in einem herausfordernden Umfeld mit einer schwächelnden Wirtschaft, einer Inflation, die sich immer noch auf einem hohen Niveau befindet, sowie voraussichtlich leicht weiter steigenden Zinsen. Es ist davon auszugehen, dass die EZB noch ein bis zwei Zinsschritte durchführen wird. Zu hoffen bleibt, dass zügig ein stabiles Zinsniveau erreicht wird, sodass mehr Planungssicherheit gegeben ist, was einen positiven Effekt auf die weitere Geschäftsentwicklung haben dürfte.

Auf dem Transaktionsmarkt wird nach wie vor abgewartet und es gibt nur wenige Verkäufe. Ich gehe davon aus, dass Anfang nächsten Jahres die Preisfindungsphase abgeschlossen ist und dann eine Belebung der Märkte stattfinden wird. Insbesondere für Projektentwickler ist die Lage momentan schwierig. Hier besteht Unsicherheit darüber, welcher Verkaufspreis erzielt werden kann. Aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten ist zudem ein höherer Eigenkapitaleinsatz notwendig. Auf dem Büromarkt wird aufgrund der hybriden Arbeitsformen weniger Fläche benötigt. Nachgefragt sind insbesondere ESG-konforme Objekte in zentralen Lagen.

Eine positive Entwicklung auf dem Weg zur Klimaneutralität ist, dass zunehmend mehr Bestandsimmobilien transformiert werden, um ESG-Konformität zu erlangen. Das Bewusstsein wächst, ältere Gebäude nicht abzureißen, sondern diese Taxonomie-konform umzubauen. Die Umwandlung von Gebäuden, z.B. von ehemaligen Bürogebäuden zu Wohnimmobilien oder die Überführung von Warenhäusern in eine gemischte Nutzung, wird ebenfalls verstärkt verfolgt. Dass das Potenzial des Bestandes erkannt wird, ist auch eine Chance für die Immobilienwirtschaft.

Ihr

Ingo Albert

Logistikklima wieder im Aufwind

Erholungstendenzen zeichnen sich ebenfalls in nahezu allen betrachteten Assetklassen ab. Entgegen der rückläufigen Entwicklung aus dem Vormonat erholt sich das Handelklima am stärksten (+16,5 %) und liegt nun bei 58,5 Punkten. Das Hotelklima verzeichnet ebenfalls einen Anstieg um 3,7 % auf 83,7 Punkte.

Erneutes Vertrauen setzten die Immobilienexperten in die Assetklasse Wohnen, die einen Zuwachs von 5,7 % auf 107,9 Punkte aufweist. Das Logistikklima setzt sich mit 110,2 Punkten (+9,2 %) wieder an die Spitze und beendet zugleich die seit Februar 2023 anhaltende Negativserie. Lediglich das Büroklima verzeichnet im Juni erneut Einbußen und liegt aktuell bei 58,5 Punkten (-1,7 %).

Liebe Leserin, lieber Leser,

auch wenn der Mai bekanntlich alles neu macht, hat sich die Situation in der Immobilienwirtschaft in den vergangenen Wochen nicht wesentlich verändert. Käufer und Verkäufer finden häufig nicht zusammen und so lautet die Devise oftmals: abwarten. Dies betrifft alle Assetklassen – wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß. Bei den Wohnimmobilien werden viele Projekte auf den Prüfstand gestellt und letztendlich nicht mehr realisiert. Zusätzlich zu den gestiegenen Zinsen fallen hohe Kosten für Bestandsimmobilien an, um diese zukunftsfähig zu machen. Dies erschwert den Verkauf von älteren, sanierungsbedürftigen Immobilien. Im Bürosektor kommen veränderte Anforderungen durch neue Flächenkonzepte aufgrund des Wandels der Arbeitswelten hinzu. Der Trend zum Homeoffice hat auch Auswirkungen auf den Einzelhandel. Nach einer Studie des ifo-Instituts geht der Umsatz in den Innenstädten zurück, wohingegen Wohngebiete und Vororte profitieren. 

Trotz dieser Herausforderungen bleibt der deutsche Immobilienmarkt – auch im internationalen Wettbewerb – ein interessanter Markt. Die aktuellen Themen der Immobilienwirtschaft werden auch auf der Real Estate Arena, die vom 24. bis 25. Mai 2023 zum zweiten Mal in Hannover veranstaltet wird, diskutiert. Ich freue mich auf den Austausch mit Ihnen an unserem Stand (H 004-H31), an dem wir gemeinsam mit unseren Kolleginnen und Kollegen aus dem Bereich Private Investors vertreten sein werden.

Ihr 

José Calderón

Logistikklima von Wohnklima überholt

Im allgemein rückläufigen Trend stechen zwei Assetklassen heraus: Handel- und Büroimmobilien. Das Handelklima setzt seine Berg- und Talfahrt weiter fort und verzeichnet im Mai einen Rückgang um 7,0 % auf 50,2 Punkte. Die Assetklasse Büro ist von einer ähnlich negativen Stimmung geprägt: Sie verliert gegenüber dem Vormonat 8,3 % und steht nun bei 59,5 Punkten. Auch das Logistikklima hat sich deutlich eingetrübt: Im Monat Mai fällt es um 4,2 % auf nun 101,0 Punkte – eine gravierende Entwicklung, denn einen vergleichsweise niedrigen Wert wies dieses zuletzt im September 2012 auf. 

Zwei Assetklassen können hingegen eine nahezu konstante Entwicklung vorweisen: Das Hotelklima geht im Vergleich nur minimal um 0,8 % zurück und notiert nun bei 80,7 Punkten.  Auch das Wohnklima bleibt mit 102,1 Punkten nahezu stabil.

Liebe Leserin, lieber Leser,

die Verunsicherung auf dem gewerblichen Immobilienmarkt spiegelt sich auch im Transaktionsvolumen wider: Dieses weist laut einer Analyse von Cushman & Wakefield im ersten Quartal 2023 mit 5,1 Mrd. Euro das niedrigste Quartalsergebnis seit 13 Jahren auf. Die Umsatzschwäche betrifft alle Assetklassen, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß. Besonders stark sank das Transaktionsvolumen bei den Büroimmobilien – um 90 % im Vergleich zum Vorjahr. In der Quartalsstatistik liegen Büroimmobilien nun hinter dem Einzelhandel, gefolgt von Logistikimmobilien und Hotels. 

Die unterschiedlichen Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite hemmen das Transaktionsgeschehen. Ich gehe jedoch davon aus, dass sich die Akteure langsam an die Marktgegebenheiten anpassen und eine Annäherung stattfinden wird, sodass wir im zweiten Halbjahr ein zunehmendes Transaktionsvolumen sehen werden. Entscheidend hierfür sind die weitere Stabilisierung des mittel- und langfristigen Zinsniveaus sowie eine damit einhergehende Planungssicherheit. Positiv stimmen mich das ungebrochen hohe Interesse nach Mietobjekten in zentralen Lagen und die zunehmende Relevanz von ESG-Kriterien bei den Investoren. Neue Projekte, die die Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen, werden weiterhin Mieter bzw. Käufer finden. 

Ihr 

Frank Schrader

Weiterhin negative Stimmung beim Logistikklima

Auch in den einzelnen Assetklassen hat sich die Stimmung überwiegend positiv entwickelt. Insbesondere das im Vormonat noch negativ betrachtete Handelklima wird im April wieder deutlich stärker eingeschätzt und nimmt um 16,9 % auf nun 54,0 Punkte zu. Das Wohnklima (+1,8 % auf 101,9 Punkte) und das Hotelklima (+6,1 % auf 81,4 Punkte) verzeichnen ebenfalls einen Stimmungsaufschwung.

Zu den Verlierern der Befragung im April zählen das Büroklima und insbesondere das Logistikklima. Letzteres muss den dritten Monat in Folge mit einem Verlust kämpfen und sinkt um 6,5 % auf nun 105,4 Punkte. Dies ist der tiefste Wert seit Januar 2013. Das Büroklima fällt mit einem Minus von 2,9 % auf aktuell 64,9 Basispunkte zurück. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

letzte Woche fand in Cannes die Immobilienmesse MIPIM statt – begleitet von Streiks, die die An- oder Anreisepläne von einigen Teilnehmenden durcheinandergebracht haben. Mit Herausforderungen hat auch die Immobilienwirtschaft zu kämpfen – und so war die Stimmung auf der MIPIM ambivalent. Es ist weiterhin viel Unsicherheit zu spüren, die Märkte sind noch auf der Suche nach einem Gleichgewicht. Zudem wurden die Schlagzeilen rund um die Silicon Valley Bank und die Credit Suisse sowie mögliche Auswirkungen auf die Geldpolitik der EZB diskutiert. Neben der Zinsentwicklung nahm aber auch das Thema ESG und die damit verbundenen Anforderungen an die Immobilienwirtschaft breiten Raum ein.

Für die Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance war die MIPIM eine gute Gelegenheit zum Austausch mit unseren wichtigsten Gesprächspartnern aus Europa. Eine internationale Perspektive nehmen wir auch mit unserem gerade veröffentlichen Real Estate Special zum spanischen Immobilienmarkt ein. Die Analyse zeigt, dass sich der Markt trotz wirtschaftlicher und geopolitischer Herausforderungen behaupten kann. Sie finden die Studie zum Download auf unserer Website (https://www.deutsche-hypo.de/downloads/).

Ihr Frank Schrader

Handelklima mit zweistelligem Verlust

Die Entwicklung in den einzelnen Assetklassen präsentiert sich sehr heterogen. 

Zu den Gewinnern der März-Befragung zählen das Büroklima mit einem Plus von 1,9 % (66,9 Zählerpunkte) sowie das Hotelklima, das um satte 6,3 % (76,7 Zählerpunkte) zulegen konnte. 

Das Wohnklima verzeichnet eine annähernd stabile Entwicklung. Mit einem leichten Verlust von 0,6 % verharrt es weiterhin knapp über der 100-Punkte-Marke. Für das Logistikklima bringt der März eine erneut deutliche Abnahme um 5,2 % auf 112,7 Punkte. Besonders ausgeprägt ist das Stimmungstief beim Handelklima, das mit einem herben Verlust von 14,3 % gegenüber dem Vormonat nun bei 46,2 Basispunkten steht. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

wer gehofft hat, dass die EZB-Politik der Zinserhöhung 2023 ein Ende hat, wurde enttäuscht: Anfang Februar wurde der Leitzins zum fünften Mal seit Juli letzten Jahres erhöht – dieses Mal um 0,5 Prozentpunkte auf nun 3 %. Um die immer noch zu hohe Inflation in den Griff zu bekommen und das angestrebte Inflationsziel von 2 % zu erreichen, ist mit weiteren Zinsschritten zu rechnen. Für die nächste EZB-Sitzung am 16. März wurde bereits eine erneute Zinsanhebung angekündigt.  Unsere Experten rechnen im März mit einer Zinserhöhung um 50 Basispunkte und im Jahresverlauf mit noch einem weiteren Zinsschritt.

Während wir am kurzen Ende der Zinskurve noch einen steigenden, volatilen Verlauf der Bauzinsen beobachten, bewegten sich die mittel- bis längerfristigen Zinsen zuletzt in etwa auf den Niveaus der Vormonate.  Auf Basis dessen scheint sich die Schockstarre am Immobilienmarkt langsam aufzulösen und es ist eine gewisse Belebung zu beobachten. 

Auch die Branchentreffen nehmen wieder Fahrt auf. Auf den Jahresauftakt mit einem Thementisch auf dem Quo Vadis des Heuer Dialogs, folgt der immobilienmanager-Award, bei dem wir die Partnerschaft für die Kategorie „Projektentwicklung Neubau“ übernehmen. Im März findet außerdem die MIPIM in Frankreich statt. Die Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance präsentiert sich in Cannes erstmals auf einem Gemeinschaftsstand mit der Landeshauptstadt Hannover, der Region Hannover und KSB INTAX. Sie finden uns am Stand German Cities & Regions (R8.D24). Wir freuen uns auf Ihr Kommen und den Austausch mit Ihnen!

Ihr Frank Schrader

Nur Wohnklima verzeichnet positive Entwicklung

Mit Ausnahme des Wohnklimas, das ein leichtes Plus von 0,8 % auf 100,8 Punkte verzeichnete, entwickelte sich die Stimmung in den einzelnen Assetklassen durchgehend negativ. Dabei reicht die Bandbreite der Veränderungsraten vom Hotelklima mit -8,9 % auf 72,2 Punkte bis zum Büroklima, das um 1,5 % auf 65,6 Zählerpunkte zurückging. Das Handelklima hat sich mit -2,4 % ebenfalls negativ entwickelt und steht nun bei 53,9 Punkten. Für das Logistikklima bringt der Februar eine Abnahme um 2,5 % auf 118,9 Zählerpunkte, sodass die 120-Punkte-Marke wieder unterschritten wurde.

Liebe Leserin, lieber Leser,

„Zeitenwende“ ist das Wort des Jahres 2022 – auch für die Immobilienwirtschaft war es ein Jahr des Umbruchs. Die Zeiten sind rauer geworden: Der Bauboom ist vorbei und die Branche muss sich auf neue Bedingungen mit höheren Zinsen und sinkenden Immobilienpreisen einstellen.

Nach einer Analyse von Savills lag das Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien in Deutschland 2022 mit ca. 50,6 Mrd. Euro zwar nur 17 % unter dem Vorjahr. Dabei entfielen jedoch 40 % der Transaktionen auf das erste Quartal. An Platz eins der Assetklassen steht – trotz Umsatzrückgängen – wieder das Bürosegment. Dahinter liegen Logistik- und Industrieimmobilien und an dritter Stelle Handelsimmobilien. Wohnimmobilien haben mit rund 12,3 Mrd. Euro das niedrigste Umsatzvolumen seit zehn Jahren zu verzeichnen.

Nach der Zinswende kamen Käufer und Verkäufer aufgrund divergierender Preisvorstellungen nicht zusammen. Diese Zurückhaltung prägt auch den Jahresanfang 2023. Ich gehe jedoch davon aus, dass die Phase der Preisfindung mit einer Stabilisierung des Zinsniveaus überwunden wird und sich das Geschäft spätestens zum Sommer quantitativ wiederbelebt. Unterdessen gab und gibt es nach wie vor interessante Einzeltransaktionen. Abzuwarten bleibt die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Hier sehen wir positive Tendenzen: Die Gefahr einer Gasmangellage scheint vorerst gestoppt, der Arbeitsmarkt ist weiterhin robust und die jüngsten Konjunkturdaten deuten darauf hin, dass eine Rezession in diesem Winter ausfällt. Trotz aller Unsicherheiten blicke ich daher mit verhaltenem Optimismus auf den Immobilienmarkt 2023.

Ihr Frank Schrader

Negativserie des Wohnklimas gebrochen

Zu Beginn des neuen Jahres ist eine positive Entwicklung der einzelnen Assetklassen zu beobachten. Das Handelklima legt mit einem Anstieg um satte 20,6 % auf 55,2 Punkte am deutlichsten zu. Das Wohnklima zeigt sich ebenfalls überdurchschnittlich optimistisch: Mit einem Zuwachs von 15,9 % auf 99,9 Punkte wurde die seit Mai 2022 anhaltende Negativserie beendet. Der aktuelle Logistikwert klettert mit einem Plus von 9,3 % auf 122,0 Punkte. Erneut Vertrauen setzten die Expert*innen in das Hotelklima, das um 6,7 % auf 79,2 Punkte zulegen konnte. Einzige Ausnahme bildet das Büroklima, das bei 66,7 Zählerpunkten auf seinem Stimmungstief verharrt (-0,4 %).

Liebe Leserinnen und Leser,

hinter uns liegt ein Jahr mit Ereignissen für ein ganzes Jahrzehnt: hat uns zunächst noch die Corona-Pandemie beschäftigt, sind mit dem Krieg in der Ukraine, explodierenden Energiepreisen, der hohen Inflation, sich mittlerweile wieder reduzierten Lieferengpässen sowie Rezessionsängsten weitere Themen hinzugekommen. Daneben stellen der Fachkräftemangel und die Klimakrise zusätzliche langfristige Herausforderungen für die Branche dar.

Mit der geldpolitischen Kehrtwende der EZB und dem Ende der Niedrigzinsphase hat zudem eine bisher kaum gekannte Volatilität bei den Langfristzinsen und damit auch bei der Rendite/den Faktoren von Immobilien Einzug gehalten. Ob die Inflation mit den aktuellen Maßnahmen wirklich mittelfristig wieder in Richtung der angestrebten 2-Prozent-Marke gebracht werden kann, wird sich zeigen. Immerhin hat nach den erratischen Zinsbewegungen die Volatilität der mittel- und langfristigen Zinskurven in den letzten Wochen abgenommen. 

Ich blicke zuallererst mit der Hoffnung auf Frieden in Europa auf das Jahr 2023. Auf unsere Branche bezogen kann ein weniger volatiler Zinsmarkt mehr Transaktionssicherheit für 2023 versprechen. Ihnen und Ihren Familien wünsche ich frohe Weihnachtstage und einen guten Start in das neue Jahr.

Ihr Frank Schrader

Wohnklima setzt Negativserie zum Jahresende fort

Bereits seit Mai weist das Wohnklima eine negative Entwicklung auf. Zum Jahresende sinkt es erneut um 2,7 % auf nun 86,2 Punkte. Das Büroklima verzeichnet im Gegensatz zum Vormonat ebenfalls einen leichten Rückgang um 0,7 % auf nun 66,9 Punkte. 

Das Logistikklima bleibt mit 11,6 Punkten (+0,5 %) weiterhin Spitzenreiter unter den betrachteten Assetklassen. Eine Stimmungsaufhellung zeichnet sich in den Assetklassen Hotel und Handel ab. Das Hotelklima steigt zum Jahresende um 4,4 % auf 74,3 Zählerpunkte. Das Handelklima konnte im Dezember den deutlichsten Anstieg verbuchen: Es erhöht sich um 5,9 % auf 45,8 Punkte. Im Jahresrückblick ist das Handelklima dennoch mit deutlichem Abstand der große Verlierer und bleibt hinsichtlich des Punktescores auf dem Schlussrang.

Liebe Leserin, lieber Leser,

die UN-Klimakonferenz in Ägypten hat das Thema Klimaschutz wieder in den Fokus der öffentlichen Wahrnehmung gerückt. Auch für die Immobilienwirtschaft gilt: Trotz der herausfordernden geopolitischen Situation und der durch die gestiegenen Zinsen geänderten Rahmenbedingungen darf die Klimakrise nicht aus den Augen verloren werden. Die Folgen des Klimawandels spürt der Gebäudesektor schon heute. So sind Klimaereignisse wie z.B. Starkregen ein Risikofaktor für die Wertentwicklung von Immobilien. Entsprechend entwickeln Städte Konzepte, um sich gegen Hitze zu wappnen.

Die Immobilienwirtschaft ist jedoch nicht nur vom Klimawandel betroffen, sondern auch für knapp 40 % der gesamten weltweiten CO₂-Emission verantwortlich – dies zeigt, welches Einsparpotential in dieser Branche steckt. Die Dekarbonisierung der Immobilien ist daher ein zentraler Baustein, um die Klimaziele der Bundesregierung (Klimaneutralität bis 2045) zu erreichen. Fortwährende regulatorischen Initiativen, wie die EU-Taxonomie- und Offenlegungs-Verordnung, begleiten die Transformation der Immobilienwirtschaft zu mehr Nachhaltigkeit. Welche Herausforderungen, aber auch Chancen sich bei der Umsetzung ergeben, erläutert die aktuelle Studie der Deutschen Hypo – NORD/LB Real Estate Finance „ESG: Die Trans¬formation der Immobilienwirtschaft zu mehr Nachhaltigkeit“. Sie finden die Studie zum Download auf unserer Website (https://www.deutsche-hypo.de/downloads/).  Dies ist erst der Start einer langen Reise! 

Ihr Frank Schrader

Büroklima gewinnt wieder an Vertrauen

Eine Stimmungsaufhellung zeichnet sich ebenfalls in einzelnen Assetklassen ab. Entgegen der deutlich rückläufigen Entwicklung aus dem Vormonat erholt sich das Handelklima am stärksten (+16,5 %) und liegt nun bei 43,2 Punkten. Zu den weiteren Assetklassen mit positiver Tendenz zählen das Büroklima mit einem Stand von 67,4 Punkten (+13,0 %) sowie das Hotelklima mit 71,1 Punkten (+6,9 %).

Wohnimmobilien haben hingegen mit einen anhaltenden Vertrauensverslust zu kämpfen. Die aktuelle Befragung ergab einen Rückgang von 1,1 % auf 88,6 Punkte. Auch das Logistikklima weist erneut einen Verlust von -2,9 % auf. Mit 111,1 Punkten liegt es dennoch weiterhin auf der Spitzenposition. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

Vor zwei Wochen fand in München die Expo Real statt. Gerade in einer Zeit mit erheblichen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten hat sich die Messe als Plattform für den gegenseitigen Austausch und als Stimmungsbarometer der Branche bewährt.  Die Gespräche auf der Expo Real 2022 waren stark von der aktuellen Krise geprägt – insbesondere die Themen Inflation und Zinsentwicklung sowie die Sorgen über eine mögliche Rezession wurden diskutiert. Verschiedene Szenarien über die Entwicklung der langfristigen Zinsen führen bei vielen Marktteilnehmern zu einer abwartenden Haltung und zum Aufschub von Projekten:  Käufer- und Verkäuferseite finden derzeit nicht zueinander. Die nächsten sechs Monate werden entscheidend dafür sein, ob die Inflation bewältigt werden kann. 

Eine weitere Herausforderung für die Branche ist das Thema ESG. Die Notwendigkeit, das Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft umzusetzen, ist unbestritten. Fraglich ist jedoch, wie dies erfolgt. Mit welchen wesentlichen Herausforderungen die Akteure der Immobilienwirtschaft bei der Umsetzung der regulatorischen Rahmenbedingungen im Bereich Nachhaltigkeit konfrontiert sind, zeigt die neue Studie der Deutschen Hypo – NORD/LB Real Estate Finance. Sie finden die Studie zum Download auf unserer Website (https://www.deutsche-hypo.de/downloads/).

Herzlichst 

Ihr Frank Schrader

Grosser Vertrauensverlust beim Handelklima

In den einzelnen Assetklassen verschlechtert sich das Stimmungsbild ebenfalls zunehmend – alle betrachteten Segmente müssen teils deutliche Rückschläge hinnehmen. Der Handelimmobilienmarkt wird in der Oktoberbefragung am schwächsten eingeschätzt und bricht um deutliche 28,0 % auf nun 37,1 Punkte ein. Mit einem Minus von 16,4 % auf nun 59,6 Punkte verzeichnet das Büroklima den zweiten Monat in Folge einen zweitstelligen Verlust. Das Hotelklima (-6,7 % auf nun 66,5 Punkte) sowie das Wohnklima (-3,8 %) geben ebenfalls weiter nach. Mit einem Stand von 89,6 Punkten sinkt das Wohnklima erstmals seit Januar 2009 wieder unter 90 Punkte. Der Logistikimmobilienmarkt weist trotz Rückgang (-5,2 % auf 114,4 Punkte) auch weiterhin den höchsten Wert auf.  

Liebe Leserin, lieber Leser,

die Zeiten bleiben herausfordernd – auch für die Immobilienbranche. Die aktuelle wirtschaftliche und geopolitische Situation sorgt auf den Märkten weiter für Verunsicherung. Die Ära der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ist vorbei. Die EZB reagiert auf die Rekordinflation mit einem historischen Zinsschritt und erhöht den Leitzins um 0,75 Punkte auf 1,25 Prozent. Abzuwarten bleibt, inwieweit sich die gestiegenen Leitzinsen auf die langfristigen Zinsen auswirken und wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden. 

Diese Fragen werden sicherlich auch auf der Anfang Oktober in München stattfindenden Immobilienmesse EXPO Real rege diskutiert werden. Auf dem Branchentreffen werden neben der Zinspolitik aber auch Zukunftsthemen wie Klimaschutz und ESG mit seinen verschiedenen Aspekten sowie Urbanisierung, Innovation und Digitalisierung im Fokus stehen. Wir freuen uns auf interessante Begegnungen und spannende Diskussionen über all die Themen, die die Immobilienwirtschaft aktuell bewegen. Besuchen Sie uns gerne vom 4. bis 6. Oktober auf dem Stand der Deutschen Hypo – NORD/LB Real Estate Finance (B1.344).

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader

Büro- und Hotelklima mit zweistelligem Verlust

Ein Blick auf die Assetklassen zeigt, dass die Mehrheit teils erheblich negative Stimmungstendenzen aufweist. Vor allem das Büroklima (-14,5 % auf 71,3 Punkte) und das Hotelklima (-12,8 % auf ebenfalls 71,3 Punkte) mussten in der aktuellen Befragung deutliche Verluste hinnehmen. Das Handelklima rangiert in der Mitte und ging um 8,2 % auf nun 51,5 Punkte zurück. Somit wurde ein Wert erreicht, der zuletzt im November 2008 niedriger lag. Das Wohnklima verzeichnete den schwächsten Rückgang und ging um 4,8 % auf 93,2 Punkte zurück. Einzig das Logistikklima blieb im September nahezu stabil und konnte einen leichten Anstieg um 0,1 % erreichen. Somit steht es aktuell bei 120,7 Punkten.

Liebe Leserin, lieber Leser,

Schon seit einiger Zeit ist ein Umbruch der Innenstädte erkennbar. Die Corona-Pandemie hat den zuvor schon schwächelnden stationären Einzelhandel weiter unter Druck gesetzt und den Strukturwandel beschleunigt. Nun kommt mit der getrübten Konsumstimmung – bedingt durch die hohe Inflation – bereits der nächste Dämpfer. 

Die dennoch vollen Fußgängerzonen zeigen die Bedeutung der Innenstädte als soziales Zentrum. Um Leben in die Innenstädte zu bringen ist es zunehmend wichtig, den Fokus auf die Aufenthaltsqualität zu legen. Der Trend geht weg von der Einzelhandels-Monokultur hin zur Mischnutzung von Immobilien. Wohnen, Gastronomie, Büros, Gewerbe, Kultur und soziale Einrichtungen sollen für eine Wiederbelebung der Innenstädte sorgen, wobei dem Handel weiterhin eine elementare Rolle zukommt. 

Der Klimawandel wird ebenfalls verstärkt zum Thema und erfordert neue Konzepte – auch für Innenstädte. Dort sind die Hitzerekorde dieses Sommers deutlich spürbar. Durch Ansätze wie die Gestaltung einer Schwammstadt mit begrünten Fassaden und Dächern sowie Auffangbecken für Niederschläge soll Hitzeperioden und Starkregen begegnet werden. Ökologische Aspekte von Gebäuden spielen auch in Hinblick auf das Thema ESG in der Immobilienbranche zunehmend eine Rolle. 

Herzlichst,

Ihr Ingo Martin

Stimmungsaufhellung bei Büro, Hotel und Handel

Der Blick auf die einzelnen Assetklassen zeigt ein gemischtes Bild. Eine außergewöhnlich positive Dynamik konnte das Büroklima verbuchen: Dieses stieg um beachtliche 9,3 % auf einen Zählerstand von nun 83,4 Punkten. Eine deutliche Stimmungsaufhellung war auch beim Hotelklima zu beobachten, das sich nach einem Dämpfer im letzten Monat wieder erholt hat und mit einem Plus von 7,2 % bei 81,8 Punkten steht. Das Handelklima entwickelte sich insgesamt ebenfalls positiv und stieg um 4,1 % auf 56,1 Punkte.

Insbesondere das Wohnklima musste mit einem zweistelligen Verlust von 10,4 % auf nun 97,6 Punkte hingegen erhebliche Einbußen hinnehmen. Das Logistikklima verzeichnete einen verhältnismäßig geringen Rückgang um 1,5 % auf 120,6 Punkte und liegt damit weiterhin auf der Spitzenposition. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

die aktuellen Unsicherheiten infolge des Ukrainekriegs, der hohen Inflation und der anhaltenden Lieferengpässe sowie die Fragen zu unserer zukünftigen Energieversorgung – insbesondere Gas – bremsen die wirtschaftliche Erholung in nahezu allen Wirtschaftsbereichen und beeinflussen auch die Immobilienwirtschaft. 

Dabei ist es nicht überraschend, dass die Stimmung am Investmentmarkt eingetrübt ist. Aufgrund des Zinsanstieges in den langen Laufzeiten befinden sich Verkäufer und Käufer aktuell in einer von Unsicherheit geprägten Preisfindungsphase und müssen sich zunächst hinsichtlich ihrer Renditeerwartungen auf ein Niveau einpendeln, das für beide Seiten tragbar ist. Wir erleben gerade, dass zwar erste Deals mit etwas geringeren Faktoren umgesetzt wurden. Vorherrschend ist aber die große Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der langfristigen Zinsen, die sowohl die Verkäufer- als auch die Käuferseite abwarten lassen und damit einige Abschlüsse in die Länge ziehen. Insbesondere steht die Frage im Raum, was in den langen Zinslaufzeiten passiert, wenn die EZB die Leitzinsen am kurzen Ende weiter erhöht: Kommt es wohlmöglich zu einer Verflachung der Zinskurve oder ist ein weiterer Anstieg am langen Ende zu erwarten?

Unabhängig von der zurückhaltenden Investitionsstimmung sind bei den Mietvertragsabschlüssen und den Mietpreisen keine Einbrüche erkennbar. Natürlich können bei den einzelnen Assetklassen und Regionen differenzierte Entwicklungen verzeichnet werden. Insgesamt ist der deutsche Gewerbe-Immobilienmarkt aber noch gut in Takt. Es überwiegt jedoch die Unsicherheit – das zeigt sich auch in der gegenläufigen Entwicklung zwischen Ertrags- und Investitionsklima.

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader

Büroklima zeigt leichte Erholung

Auch im Monat Juli ist eine überwiegend negative Entwicklung der einzelnen Assetklassen zu beobachten. Im Gegensatz zum Vormonat fallen diese allerdings verhältnismäßig moderat aus. Das Logistikklima sinkt um 0,7 % auf aktuell 122,3 Zählerpunkte. Das Wohnklima weist mit einem Rückgang um 0,2 % auf nun 109,2 Punkte ebenfalls eine weitestgehend stabile Entwicklung auf. 

Eine spürbare erneute Eintrübung zeigt unterdessen das Handelklima: Nach einem Verlust von rund 5,6 % gegenüber dem Vormonat notiert dieses nun bei 53,9 Punkten. Auch die Stimmung im Hotelimmobilienmarkt trübt sich mit einem Rückgang von 7,9 % auf 76,3 Punkte weiter ein. Das Büroklima zeigt als einzige Assetklasse eine positive Entwicklung: Mit einem Plus von 3,7 % auf 76,3 Punkte wurde die seit Februar 2022 anhaltende Negativserie beendet. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

sowohl das geopolitische als auch das wirtschaftliche Umfeld bergen derzeit zahlreiche Faktoren, die die Marktteilnehmer verunsichern: Historisch hohe Inflationsraten, die insbesondere durch Energiepreise und Lieferengpässe getrieben werden, belasten vor allem die Haushalte. Die Frage ist: Wie entwickelt sich die Inflation weiter? Um der Inflation entgegenzuwirken, sind Zinserhöhungen notwendig - die langen Laufzeiten hatten dies bereits eingepreist. Nun zieht die EZB die kurze Seite nach und leitet damit die Zinswende ein. Führt das insgesamt zu einer flacheren Zinskurve oder legt auch das lange Ende nochmal zu? 

Für die Immobilienbranche stehen insbesondere die Verfügbarkeit von Materialien und Arbeitskräften sowie die Auswirkungen auf die Realwirtschaft im Fokus. Durch Chinas anhaltende „Zero Covid“ Strategie ist keine kurzfristige Entspannung auf den Märkten in Sicht. Und auch die Realwirtschaft wird durch die notwendigen Zinserhöhungen belastet. Mit Blick auf die weitere weltweite wirtschaftliche Entwicklung zeigt sich, dass die Zinssteigerung der FED in den USA und die erwarteten Entwicklungen trüben. Diese herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden auch Auswirkungen auf unsere Branche haben.

Das tatsächliche Ausmaß der einzelnen Faktoren ist bisher unklar, das Ausmaß der Kombination aller Faktoren zu beschreiben nahezu unmöglich. Die Immobilienmärkte in Deutschland haben sich bisher grundsätzlich gesund und robust präsentiert, so dass selbst in im aktuellen Umfeld viele Transaktionen getätigt werden. Es erklärt aber sicher die unterschiedlichen Stimmungen der Marktteilnehmer – je nachdem, wo sie in diesem Umfeld persönlich stehen.

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader 

Büroklima fällt hinter Hotelklima zurück

Nach der außergewöhnlich guten Entwicklung des Handelklimas im Mai (+17,0 %) erfolgt nun ein deutlicher Rückgang – es sackte im Juni um rund ein Viertel auf nunmehr 57,1 Zählerpunkte ab. Das Hotelklima weist einen verhältnismäßig moderaten Rückgang um 5,9 % auf nun 82,8 Punkte auf. Bemerkenswert ist, dass das Büroklima gleichzeitig um 20,2 % auf 73,6 Punkte sinkt und damit in der Einschätzung der befragten Immobilienexpert*innen das erste Mal seit über fünf Jahren hinter die Assetklasse der Hotelimmobilien zurückfällt. Ebenfalls zweistellig rückläufig zeigen sich das Wohnklima (-14,1 % auf 109,5 Punkte) und das Logistikklima (-11,7 % auf 123,2 Punkte), wobei letzteres bereits den dritten Monat in Folge rückläufig ist.

Liebe Leserin, lieber Leser,

die Corona-Pandemie und die damit verbundenen Lockdowns haben zu erheblichen Einbußen im Bereich des stationären Einzelhandels geführt. Nach und nach kann jedoch eine Erholung am Markt beobachtet werden: Der Flächenumsatz auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt ist im Jahresvergleich im ersten Quartal 2022 um über 10 Prozent gestiegen. Vor allem die Bekleidungsbranche befindet sich wieder auf dem aufsteigenden Ast.

Mit Blick auf weitere Entwicklungen am Markt zeigt sich, dass die Zinswende auch ohne EZB-Anhebung im vollen Gange ist. Dieser Trend ist auch bereits in der Immobilienbranche angekommen, da insbesondere längere Laufzeiten betroffen sind. Damit treffen steigende Zinsen auf einen Immobilienmarkt, der seit Jahren durch anziehende Preise geprägt ist. Wie diese beiden Faktoren sich mittel- und langfristig aufeinander auswirken, bleibt abzuwarten.   Hinzu kommt nach wie vor die Frage nach der Preisentwicklung und der Verfügbarkeit von Materialien. Insbesondere die Einschränkungen in den asiatischen Häfen infolge des erneuen Teil-Lockdowns sowie der Ukraine-Krieg verschärfen diese Problematik.

Ein Austausch über die aktuellen Marktentwicklungen ist insbesondere in diesen Zeiten wichtig und wertvoll. Wir freuen uns daher, dass in diesem Jahr in Hannover vom 18. bis zum 19. Mai mit der neuen Real Estate Arena Messe ein Rahmen für einen persönlichen Austausch geschaffen wird und auch wir ein Teil davon sein werden.

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader 

Handelklima mit bester Performance

Im Monat Mai hat sich die Stimmungslage in den einzelnen Assetklassen unterschiedlich entwickelt. Das Büroklima sinkt um 6,4 % auf 92,2 Punkte und verzeichnet damit den vierten Monat in Folge eine negative Entwicklung. Noch deutlicher fällt der Rückgang des Wohnklimas aus: 127,4 Punkte sind nicht nur der niedrigste Wert seit August 2020, sondern entsprechen auch einem erheblichen Rückgang von 11,1 %. Weiterhin Spitzenreiter ist das Logistikklima, das allerdings ebenfalls einen deutlichen Verlust von 7,7 % auf 139,5 Punkte gegenüber dem Vormonat hinnehmen muss. 

Die beiden Assetklassen Hotel- und Handelklima trotzen hingegen dem negativen Trend. Mit 88,0 Punkten und einem Plus von 8,0 % fällt der Stimmungsaufschwung des Hotelklimas viermal so hoch aus als im Vormonat. Damit kann das Hotelklima den positiven Trend den vierten Monat in Folge fortsetzen. Die beste Performance erzielt in diesem Monat das Handelklima. Nach zwei negativ verlaufenden Vormonaten macht es einen enormen Sprung um 17,0 % auf einen Zählerstand von 76,6 Punkten. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

Logistikimmobilien sind gefragter denn je – das zeigt auch der signifikante Anstieg des Investitionsvolumens in Europa: Knapp ein Viertel des gewerblichen Transaktionsvolumens ist auf Logistikimmobilien zurückzuführen. Die positive Entwicklung setzt sich auch im ersten Quartal 2022 weiter fort: Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,2 Mrd. Euro wurde eine Verdopplung gegenüber dem Vorjahreszeitraum erreicht. 

Erhebliche Unsicherheiten bringt jedoch der Ukraine-Krieg mit sich, der unter anderem auch das Logistiksegment trifft. Inwieweit er die Immobilienpreise beeinflussen könnte, bleibt abzuwarten. Der Krieg kann darüber hinaus eine geografische Neuordnung mit neuen Transportwegen mit sich bringen, die sich mehr auf die Nord-Süd-Achse konzentrieren. Die Entwicklungen führen dazu, dass Investoren zurückhaltender agieren und in diesem Jahr mit stagnierenden und leicht steigenden Renditen zu rechnen ist. Welche Verschiebungen sich in den anderen Segmenten noch ergeben könnten, bleibt ebenfalls abzuwarten. Eine genaue Aussage kann hier noch nicht getroffen werden – klar ist aber, dass wir diese Prozesse genauestens beobachten müssen.

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader 

Logistikklima spiegelt Unsicherheit wider

Die einzelnen Assetklassen weisen im April heterogene Dynamiken auf. Das Logistikklima geht nach einer zuletzt positiven Entwicklung im Vormonat wieder um deutliche 4,2 % zurück und liegt nun bei 151,1 Punkten – der niedrigste Wert seit März 2021. Die Negativserie des Büroklimas wird auch im April nicht unterbrochen: Nach einem Rückgang um 0,9 % steht dieses nun bei 98,6 Punkten. Schlusslicht bildet weiterhin das Handelklima mit einer leichten Abnahme um 0,2 % gegenüber dem Vormonat auf 65,4 Punkte. 

Zu den Assetklassen mit positiver Tendenz zählen das Wohnklima mit einem Stand von 143,3 Punkten (+0,5 %) sowie das Hotelklima. Nach dem zuletzt deutlichen Zuwachs können Hotelimmobilien auch in der Aprilumfrage eine positive Entwicklung von 2,3 % auf 81,5 Zählerpunkte verzeichnen. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

gerade haben wir vorsichtig optimistisch dem Ende der Corona-Pandemie entgegengeblickt, nun bringt der Russland-Ukraine-Krieg weitere erhebliche Unsicherheiten und Herausforderungen für die ganze Welt mit sich. Schon jetzt sind die Auswirkungen spürbar. Wie sich der Krieg insgesamt auf Wirtschaft, Inflation und Zinssätze auswirken wird, ist allerdings noch nicht absehbar. 

Auch die Folgen für die Immobilienbranche sind noch ungewiss. Die positiven Stimmen auf der MIPIM sind zwar grundsätzlich bestärkend, allerdings werden bereits neue Engpässe bei Materialien und Arbeitskräften beobachtet, die die positive Entwicklung bremsen. In den vergangenen Monaten konnte sich der Investmentmarkt nach einem deutlichen coronabedingten Dämpfer wieder kräftig erholen. Dabei wurden die verschiedenen Assetklassen in einem unterschiedlichen Ausmaß von der Pandemie getroffen – insgesamt sind die Folgen aber weniger stark als befürchtet. In unserer kürzlich veröffentlichten Studie „Deutschland – Immobilienmarkt im Post-Corona-Umfeld“ werden die Folgen der Pandemie für die Assetklassen Logistik, Wohnen, Hotel, Büro und Einzelhandel in Deutschland beschrieben. Auch verschiedene Zukunftsaussichten werden aufgezeigt und die in der Immobilienbranche vorherrschenden Megatrends vorgestellt. Die vollständige Studie steht Ihnen auf der Website der Deutschen Hypo unter https://www.deutsche-hypo.de/marktanalyse zum Download zur Verfügung.

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader 

Büro- und Wohnklima mit deutlichem Rückgang

Bezogen auf die einzelnen Assetklassen zeigt sich im März ein überwiegend negatives Stimmungsbild. Größter Verlierer der Märzumfrage ist das Büroklima: 99,5 Punkte bedeuten nicht nur einen Rückgang um 8,2 % gegenüber dem Vormonat, sondern auch den Rückfall knapp unter die 100-Punkte-Marke. Der zweite große Verlierer ist das Wohnklima, das durch ein Minus von 5,2 % nun bei 142,6 Punkten steht. Nach der zuletzt erfreulichen Stimmungsaufhellung beim Handelklima sinkt dieses in der Märzbefragung wieder um 3,5 % auf 65,5 Zählerpunkte. Im Gegensatz zu den negativen Stimmungswerten der letzten Monate zeigt das Logistikklima erstmals wieder ein moderates Plus von 0,6 % auf 157,7 Punkte. Großer Gewinner im März ist das Hotelklima mit einem Zuwachs von 14,2 % auf 79,7 Zählerpunkte. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

der Anstieg des realen BIPs um 2,7 Prozent im vergangenen Jahr zeigt, dass nach und nach eine Erholung einsetzt. Wir befinden uns auf einem guten Weg. Auf dem gewerblichen Immobilienmarkt ist die Stimmung nach wie vor gemischt: Während Logistikimmobilien weiterhin stark nachgefragt werden, ist die Situation für Hotelimmobilien noch immer von Unsicherheit geprägt – das Transaktionsgeschehen stagnierte im Jahr 2021. Gleichzeitig verdichten sich die Zeichen, dass wir anders als in 2021 in diesem Jahr früher wieder mit Erleichterungen bei den politischen Maßnahmen rechnen können. Auch die Stimmung in der Immobilienbranche und in der Gesamtbevölkerung scheint sich bezüglich Geschäftsreisen und privaten Reisen zu drehen. Probleme bereitet überall der Personalmangel, und gleichzeitig bestehen viele Chancen durch die Anforderung nach mehr Nachhaltigkeit und Digitalisierung.

Auch für die Innenstädte ist die Situation weiterhin herausfordernd. Quartierskonzepte mit effizienten Mobilitätskonzepten sind jetzt wichtiger denn je. Aber auch verschiedene Ideen zur Belebung des Einzelhandels in den Innenstädten zeigen die Richtung vor: lebenswerte Innenstädte und Online-Handel in Ergänzung. Wie das die Einzelhandelsmieten beeinflusst, bleibt spannend. Positiver kann hingegen der Büromarkt ins neue Jahr blicken: Der mögliche Trend zur Flächenreduktion aufgrund der gestiegenen Home-Office-Nutzung scheint sich nicht zu bewahrheiten. Ich freue mich, dass die MIPIM in diesem Jahr wieder stattfinden kann und bin gespannt auf die dortigen Gespräche und Einschätzungen.

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader 

Positive Stimmung bei den Assetklassen Handel und Hotel

Wenngleich das Immobilienklima insgesamt gestiegen ist, entwickelten sich die einzelnen Assetklassen recht unterschiedlich. Die negativen Stimmungswerte für den Logistikimmobilienmarkt zu Beginn des Jahres setzen sich auch in der Februar-Befragung fort (-1,3 % auf 156,8 Punkte). Das Büroklima zeigt eine leichte Abwärtstendenz um 0,5 % auf 108,4 Punkte. Erfreulich ist hingegen die Stimmungsaufhellung beim Hotelklima (+4,4 % auf 69,8 Punkte) sowie bei dem Handelklima. Letzteres steigt nach zwei negativen Monaten in Folge um beachtliche 12,4 % auf 67,9 Punkte. Weiterhin robust präsentiert sich das Wohnklima mit einer Veränderung von +0,3 Prozent auf 150,5 Zählerpunkte.

Liebe Leserin, lieber Leser,

trotz der Herausforderungen, die insbesondere die Corona-Pandemie mit sich gebracht hat, können wir auf ein erfolgreiches Jahr 2021 der Gewerbeimmobilien in Deutschland blicken: Mit einem Investmentvolumen von rund 60 Mrd. Euro wurden insgesamt Transaktionen nahe dem Rekordjahr 2019 getätigt. Dabei sind erneut Rekorde festzustellen:  Logistikimmobilien konnten einen Investmentumsatz von rund 10 Mrd. Euro für sich verbuchen – so viel wie nie zuvor. Mit den Auswirkungen der Pandemie hat hingegen noch der Büromarkt zu kämpfen, allerdings ist nach und nach eine Erholung erkennbar. Der Einzelhandel muss ebenfalls einen Rückgang des Transaktionsvolumens auf rund 8,1 Mrd. Euro hinnehmen. Wie in 2021 ist auch in diesem Jahr eine unterschiedliche Entwicklung zwischen klassischem Einzelhandel und Nahversorgung zu erkennen. Neben den oben genannten Gewerbeinvestments zeigt das Segment Wohnen mit einem Ergebnis von 51 Mrd. Euro ebenfalls einen neuen Höchstwert. 

Es ist davon auszugehen, dass vor allem die Assetklassen Wohnen und Logistik in diesem Jahr weiterhin sehr gefragt sein werden, aber auch die Nachfrage nach Büro- und Hotelinvestments wieder steigen wird. Neben den durch die Corona-Pandemie bedingten Unsicherheiten wird das Thema Nachhaltigkeit die Entwicklungen in der Branche stark beeinflussen. Die Inflation – temporär oder doch bleibender Effekt – und die sich daraus evtl. angepasste Notenbankpolitik sind weiterhin wichtige Themen für uns. Alles in allem ist der Immobilienmarkt auch in 2022 sehr interessant.

Beste Grüße verbunden mit guten Wünschen für ein hoffentlich gesundes neues Jahr,

Ihr Frank Schrader 

Ausschließlich Büroklima mit positivem Vorzeichen

Auch zu Beginn des neuen Jahres ist eine negative Entwicklung der einzelnen Assetklassen zu beobachten. Das Handelklima sinkt um 3,5 % auf 60,4 Zählerpunkte und liegt damit gerade noch oberhalb der 60-Punkte-Marke. Der Vertrauensverlust in Hotelimmobilien schreitet mit einem deutlichen Rückgang von 12,3 % auf 66,8 Punkte ebenfalls weiter voran. Der aktuelle Logistikklimawert stellt mit 158,8 Punkten (-3,5 %) den niedrigsten Wert seit Mai 2021 dar. Das Wohnklima zeigt hingegen mit einem Rückgang um 0,5 % auf nun 150,1 Punkte eine relativ stabile Entwicklung. Einzig das Büroklima wird von den Expert*innen positiv bewertet und steigt nach dem Verlust von 1,4 % zum Jahresende wieder auf 109,0 Punkte (+2,0 %) an. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

ein turbulentes Jahr neigt sich dem Ende zu. Die Corona-Pandemie prägt nun schon das zweite Jahr sämtliche Lebensbereiche und hat erneut einige Einschränkungen mit sich gebracht. Auch die Immobilienbranche spürt die Auswirkungen, insbesondere der Einzelhandel und die Hotelbranche wurden stark von den zur Eindämmung der Pandemie beschlossenen Regelungen getroffen. Und doch können wir insgesamt auf eine positive Entwicklung am gewerblichen Immobilienmarkt blicken: Trotz aller Widrigkeiten ist immer mehr Dynamik am Immobilienmarkt zu verzeichnen, das Neugeschäft ist im ersten Halbjahr 2021 im Vorjahresvergleich um rund 6 Prozent auf 18,1 Mrd. Euro gestiegen. 

In Hinblick auf die niedrigen Zinsen, die fehlenden alternativen Anlagemöglichkeiten und den weiterhin bestehenden Anlagedruck gehen wir davon aus, dass die Assetklasse Immobilien auch weiterhin stark nachgefragt wird und das Transaktionsgeschehen hoch bleiben wird. Daher sind wir optimistisch, dass sich die Dynamik auch im zweiten Halbjahr 2021 fortgesetzt hat. 

Ich wünsche Ihnen, Ihren Familien und Freunden ein frohes Weihnachtsfest. Genießen Sie die Auszeit und kommen Sie vor allem gesund ins neue Jahr 2022!

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader 

Nur Logistikklima verzeichnet stabile Entwicklung

Mit Ausnahme des Logistikklimas, das mit 164,5 Punkten stabil verlief, zeigte sich die Stimmungsentwicklung in den einzelnen Assetklassen durchgehend negativ. Dabei reicht die Bandbreite der Veränderungsraten vom Handelklima mit -10,6 % auf 62,6 Punkte bis zum Büroklima, das nach vier Monaten in Folge wieder ein Rückgang um 1,4 % auf 106,9 Zählerpunkte aufweist. Das Hotelklima hat sich mit -1,9 % auf nun 76,1 Punkte ebenfalls leicht negativ entwickelt. Für das Wohnklima bringt der Dezember einen im Vergleich deutlicheren Rückgang um 2,4 % auf 150,9 Zählerpunkte. 

Im Jahresrückblick zeigt sich eine sehr außergewöhnliche Entwicklung mit teilweise dreistelligen Anstiegen. Das Hotelklima (+279,6 % gegenüber Dezember 2020) sowie das Handelklima (+125,5 % gegenüber Dezember 2020) zählen trotz der wiederkehrenden Rückschläge im Jahresverlauf zu den größten Gewinnern des Jahres im Vergleich zum Dezember 2020. Auch die übrigen Assetklassen verzeichnen allesamt zweistellige Wachstumsraten. Das Logistikklima ist und bleibt hinsichtlich des Punktescores Spitzenreiter unter den betrachteten Assetklassen. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

die Corona-Pandemie hat die Hotelbranche stark getroffen. Insbesondere die touristischen Übernachtungsverbote, die zeitweise zur Eindämmung der Virusausbreitung in Kraft getreten sind, haben zu einem Einbruch der Übernachtungszahlen geführt. Nach einer langen Hochphase ist der Transaktionsmarkt stark zurückgegangen. Im Jahr 2020 hat sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr nahezu halbiert und auch im Jahr 2021 ist die Zurückhaltung noch deutlich spürbar.

Nach und nach ist allerdings wieder eine zunehmende Aktivität am Hotelimmobilienmarkt zu beobachten und auch der Übernachtungsmarkt erholt sich langsam. Während Banken noch vorsichtig agieren und Hotelfinanzierungen nur sehr restriktiv vorgenommen werden, glauben Investoren auch weiterhin an die Assetklasse. Insbesondere die große Anzahl an Neueröffnungen von Hotels führt dazu, dass der Transaktionsmarkt wieder eine Belebung zeigt. Jetzt gilt es für die Finanzierer, aufmerksam zu bleiben: Segmente, die aktuell noch als weniger attraktiv und kritisch eingestuft werden, werden wieder verstärkt nachgefragt. Diese Entwicklungen müssen gut beobachtet werden.

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader 

Handelklima bildet trotz Zuwachs weiterhin das Schlusslicht

Die Entwicklung der einzelnen Assetklassen ist nahezu identisch zum Vormonat. Folglich können auch im November für fast alle Segmente positive Entwicklungen festgestellt werden. Die einzige Ausnahme bleibt das Logistikklima, das mit -0,2 % den dritten Monat in Folge einen leichten Rückgang auf nun 164,5 Punkte hinnehmen musste.

Für das Büroklima bringt der November einen deutlichen Anstieg von 6,0 % auf 108,3 Zählerpunkte mit sich. Unauffällig ist hingegen die Stimmung für Wohnimmobilien: Mit einem moderaten Wachstum von 1,1 % kann das hohe Niveau mit 154,6 Punkten gehalten werden. 

Der deutlichste Aufschwung wurde im Handelklima verzeichnet, das gegenüber dem Vormonat um 12,7 % auf 70,1 Punkte zulegen konnte. Trotz des höchsten Wertes seit Februar 2020 bildet das Handelklima weiterhin das Schlusslicht. Das Hotelklima, in dem zuletzt ein deutliches Stimmungshoch erkennbar war, konnte mit einem vergleichsweise moderateren Zuwachs um 3,0 % gegenüber dem Vormonat auf 77,6 Zählerpunkte weiter ansteigen.  

Liebe Leserin, lieber Leser,

nachdem seit dem Ausbruch des Corona-Pandemie leider viele Veranstaltungen nicht durchgeführt werden konnten, hat mit der EXPO REAL erfreulicherweise wieder das bedeutendste europäische Branchenereignis in München stattfinden können. Trotz einer verringerten Teilnehmerzahl blicken wir auf drei sehr erfolgreiche Messetage und konstruktive Gespräche zurück. Es waren Tage voll von Energie der persönlichen Begegnungen, vielen schon sehr konkreten Plänen für neue Projekte und einem großen Optimismus, dass die Immobilie weiterhin eine sehr gute Rolle im aktuellen Rahmen spielen wird.

Auch wenn die Möglichkeit der Videotelefonie viele Vorteile mit sich bringt, hat sich in den Gesprächen gezeigt, wie sehr doch der persönliche Austausch gefehlt hat. Umso schöner, dass wir langsam wieder zu der Möglichkeit, sich persönlich auszutauschen, zurückkehren können. Und das lässt sich sicher auch auf die Themen „Home-Office/Büro“ und Reisen übertragen, was man als gutes Zeichen für den zukünftigen Platz dieser Immobiliennutzungen in der Gesellschaft werten kann.

In den Gesprächen mit vielen Expert*innen aus der Branche wurde deutlich, dass der deutsche Immobilienmarkt weiterhin äußerst interessant für Investor*innen ist und in vielen Bereichen wieder eine deutliche Erholung beobachtet werden kann. 

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader 

Hohes Vertrauen in Hotelimmobilien

Im Oktober können für fast alle Segmente positive Entwicklungen festgestellt werden. Die einzige Ausnahme bildet das Logistikklima. Nach der bereits negativen Entwicklung im Vormonat musste es erneut einen leichten Rückgang von -0,7 % auf 164,7 Punkte hinnehmen.

Neben dem Logistikklima besitzen das Wohn- und Büroklima nach wie vor die höchsten Vertrauenswerte. Mit einem Wachstum von 2,6 % gegenüber dem Vormonat positioniert sich das Wohnklima im Oktober bei 152,9 Zählerpunkten. Das Büroklima verzeichnet mit einem minimalen Plus von 0,1 % eine stabile Entwicklung (102,2 Punkte). Das Handelklima stieg um 2,0 % auf 62,2 Punkte. 

Die mit Abstand größte Veränderungsrate (+17,9 %) verzeichnet das Hotelklima. Die aktuelle Befragung ergab mit 75,4 Punkten den vorläufig höchsten Wert in diesem Jahr. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

nachdem die Corona-Pandemie auch am gewerblichen Immobilienmarkt zu erheblichen Unsicherheiten und Einbrüchen geführt hat, hat der Sommer eine deutliche Erholung mit sich gebracht. Im Vergleich zum Vorjahr kann in allen betrachteten Assetklasse eine deutlich positivere Entwicklung beobachtet werden. Insbesondere Lockerungen der Maßnahmen, die zur Eindämmung der Pandemie eingeführt wurden, sowie die steigende Impfquote, haben dazu beigetragen. Hoffentlich erleben wir im Winterhalbjahr keine Rückschläge. In Hinblick auf die einzelnen Assetklassen bleibt es weiterhin spannend, wie sich diese unter Berücksichtigung der Pandemieauswirkungen und den Megatrends wie Digitalisierung, demografischer Wandel und Nachhaltigkeit in Zukunft entwickeln werden.

Wir freuen uns, dass die Expo Real in München in diesem Jahr wieder stattfinden kann und wir die Möglichkeit haben, uns persönlich zu den Themen, die die Branche derzeit bewegt, austauschen können. Besuchen Sie uns gerne auf dem Stand der Deutschen Hypo – NORD/LB Real Estate Finance (B1.344). Um für alle Messeteilnehmer*innen eine größtmögliche Sicherheit gewährleisen zu können, beachten wir natürlich die geltenden Hygienevorschriften. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass daher auch nur eine limitierte Personenzahl gleichzeitig auf dem Stand anwesend sein kann.

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader 

Büroklima knackt erstmals wieder die 100-Punkte-Marke

Während die aggregierte Entwicklung des Immobilienklimas eine deutlich positive Entwicklung zeigt, haben sich die einzelnen Assetklassen unterschiedlich entwickelt. Mit zweistelligen Wachstumsraten stechen besonders das Handelklima (+13,5 % auf 61,0 Punkte) sowie das Büroklima (+13,4 % auf 102,1 Punkte) heraus. Letzteres erreicht seit März 2020 erstmals wieder einen Wert über der 100-Punkte-Marke. Eine ebenfalls dynamische Entwicklung vollzog das Hotelklima mit einem Zuwachs von 9,9 %. Nach zwei Monaten in Folge unter der 60-Punkte-Marke konnte im September wieder ein Wert von 63,9 Zählerpunkten erreicht werden. 

Zu den Verlierern der September-Befragung zählen das Logistikklima und das Wohnklima. Beide Assetklassen nahmen um 1,7 % auf 165,6 Zählerpunkte (Logistikklima) sowie auf 149,0 Zählerpunkte (Wohnklima) ab. Trotz der Verluste verharren beide Segmente in der Rangliste allerdings nach wie vor auf den ersten beiden Plätzen. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich auch in der Corona-Pandemie sehr stabil – zum Ende des ersten Halbjahres zeichnet sich mit einem Transaktionsvolumen von rund 10 Mrd. Euro bereits ein neues Rekordergebnis auf dem gewerblichen Wohninvestmentmarkt in Deutschland für das Jahr 2021 ab. Im Vergleich zum Durchschnitt der Halbjahresumsätze der letzten fünf Jahre konnte eine Steigerung von rund 16 Prozent erreicht werden. Insbesondere die Nachfrage nach Projektentwicklungen und Neubauten ist stetig gestiegen. 

Dabei wird deutlich, dass durch die Corona-Pandemie einige Trends, die sich schon vor der Pandemie abgezeichnet haben, verstärkt wurden. Dies gilt auch für die Wachstumsdynamik im Umland der Metropolen. Durch eine deutlich gestiegene Home-Office Nutzung wird immer öfter eine längere Fahrzeit in Kauf genommen, sodass sich die Nachfrage zunehmend auf die Peripherie ausweitet. 

Aktuell ist eine Reduzierung von Renditen und Mieten nicht absehbar. In Hinblick auf das weiterhin wachsende Interesse nationaler und internationaler Investoren ist auch im Jahresverlauf mit einer positiven Entwicklung im Wohnimmobilienmarkt zu rechnen.

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader 

Logistikklima markiert neue Bestmarke

Die Entwicklung in den einzelnen Assetklassen präsentiert sich sehr heterogen. Großer Gewinner der August-Befragung ist das Logistikklima, das um 5,0 % auf 168,5 Punkte stieg und somit eine neue Bestmarke verzeichnet. Das Wohnklima konnte nach einem leichten Rückgang im Vormonat nun wieder um 1,5 % auf 151,5 Punkte zulegen und verharrt in der Rangliste nach wie vor auf dem zweiten Platz. 

Das Büroklima sowie das Hotelklima verzeichnen eine annähernd stabile Entwicklung. Mit einem Plus von 0,6 % konnte das Büroklima erstmals wieder die 90-Punkte-Marke knacken. Das Hotelklima verharrt indessen mit einem leichten Verlust von 0,2 % den zweiten Monat in Folge knapp unter der 60-Punkte-Marke (58,1 Punkte). Besonders hoch fallen die Stimmungseinbußen erneut beim Handelklima aus: Mit einem Verlust von      6,0 % erzielte das Handelklima im August 53,7 Basispunkte. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

im Zuge der Corona-Pandemie haben sich mit der verstärkten Nutzung von Homeoffice auch die Arbeitsmodelle vieler Unternehmen wesentlich geändert: Ein Großteil der Bürobeschäftigten ist auf ein hybrides Arbeitsmodell umgestiegen und arbeitet abwechselnd im Büro und im Homeoffice. 

Ausgelöst durch die vermehrte Nutzung von Homeoffice ist die Frage nach den Auswirkungen dieser Entwicklung auf die Nachfrage nach Büroflächen in den Fokus gerückt. Es zeigt sich allerdings, dass der Büromarkt in Deutschland auch während der Corona-Krise erstaunlich robust geblieben ist: Die Flächenumsätze sind weniger stark zurückgegangen als erwartet und die Spitzen- und Durchschnittsmieten weisen eine Seitwärtsbewegung auf. Auch für die Zukunft wird kein Einbruch vermutet, was insbesondere auf den weiteren Anstieg der Büroangestellten zurückzuführen ist, der einen Teil des möglichen Nachfragerückgangs ausgleichen könnte.

Allerdings wird sich auch die fortschreitende Digitalisierung auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken. Zukünftig wird die Bürowelt noch flexibler, digitaler und ortsunabhängiger sein. Dies hat zur Folge, dass die Anforderungen an Bürogebäude stetig zunehmen, weshalb moderne Büro- und Einrichtungskonzepte unerlässlich sind.

Herzlichst,

Ihr Frank Schrader

Wohnklima erstmals seit Dezember 2020 wieder gesunken

Insgesamt hat sich die Stimmungslage in den einzelnen Assetklassen nach der außergewöhnlich positiven Dynamik im Vormonat wieder rückläufig entwickelt. Entgegen der positiven Entwicklung der letzten Monate weist das Wohnklima eine Abnahme von 2,3 % (149,3 Punkte) auf. Auch das Logistikklima verzeichnet seit Februar 2021 erstmals wieder einen leichten Verlust um 0,8 % auf nun 160,5 Punkte, bleibt jedoch weiterhin Spitzenreiter unter den betrachteten Assetklassen. Das Büroklima bleibt mit einem marginalen Rückgang um 0,2 % auf 89,5 Punkte annähernd stabil. 

Besonders hoch fallen die Stimmungseinbußen beim Handelklima aus: Auf die überdurchschnittlichen Steigerungsraten der Monate Mai und Juni folgt ein Verlust um 7,3 % auf 57,2 Punkte. Das Hotelklima verzeichnet einen ebenfalls deutlichen Rückgang um 5,3 % auf einen Zählerstand von 58,3 Punkten. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

nach 26 Jahren bei der Deutschen Hypo widme ich mich nun neuen beruflichen Herausforderungen außerhalb des NORD/LB-Konzerns. Ich bedanke mich herzlich bei Ihnen für die langjährige Unterstützung bei der Erstellung des Deutsche Hypo Immobilienklimas. Die zukünftige Kommentierung wird Frank Schrader übernehmen, der im Zuge der Integration der Deutschen Hypo in die NORD/LB das Immobiliengeschäft der Bank verantworten wird. Ich wünsche Ihnen für Ihre Zukunft alles Gute!

Herzlichst,

Ihr Andreas Rehfus

Hohes Vertrauen in Büroimmobilien

Auch im Juni 2021 können für alle Segmente positive Entwicklungen festgestellt werden. Die größten Veränderungsraten verzeichnen das Handel- und Hotelklima: Nach der bereits positiven Entwicklung im Vormonat nahm das Handelklima erneut an Fahrt auf und stieg um 39,2 % auf nun 61,7 Punkte. Eine ebenfalls außergewöhnlich positive Dynamik konnte das Hotelklima verbuchen: Dieses kletterte zweistellig um 54,0 % auf einen Zählerstand von nun 61,5 Punkten. Aber auch das Büroklima kann eine überdurchschnittliche Steigerungsrate von 18,2 % verzeichnen. Die aktuelle Befragung ergab mit 89,7 Punkten den vorläufig höchsten Wert in diesem Jahr. Die mit Abstand geringsten Anstiege zum Vormonat zeigten das Logistikklima (161,7 Zählerpunkte) sowie das Wohnklima (152,9 Zählerpunkte) mit jeweils 1,5 %. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

am 26. September ist es wieder soweit: ein neuer Bundestag wird gewählt. Auch Themen rund um den Bereich der Immobilien stehen ganz oben auf der Agenda – die immens hohe Nachfrage nach Wohnraum macht deutlich, wie dringend hier Lösungen benötigt werden. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist in Deutschland ebenfalls ungebrochen hoch, insbesondere aufgrund der anhaltenden niedrigen Zinsen. Die hohe Nachfrage trifft hingegen auf ein zu geringes Angebot, was die Preise, die sich ohnehin schon auf einem Rekordniveau befinden, noch weiter nach oben treibt – und dies gilt mittlerweile nicht mehr nur für die Metropolregionen.  

Um diesen Entwicklungen entgegenzuwirken, werden Themen wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse und die Förderung von Wohneigentum aktuell kontrovers diskutiert. Momentan wohnt weniger als die Hälfte der Deutschen im Eigentum – um dies zu ändern, werden Pläne für Baukindergeld oder eine Senkung der Grunderwerbsteuer durch Freibeträge besprochen.  

Klar ist, dass es für das Problem der Wohnungsknappheit dringend Lösungen geben muss. Es ist zu hoffen, dass dieses Thema im Herbst einen Schub bekommt.

Herzlichst,

Ihr Andreas Rehfus

Hotel- und Handelklima wachsen zweistellig

Im Mai 2021 können für alle Segmente positive Entwicklungen festgestellt werden. Mit zweistelligen Wachstumsraten stechen aber vor allem das Hotelklima und das Handelklima heraus. Durch Steigerungsraten von 46,0 % auf 40,0 Zählerpunkte (Hotelklima) und 26,0 % auf 44,3 Zählerpunkte (Handelklima) erreichen die beiden Assetklassen erstmals seit Beginn der Corona-Pandemie wieder die 40-Punkte-Marke. Trotz dieser dynamischen Entwicklungen verharren das Hotelklima sowie das Handelklima im Ranking der Segmente mit jeweils deutlichen Abständen auf den beiden letzten Plätzen. Das Logistikklima verbessert sich mit einem Plus von 4,5 % auf 159,3 Punkte. Bereits zum fünften Mal in Folge ist ein Zuwachs beim Wohnklima (+5,6 % auf 150,7 Punkte) zu verzeichnen. Den geringsten Anstieg zum Vormonat zeigt das Büroklima mit 3,5 % auf 75,9 Zählerpunkte. 

Liebe Leserin, lieber Leser, 

Klimaneutralität in Europa bis zum Jahr 2050 – dieses Ziel hat die EU im vergangenen Jahr formuliert. Um die CO2-Emissionen auf Netto-Null zu reduzieren, sind allerdings tiefgreifende Anpassungsprozesse in sämtlichen Wirtschaftssektoren erforderlich – auch im Immobiliensektor.

Da der Gebäudesektor einen großen Anteil an den CO2-Emissionen aufweist, besteht insbesondere hier ein großes Potenzial zur Emissionssenkung. Vor allem Quartiere können zu einer Reduktion beitragen, da sie im Vergleich zu Einzelgebäuden die Möglichkeit bieten, Skalen- und Multiplikatoreneffekte zu nutzen. Eine große Bedeutung wird dabei der Nutzung von Wärme und Strom aus erneuerbaren Energien beigemessen. Auch das Thema Elektromobilität spielt bei Quartieren eine entscheidende Rolle und kann zu einer klimafreundlichen Mobilität beitragen.

Hinzu kommt, dass Quartiere Lösungsansätze in Bezug auf Wohnungsknappheit sowie veränderte Erwartungshaltungen, wie zum Beispiel kürzere Wege, versprechen. Durch die enorme Funktionsvielfalt bieten Quartiere Raum für Wohnen, Arbeitgeber, Gastronomie und vieles mehr. Auch für Investoren ist diese Assetklasse durch die vorhandene Risikodiversifzierung sehr interessant. Somit zeigt sich, dass Quartiere eine wirkungsvolle Möglichkeit darstellen, um dem Klimawandel zu begegnen und den veränderten Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht zu werden.

Herzlichst,

Ihr Andreas Rehfus

Hotelklima mit zweistelligem Verlust

Auch in den einzelnen Assetklassen hat sich die Stimmung fast durchweg negativ entwickelt. Insbesondere der im Vormonat positiv betrachtete Hotelimmobilienmarkt wird im April wieder deutlich schwächer eingeschätzt und verzeichnet einen Rückgang um 14,2 % auf nun 27,4 Punkte. Das Büroklima (-3,6 % auf 73,3 Punkte) und das Handelklima (-7,8 % auf 35,2 Punkte) geben nach den zweistelligen Anstiegen im Vormonat ebenfalls wieder nach. 

Wiederholtes Vertrauen setzt das Panel in den Wohnimmobilienmarkt. Mit einem Plus von 2,7 % auf nun 142,6 Zählerpunkte kann das Wohnklima den vierten Monat in Folge Zuwächse verzeichnen. Der Logistikimmobilienmarkt bleibt unangefochtener Spitzenreiter (+1,4 % auf 152,5 Punkte). 

Liebe Leserin, lieber Leser,

die Entwicklung der Gewerbe- und Wohnimmobilienpreise geht immer weiter auseinander. Während die Preise für Wohnobjekte um 7,5 Prozent gestiegen sind, weisen die Gewerbeobjekte – nach einem Anstieg von 6,3 Prozent im Vorjahr – im Jahr 2020 lediglich eine Verteuerung um 0,6 Prozent auf. Dies ist insbesondere auf die Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie zurückzuführen, da durch den staatlichen Eingriff zur Pandemiebekämpfung viele Gewerbeimmobilien – wie zum Beispiel Einzelhandelsimmobilien – seit vielen Monaten nicht genutzt werden können.

Im Vergleich dazu zeigt sich der deutsche Wohnungsmarkt, der mit seinem enormen Wohnungsbestand der größte der Europäischen Union ist, weitgehend unberührt von den Auswirkungen der Corona-Pandemie. Auch im vergangenen Jahr war der Wohnimmobilienmarkt mit einem Anteil von rund 25 Prozent am gesamten deutschen Investitionsvolumen die zweitwichtigste Assetklasse. Der Investmentmarkt wuchs dabei das fünfte Jahr in Folge und erreichte mit einem Transaktionsvolumen von rund 20 Mrd. Euro den höchsten Wert seit dem Rekordjahr 2015. Dies unterstreicht die Stabilität und Konjunkturunabhängigkeit der Assetklasse. Insgesamt ist somit davon auszugehen, dass Wohnimmobilien auch im Jahr 2021 eine attraktive und sichere Anlageklasse bleiben.

Herzlichst,

Ihr Andreas Rehfus

Alle Assetklassen mit positiver Entwicklung

Die Stimmungsentwicklung in den einzelnen Assetklassen zeigt sich durchgehend positiv. Die größten Veränderungsraten verzeichnen das Handel- und Hotelklima. Nach der bereits positiven Entwicklung im Vormonat nahm das Handelklima erneut an Fahrt auf und stieg um 37,5 % auf nun 38,1 Punkte. Eine ebenfalls außergewöhnlich positive Dynamik konnte das Hotelklima verbuchen: Dieses kletterte zweistellig um 54,2 % auf einen Zählerstand von nun 31,9 Punkten.

Eine deutliche Stimmungsaufhellung war auch beim Büroklima zu beobachten, das sich nach einem Dämpfer im letzten Monat deutlich erholt hat und nach einem Anstieg um 13,9 % jetzt bei 76,1 Punkten steht. Dieser Wert wurde zuletzt im Juni 2020 erreicht. Deutlich moderater aber ebenfalls positiv entwickelten sich die Assetklassen Wohnen (+1,2 % auf 138,9 Punkte) und Logistik (+2,3 % auf 150,4 Punkte). Das Logistikklima liegt damit weiterhin auf der Spitzenposition. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

der stationäre Einzelhandel ist essentiell für das innerstädtische Leben. Er trägt zu einer lebendigen Stadt bei und bietet einen Mehrwert für Gesellschaft und Wirtschaft. Doch schon länger zeichnen sich Probleme im stationären Einzelhandel und bei Shoppingcentern ab – insbesondere ausgelöst durch den Erfolg des Online-Handels. Dies führt mehr und mehr zu einem Sterben der Innenstädte, was durch zunehmende Geschäftsschließungen und damit verbunden wachsenden Leerständen – auch in guten Handelslagen – immer deutlicher wird. Durch die Corona-Pandemie und den Lockdown wurde dieser Prozess nochmals beschleunigt und die Strukturprobleme der Innenstädte verschärft.

Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, ist ein Umdenken unerlässlich – sowohl der Städte, als auch der Einzelhändler und der Immobilieneigentümer. Neue Konzepte sind erforderlich, um die Attraktivität der Innenstädte wieder zu erhöhen, was einen Anstieg der Besucherzahlen und der Handelsumsätze mit sich bringt. Diese müssen insbesondere ausreichend Freiflächen berücksichtigen und neben dem Schwerpunkt Einkaufen auch Themen wie Gastronomie, Kultur und Freizeit vereinen. 

Herzlichst,

Ihr Andreas Rehfus

Negativserie des Handelklimas gebrochen

Im Vergleich zur Stagnation des Immobilienklimas weisen die einzelnen Assetklassen weiterhin sehr heterogene Dynamiken auf – nicht zuletzt aufgrund der anhaltenden Corona-Krise und den damit verbundenen Auswirkungen. Erfreulich ist in diesem Zusammenhang die Entwicklung einer Assetklasse: Das Handelklima hat die monatelange Negativserie im Februar beenden können. Mit einem Anstieg um 10,4 % steht dieses nun bei 27,7 Punkten. Zu der weiteren Assetklasse mit positiver Tendenz zählt das Wohnklima mit einem Stand von 137,3 Punkten (+0,4 %).

Das Hotelklima geht nach zuletzt positiver Entwicklung im Vormonat wieder deutlich zurück und bildet mit einem Verlust von 4,0 % (20,7 Punkte) weiterhin das Schlusslicht. Büroimmobilien haben ebenfalls mit einem Vertrauensverlust zu kämpfen: Die aktuelle Befragung ergab einen Rückgang von 2,6 % auf nun 66,8 Zählerpunkte. Im Vergleich der Assetklassen bleibt das Logistikklima mit 147,1 Punkten weiterhin der Spitzenreiter und verzeichnet mit -1,3 % nur leichte Einbußen.

Liebe Leserin, lieber Leser,

das vergangene Jahr war für uns alle mit großen Herausforderungen verbunden. Mit dem Ausbruch der Corona-Pandemie musste der gewohnte Alltag neu geordnet werden – das Virus wurde zum dominierenden Thema. Die Folgen der Krise sind weltweit und in zahlreichen Branchen spürbar. Trotz dieser Umstände hat sich der Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt als stabil erwiesen: Zwar fiel das Transaktionsvolumen um 19 Prozent geringer im Vergleich zum Rekordjahr 2019 aus – dennoch konnte mit einem Volumen von knapp 60 Milliarden Euro das viertbeste Ergebnis aller Zeiten verzeichnet werden.

Trotz dieser insgesamt positiven Entwicklung sind die Assetklassen einzeln zu bewerten: Während die Logistikbranche als klarer Gewinner der Corona-Pandemie zählt, besteht bei Hotels und Shoppingcentern weiterhin eine große Unsicherheit und Zurückhaltung. Dies hat sich in einem spürbaren Rückgang der Nachfrage und Mieten widergespiegelt. Unter anderem führt die anlaufende Impfkampagne aber dazu, dass die Zuversicht auf eine baldige Erholung wieder steigt, was sich positiv auf die Assetklassen auswirken würde. 

Auch wenn insbesondere in den nächsten Monaten noch mit vermehrten Hürden und Unsicherheiten zu rechnen ist, ist zu hoffen, dass wir in diesem Jahr mit zunehmender Impfquote Schritt für Schritt zu unserer gewohnten Normalität zurückkehren können und Nachholeffekte – beispielsweise in der Tourismusbranche – zu einer weiteren Stabilisierung beitragen.  

Herzlichst,

Ihr Andreas Rehfus

Logistikklima bewies 2020 enorme Standhaftigkeit

Erholungstendenzen zeichnen sich ebenfalls in den einzelnen Assetklassen ab: Entgegen der rückläufigen Tendenz aus dem Vormonat kann das Wohnklima einen deutlichen Anstieg um 3,9 % auf 136,8 Zählerpunkte verzeichnen. Erneutes Vertrauen setzten die Immobilienexperten in die Assetklasse Hotel (+7,5 %). Unangefochtener Spitzenreiter unter den betrachteten Assetklassen ist und bleibt das Logistikklima: Zum Jahresbeginn konnte ein beträchtlicher Anstieg von 9,1 % auf nun 149 Punkte erzielt werden – ein Niveau, das zuletzt im Januar 2019 erreicht wurde. Eine erneut deutlich negative Entwicklung vollzieht das Handelklima mit -9,5 % auf 25,1 Punkte. Das Büroklima verzeichnet nach zuletzt positiver Entwicklung im Vormonat einen leichten Rückgang um 0,8 %.  

Im Rückblick auf das von der Corona-Pandemie stark betroffene Gesamtjahr 2020 gibt es nur einen Gewinner: Während alle anderen Klimawerte gegenüber Januar 2020 enorme Verluste hinnehmen mussten, bewies das Logistikklima eine beeindruckende Standhaftigkeit und konnte sogar um 8,8 % zulegen. 

Liebe Leserin, lieber Leser,

der Aspekt der Nachhaltigkeit spielt eine immer größere Rolle in Wirtschaft und Gesellschaft – bis 2030 soll die Treibhausgasemission in Deutschland um mindestens 55 Prozent gegenüber dem Jahr 1990 verringert werden. Dies erfordert Anstrengungen in allen Lebensbereichen – auch in der Logistikimmobilienbranche.

Mit einem Neubauvolumen von rund 4,9 Mio. Quadratmetern im Jahr 2019 gehört sie zu den bedeutendsten Assetklassen und auch in der gegenwärtigen Corona-Pandemie hat sie sich als krisenfest und systemrelevant erwiesen. Vor allem durch den rasant wachsenden E-Commerce-Sektor besteht ein enormer Bedarf an zusätzlichen Flächen. Gesetzliche Vorgaben sowie steigende Erwartungen der Gesellschaft und Kunden führen allerdings dazu, dass die Anforderungen in Bezug auf nachhaltige Immobilien stetig zunehmen.

Aufgrund des hohen Ressourcenverbrauchs in Bau und Betrieb bestehen hier große Potenziale. Dabei ist der gesamte Lebenszyklus der Immobilie zu betrachten – von der Standortwahl über die Planungs- und Bauphase bis hin zum möglichen Rückbau. Aspekte wie eine Reduktion des Energieverbrauchs durch stärkere Dämmungen, ein smartes technisches Gebäudekonzept, Photovoltaikanlagen sowie flexible Gebäudestrukturen für verschiedene Nutzungsarten sind zu berücksichtigen. Heute können bereits ca. 30 Prozent der Logistikimmobilien als ökologisch nachhaltig eingeordnet werden – um das Klimaziel von Deutschland zu erreichen, sind jedoch weitere Schritte unerlässlich.

Wohnklima erstmals seit April wieder gesunken

Entgegen der positiven Entwicklung der letzten Monate weist das Wohnklima eine leichte Abnahme von 1,8 % (131,7 Punkte) auf. Das Logistikklima verzeichnet im Gegensatz zum Vormonat ebenfalls einen Rückgang um 3,7 % auf nun 136,6 Punkte, bleibt jedoch weiterhin Spitzenreiter unter den betrachteten Assetklassen. Das Handelklima fällt zum Jahresende zwar nicht unter den Tiefststand vom Mai, jedoch ist ein erneuter Abstieg um 12,9 % auf 27,8 Punkte festzustellen. Insbesondere das Hotelklima sticht im Dezember deutlich hervor: Nachdem es im Verlauf des Jahres erhebliche Einbußen hinnehmen musste, konnte es im Dezember einen merklichen Anstieg um 44,7 % auf 20,1 Punkte für sich verbuchen. Im Jahresrückblick ist das Hotelklima dennoch mit deutlichem Abstand der große Verlierer und bleibt hinsichtlich des Punktescores auf dem Schlussrang. Ebenfalls eine deutlich positive Entwicklung (+7,8 % auf 69,2 Punkte) weist in der Dezemberbefragung das Büroklima auf.  

Liebe Leserin, lieber Leser,

mit dem neu verordneten „Lockdown Light“ wurde nicht nur die Verbreitung des Corona-Virus, sondern auch der Wiederaufschwung des Immobilienklimas gehemmt. Nachdem im vergangenen Monat bereits ein historischer Tiefststand erreicht war, scheinen wir an diesem Punkt vorerst weiter zu verharren.

Gleichwohl herrscht insbesondere in der Assetklasse Büro viel Dynamik. Durch die fortschreitende Etablierung des Home Office als festen Bestandteil unserer Arbeitswelt auch nach Corona, beginnen Unternehmen ihren Bedarf an Büroflächen neu zu kalkulieren. Flexible Büroflächenkonzepte sind hierbei ebenso gefragt wie flexible Mietverträge mit Vereinbarungen, die den Parteien eine schnelle Reaktion auf veränderte Umstände ermöglichen. Die Forderungen nach mehr Mobilität und Flexibilität werden nicht nur auf Seiten der Arbeitnehmer, sondern auch auf Seiten der Arbeitgeber – sprich der Unternehmen – lauter. Qualität und Standort der Büroräume rücken in den Vordergrund, um Unternehmenskulturen zu porträtieren und Talente zu binden.

Auf lange Sicht werden diese Auswirkungen über die Arbeitsstätten hinaus bis in die Entwicklung von Städten und Gemeinden reichen. Obwohl die Corona-Pandemie die Konjunktur  ausgebremst hat,  reagiert der Immobilienmarkt immer wieder mit adäquaten Konzepten und bewährt sich grundsätzlich als sicherer Hafen unserer Wirtschaft.
 
Herzlichst,
Ihr Andreas Rehfus

Negativserie des Büroklimas gebrochen

Entgegen der rückläufigen Entwicklung der letzten Monate konnte im Büroklima erstmals wieder eine leichte Zunahme von 0,7 % (64,2 Punkte) erreicht werden.
Zu den weiteren Assetklassen mit positiver Tendenz zählen das Wohnklima mit einem Stand von 134,1 Punkten (+0,2 %) sowie das Logistikklima mit 141,9 Punkten (+2,5 %). Letzteres hält sich im Vergleich der Assetklassen weiterhin an der Spitze.
Das Handelklima weist erneut einen Rückgang von 3,7 % auf und fällt auf 31,9 Punkte. Hotelimmobilien haben mit einem anhaltenden Vertrauensverlust zu kämpfen. Die aktuelle Befragung ergab mit 13,9 Punkten (-16,8 %) einen neuen Negativrekord.

Liebe Leserin, lieber Leser,

in unserer kürzlich veröffentlichten Studie „Deutschland: Immobilienmarkt und die Corona-Pandemie“ wird deutlich, dass die Corona-Pandemie noch immer große Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung mit sich bringt. Diese wird auch im Immobilienklima sichtbar, welches nach einem deutlichen Anstieg im September einen merklichen Rückgang im Oktober hinnehmen muss.

Unter anderem trägt der deutliche Anstieg der Infektionszahlen zu der Unsicherheit bei. Insbesondere der stationäre Einzelhandel steht vor großen Herausforderungen. Er wurde von der Pandemie und dem daraus resultierenden Lockdown stark getroffen. Hinzu kommt die Konkurrenz durch den Online-Handel. Innovative Konzepte sind gefragt, die dem veränderten Einkaufsverhalten Rechnung tragen und dabei unterstützen, drohenden Leerständen entgegenzuwirken.

Die Studie zeigt aber auch auf, dass sich die deutsche Wirtschaft aktuell auf Erholungskurs befindet. Einen wesentlichen Beitrag dazu hat die Bundesregierung mit ihren staatlichen Hilfen geleistet. Diese haben zu einer gewissen Stabilität beigetragen. Positive Entwicklungen sind auch am Arbeitsmarkt zu beobachten. Die Kurzarbeit hat sich als ein sehr effektives Instrument gezeigt und konnte einen starken Anstieg der Arbeitslosigkeit verhindern. 

Aufgrund der hohen Exporttätigkeit von Deutschland spielt der Verlauf der Pandemie in den Handelspartnerländern für die Konjunkturerwartungen ebenfalls eine entscheidende Rolle. Die weiteren Entwicklungen müssen daher umfassend beobachtet werden.

Herzlichst,

Ihr Andreas Rehfus

Lediglich Wohnklima mit positivem Vorzeichen

Das Wohnklima sticht aus dem allgemeinen Trend heraus und kann als einzige Assetklasse mit 133,8 Punkten eine positive Entwicklung vorweisen (+0,1 %). Im Vergleich der Assetklassen bleibt das Logistikklima weiterhin der Spitzenreiter und zeigt mit einem Rückgang von 1,7 % auf nun 138,4 Punkte nur leichte Einbußen. Zwar fällt das Handelklima nicht unter den Tiefststand vom Mai, jedoch war mit einem Minus von ca. 8,8 % ein deutlicher Rückgang auf einen Wert von nun 33,1 Punkten feststellbar. Anders das Büroklima: Die aktuelle Befragung ergab mit 63,7 Punkten (-6,3 %) den vorläufig geringsten Wert in diesem Jahr. Der niedrigste, je im Rahmen des Deutsche Hypo Immobilienklima erhobene Wert wurde unterdessen im Hotelklima erreicht. Nach einem Rückgang um deutliche 32,8 % konnten im Oktober nur noch 16,7 Punkte erreicht werden.

Liebe Leserin, lieber Leser,

in den vergangenen Wochen konnte das Handelklima durch die Lockerungen der Corona-Maßnahmen aufatmen und wieder an Fahrt aufnehmen. Aktuell blicken wir jedoch gespannt auf die erneut steigenden Infektionszahlen innerhalb Europas. Insbesondere die Assetklasse Hotel hat noch immer mit den Folgen der Pandemie zu kämpfen.

Klarer Sieger der Krise bleibt die Logistikbranche. Doch künftig werden neue Flächennutzungskonzepte notwendig sein, um effiziente Distributionswege aus der Peripherie sowie eine nachhaltige Versorgung der letzten Meile in den Städten zu garantieren. Mit Blick in die Zukunft wird das Thema Nachhaltigkeit den Immobilienmarkt weiter vorantreiben. Kürzlich hat die EU einen europäischen Green Deal verabschiedet, mit dem Ziel, die CO2-Emissionen bis 2050 europaweit auf Netto-Null zu reduzieren. Der Immobiliensektor spielt hierbei eine zentrale Rolle. Investitionen in die Steigerung der Energieeffizienz durch Gebäudesanierungen, Neubauaktivitäten und den energieoptimierten Betrieb von Bestandsgebäuden werden gefördert.

Die neuen Spielregeln der EU-Taxonomie geben einen klaren Weg für den Übergang hin zu einem klimaverträglichen Wirtschaften vor – auch in der Immobilienbranche. Ich bin gespannt auf die Entwicklungen, die wir in der kommenden Zeit auf dem Markt beobachten werden.

Herzlichst,
Ihr Andreas Rehfus

Handelklima auf Wachstumskurs

Erholungstendenzen zeichnen sich ebenfalls in den einzelnen Assetklassen ab. Entgegen der rückläufigen Entwicklung aus dem Vormonat erholt sich das Handelklima am stärksten (+22,0 %) und liegt nun bei 36,3 Punkten. Erneutes Vertrauen setzten die Immobilienexperten in die Assetklasse Logistik. Das Logistikklima setzt sich mit 140,7 Punkten (+14,6 %) ein weiteres Mal an die Spitze und überholt das Wohnklima mit 133,7 Punkten (+4,6 %). Lediglich das Büroklima und das Hotelklima verzeichneten im September Einbußen. Nach ersten Lichtblicken im August bricht das Büroklima wieder ein und liegt aktuell bei 68,0 Punkten (-2,9 %). Die mit dem Ende des Sommers auslaufende Haupturlaubszeit spiegelt sich in der Entwicklung des Hotelklimas wider: Kälter werdende Temperaturen im Herbst lassen das Hotelklima auf 24,8 Punkte (-13,5 %) abkühlen.

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

nach 34 facetten- und erfolgreichen Jahren im NORD/LB Konzern verlagere ich meinen Schwerpunkt von Hannover nach Hamburg. Dort stelle ich mich ab Januar 2021 bei der DZ HYP neuen Herausforderungen. Ich möchte mich bei Ihnen herzlich für die langjährige Unterstützung bei der Erstellung des Deutsche Hypo Immobilienklimas bedanken. An meine Stelle tritt mein Vorstandskollege Andreas Rehfus, der in diesem Zuge auch die Kommentierung des Deutsche Hypo Immobilienklimas übernehmen wird. Für die Zukunft wünsche ich Ihnen alles Gute!

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Wohnklima wieder an der Spitze

Im Vergleich zur Stagnation des Immobilienklimas weisen die einzelnen Assetklassen hingegen heterogene Dynamiken auf. Nachdem das Logistikklima in den vergangenen Monaten die führende Position innehatte, setzt sich mit 127,8 Punkten erneut das Wohnklima an die Spitze. Am anderen Ende der Skala bleibt das Hotelklima, das nach wiederholtem Rückgang von 4,7 % bei 28,7 Punkten steht und damit erneut einen Negativrekord markiert. Das Handelklima bricht nach zuletzt positiver Entwicklung im Vormonat wieder ein und liegt nun bei 29,8 Punkten (-8,9 %). Erste Lichtblicke konnte das Büroklima registrieren, das seiner monatelangen Talfahrt mit einer Zunahme von 0,5 % auf einen Stand von 70,1 Punkten ein Ende setzt.

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

nach einigen Monaten Pandemie zeigt sich, welche Auswirkungen die Krise auf die Wirtschaft hat – auch auf die Immobilienwirtschaft. In der Vergangenheit hat sich der deutsche Immobilienmarkt immer wieder als sicherer Anlagehafen erwiesen. Zu Beginn der Krise war die Unsicherheit über die Entwicklungen groß. Jetzt zeichnet sich aber ab, dass der Investmentmarkt wieder anläuft. Dies trifft insbesondere auf Logistikimmobilien zu, die diese Phase gut überstehen werden. Trotz eines Umsatzrückgangs bei dieser Assetklasse um neun Prozent im zweiten Quartal stellt das erste Halbjahr 2020 mit einem Transaktionsvolumen von gut 3,8 Mrd. Euro eine Steigerung um 43 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 dar. Diese positive Entwicklung ist vor allem auf den stark gewachsenen Onlinehandel zurückzuführen und darauf, dass Unternehmen das Konzept „just-in-time“ zu Gunsten angemessener Lagerhaltung anpassen müssen.

Auch der Wohnungsmarkt zeigt sich krisenfest und lebendig. Nach einem kurzen temporären Rückgang sind Nachfrage und Angebot wieder erheblich gestiegen. Erste Wohnungsportfolien wechseln den Eigentümer. Die Preise entwickeln sich seitwärts bis leicht steigend. Insbesondere Metropolen wachsen immer weiter, sodass ein enormer Flächenbedarf besteht.
Eine Vielzahl der Frühindikatoren wie die Auftragseingänge und Logistikindizes lassen zudem vermuten, dass es nach dem massiven Einbruch im Frühjahr ab Sommer zu einer deutlichen Erholung in der deutschen Wirtschaft kommen wird. Dies sollte sich auch positiv auf die Assetklasse Büro auswirken.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Wohnklima und Handelklima weiterhin positiv

Während das Deutsche Hypo Immobilienklima im Juli einen Dämpfer erfahren hat, heben sich zwei Assetklassen positiv hervor. Das Wohnklima setzt mit einem Zuwachs um 3,3 % die Etablierung im positiven Bereich fort und steht somit bei 120,0 Punkten. Das langjährige Schlusslicht Handelklima konnte ebenfalls deutlich um 17,9 % auf 32,7 Punkte zulegen und hat die Position mit dem Hotelklima (-18,8% auf 30,1 Punkte) getauscht. Den Spitzenplatz hält weiterhin das Logistikklima, auch wenn es gegenüber dem Vormonat einen Verlust von  4,9 % hinnehmen musste und nun bei 128,1 Punkten steht. Die Negativserie des Büroklimas setzte sich auch im Juli fort. Nach einem Rückgang um 7,4 % steht dieses nun bei 69,7 Punkten – der niedrigste Wert seit März 2010.

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

im Zuge der Corona-Lockerungen fassen die Finanzmärkte wieder Vertrauen. Seit Anfang Juni hat der Deutsche Aktienindex die Marke von 11.500 Punkten nachhaltig überwunden. Dieses fulminante Comeback am Aktienmarkt ist allerdings mit einer hohen Volatilität verbunden.

Der Immobilienmarkt verzeichnet ebenfalls erste positive Signale. Nachdem zu Beginn der Krise ein Nachfragerückgang zu beobachten war, ist das Interesse wieder deutlich gestiegen. Aufgrund mangelnder Anlagealternativen prüfen institutionelle Investoren qualitativ hochwertige Immobilienanlagen. Die Rettungsmaßnahmen der Notenbanken sowie das Konjunkturprogramm der Bundesregierung tun ein Übriges, um die wirtschaftlichen Auswirkungen des Lockdowns in Deutschland abzumildern.

Investoren fokussieren sich neu. Die Lage der Immobilie wird weiterhin eine bedeutende Rolle bei der nachhaltigen Wertentwicklung des Assets einnehmen. Hinzu kommt verstärkt, dass die Marktteilnehmer heute auf zukunftsgerichtete Produktqualitäten achten. Entscheidende Fragestellungen lauten zum Beispiel: Lässt sich das Büroobjekt an die neuen, durch Corona in den Blick gerückten, Anforderungen an die Arbeitswelt anpassen? Sind Flächen flexibel gestaltbar und ist auch deren technische/ digitale künftige Anpassungsfähigkeit gegeben? Welche Konzepte lassen sich in der Hotellerie verwirklichen, wenn Firmen Geschäftsreisen neu denken? Innovationshotels, hybride Veranstaltungen mit einer Kombination aus Location und Online-Veranstaltungen sind u. a. die neuen Stichworte. Wir dürfen gespannt sein. Mögen sich die besten Ideen und kreativsten Köpfe durchsetzen.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Büroklima anhaltend rückläufig

Die insgesamt positive Entwicklung des Deutsche Hypo Immobilienklimas zeichnet sich in fast allen Assetklassen ab. Insbesondere das Wohnklima konnte um 10,0 % auf 116,2 Punkte erheblich zulegen. Relativ gesehen hat sich das Handelklima mit einem Plus von 13,1 % sogar noch positiver entwickelt, bleibt mit 27,7 Punkten aber nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau. Das Logistikklima verteidigt mit einem Zuwachs von 1,3 % auf 134,7 Punkte die unangefochtene Spitzenposition. Unterdessen verharrt das Hotelklima auf einem extrem niedrigen Niveau und hat sich gegenüber dem Vormonat kaum verändert (+1,4% auf 37,0 Punkte). Entgegen diesem allgemein eher positiven Trend scheint das Büroklima nachhaltig unter Druck zu stehen: Mit einem Rückgang um 3,6 % verlor es im Juni als einzige Assetklasse an Wert und fiel auf einen Stand von nun 75,3 Punkten.

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

nachdem die erste Phase der Corona-Pandemie hinter uns liegt und es in vielen Bereichen zu ersten Lockerungen kommt, werden die Aktivitäten in den Unternehmen nach und nach wieder hochgefahren. Auch der Bund unterstützt hierbei und bietet über die KfW Darlehen an, die zur Liquiditätsunterstützung dienen – insgesamt wurden bereits Hilfskredite in Höhe von 19,3 Mrd. Euro bewilligt. Die Wiedereröffnung von Geschäften und Restaurants führt dazu, dass auch im gesellschaftlichen Leben ein Stück weit der Alltag wieder einkehrt.

Trotz der Erleichterungen liegt noch ein langer Weg vor uns. Nachdem die Auswirkungen der Pandemie auf den Immobilienmarkt im ersten Quartal noch recht moderat ausgefallen waren, ist bereits absehbar, dass sich im Verlauf des Jahres Auswirkungen auf die Transaktionsvolumina und Vermietungsleistungen ergeben werden. Handelsunternehmen, Gastronomie und Hotels werden sich weit über das Jahr 2020 mit den Folgen der Pandemie auseinandersetzen müssen. Es ist zu hoffen, dass die Ferienhotels die Sommersaison gut nutzen können. Auch der Bürosektor wird sich konzeptionell auf die strukturellen Themen – vermehrte Nutzung von Home Office und Digitalisierung – einstellen müssen.

Hoffnung macht die Tatsache, dass sich eine hohe Anzahl von Unternehmen aus vielen Bereichen der Wirtschaft sehr schnell an die Krisenbedingungen angepasst hat. Die daraus resultierenden Impulse und Innovationen werden die Zukunft der Unternehmen in positivem Sinne beeinflussen.


Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Wohn- und Logistikklima zeigen Erholung

Während die aggregierte Entwicklung des Immobilienklimas eine nahezu stabile Entwicklung zeigt, haben sich die einzelnen Assetklassen weiterhin höchst unterschiedlich entwickelt. Dadurch zeigt sich, wie nachhaltig diese von der Corona-Krise betroffen sein dürften.
Erfreulich ist in diesem Zusammenhang die spürbare Erholung des Wohnklimas, das im Mai wieder positiv ausfällt und um 10,7 % auf 105,6 Punkte gestiegen ist. Die einsame Spitze im Vergleich der Assetklassen stellt weiterhin das Logistikklima dar, das mit einem Zuwachs um 10,4 % wieder  das Vorkrisenniveau erreicht hat.
Am anderen Ende der Skala bleibt das Handelklima, das nach einem erneut deutlichen Rückgang um 22,3 % bei 24,5 Punkten steht und damit einen neuen Negativrekord markiert. Eine ebenfalls deutlich negative Entwicklung vollzieht das Hotelklima, das mit -23,6 % auf 36,5 Zählerpunkte den stärksten Rückgang im Mai hinnehmen musste.
Zwischen diesen beiden Polen bewegt sich das Büroklima: Weiterhin rückläufig und im negativen Bereich (-5,1 % auf 78,1 Punkte) hat sich der Trend nach dem ersten Schock abgeschwächt und bleibt damit weit entfernt vom historischen Tiefststand im Zuge der Finanzkrise (24,8 Punkte im Januar 2009).

Liebe Leserin, lieber Leser,

das Coronavirus hält die ganze Welt in Atem und bringt noch nie dagewesene Herausforderungen mit sich. Zur Eindämmung des Virus wurde unser Alltagsleben und damit das wirtschaftliche Leben vorerst drastisch eingeschränkt. Die Maßnahmen zeigen bereits positive Effekte hinsichtlich der Ausbreitung der Infektion, wirken sich aber auch spürbar auf die deutsche Wirtschaft aus. Laut einer Umfrage der DIHK erwarten mehr als 80 Prozent aller Firmen in diesem Jahr einen Umsatzrückgang.

Unternehmen der Immobilienwirtschaft spüren ebenfalls erste Folgen der Pandemie: Mietvertragsabschlüsse werden teilweise verschoben, Deals kommen nicht zustande. Schon jetzt ist abzusehen, dass es den Einzelhandel und die Hotelbranche aufgrund der angeordneten Schließungen besonders stark treffen wird. Die Entwicklungen spiegeln sich auch im Immobilienklima wieder: Hotel- und Büroklima gingen um gut 52 bzw. 41 Prozent zurück, das Handelklima ist mit 31,6 Punkten auf einen historischen Tiefstand gefallen.

Zum jetzigen Zeitpunkt sind die konkreten Auswirkungen der Krise noch nicht abschließend abschätzbar. Um Bürger, Arbeitsplätze und Unternehmen zu unterstützen, wurde von der Bundesregierung ein Maßnahmenpaket von historischem Ausmaß beschlossen. Insbesondere die Wirkung der staatlichen Hilfsprogramme zur Stützung der Wirtschaft wird einen maßgeblichen Einfluss auf die weitere Entwicklung haben. Ein Hoffnungsschimmer liegt darin, dass sich der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich in der Vergangenheit als weniger volatil gezeigt hat. Wir hoffen, dass sich diese Eigenschaft auch nach der Corona-Pandemie beweist.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Logistikklima zeigt sich immun gegenüber Corona

Für den gesamten Immobilienmarkt werden erhebliche Einbußen durch die Corona-Krise erwartet. Eine Sonderrolle nimmt dabei das Logistikklima ein: Als einzige Assetklasse bleiben die Erwartungen für die nächsten sechs Monate überwiegend positiv und mit einem Rückgang gegenüber dem Vormonat um 8,2 % auf 120,5 Zählerpunkte fällt die Verringerung verhältnismäßig moderat aus. Am anderen Ende der Skala hat das vorbelastete Handelklima als einzige Assetklasse mit einem Rückgang um rund 52 % im Vergleich zum Vormonat auf 31,6 Punkte den historischen Tiefststand nach der Finanzkrise 2008 bereits unterschritten.
Die größte Fallhöhe hatte das Büroklima: Von 140,3 Punkten im März stürzt es auf 82,3 Punkte, was einem absoluten Rückgang um 58 Zählerpunkte entspricht. Den relativ deutlichsten Rückgang verzeichnet das Hotelklima, das nach einem Rückgang um 52,5 % nun bei 47,8 Punkten steht. Das Wohnklima unterschreitet die 100-Punkte-Marke indes nur knapp: Es fällt von 127,9 auf 95,4 Punkte bzw. um 25,4 % und steht gegenüber dem konkurrierenden Büroklima vergleichsweise gut da.

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

für das Jahr 2020 erwartet die Bundesregierung, dass die deutsche Wirtschaft langsam die Schwächephase überwindet und sich das Wirtschaftswachstum im Jahresverlauf über dem Niveau des Vorjahres etabliert. Die Rahmenbedingungen für diese Annahme sind jedoch mit einigen Risiken behaftet. So zeigen sich unverändert geopolitische Spannungen. Auch sind die Auswirkungen aus dem Strukturwandel der Automobilindustrie oder die Verhandlungen mit Großbritannien über ein Freihandelsabkommen wesentliche Herausforderungen. Und nun kommt mit dem Coronavirus ein weiterer Einflussfaktor hinzu, der sich bereits in einem deutlichen Rückgang des Hotelklimas widerspiegelt.  Es wird über Verzögerungen und Unterbrechungen in den Lieferketten berichtet und die Börsen antizipieren derartige Belastungen bereits. Kein Grund für die EZB, die Zinsen zu erhöhen. Wir gehen also unverändert von einem anhaltend niedrigen Zinsniveau aus.

Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) zeigt mit seinem Frühjahrsgutachten, dass die Investitionen in den deutschen Immobilienmarkt weiterhin auf einem hohen Niveau liegen. Die Auftragseingänge im Baugewerbe sind positiv zu bewerten und es wird erneut mit einem hohen Transaktionsvolumen gerechnet. Ob diese Annahme substanziell zu relativieren ist, hängt maßgeblich davon ab, wie lange die Zeit der Unsicherheit andauert.

Wir freuen uns sehr, dass in der letzten Woche das Hochhausprojekt „Four“ in Frankfurt mit einem Investitionsvolumen von rund 1,6 Milliarden Euro den Immobilienmanager-Award in der Kategorie „Finanzierung“ erhalten hat. Die Deutsche Hypo ist bei diesem Projekt als eine der Leadbanken engagiert. Herzlichen Glückwunsch an alle Preisträger!

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Hotelklima mit massivem Rückgang

Im allgemein rückläufigen Trend stechen zwei Assetklassen heraus: Hotel- und Büroimmobilien. Die Stimmung im Hotelimmobilienmarkt dürfte sich vor allem aufgrund der drohenden Coronavirus-Pandemie deutlich eingetrübt haben und erreicht nach einem Rückgang um 10,5 % den historischen Tiefststand von 100,5 Punkten. Somit ist das Verhältnis von positiven und negativen Stimmungen quasi ausgeglichen und droht erstmals, die 100-Punkte-Marke zu unterschreiten. Als einzige Assetklasse kann das Büroklima dieser Tendenz trotzen: Mit 140,3 Punkten bleibt dieses absolut stabil und übernimmt damit die Spitzenposition auf dem Immobilienmarkt, denn gleichzeitig ging das Wohnklima um 9 % auf nun 127,9 Punkte zurück – eine gravierende Entwicklung, denn einen niedrigeren Wert verzeichnete dieses zuletzt im November 2009. Dabei rangiert das Wohnklima noch hinter dem Logistikklima, dessen Stimmungsbild sich mit einem Rückgang von nur 3,5 % besser als der Durchschnitt entwickelt hat. Eine spürbare erneute Eintrübung zeigt unterdessen auch das Handelklima: Nach einem Verlust von rund 5,8 % gegenüber dem Vormonat notiert dieses nun bei 65,8 Punkten.

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

in den letzten Jahren haben wir eine wesentliche Änderung von Gewohnheiten – verbunden mit veränderten Erwartungshaltungen – der Menschen in Bezug auf Immobilien beobachtet. Kürzere Wege und eine Verschmelzung der Räumlichkeiten für Wohnen, Arbeiten und Leben werden zunehmend nachgefragt. Hier kommen Stadtquartiere ins Spiel, die mittlerweile von vielen europäischen Metropolen vorangetrieben werden. Sie bieten eine enorme Multifunktionalität: Neben Platz für Wohnungen bieten sie Raum für Arbeitgeber, Supermärkte, Kindergärten, Gastronomie und Ärzte – um nur einige Beispiele zu nennen.

Auch in Bezug auf das ökologische Potential können Stadtquartiere punkten: die Flächeninanspruchnahme verringert sich und es entstehen effizientere Infrastrukturen, die wesentlich zu einer Ressourcen- und Emissionsreduzierung beitragen. Für Investoren stellen Quartiere außerdem eine attraktive Assetklasse dar, die ihnen aufgrund der unterschiedlichen Nutzungsarten eine Risikodiversifizierung bietet.
Quartiere bedeuten einen Zeitenwechsel zur gemischten Nutzung ganzer Stadtviertel. In Deutschland sind bereits zahlreiche interessante Projekte entstanden und wir erkennen das Thema Stadtquartier weiterhin als Trend. Ich freue mich darauf, diese und weitere Themen, die unsere Branche bewegen, bei der MIPIM in Cannes zu diskutieren.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Hotelklima auf Erholungskurs

Entgegen dem allgemein rückläufigen Trend konnte vor allem das Hotelklima im Februar Boden gut machen: Der Index stieg um 1,2 % auf 112,3 Punkte. Diese positive Entwicklung hält bereits seit drei Monaten in Folge an und lässt auf eine nachhaltige Trendumkehr hoffen. Als einzige weitere Assetklasse mit positiver Tendenz konnte das Büroklima (+0,6 % auf 140,3 Punkte) den Abstand zum Wohnklima (-1,7 % auf 140,5 Punkte) deutlich verringern. Das Logistikklima blieb nahezu stabil (-0,7 % bei 136,1 Punkten), während sich der überaus positive Verlauf des Handelklimas im Januar als Kapriole herausstellte, auf die im Februar ein deutlicher Rückgang um 8,2 % auf 69,8 Punkte folgte.

Liebe Leserin, lieber Leser,

das Jahr 2020 ist bereits turbulent gestartet. Der Konflikt zwischen dem Iran und der USA hat dazu geführt, dass sich die geopolitische Lage weiter zugespitzt hat - die weiteren Entwicklungen und Folgen sind ungewiss. Derweil wird die notwendige Klimadebatte unverändert intensiv weitergeführt. In Deutschland setzen die geplanten Investitionen der Deutschen Bahn ein wichtiges positives Signal. 

Das Jahr 2019 war eines der besten Immobilienjahre in Deutschland. Mit einem Umsatz im Bereich der deutschen Gewerbeimmobilien von rund 70 Milliarden Euro kann erneut von einem Jahr der Superlative gesprochen werden. Aufgrund der für die Immobilienbranche positiven Rahmenbedingungen wie den Dauerniedrigzinsen und dem Anlagedruck institutioneller Investoren ist eine Trendumkehr auch weiterhin nicht in Sicht. Es fehlen zum aktuellen Zeitpunkt schlichtweg attraktive Anlagealternativen. Somit bleibt die hohe Nachfrage nach gewerblichen Immobilien weiterhin bestehen.

Auch die Konjunkturdaten in Deutschland geben Anlass zur Freude. So weist die Arbeitslosenquote den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung auf und die Wirtschaft insgesamt konnte erneut leicht um 0,6 Prozent zulegen. Somit können wir - trotz der geopolitischen Risiken - positiv in die Zukunft blicken. Für das Jahr 2020 wünsche ich Ihnen allen viel Gesundheit, Freude und Erfolg.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Handelklima: Schlusslicht ist Gewinner des Jahres 2019

Der Blick auf die Eingangsvariablen ergibt ein klares Bild: Alle Assetklassen konnten sich zum Jahresende deutlich erholen und diese Entwicklung im neuen Jahr fortsetzen. Der deutlichste Aufschwung wurde im Handelklima verzeichnet, das gegenüber dem Vormonat um 10,5 % auf 76,1 Punkte zulegen konnte. Auch das Hotelklima, in dem zuletzt eine deutliche Stimmungseintrübung erkennbar war, konnte mit einem Zuwachs um 4,6 % auf 111 Punkte überdurchschnittlich steigen.

Im Jahresrückblick gibt es jedoch nur einen Gewinner: Während alle Immobilienklassen gegenüber Januar 2019 Verluste hinnehmen mussten, entwickelte sich das Handelklima überaus positiv und notiert um 15,3 % höher.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

wir hängen mit unserer Branche am Tropf der deutschen und selbstredend auch der globalen Wirtschaftslage. Deswegen habe ich mich über eine überraschende Nachricht sehr gefreut!

Der Indikator des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), der gerade veröffentlicht wurde, zeigt, dass die Konjunkturerwartungen für Deutschland in diesem Monat erneut stark gestiegen sind. Der ZEW-Wert liegt aktuell bei 10,7 Punkten, ist damit 12,8 Punkte höher als im Vormonat und erreicht den höchsten Wert seit Februar 2018.

Auch wenn diese Welt gerade von Brexit und Zollkonflikt beherrscht wird, blicke ich optimistisch ins neue Jahr und würde mich freuen, wenn wir gemeinsam die Märkte nicht schlechter machen als sie sind. Denn wir haben durchaus Grund positiv gestimmt zu sein. Immobilien sind nach wie vor DIE Anlageform. Und nicht nur das: Viele Immobilienprofessionals haben verstanden: Neue Konzepte braucht das Land – unabhängig von der jeweiligen Assetklasse, da der Nutzer im Mittelpunkt unseres Tuns steht, ja stehen muss!

Ihnen allen und Ihren Liebsten wünsche ich eine frohe Weihnachtszeit und kommen Sie gesund und heiter ins neue Jahr 2020!

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Alle Assetklassen mit positiver Entwicklung

Die Stimmungsentwicklung in den einzelnen Assetklassen zeigt sich durchgehend positiv. Dabei reicht die Bandbreite der Veränderungsraten vom Büroklima, das nach einem deutlichen Einbruch im November mit einem Zuwachs von 5,5 % auf 137,5 Punkte wieder an Fahrt aufnehmen konnte, bis zum Hotelklima, das mit einem leichten Plus von 0,8 % auf 106,1 Punkte immer noch im positiven Bereich liegt. Das Wohnklima hat sich mit ebenfalls 0,8 % auf nun 138,3 nur leicht positiv entwickelt, kann seinen ersten Platz im Ranking der Assetklassen aber knapp verteidigen. Trotz der negativen Gesamtentwicklung im Vormonat, konnten einige Assetklassen bereits den zweiten Monat in Folge einen Zuwachs verzeichnen. Neben dem Wohnklima zählen auch das Logistik- (+1,5 % auf 135,4 Punkte) und das Handelklima (+1,1 % auf 68,8 Punkte) dazu. Bemerkenswert ist, dass sich das Handelklima entgegen dem Verlauf der letzten Jahre im Rückblick 2019 mit +4,2 % am positivsten entwickelt hat. Auf der anderen Seite ist das Hotelklima mit -8,2 % der größte Verlierer des Jahres.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

„Es gibt keine Sicherheit, nur verschiedene Grade der Unsicherheit.“ Das Zitat vom Schriftsteller Anton Tschechow passt zu den November-Ergebnissen der einzelnen Assetklassen unseres Immobilienklimas.

Absolut unerwartet in meinen Augen und sicherlich in denen vieler Marktteilnehmer bewegen sich dieses Mal die Klimadaten der Segmente Büro runter und Handel rauf. Dabei ist der Aufschwung im Handel absolut gerechtfertigt. Schon im letzten Monat habe ich darauf hingewiesen, dass hier Ideenreichtum gefragt ist, um mit neuen Konzepten das veränderte Konsumentenverhalten zu befriedigen. Offensichtlich gibt es dafür gute Beispiele.

Auf der anderen Seite zeigt mir das Jahresendgeschäft, dass Büroimmobilien weiterhin Investors Liebling sind. Allerdings müssen mit Blick nach vorne stärker die Bürokonzepte und die technische Ausstattung in den Fokus gerückt werden. Hier erleben wir eine veränderte Erwartungshaltung der Nutzer.

Mein Fazit lautet deswegen: Der Mensch in seiner gebauten Umwelt muss im Mittelpunkt aller unserer Entscheidungen stehen. Und gerade weil es bei der Betrachtung der Nutzerverhalten, egal ob Büro oder Handel, keine eindimensionalen Muster mehr gibt, eröffnen sich für unsere Branche vielfältige Chancen.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Büroklima bricht ein

Bezogen auf die einzelnen Assetklassen zeigt sich für den November ein sehr heterogenes Stimmungsbild. Großer Gewinner ist im November das Handelklima, dass sich weiterhin äußerst volatil zeigt. War im Vormonat noch ein Rückgang um 15,5 % zu verzeichnen, legt es im November wieder um 9,5 % gegenüber dem Oktober zu und weist einen Wert von 68,1 Punkten auf.
Zweiter großer Gewinner im Monat November ist das Wohnklima. 137,2 Punkte bedeuten nicht nur einen Zuwachs um 2,1 % gegenüber dem Vormonat, sondern auch den Spitzenplatz unter allen Assetklassen.
Mitverantwortlich für diesen Spitzenplatz ist der Einbruch des Büroklimas um 6,4 % auf nun 130,4 Punkte. Das Büroklima fällt damit noch hinter das in diesem Monat sehr stabile Logistikklima (133,3 Punkte, +0,2 %) auf Rang drei zurück. Nach dem Schock der Oktoberbefragung mit sehr deutlicher Stimmungseintrübung zeigt die Novemberbefragung für das Hotelklima zwar keine Stimmungsaufhellung, der Rückgang fällt mit 0,5 % auf nun 105,3 Punkte aber deutlich moderater aus.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

auf der zurückliegenden EXPO REAL gab es aus meiner Sicht ein beherrschendes Thema: Wir haben den Peak erreicht. Fraglich ist nur, wann wir ihn verlassen werden. Dennoch lautet mein Messe-Fazit: Optimismus aller Orten.

Und natürlich ist die Frage erlaubt, ob die positive Stimmung gerechtfertigt ist. Sie ist es! Auch wenn der weitere Spielraum für Rendite- und Mietsteigerungen eher begrenzt ist, ist dennoch genügend Liquidität im Markt vorhanden und die Immobilie im Vergleich zu anderen Assetklassen hoch attraktiv.

Dabei ist der genaue Blick auf das Produkt maßgeblich für den Erfolg. Gerade im Bereich Retail, der mitnichten tot ist, sondern nach neuen Konzepten - beispielsweise für Shopping-Center - dürstet, wo Gastronomie-Besatz oder interessante Erlebniswelten hoch im Kurs stehen. In der Assetklasse Büro, die sehr gut läuft, steht das Thema Flexibilität im Vordergrund, so dass hier Hybridmodelle nachgefragt sind. Aber auch beim Wohnen ist das Investoreninteresse groß, obwohl der Berliner Mietendeckel derzeit leider zu Zurückhaltung führt. Hier punkten Mikro-Living-Angebote sowohl für junge als auch ältere Zielgruppen.

Wie man sieht, ist der Markt bzw. die Produktvielfalt weiterhin groß, so dass unsere Branche optimistisch bleiben darf.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Handelklima mit zweistelligem Verlust

Ein Blick auf die Assetklassen verdeutlicht, dass die negative Stimmungstendenz für fast alle Segmente des Immobilienklimas gilt. Einzig das Büroklima konnte minimal um 0,5 % auf 139,3 Punkte zulegen. Die Entwicklung in den übrigen Assetklassen variiert stark: Während das Wohnklima mit einem minimalen Rückgang um 0,7 % auf 134,5 Punkte quasi stabil blieb, verlor das Handelklima 15,5 % auf einen Stand von 62,2 Punkten. Einen derartig starken Rückgang gab es zuletzt im Oktober 2018 - doch wird nun gleichzeitig ein historischer Tiefststand erreicht, denn niedriger lag der Wert des Handelklimas zuletzt nur im Juli 2009. Ein deutlicher Verlust ist auch bei der Entwicklung des Hotelklimas erkennbar. Der Wert fiel im Oktober um 9,6 % und damit erstmals unter die 110-Punkte-Marke auf 105,7 Punkte – ein neuer Negativrekord in diesem Segment. Einen moderaten Rückgang um 2,9 % hat das Logistikklima erfahren, das nun mit 133,1 Punkten notiert und damit den zweiten Platz wieder an das Wohnklima abtreten musste.

Liebe Leserin, lieber Leser,

„Berlin deckelt, Hamburg baut“ – so titelte unlängst die F.A.Z. und verglich dabei die unterschiedlichen Herangehensweisen der beiden Städte, um dringend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Während im bundesweiten Vergleich die Hansestadt bei der Schaffung von Wohnungen vorne liegt, beschäftigt sich die Bundeshauptstadt offenbar mehr mit Mietpreisbremsen und mit der Deckelung von Mietpreisen.

Egal, ob deckeln oder bremsen – beide Wege führen in die Sackgasse. Sie führen nicht zu mehr Wohnraum. Alleine schon durch die Ankündigungen der Politik stoppen in Berlin Projektentwickler ihre Vorhaben, und Investoren ziehen sich aus der Asset-Klasse Wohnen zurück.

Ganz klar geht das zulasten derer, die dringend Wohnraum benötigen. Deswegen empfehle ich allen Kommunen dringend, sich an der Hansestadt Hamburg ein Beispiel zu nehmen und sachorientiert Lösungen zu erarbeiten, die dem eigentlichen Ziel dienen, Wohnraum zu schaffen.

Ich freue mich, mit Ihnen über dieses und viele andere Themen, die unsere Branche derzeit bewegen, auf der Expo Real in München zu diskutieren! Sie sind herzlich auf den Stand der Deutschen Hypo (B1.344) eingeladen.“

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Wohnklima vom Spitzenplatz verdrängt

Sehr heterogen präsentiert sich erneut die Entwicklung in den einzelnen Assetklassen. Großer Gewinner der September-Befragung ist das Hotelklima, das um 6 % auf 117,0 Basispunkte stieg. Nach einer (mit wenigen Ausnahmen) rückläufigen Entwicklung im Verlauf des Kalenderjahres ist der Zuwachs in diesem Umfang als überraschend zu bewerten. Das Wohnklima hingegen sank um 2,9 % auf 135,4 Punkte und fällt damit auch in der Rangliste vom Spitzenplatz auf den dritten Rang zurück. Neuer Spitzenreiter ist das Büroklima: 138,6 Basispunkte entsprechen einem leichten Anstieg von 0,5 % gegenüber dem Vormonat. Ebenfalls eine Steigerung um 0,5 % erfuhr das Logistikklima. Mit nunmehr 137,1 Basispunkten bleibt es dem Büroklima damit dicht auf den Fersen. Nach der überraschend deutlichen Stimmungsaufhellung des Handelklimas im August, gab dieses im September wieder leicht nach. Mit einem Minus von 0,9 % auf nun 73,6 Punkte fällt der Rückgang allerdings insgesamt moderat aus.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

die Urlaubszeit beflügelt unser Deutsche Hypo-Klima in diesem Monat. Nach einem fünfmaligen Rückgang ist dies umso erstaunlicher. Anscheinend bewirken der Sommer und der vielleicht damit einhergehende Abstand vom Alltag einen Perspektivwechsel. Denn Tatsache ist, dass sich die Rahmenbedingungen für unsere Branche in den letzten Monaten nicht grundlegend geändert haben.

Die geopolitischen Risiken bereiten uns weiterhin Sorge und dürften das Wachstum für das verbleibende Jahr hemmen. Aktuell wirken sich diese Unsicherheiten aber noch nicht auf den Immobilienmarkt aus und auch die Aussicht auf ein weiteres, positives Immobilienjahr hat weiterhin Bestand. Vielleicht haben sich viele Marktakteure bereits auf diese äußeren Unsicherheitsfaktoren eingestellt und agieren entsprechend. All das scheint sich im Deutsche Hypo-Immobilienklima nun niederzuschlagen.

Ich wünsche Ihnen eine schöne Urlaubs- und Auszeit, um Kraft zu tanken und um sich neu inspirieren zu lassen. Und um mit dem Schriftsteller Stefan Zweig zu sprechen: „Auch die Pause gehört zur Musik.“

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Handelklima steigt zweistellig

Der Blick auf die einzelnen Assetklassen offenbart ebenfalls einen allgemein positiven Trend – von dem lediglich das Wohn- und das Hotelklima abgekoppelt sind. Das Wohnklima verzeichnet einen minimalen Rückgang um 0,3 % auf 139,5 Punkte – liegt damit aber weiterhin auf der Spitzenposition. Wenngleich der Rückgang beim Hotelklima um 1,4 % auf 110,3 Zählerpunkte relativ moderat scheint, wird insgesamt dennoch ein langfristiger Negativtrend fortgesetzt und ein neuer Tiefststand erreicht. Eine außergewöhnlich positive Dynamik konnte dagegen das Handelklima verbuchen: Dieses stieg zweistellig um 12,5 % auf einen Zählerstand von nun 74,2 Punkten. Eine deutliche Stimmungsaufhellung war auch beim Logistikklima zu beobachten, das sich nach einem Dämpfer im letzten Monat etwas erholt hat und nach einem Anstieg um 4,6 % jetzt bei 136,4 Punkten steht. Das Büroklima entwickelte sich insgesamt ebenfalls positiv und stieg um 3,7 % auf 137,9 Punkte.

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

die Ergebnisse auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt zum ersten Halbjahr dieses Jahres sind phänomenal. So verzeichnete der Vermietungsmarkt ein neues Rekordergebnis und auf dem Investmentmarkt hält die Dynamik ungebrochen an.

Wie passt diese positive Entwicklung dazu, dass jetzt zum fünften Mal in Folge das Immobilienklima unseres Index fällt? Natürlich sind wir als Nation für unsere „German Angst“ bekannt - meines Erachtens nach spiegelt sich hier aber ein anderes Phänomen wider.

In den vielen Gesprächen mit unseren Kunden, Investoren und Entwicklern stelle ich fest, dass natürlich alle glücklich über das derzeitige Markt-Hoch sind. Doch genauso ist uns bewusst, dass diese Entwicklung sich nicht mehr lange wird halten können. Zu fragil sind die äußeren Faktoren. So weist die EU-Kommission in ihrer gerade vorgestellten „Wirtschaftsprognose Sommer 2019“ auf zunehmende Risiken aus weltweiten Handelsspannungen und politischen Unsicherheiten hin, die das Wachstum für das verbleibende Jahr hemmen dürften.

Deswegen müssen wir vorausschauend agieren und uns gleichzeitig nicht von einer übertriebenen Angst leiten lassen. Denn schon in der Antike wusste man, dass man auf dem goldenen Mittelweg am sichersten geht.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Wohnklima übernimmt wieder Spitzenposition

In der allgemein negativen Dynamik des Immobilienklimas konnte sich im Juli nur das Wohnklima vom Trend abheben. Mit einem Plus von 3,6 % hat diese Assetklasse nach dem starken Rückgang des Vormonats nun zugelegt und übernimmt wieder die Spitzenposition. Mit einem Rückgang von nur 0,7 % präsentiert sich das Büroklima vergleichsweise stabil. Das Logistikklima wurde dagegen aufgrund der deutlich rückläufigen Entwicklung (-5,9 %) in der Rangfolge auf den dritten Platz verwiesen. Mit nunmehr 130,4 Punkten erreicht diese Assetklasse ein Niveau, das zuletzt nur im November 2014 niedriger ausfiel. Einen deutlicheren Verlust hatte nur das Hotelklima verzeichnet: Gegenüber dem Vormonat sackte die Einschätzung der Immobilienexperten um 6,8 % ab und stellt mit einem Stand von 111,8 Punkten einen neuen Negativrekord auf. Ebenfalls rückläufig entwickelte sich das Handelklima. Nach einem vergleichsweise stabilen Verlauf in den letzten Monaten ging es nun erneut deutlich zurück (-5,1 %).

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

am Wochenende war ich zu einer Grillparty eingeladen. Wie immer habe ich vorher die Wettervorhersage studiert: Heiter bis wolkig solle es in den Abendstunden werden, hieß es in den Nachrichten, bei 24°C. Und dann kam der alles entscheidende Zusatz: „Gefühlte Temperatur 20°C“.

Tja, 20°C… Ist das nun noch sommerlich warm oder doch schon kühler als gewohnt? Eine Frage des Gefühls. Ähnlich ist es beim Deutsche Hypo Immobilienklima: Seit mittlerweile vier Monaten in Folge nimmt es ab, im aktuellen Monat fällt der Rückgang mit 3,1 % sogar am heftigsten aus. Damit fällt das Immobilienklima auf ein Niveau, das letztmals im November 2012 erreicht wurde.

Die Entwicklung ist ein Warnsignal. Die Alarmglocken schrillen bei mir allerdings noch nicht. Dafür präsentieren sich die Immobilienmärkte weiterhin in zu guter Verfassung. Nach wie vor kann das Angebot nicht mit der Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Mietflächen bzw. Investmentopportunitäten Schritt halten.

Es scheint wie bei der gefühlten Temperatur zu sein. Wir wissen, der Immobilienzyklus kann nicht ewig so weiterlaufen. Doch welche Schlüsse wir daraus ziehen, ist… genau: eine Gefühlsfrage.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Hotel- und Handelklima widerstehen dem Trend

Mit 120,1 Punkten und einem Plus von 0,5 % gegenüber dem Vormonat fällt der Stimmungsaufschwung des Hotelklimas geringer aus als im Vormonat. Vor dem Hintergrund, dass das Hotelklima in diesem Monat jedoch die einzige Assetklasse darstellt, die überhaupt eine Stimmungsaufhellung verzeichnen kann, ist der erneute Zuwachs dennoch bemerkenswert. Das Handelklima zeigt sich stabil bei 69,5 Punkten (+/- 0,0 %).

Deutlich eingetrübt hat sich die Stimmungslage in den übrigen Assetklassen. Das Büroklima setzt den Negativtrend fort und verzeichnet einen Rückgang um 3,3 % auf nun 134,0 Punkte. Noch deutlicher fällt der Rückgang des Wohnklimas aus. 135,0 Punkte sind nicht nur der niedrigste Wert seit April 2010, sondern entsprechen auch einem erheblichen Rückgang von   7,1 %. Dadurch verliert das Wohnklima auch erstmals seit April 2018 wieder die Spitzenposition. Neuer Spitzenreiter ist das Logistikklima, das zwar ebenfalls einen spürbaren Rückgang von 3,6 % gegenüber dem Vormonat auf nun 138,6 Punkte hinnehmen muss, aber von der noch stärkeren Eintrübung in den anderen Assetklassen profitiert.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

kaum ist die Enteignungsdebatte etwas abgeklungen, wird über eine Verschärfung der Mietpreisbremse diskutiert. Man merkt: Der Wahlkampf für die Europawahl läuft auf Hochtouren – da ist der Populismus oft nicht weit.

Die Mietpreisbremsen-Realität hat längst gezeigt, dass das 2015 eingeführte Gesetz, das ab 2020 um weitere fünf Jahre unter strengeren Bedingungen verlängert werden soll, nicht die gewünschte Wirkung erzielt. Selbst der Mieterbund äußert sich skeptisch über die aktuellen Vorstöße.

Denn was ist eigentlich gewollt und im Sinne nicht nur der Immobilienwirtschaft, sondern von uns allen? Der Bau von mehr Wohnraum. Doch mehr Wohnungen entstehen nicht, wenn man auf dem Bremspedal steht. Das Gaspedal ist da viel sinnvoller.

Wenn Investoren oder Wohnungsgesellschaften keinen Anreiz haben zu investieren, werden sie das auch nicht tun. Und auch finanzielle Aufwendungen in den Bestand, die letztendlich den Mietern zugutekommen, haben ihren Preis.

Das Thema Wohnen ist in Deutschland derzeit stark ideologisiert. Ich spreche mich klar für eine Versachlichung der Debatte aus, die nicht wahlgetrieben, sondern faktenbasiert fundiert sein muss. Auch und gerade im Sinne der Mieter.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Logistikklima zieht an Büroklima vorbei

Dem allgemeinen Trend bei der aktuellen Befragung widersetzt sich das Hotelklima. Nachdem sich dieses seit Januar 2019 durchgehend rückläufig entwickelt hat, zeigt sich im Mai eine außergewöhnlich deutliche Erholung um 6,5 % auf 119,5 Punkte. Währenddessen hat sich das Büroklima weiter eingetrübt: Nachdem bereits im April ein spürbarer Rückgang zu verzeichnen gewesen ist, bringt der Mai mit einer Entwicklung von -2,7 % auf nun 138,5 Punkte einen weiteren Dämpfer. Da sich das Logistikklima wieder erholt hat (+1,8 % auf 143,7 Punkten), zieht es in der Rangliste am Büroklima vorbei. Uneingeschränkter Spitzenreiter in der Einschätzung durch das Panel bleibt weiterhin der Wohnimmobilienmarkt. Mit einem minimalen Zuwachs um 0,2 % kann sich das Wohnklima nach zwischenzeitlichen Stimmungsspitzen zum Jahresbeginn und dem darauffolgenden Rückgang bei nun 145,4 Punkten stabilisieren. Unauffällig ist hingegen die Stimmung für Handelsimmobilien: Nach der deutlichen Aufhellung im Vormonat kann das Niveau mit 69,6 Punkten (-0,5 %) quasi gehalten werden.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

dass ausgerechnet in Berlin jetzt für einen möglichen Volksentscheid Unterschriften gesammelt werden, bestürzt mich. Das historische Gedächtnis erscheint hier kurz und reicht anscheinend nur bis zum Mauerfall.

Deswegen erinnere ich daran, dass es in der DDR Zuweisungen in Wohnungen gegeben hat und noch 1989 nur 82 Prozent aller Wohnungen über Bad oder Dusche verfügten. In der Bundesrepublik waren es seinerzeit 99 Prozent. Ob der Staat der bessere Vermieter ist, lässt sich also schon bei diesem Beispiel in Frage stellen.

Natürlich ist das Phänomen stetig steigender Wohnungsmieten ein Problem, auf das gerade die private Immobilienwirtschaft schon lange hingewiesen hat. Die Ursache liegt aber nicht darin, dass private Investoren Eigentümer sind, sondern dass schlicht und ergreifend in urbanen Gebieten, die immer mehr Zuzüge verzeichnen, zu wenig gebaut wurde und wird.

Der Staat, sprich die Kommunen selbst sind hier aufgrund ewig langer Planungs- und Genehmigungsverfahren Mit-Verursacher der aktuellen Situation und erfüllen zudem häufig nicht einmal ihre eigenen Zielvorgaben zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum. Enteignungen zu fordern, ist deswegen nicht nur populistisch, sondern auch gefährlich, da so die eigentlichen Probleme nicht gelöst werden.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Handelklima große Positivüberraschung

Auch in den einzelnen Assetklassen hat sich die Stimmung fast durchweg negativ entwickelt.
Insbesondere der im Vormonat noch positiv betrachtete Büroimmobilienmarkt wird im April deutlich schwächer eingeschätzt und verzeichnet einen Rückgang um 4,0% auf nun 142,3 Punkte. Auch das Wohnklima (-2,6% auf 145,2 Punkte) und das Logistikklima (-1,5% auf 141,1 Punkte) geben erneut nach. Nachdem das Hotelklima im vergangenen Monat den Tiefstwert seit Beginn der Erhebung erreicht hat, sinkt es diesen Monat nochmals. Mit einem Minus von 0,4% auf nun 112,2 Punkten fällt der Rückgang im April gegenüber dem Vormonat allerdings moderat aus. Die bemerkenswerte Ausnahme stellt das Handelklima dar. Nachdem es im Vormonat ebenfalls den tiefsten Wert seit der Finanzkrise 2008 erreicht hat, legt es im Vergleich zum Vormonat um 8,5% auf 69,9 Punkte zu.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

hinter uns liegt eine sowohl sonnige als auch extrem stürmische Mipim. Viele erlebten einen turbulenten Anflug auf Nizza. Ganz so turbulent waren die Messetage dann nicht, intensiv aber schon. Ein Termin jagte den nächsten. Dabei ging es erfreulich oft um vielversprechende neue Projekte und Transaktionen. Insgesamt war die Mipim von guter Stimmung und gesundem Optimismus geprägt.

Die Immobilienwirtschaft entspricht damit dem allgemeinen Trend: Für Deutschland gehen alle wichtigen Institute weiterhin von einem positiven Wachstum aus. Wir sind wirtschaftlich nach wie vor gut aufgestellt und profitieren von einem starken sowie flexiblen Mittelstand. Dass uns ein Strukturwandel bevorsteht, ist unbestritten. Dieser birgt aber nicht nur Risiken, sondern bietet auch Chancen für neue Themen und damit Arbeitsplätze. Zudem hält er uns wachsam.

Wir sind und bleiben ein Technologieland, das schon immer Anpassungsfähigkeit bewiesen hat. Deswegen bin ich davon überzeugt, dass wir trotz der Herausforderungen eine wichtige Exportnation bleiben. Von dieser Wirtschaftsstärke Deutschlands profitiert auch unsere Immobilienwirtschaft. Nicht zuletzt auch deshalb, weil wir stabil und transparent aufgestellt sind, und weil Immobilienanlagen für die hohe Liquidität im Markt echte Werte darstellen.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Hotelklima so niedrig wie noch nie

Insgesamt hat sich die Stimmungslage in den einzelnen Assetklassen im März rückläufig entwickelt. Die einzige Ausnahme stellt das Büroklima dar: Mit einem Plus von 0,6% erreicht es einen Zählerstand von 148,2 Punkten und schiebt sich damit - vorbei am Logistikklima - an Position zwei im Vergleich der Assetklassen. Das Logistikklima verliert dagegen 3,7% und fällt auf 143,3 Punkte zurück. Das Wohnklima liegt mit 149,1 (-2,3%) nur noch knapp vor dem Büroklima an erster Stelle. Besonders hoch fallen die Stimmungseinbußen beim Hotelklima aus: Mit dem Rückgang um 4,8% auf 112,7 Punkte wird der niedrigste Stand seit Beginn der Erhebung markiert. Der Rückgang des Handelklimas um 1,4% ist dagegen moderat. Jedoch wird mit 64,5 Zählerpunkten auch hier ein neuer Negativrekord seit Ende der Finanzkrise erreicht.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

in ihrem Jahreswirtschaftsbericht geht die Bundesregierung für 2019 nur noch von einem Wirtschaftswachstum von 1,0 % aus, während die Prognose im Herbst noch bei 1,8 % gelegen hat. Als Gründe für die Herabsenkung werden die Unsicherheiten rund um den Brexit sowie internationale Handelskonflikte genannt. Auch der Internationale Währungsfonds (IWF) geht in seiner BIP-Prognose für Deutschland dieses Jahr nur noch von 1,3 % aus – nach 1,9 % im Oktober.

Nicht nur die Sicherheitskonferenz in München dieser Tage hat gezeigt, dass unsere Welt unsicherer geworden ist. Das aus Zusammenarbeits- und Friedenswille bestehende Fundament weist auf einmal tiefe Gräben auf, von denen wir eigentlich dachten, sie seien für immer überwunden.

Obwohl das Deutsche Hypo Immobilienklima jetzt das zweite Mal in Folge Plus-Werte verzeichnet, ist für mich weiterhin Skepsis angebracht. Zwar ist Deutschland im aktuellen Umfeld nach wie vor als Immobilieninvestment-Standort höchst attraktiv, aber auch recht abhängig von einer zunehmend fragiler werdenden Welt.

Die Mipim ist immer ein gutes Stimmungsbarometer unserer Branche für das vor uns liegende Jahr. Deswegen bin ich auf die Gespräche mit Ihnen und Ihre Einschätzungen gespannt und freue mich, Sie in Cannes zu sehen.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Top-Stimmungswerte für Büro und Wohnen

Wenngleich das Immobilienklima insgesamt gestiegen ist, entwickeln sich die Assetklassen nach wie vor recht unterschiedlich. Während sich die gewohnt guten Stimmungswerte für den Büroimmobilienmarkt (+3,1 % auf 147,4 Punkte) und den Wohnimmobilienmarkt (+2,3 % auf 152,5 Punkte) bei der Februar-Befragung bestätigt haben, zeigen die Segmente Handel
(-0,9 % auf 65,4 Punkte) und Hotel (-1,2 % auf 118,4 Punkte) leichte Abwärtstendenzen. Das Handelklima erreicht damit den niedrigsten Wert seit dem Ende der Finanzkrise. Weiterhin robust präsentiert sich das Logistikklima mit derzeit 148,8 Zählerpunkten.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

Das Deutsche Hypo Immobilienklima startet mit einem satten Plus in das Jahr 2019 und macht damit die Dezember-Verluste komplett wett. Hinzu kommt, dass uns 2018 ein noch nie erzieltes Transaktionsvolumen in Deutschland beschert hat. Schon ertönen Stimmen, dass 2019 zwar keine neuen Rekord-, aber doch Zahlen in ähnlich fulminanter Höhe erreicht werden. Ich bin da etwas skeptischer.

Unser Wachstum hat bereits an Dynamik eingebüßt, und es wird schon längst nicht mehr alles gekauft, geschweige denn finanziert. Auch wenn die anhaltende Niedrigzinspolitik, die weiterhin robuste Wirtschaft, der boomende Arbeitsmarkt sowie steigende Reallöhne positiv wirken, warne ich: Die aktuellen politischen Unsicherheiten können uns nachhaltig beeinträchtigen und schweben wie ein Damoklesschwert über uns. Denn als Exportnation werden Deutschland und unsere Immobilienwirtschaft unter einem Abschwung der Weltwirtschaft langfristig leiden.

Gleichwohl – und das ist die gute Botschaft –  ist unsere Branche sehr erwachsen geworden. Was meine ich damit? Die Immobilienwirtschaft hat ein gesundes Krisenbewusstsein entwickelt, so dass wir auf kurz oder lang gut mit einem soft landing umgehen werden können.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg, persönlich Gesundheit und uns allen ein gutes Jahr 2019!

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Logistikklima war 2018 der Fels in der Brandung

Mit Blick auf die Entwicklung in den einzelnen Assetklassen ergibt sich ein klares Bild: Die Assetklassen können sich im Januar vom Dezembertief erholen (Wohnen: +4,1 %; Logistik: +4,0 %; Hotel: +3,7 %) – einzige Ausnahme bildet das Handelklima, das bei 66,0 Zählerpunkten auf seinem Stimmungstief verharrt (-0,1 %). Überdurchschnittlich optimistisch geben sich die Immobilienexperten beim Büroklima, das mit einem Plus von 6,2 % die Entwicklung anführt. Allerdings war das Büroklima zuletzt auch ungewöhnlich stark zurückgegangen und erreicht nun wieder das Niveau von November 2018.
Im Jahresrückblick gibt es bei den Assetklassen indes nur einen Gewinner: Während alle anderen Klimawerte gegenüber Januar 2018 Verluste hinnehmen mussten, entwickelte sich das Logistikklima konstant und konnte sogar leicht um +0,3 % zulegen.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

von wegen besinnlich: Ausgerechnet im Dezember sackt das Deutsche Hypo Immobilienklima um 4,3 Prozent ab und erreicht den niedrigsten Wert seit mehr als sechs Jahren. Hinzu kommt: Das letzte Mal, als ein Jahresende einen niedrigeren Punktwert aufwies, war 2009 – mitten in der Finanzkrise…

Wenn die Stimmung im Markt kontinuierlich zurückgeht, dann hat das eine Aussagekraft. Das Immobilienklima war lange nicht mehr so pessimistisch. Großen Anteil daran hat sicherlich das Geschehen außerhalb unserer Branche – die vielen geopolitischen Krisen, die Unruhen in Frankreich, der Machtkampf zwischen Italien und der EU, insgesamt die Unsicherheit über die Zukunft Europas. All das drückt auf die Stimmung, auch wenn weiterhin viele Transaktionen realisiert werden.

Dass Eigentümer ihre Immobilien trotz der aktuellen Hochpreisphase nicht verkaufen, hängt mit den nach wie vor fehlenden Anlagealternativen zusammen. ‚Wohin nur mit dem Geld?‘, fragen sich viele Investoren. Nun, zwei Assetklassen stechen bei unserer Befragung weiterhin positiv heraus: Wohnen und Logistik. Aufgrund ihrer erheblichen Marktbedeutung entfällt das größere Investoreninteresse dabei sicherlich auf Wohnimmobilien – auch im Jahr 2019.

Ihnen, Ihrer Familie und Freunden wünsche ich ein frohes Weihnachtsfest! Genießen Sie die Auszeit und kommen Sie gesund ins neue Jahr 2019!

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Nur das Logistikklima kann sich behaupten

Die in der jüngeren Vergangenheit schon zu beobachtende, sehr heterogene Entwicklung der einzelnen Assetklassen setzt sich auch im Dezember fort. Entgegen dem allgemeinen Trend steigt das Logistikklima im Vergleich zum November leicht um 0,8 % auf nun 143,2 Punkte und befindet sich damit auf einem Niveau mit dem Wohnklima, dem Spitzenreiter unter den Assetklassen. Nach der negativen Entwicklung im Oktober zeigt sich das Hotelklima mit einem Rückgang um lediglich 0,1 % auf 115,5 Punkte wieder auf einem stabilen Niveau. Das Wohnklima kann den positiven Trend hingegen nicht fortsetzen und fällt um 2,9 % auf nun 143,3 Punkte. Ungewohnt deutlich fällt der Rückgang des Büroklimas aus: Eine Abnahme um 5,8 % bedeutet den stärksten Rückgang im Vergleich zum Vormonat seit August 2014. Der aktuelle Büroklimawert von 134,5 stellt den niedrigsten Wert seit September 2016 dar. Nach der leichten Stabilisierung im Vormonat fällt das Handelklima im Dezember wieder deutlich um 8,0 % auf 66,1 Zählerpunkte.

Liebe Leserin, lieber Leser,

das Deutsche Hypo Immobilienklima erreicht im November 123,0 Punkte und hat damit seit Jahresbeginn 11,5% eingebüßt. Bedenkt man, dass das Klima in den vergangenen vier Jahren nur ein einziges Mal schlechter notierte als heute, deutet vieles auf eine nachhaltige Entwicklung hin.

Immobilien sind als langfristiges und werthaltiges Asset eigentlich per se nachhaltig. Heute gelten sie aber erst dann als wirklich nachhaltig und damit als Green Building, wenn sie bestimmte Kriterien, beispielsweise in puncto Energieeffizienz, erfüllen. Diese Entwicklung ist nur zu begrüßen – und noch lange nicht abgeschlossen.

Die Entscheidung, was nachhaltig ist und was nicht, fällt der Markt. Wichtige Stakeholder sind hier u.a. Projektentwickler, Investoren, Finanzierer, Nachhaltigkeitsratingagenturen, die Politik und die Gesellschaft. Derzeit verschiebt sich der Investorenfokus z.B. aufgrund der knappen Angebotssituation. Hinzu kommt, dass viele Immobilien mittlerweile „in die Jahre“ gekommen sind und erhöhten Modernisierungsaufwand aufweisen. Indem diese Bestandsgebäude an die heutigen Energiestandards und Nutzerbedürfnisse angepasst werden, können sie sich auch zu Green Buildings entwickeln. Refurbishments sind damit ein wichtiger Nachhaltigkeitstreiber!

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Wohnklima setzt sich weiter ab

Die einzelnen Assetklassen haben sich zum Teil deutlich unterschiedlich entwickelt. Die einzige Assetklasse mit einer positiven Entwicklung ist das Wohnklima, das um 1,1 Prozent auf 147,6 Punkte zulegte. Als Gegenbeispiel dient das Hotelklima: Nach zuletzt positiver bis stabiler Entwicklung ging der Klimawert hier um rund 5 Prozent auf nun 115,7 Punkte zurück und liegt damit nur knapp über dem Tiefststand vom August dieses Jahres. Überraschend stabil zeigt sich hingegen das Handelklima, das nach einer langen Talfahrt mit nun 71,8 Punkten zwar den tiefsten Stand seit Ende 2009 markiert, sich mit -0,9 Prozent im Vergleich zum Vormonat jedoch kaum verändert hat. Die weiteren Assetklassen Büro und Logistik weisen mit -2 bzw. -1,7 Prozent ähnliche Veränderungsraten und Stimmungseinbußen auf wie das gesamte Deutsche Hypo Immobilienklima.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

zehn Jahre nach dem Zusammenbruch des amerikanischen Finanzinstituts Lehman Brothers hätte die Stimmung auf der EXPO REAL nicht besser sein können. Seit der Finanzkrise blickt unsere Branche auf eine überaus positive Entwicklung in allen unseren Kernmärkten zurück, vor allem in Deutschland.

Nehmen wir nur das Beispiel der Metropolen, die von Investoren noch nie so gefragt gewesen sind wie heute. Allen voran Berlin, das unter den weltweiten Top 10-Städten bei der Büroflächennachfrage liegt, mittlerweile ein nachhaltiges Vertrauen als Weltstadt genießt und dabei immer noch bezahlbar ist. Aber auch unsere B- und C-Städte sind wichtige Zentren für die Wirtschaftskraft unseres Landes.

Hemmend wirkt heute nur, dass für die enorme Flächennachfrage viel zu wenig gebaut wird. Zum einen liegt das an der Baubranche, die schon lange an ihr Kapazitätslimit gestoßen ist. Zum anderen könnten die Baugenehmigungen auf Seiten der Kommunen deutlich beschleunigt werden.

Die gute Stimmung ist in unserer Branche also berechtigt. Dennoch ist es wichtig, mit kühlem Kopf zu agieren und Entwicklungen kritisch zu hinterfragen. Falls sich die stabilen Rahmenbedingungen einmal ändern sollten, wird es sonst schwierig, gegen Risiken „anzufinanzieren“. Ein gutes Portfolio von heute ist die beste Absicherung für morgen.

Herzlichst
Ihre Sabine Barthauer

Handelklima bricht weiter ein

Nach der allgemein positiven Entwicklung im Vormonat entwickelte sich die Stimmung im Oktober sehr heterogen in den einzelnen Assetklassen:  Während sich das Handelklima mit einem deutlichen Rückgang um 13,3 Prozent weiterhin volatil zeigt und nun bei 72,5 Zählerpunkten liegt, hat sich das Logistikklima mit einem Zuwachs um 4,8 Prozent auf 144,5 Punkte deutlich positiv entwickelt. Insgesamt führt das Wohnklima die Rangfolge weiter an - trotz des moderaten Minus von 2,0 Prozent auf nun 146 Zählerpunkte. Knapp dahinter rangiert das Büroklima, das um 3,0 Prozent zugelegt hat und nun bei 145,7 Zählerpunkten liegt. Das Hotelklima wächst leicht um 0,5 Prozent auf derzeit 121,8 Punkte.

Liebe Leserinnen, lieber Leser,

es scheint fast so, als würde die bevorstehende Expo Real die Stimmung der Marktteilnehmer beflügeln: Ging das Immobilienklima zuletzt noch vier Mal in Folge zurück, ist jetzt ein satter Anstieg von 4,6% zu verzeichnen. Ein eindeutiger Trend, wohin die Reise hingeht, ist damit aber weiterhin nicht auszumachen.

Lassen Sie uns deswegen einmal einen Perspektivwechsel vollziehen: Internationale Marktakteure betrachten Deutschland nach wie vor als solides Investmentziel und können die „German Angst“, die unser Land teilweise beherrscht, nur schwer nachvollziehen. Auch der europäische Konjunktur-Index REECOX  ist im zweiten Quartal 2018 angestiegen. Klima und Konjunktur haben sich aktuell also wieder angenähert.

Natürlich sind die Ungewissheiten über kommende geopolitische Entwicklungen, die negativen Einfluss auf unsere heimische Wirtschaft haben könnten, nicht aus der Welt. Dennoch sollten wir unsere klare Orientierung nicht verlieren, wenn es um das geht, was im Kern unserer Aktivitäten steht: Das Asset Immobilie in einer der bestentwickelten Volkswirtschaften.

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen eine gute Anreise zur Expo Real und freue mich auf viele interessante Gespräche mit Ihnen in München.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Positive Entwicklung über alle Assetklassen

Alle fünf Segmente können im September eine positive Entwicklung verzeichnen, die Rangfolge hat sich nicht geändert: Es führt weiterhin das Wohnklima vor dem Büroklima. Den stärksten Zuwachs gab es mit 13 Prozent beim Handelklima, es stieg auf nun 83,6 Zählerpunkte und liegt damit wieder auf dem Niveau vom Juni dieses Jahres. Nach wie vor überwiegt bei den Experten für diese Assetklasse jedoch eine negative Einschätzung, wie der Wert unterhalb von 100 Punkten zeigt. Ebenfalls recht deutlich erholt hat sich das Hotelklima. Mit nun 121,1 Zählerpunkten konnte es sich um 5,3 Prozent verbessern und liegt somit annähernd auf dem Niveau vom April dieses Jahres. Einen vergleichsweise geringen Zuwachs verzeichneten das Büro- und das Logistikklima mit 2,3 bzw. 1,7 Prozent. Allerdings sollte immer auch die Volatilität der einzelnen Werte berücksichtigt werden. Diese war beim Handelklima und Hotelklima zuletzt stärker ausgeprägt, was den deutlichen Zuwachs bei der aktuellen Befragung relativiert.

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

erstaunlich: Da erleben wir einen super Sommer 2018 – mit Temperaturen konstant oberhalb der 30 Grad-Marke und eitel Sonnenschein. Außerdem registrieren wir, dass zum einen das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr in Deutschland mit rund 25,1 Mrd. Euro nur minimal unter dem Rekordwert des Vorjahres liegt und die europäische Immobilienkonjunktur REECOX zuletzt wieder angezogen hat. Dennoch ebbt die Stimmung ab: Das Deutsche Hypo Immobilienklima fällt im August um satte 4,4 Prozent. Es ist der vierte Rückgang in Folge. Unsere Branche zeigt sich aktuell eher skeptisch.

Die innen- und außenpolitischen Unsicherheiten und Stressfaktoren beschäftigen auch die heimische Wirtschaft. Welche Gefahren sie mit sich bringen, ist derzeit schwer kalkulierbar. Und viele fragen sich: Wie geht es mit unserer Exportwirtschaft nach den Belastungen durch Handelszölle weiter? Was geschieht im Euroraum, nachdem Griechenland kürzlich den Rettungsschirm verlassen und an die Finanzmärkte zurückgekehrt ist?
Das „leichte Sommerbeben“ bei unserem Immobilienklima zeigt, dass der Erfolg des Gewerbeimmobilienmarkts Deutschland nicht nur auf der harten Arbeit der Marktakteure beruht, sondern auch innen- wie außenpolitisch stabile Rahmenbedingungen voraussetzt. Denn unsere Volkswirtschaft ist international ausgerichtet und damit auch die deutsche Immobilienwirtschaft.

Herzlichst,

Ihre Sabine Barthauer

Talfahrt in allen Assetklassen

Der allgemein negative Trend des Immobilienklimas ist im Kontext der fünf betrachteten Assetklassen unterschiedlich stark ausgeprägt und zu bewerten. Während in den Segmenten Büro-, Wohn- und Logistikimmobilien zwar rückläufige, jedoch gute Stimmungswerte jenseits von 130 Punkten vorherrschen, hat sich das Hotelklima seit Anfang des Jahres aus diesem Kreis verabschiedet und liegt nun bei 115,0 Punkten. Im Vergleich zum Vorjahresmonat entspricht dies einem Rückgang um rund 11,1 %. Noch intensiver fiel diese Entwicklung mit einem Rückgang um 24,4 % nur beim Handelklima aus, das mit 74,0 Punkten weiterhin das Schlusslicht markiert. Ein vergleichbar niedriges Niveau gab es zuletzt im September 2009. Nachdem sich die Stimmung der befragten Immobilienexperten über das Jahr 2017 indifferent um 100 Punkte bewegt hat, scheint sich diese seit Jahresanfang in einer zunehmend dynamischen Abwärtsspirale zu befinden.

„Deutschland im Krisenmodus“ – Hätte man noch vor gar nicht allzu langer Zeit nach diesen Stichworten im Internet gesucht, wäre man wahrscheinlich kaum fündig geworden. Doch die Situation hat sich gedreht – ob Fußball, Politik oder Automobilindustrie.

Fragil stellt sich unser Land gerade dar, und viele fragen sich, ob wir den sicheren Hafen nicht schon längst verlassen haben und zu viele „fette“ Jahre hinter uns liegen. Was sagt uns das?

Erfolg und Fortschritt, ja auch Frieden, besonders der soziale, sind keine Selbstverständlichkeit und Deutschland kein Selbstbedienungsladen. Viele Kritiker haben bei unserem WM-Team genau diese Attitüden sowie den fehlenden Teamgeist moniert.

Erfolge lassen sich nur realisieren, wenn sie auf einer kontinuierlichen, fokussierten und soliden Strategie basieren. Natürlich müssen in unserer Branche dabei auch die politischen Rahmenbedingungen stimmen, um das Vertrauen in unser Land nicht zu verwirken. Was wir tun können, ist weiterhin besonnen agieren, Risiken abwägen und konzentriert unsere Ziele verfolgen.

Handelklima auf niedrigstem Stand seit Ende 2009

Die aufgezeigte allgemeine Entwicklung bestätigt sich auch auf Ebene der fünf betrachteten Segmente. Nach Einschätzung der befragten Immobilienexperten sind für Juli 2018 in sämtlichen Segmenten weitere Stimmungseinbußen zu verzeichnen. Wie auch in den Vormonaten, fällt der Vertrauensverlust beim Handelklima am stärksten aus. Nach einem Rückgang um weitere 6,1 Prozent auf 79,2 Punkte liegt dieses Segment nunmehr unter dem Niveau von November 2009. Seit Anfang des Jahres ist dies das einzige Segment mit einer überwiegend kritischen Einschätzung. Am besten schneidet mit 151,0 Zählern weiterhin das Wohnklima ab und auch der verzeichnete Rückgang fiel mit 0,6 Prozent am geringsten aus. Büro- und Logistikklima positionieren sich mit 143,3 und 138,5 im Mittelfeld, wobei der moderate Rückgang von 1,3 bzw. 1,5 Prozent annähernd parallel verläuft. Mit einem Rückgang um 3,0 Prozent trübt sich das Hotelklima weiter ein und erreicht den geringsten Stand seit Beginn der Erhebung im Dezember 2015.

„Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbar nicht gefällt.“ Fast klingt das Zitat aus Wilhelm Tell so, als hätte der Schriftsteller Friedrich Schiller den schwelenden Zollstreit zwischen den USA und der EU vor Augen gehabt.

Uns ist schon lange bewusst, dass wir alle in einem Boot namens Globalisierung sitzen. Eine Eskalation dieses Streits wird sich unweigerlich auf die Realwirtschaft und dann auch sowohl auf den weltweiten als auch auf den deutschen Immobilienmarkt auswirken. Diese Vorstellung beunruhigt mich, ehrlich gesagt.

Beim Blick auf Europa zeigen sich weitere Unwägbarkeiten. Gerade hat das Statistikamt Istat prognostiziert, dass die italienische Wirtschaft in den kommenden Monaten langsamer wachsen werde. Angesichts der hohen Verschuldung Italiens sind die Pläne der neuen Regierung zudem kritisch zu sehen. Und in Spanien wird sich der neue Ministerpräsident Sánchez bei der Durchsetzung wirklich effektiver Wirtschaftsreformen und der Entspannung mit Katalonien erst noch behaupten müssen.

Die Rahmenbedingungen in Deutschland sind nach wie vor solide. Als große Exportnation müssen wir die aktuellen Entwicklungen in der Welt aber mit Sorge betrachten. Dass das Deutsche Hypo Immobilienklima in dieser Situation nachgibt, verwundert mich nicht.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Handelklima bricht weiter ein

Drei der fünf betrachteten Segmente erleiden nach Meinung der Immobilienexperten für Juni 2018 weitere Stimmungseinbußen. Angeführt wird diese Tendenz vom Handelklima. Mit einem Rückgang von 5,6 Prozent auf nur noch 84,3 Punkte liegt das Segment auf dem Niveau vom Jahresende 2009. Ein maßgeblicher Teil des Panels blickt immer skeptischer auf dieses Segment. Auch das Büroklima verzeichnet wieder einen Rückgang um 1,2 Prozent auf einen Stand von 145,2 Punkten. Das Wohnklima wiederum erfährt weiteren Aufwind und kann somit seine Vormachtstellung unter den Segmenten dank einer erneuten Steigerung von 2,4 Prozent auf den Zählerstand von 152,0 Punkten ausweiten. Auch das Hotelklima bleibt auf Wachstumskurs. Hierbei ist ein Anstieg von weiteren 0,8 Prozent auf einen Zählerwert von 123,4 Punkten zu erkennen. Eher stagnierend zeigt sich das Logistikklima. Ein leichter Rückgang von 0,2 Prozent lässt den Zählerstand auf 140,6 Punkten schrumpfen.

Ich werde des Öfteren gefragt, welches für mich als Bankerin das größte Zukunftsthema ist. Viele verblüfft dann meine Antwort: Stadtentwicklung. Die zunehmende Urbanisierung ist eine der bedeutendsten Herausforderungen für uns alle. Wie leben und arbeiten wir in Zukunft, wie kaufen wir ein, und wie gestalten wir unsere Freizeit? Was sind die Bedürfnisse der Menschen, die die Immobilien nutzen, die wir finanzieren und entwickeln?

Unabhängig vom Zinsniveau oder dem aktuellen Immobilienzyklus sollten diese Fragen immer ganz oben auf unserer Agenda stehen. Denn Immobilien und die gesamte Immobilienwirtschaft „funktionieren“ nur, wenn die Marktteilnehmer bedarfsgerecht agieren.

Viele klare Anforderungen sind bereits gegeben – zum Beispiel die Multifunktionalität von Gebäuden sowie die kurzen Wegen zwischen Arbeitsplatz, Wohnung, Supermarkt, Kita, Schule oder Arzt. Dies verlangt einen ganzheitlichen Blick der Stadtentwickler. Zumal Anpassungen an der innerstädtischen Infrastruktur nötig sind, um einen Verkehrsinfarkt zu vermeiden und die Umwelt zu schützen.

Wir erleben bei unserem Deutsche Hypo Immobilienklima seit Jahresanfang ein Auf und Ab. Aktuell ist ein herber Stimmungsdämpfer auszumachen. Wie nachhaltig dieser ausfällt, wird sicherlich auch davon abhängen, wie intensiv sich die Marktteilnehmer mit dem „Gut“ Immobilie und dessen Rolle in der zukünftigen Stadtentwicklung auseinandersetzen.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Handelsimmobilien mit starkem Vertrauensverlust

Im Mai konnten für fast alle Segmente negative Entwicklungen des Klimas festgestellt werden. Die einzige Ausnahme bildet das Hotelklima, bei dem jedoch auch nur ein marginales Wachstum zu verzeichnen war. So markiert das Hotelklima im Vergleich der Assetklassen trotzdem den vorletzten Platz – auch wenn es noch deutlich über 100 Zählerpunkten liegt, der Trennlinie zwischen positiven und eher negativen Erwartungen. Das Handelklima setzt seinen Absturz weiter fort. Immer mehr Immobilienexperten bewerten diesen Immobilienbereich zunehmend kritischer. Mit -5,8 Prozent positioniert sich das Handelklima auf nur noch 89,4 Zählern. Dies ist vergleichbar mit den Werten Ende 2009. Auch das Logistikklima verlor im Mai 2018 etwas an Fahrt. Der Rückgang war mit -5,3 Prozent ähnlich stark. Mit 140,9 Punkten liegt dieser Indikator jedoch sehr nahe beim Büro- oder Wohnsegment, den beiden Assetklassen mit den derzeit höchsten Vertrauenswerten.

Tja, das war auf der zurückliegenden MIPIM eine viel diskutierte Frage. Mein Optimismus für dieses Jahr wird durch den aktuellen, wenn auch nur leichten Anstieg beim Deutsche Hypo-Index bestätigt. Rückenwind gibt zudem der starke Jahresbeginn am Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt.

Die deutsche Wirtschaft zeigt sich in bester Verfassung, so dass die Wachstumsprognosen entsprechend angehoben wurden. Darüber hinaus ist der Arbeitsmarkt robust mit einer folglich weiterhin hohen Büroflächennachfrage.

Natürlich bewegen wir uns auf dem Hochplateau des Zyklus. Doch bevor sich die genannten Parameter nicht ändern und die EZB keinen Zinsschritt unternimmt, wird der Boom anhalten. Wir können also davon ausgehen, dass 2018 wieder ein gutes Jahr für die Immobilienbranche wird.

Dennoch wandelt sich der Markt. Investorenentscheidungen werden derzeit noch kritischer hinterfragt als in den Vorjahren. Die Marktakteure wissen, dass der Cash Flow nur durch nachhaltige Standorte und Immobilien generiert werden kann, die den Nutzern und deren Bedürfnissen – beispielsweise nach Flexibilität und Urbanität – entsprechen. Aus meiner Sicht eine insgesamt positive Entwicklung und ein langfristiger Trend.

Herzlichst,
Ihre Sabine Barthauer

Zuwächse bei Logistik- und Handelklima

Im April 2018 können für alle Segmente – mit Ausnahme des Hotelklimas – wieder positive Entwicklungen festgestellt werden. Besonders das Logistikklima sticht hierbei hervor: Mit einem Zuwachs von 3,9 Prozent auf 148,8 Zählerpunkte ist es momentan das am stärksten zunehmende Segment. Gefolgt davon positioniert sich das Handelklima mit einem Anstieg um 1,9 Prozent auf 94,8 Punkte. Sowohl beim Büro- als auch beim Wohnklima ist dagegen eine Seitwärtsbewegung  zu erkennen. Beide Segmente verzeichnen ein leichtes Wachstum um jeweils 0,1 Prozent auf 151,9 bzw. 151,3 Punkte. Zum dritten Mal in Folge sinkt das Hotelklima und positioniert sich in diesem Monat bei einem Rückgang von 2,1 Prozent mit nunmehr 121,2 Zählerpunkten weiterhin im Mittelfeld.

„Bewegung ist die Seele aller Dinge“ wusste schon der deutsche Maler und Grafiker Paul Klee (1879-1940). Im hiesigen Immobilienmarkt ist allerdings kaum Bewegung. Der Mangel an qualitativ guten Objekten allgegenwärtig, die Preise relativ hoch: Da bieten sich einfach zu wenige, interessante Investmentmöglichkeiten. Zudem lässt sich die abwartende Haltung vieler Marktteilnehmer durch die unklare zukünftige Zinsentwicklung erklären. Auch die nach wie vor bestehende Unklarheit nach dem britischen Brexit-Votum über ein endgültiges Austrittsabkommen verstärkt den Effekt. 

Die Bewegung des Deutsche Hypo-Index ist ein Spiegelbild des aktuellen Marktgeschehens. Mit einem Minus von 1,7% fällt das Immobilienklima leicht – die Euphorie hat sich etwas verflüchtigt. Dennoch bleibe ich für dieses Jahr optimistisch. Nach dem Dauerfrost in der Vorwoche werden wir auf der kommenden MIPIM nicht nur wärmere Temperaturen erleben, sondern auch feststellen, dass Deutschland – gerade im internationalen Vergleich – ein solides Investmentziel bleibt und der Markt liquide ist. 

Ich wünsche Ihnen eine gute Anreise nach Cannes und freue mich auf zahlreiche, gute Gespräche mit Ihnen.

Herzlichst,

Ihre Sabine Barthauer 

Büroklima übernimmt erstmals die Spitzenposition

In der aktuellen Monatsbefragung weisen mit Ausnahme vom Handelklima alle Segmente eine negative Entwicklung auf. Nachdem das Handelklima im Vormonat regelrecht abgestürzt ist, kann es sich im März bei 93,1 Zählerpunkten stabilisieren. Die stärksten Verluste zeigt das Logistikklima. Mit einem Minus von 4,4 Prozent verzeichnet es aktuell nur noch 143,2 Zählerpunkte. Ebenfalls starke Verluste sind beim Wohnklima erkennbar. Durch den Rückgang von 3,5 Prozent erreicht es nur noch 151,1 Zählerpunkte. Einen geringeren Wert hatte es zuletzt im Juli 2015 gegeben. Deutlich weniger Verluste können beim Büroklima registriert werden. Durch den marginalen Rückgang um 0,6 Prozent auf nunmehr 151,8 Zählerpunkte verdrängt das Büroklima das Wohnklima vom Thron und übernimmt erstmals seit Erhebungsbeginn die Spitzenposition im Ranking der Segmente. Das Hotelklima verliert wie bereits im Vormonat 3,3 Prozent und positioniert sich mit 123,8 Zählerpunkten im Mittelfeld.

seit fast vier Jahrzehnten dreht sich mein Berufsleben um die Immobilienwirtschaft – einer Branche, die sich sehr dynamisch und erfolgreich weiterentwickelt hat und die enorm vielseitig und spannend ist. Ab März verlagere ich meinen Tätigkeitsschwerpunkt vom Beruflichen ins Private. 

Für Ihr langjähriges Mitwirken am Deutsche Hypo-Index und die vertrauensvolle Zusammenarbeit danke ich Ihnen sehr herzlich. Ich würde mich freuen, wenn Sie Ihre wertvolle Unterstützung auf meine Vorstandskollegin Sabine Barthauer übertragen würden, die zukünftig die Entwicklung des Deutsche Hypo-Index kommentieren wird. Ich wünsche Ihnen für Ihre Zukunft alles Gute! 

Herzlichst, 

Ihr Andreas Pohl 

Liebe Leserinnen, liebe Leser, 

im Januar gestiegen, im Februar gefallen: Das Auf und Ab der Deutsche Hypo-Index-Werte zu Beginn des Jahres 2018 zeigt den Zwiespalt in vielen von uns. Einerseits sind die (immobilien-)wirtschaftlichen Parameter weiterhin allesamt positiv. Andererseits können wir nicht davon ausgehen, dass das hohe Zyklusniveau ewig anhält. Einen wirklichen Trend werden wir wohl erst nach der MIPIM und der Veröffentlichung der Quartalszahlen erkennen. Seien wir gespannt! 

Herzlichst, 

Ihre Sabine Barthauer 

Handelklima bricht ein

In der aktuellen Monatsbefragung weisen drei der fünf betrachteten Segmente Verluste auf. Die stärksten Rückgänge sind beim Handelklima erkennbar. Gleich um 8,4 Prozent büßte es im Vergleich zum Vormonat ein und rangiert nun wieder als einziges Segment unter der 100-Punkte-Marke. Einen geringeren Wert hatte es zuletzt im Juli 2008. Ebenfalls schlechter als im Vormonat zeigt sich das Hotelklima. Durch die Abnahme um 3,3 Prozent steht es aktuell mit 127,9 Zählerpunkten weiterhin auf dem vorletzten Platz im Ranking der Segmente. Die Verluste beim Büroklima halten sich mit 1,5 Prozent im Rahmen. Aber mit derzeit nur noch 152,7 Zählerpunkten muss es den im Januar errungenen Spitzenplatz im Ranking wieder verlassen und sich mit Platz zwei begnügen. Das Wohnklima hingegen kann im zweiten Monat in Folge leicht um 1,0 Prozent zulegen und zählt nun 156,6 Punkte. Ebenfalls um 1,0 Prozent verbessert hat sich der Wert beim Logistikklima (149,8 Zählerpunkte).

Deutschland ist ein erstaunlicher Investmentmarkt. Denn trotz der angespannten Situation aufgrund des Produktmangels hat uns das letzte Jahr mit rund 57 Milliarden Euro ein Transaktionsvolumen beschert, das noch vor einem Jahr viele Marktteilnehmer nicht für möglich gehalten hätten.

Wir alle profitieren von anhaltend positiven wirtschaftlichen Parametern. Soeben hat das Statistische Bundesamt die Zahlen für 2017 veröffentlicht, in dem wir ein Wirtschaftswachstum von 2,2 Prozent verzeichnen konnten. Dafür seien die Baubranche, der Export und die privaten Konsumausgaben verantwortlich. Auch für dieses Jahr zeigen die Prognosen ähnliche Zahlen. Einzige Hindernisse hingegen könnten der Fachkräftemangel und fehlende Infrastrukturinvestitionen sein.

Unser heimischer Investmentmarkt ist breit aufgestellt und damit einzigartig für Anleger. Dies liegt zum einen an der Erweiterung der Produktbreite und zum anderen an der großen Anzahl von interessanten Investmentmöglichkeiten an A- und B-Standorten. Auch 2018 ist der Markt weiterhin liquide und die Nachfrage ungebrochen stark, so dass unsere Branche optimistisch in die Zukunft schauen kann. 

Ihnen allen wünsche ich für dieses Jahr persönlich alles Gute und beste Gesundheit, beruflichen Erfolg und natürlich auch Freude bei der Arbeit!

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl

Büroklima schließt zu Wohnklima auf

In der aktuellen Monatsbefragung konnten, mit Ausnahme des Logistikklimas, alle Segmente punkten. Nach dem Tiefpunkt im Dezember 2017 startet das Hotelklima zu Jahresbeginn durch: Mit einem Plus von 5,2 Prozent auf 132,4 Punkte wurde hier der größte Zuwachs verzeichnet. Das Handelklima klettert nach zweimonatiger Abwärtstendenz mit dem zweithöchsten Anstieg (+4,0 %) wieder über die 100-Punkte-Marke und positioniert sich bei 101,6 Punkten. Ebenfalls eine sehr gute Performance zeigte das Büroklima und erreicht mit nunmehr 155,1 Punkten (+3,7 %) einen neuen Spitzenwert. Beim Wohnklima kann zwar nach einem verlustreichen Jahresausklang wieder ein Zuwachs von 1,3 Prozent registriert werden, aber mit aktuell 155,1 Punkten muss es sich zum ersten Mal seit Erhebungsbeginn den ersten Platz mit dem Büroklima teilen. Das Logistikklima ist seit einiger Zeit relativ volatil. Zuwächse und Verluste wechseln sich quasi monatlich ab. Im Januar 2018 verliert es 1,9 Prozent und zählt 148,4 Punkte.

Am 24. September haben die Wahlen zum 19. Deutschen Bundestag stattgefunden. Nun – ein Quartal später – hält die Phase der so genannten „geschäftsführenden Bundesregierung" immer noch an. Galt seit 2004 noch das Bonmot „Opposition ist Mist“, gewinnt man jetzt den Eindruck, dass das Regieren in Berlin nicht sehr en vogue ist.

Wertvolle Zeit wird somit vertan. Denn um wirtschaftspolitische Arbeit – gerade auch für unsere Branche – zu leisten, bedarf es nicht nur einer neuen Regierung, sondern auch einer vollständigen parlamentarischen Tätigkeit mit Fachausschüssen. Diese nehmen allerdings erst ihre Arbeit auf, wenn feststeht, welches Ministerium zukünftig welche Themen bearbeitet.

Dennoch: Hinter uns liegt wiederum ein positives Immobilienjahr 2017. Trotz der schwierigen Regierungsbildung ist Deutschland keineswegs instabil und kann ferner mit robusten Wirtschaftsrahmendaten aufwarten. Was natürlich auch für internationale Marktteilnehmer von hoher Bedeutung ist. Zudem ist weiterhin ausreichend Liquidität im Markt, so dass wir optimistisch ins kommende Jahr blicken können. 

Ihnen und Ihren Familien wünsche ich ein frohes und geruhsames Weihnachtsfest und kommen Sie gesund ins neue Jahr 2018!

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl

Nur das Logistikklima kann punkten

In der aktuellen Auswertung der Monatsbefragung kann nur beim Logistikklima eine positive Entwicklung festgestellt werden. Mit einem Plus von 2,9 Prozent und nunmehr 151,3 Zählerpunkten überholt es das Büroklima und positioniert sich hinter dem Wohnklima auf Platz zwei. Die stärksten Verluste wurden beim Hotelklima registriert. Durch ein Minus von 6,4 Prozent fällt es auf 125,9 Zählerpunkte. Dies ist der niedrigste Wert seit Einführung des Hotelklimas im Dezember 2015. Die zweithöchsten Verluste (-5,8 %) zeigt das Handelklima und rutscht mit 97,7 Zählerpunkten wieder unter die 100-Punkte-Marke. Zum zweiten Mal in Folge verliert auch das Wohnklima. Waren die Verluste im November noch marginal (-0,4 %), ist der Rückgang im Dezember mit 5,3 Prozent auf 153,0 Zählerpunkte schon etwas drastischer. Einen geringeren Wert zeigte es zuletzt im Juli 2015. Auch das Büroklima muss nach dreimonatiger Positiventwicklung Verluste verzeichnen. Mit einem Minus von 2,0 Prozent rangiert es bei 149,6 Punkten.

Letzte Woche haben die Wirtschaftsweisen ihre Prognosen für das Wirtschaftswachstum in Deutschland für dieses und nächstes Jahr nach oben korrigiert. Erwarteten sie im Frühjahr für 2017 noch 1,4 Prozent, gehen sie jetzt von 2,0 Prozent aus. Für 2018 wurde die Prognose von 1,6 auf 2,2 Prozent angehoben. Gute Nachrichten! Denn ein solches Wachstum wirkt sich natürlich auch auf unsere Branche positiv aus.

Die guten Aussichten werden allerdings etwas eingetrübt: Projektentwicklungen ziehen sich heute viel länger hin als noch vor einigen Jahren. Waren es früher im Schnitt zwei, müssen heute drei bis vier Jahre einkalkuliert werden. Die Gründe dafür sind vielfältig. Zum einen sind die Baugenehmigungsverfahren teilweise sehr langwierig. In Zeiten der zunehmenden Digitalisierung sollte es möglich sein, Baugenehmigungsverfahren elektronisch abzuwickeln. Hier könnten Kommunen und Länder sowohl technisch als auch personell „nachrüsten“ und Abläufe damit beschleunigen. Zum anderen operiert die Bauindustrie derzeit an ihrer Kapazitätsgrenze – viele Bauvorhaben müssen geschoben werden. Hinzu kommt, dass sich der Fachkräftemangel auch in unserer Branche immer mehr bemerkbar macht.

Die Rahmenbedingungen sind nach wie vor gut für unsere Branche. Die Kunst besteht aber darin, mit den Herausforderungen so umzugehen, dass wir vom Wirtschaftswachstum bestmöglich profitieren können.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Nur das Büroklima steigt und erreicht Rekordwert

In der aktuellen Erhebung geht es nur beim Büroklima bergauf. Zum dritten Mal in Folge können hier Zuwächse verzeichnet werden. Mit einem Plus von 0,5 Prozent rangiert es aktuell bei 152,7 Zählerpunkten und erreicht damit einen neuen Spitzenwert seit Erhebungsbeginn 2008. Die höchsten Verluste hingegen sind beim Logistikklima erkennbar. Nachdem drei Monate in Folge Zuwächse zu verzeichnen waren, sinkt es im November um 4,1 Prozent und rutscht mit 147,0 Zählerpunkten im Ranking hinter das Büroklima auf Platz drei. Beim Handelklima geht es nach dem beachtlichen zweistelligen Wachstum im Oktober zwar wieder bergab, aber, es bleibt mit 103,7 Zählerpunkten (-3,3 Prozent) über der 100-Punkte-Marke. Auch das Hotelklima verzeichnet nach einer dreimonatigen positiven Entwicklungsbilanz wieder leichte Verluste. Mit einem Minus von 0,6 Prozent rangiert es aktuell bei 134,5 Zählerpunkten. Obwohl das Wohnklima leicht um 0,4 Prozent auf 161,6 Zählerpunkte gesunken ist, steht es weiterhin unangefochten auf Platz eins im Ranking.

In den ersten neun Monaten dieses Jahres ist hierzulande ein Transaktionsvolumen von 38,6 Mrd. Euro erzielt worden, knapp 20 Prozent über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraumes. Von dieser Entwicklung sind Anfang des Jahres wohl nur die kühnsten Optimisten ausgegangen.

Die Rallye geht also weiter. Die allgemeine Euphorie wird durch unseren aktuellen Deutsche Hypo-Index bestätigt und ist auch auf der besucherreichen Expo Real spürbar gewesen. Allerdings sind in München auch schon vermehrt skeptische Stimmen laut geworden – von Realisten. Denn wir sind und bleiben in einem zyklischen Geschäft tätig. Es wird irgendwann ein Ereignis eintreten, das dazu führt, dass sich die Parameter ändern und Preisrückgänge zu verzeichnen sind. Auch die Lehman-Krise konnte keiner vorhersagen.

Ich kann nur empfehlen, sich schon jetzt auf den Moment vorzubereiten, an dem die Musik aufhört zu spielen. Sich frühzeitig gegen Risiken zu wappnen und den möglichen, schnellen Eintritt zu antizipieren, sind wichtige Kriterien für langfristigen Erfolg. Kann man jetzt dennoch gutes Geschäft machen? Auf jeden Fall, wenn bei jedwedem Investment der nachhaltige Cash-Flow und damit die Verwertbarkeit im Vordergrund stehen. Zudem müssen genügend Rücklagen für zukünftige Anforderungen gebildet werden, und es gilt: Qualität steht über allem!

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl

Handelklima wächst zweistellig

Im Oktober 2017 können für alle Segmente positive Entwicklungen festgestellt werden. Mit einer zweistelligen Wachstumsrate sticht aber besonders das Handelklima heraus. Zuwächse in dieser Dimension wurden beim Deutsche Hypo-Index in der Vergangenheit sehr selten erzielt. Durch ein Plus von 10,4 Prozent auf 107,3 Zählerpunkte erreicht das Handelklima seit April erstmals wieder einen Wert über der 100-Punkte-Marke. Trotz dieser dynamischen Entwicklung bleibt es jedoch im Ranking der Segmente auf dem letzten Platz. Das Büroklima verbessert sich mit einem Plus von 5,4 Prozent auf 152,0 Zählerpunkte. Bereits zum dritten Mal in Folge sind Zuwächse beim  Logistik- und beim Hotelklima zu verzeichnen. Das Logistikklima steigt um 3,7 Prozent auf 153,2 Zählerpunkte und das Hotelklima um 3,5 Prozent auf 135,2 Zählerpunkte. Den vergleichsweise geringsten Anstieg zeigt das Wohnklima. Mit aktuell 162,2 Zählerpunkten (+2,4 %) verteidigt es dennoch seinen ersten Rang.

Wir leben in einer Zeit, in der wir nicht im Ansatz voraussagen können, was politisch Verantwortliche in der nächsten Sekunde twittern und wie sie damit womöglich die Welt in Aufruhr versetzen. Politik ist vielerorts unkalkulierbar geworden – seien es Nordkoreas jüngste Atomwaffentests, US-Präsident Trumps Reaktionen darauf oder auch der immer noch offene Ablauf des Brexits.

Unsicherheit ist immer eine Herausforderung für die Wirtschaft und Gift für Investoren. Deswegen profitiert Deutschland  bisher von den beständigen und soliden politischen sowie wirtschaftlichen Bedingungen hierzulande.

Unsere Branche bekommt dies positiv zu spüren. Die Büroleerstände sind in fast allen deutschen Metropolen so niedrig wie nie und der Investitionsappetit der Anleger ungebrochen, so dass wir dieses Jahr wieder von einem Transaktionsvolumen von über 50 Milliarden Euro ausgehen.

Deswegen verwundert es nicht, dass auf der diesjährigen Expo Real eine höhere Anzahl von Ausstellern aus mehr Ländern erwartet werden als zuvor. Ich wünsche Ihnen eine interessante und erfolgreiche Messe und hoffe, dass wir uns in München begegnen werden.

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl

Fast alle Segmente im Aufwind

In der aktuellen Monatsbefragung konnten bei vier der fünf Segmente positive Entwicklungen registriert werden. Nur beim Handelklima sind leichte Verluste von 0,7 Prozent auf derzeit 97,2 Zählerpunkte feststellbar. Dies ist nicht nur der geringste Wert im laufenden Jahr 2017, sondern seit März 2010. Die vergleichsweise höchsten Zuwächse von jeweils 1,3 Prozent konnten beim Wohn- und Logistikklima verzeichnet werden. Nach den überraschend hohen Verlusten im Vormonat (-1,8 %) positioniert sich das Wohnklima aktuell bei 158,4 Zählerpunkten. Das Logistikklima erreicht nach nunmehr zwei Monaten mit positiver Entwicklung 147,8 Zählerpunkte und verteidigt den zweiten Rang. Auch beim Hotelklima kann zum zweiten Mal in Folge ein Plus registriert werden. Mit einem Zuwachs von 1,0 Prozent liegt es bei 130,7 Zählerpunkten. Das Büroklima stabilisiert sich nach zwei Monaten mit leicht negativer Tendenz und rangiert bei 144,2 Zählerpunkten (+0,2 %).

Der Markt für gewerbliche Immobilieninvestitionen wandelt sich. Die Veränderung hat sich nicht radikal, aber doch merklich vollzogen. Dass Deutschland z.B. – im Gegensatz zu den meisten anderen, europäischen Ländern – aufgrund föderativer Strukturen und damit einer Vielzahl von Top-Standorten attraktiv ist, hat sich in den letzten Jahren klar gezeigt.

Auch in Bezug auf seine Produktvielfalt hat sich der gewerbliche Immobilienmarkt positiv weiterentwickelt. Noch vor wenigen Jahren wurde beispielsweise diskutiert, ob Industrie- und Logistikimmobilien ein Nischenprodukt seien. Spätestens in diesem Jahr sehen wir, dass diese Immobilienklasse aus einer vermeintlichen Nische herausgewachsen ist und als Alternative zum nicht ausreichenden Angebot an Büroimmobilien in der Investorengunst steigt. Aufgrund eines veränderten Lebens- und Einkaufsverhaltens sind Logistikimmobilien eine immer bedeutendere Asset-Klasse. Das zeigt sich auch bei unserer aktuellen Befragung im Rahmen des Deutsche Hypo-Index: Das Logistikklima klettert im August gleich um 1,9 Prozent.

Der Immobilien-Standort Deutschland profitiert von dieser „neuen“ Produkt-Diversität weiter. Von unserem Föderalismus und damit auch „breitem“ Investmentmarkt tun wir das schon lange.

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl

Logistikklima legt ordentlich zu

In der aktuellen Monatsbefragung sind ausgerechnet beim Wohnklima – allgemein immer der Fels in der Brandung – die stärksten Verluste erkennbar. Trotz des Rückgangs um -1,8 Prozent auf 156,4 Zählerpunkte steht es jedoch weiterhin unangefochten an der Spitze des Rankings. Neben dem Wohnklima zeigt das Büroklima im zweiten Monat in Folge eine leichte Negativentwicklung. Die Abnahme ist mit -0,4 Prozent zwar vergleichsweise gering, mit nunmehr 143,8 Zählerpunkten tauscht das Büroklima jedoch wieder mit dem Logistikklima die Plätze und steht auf Rang drei. Das Logistikklima konnte im August die höchste Steigerung verzeichnen. Mit einem Plus von 1,9 Prozent klettert es auf 145,8 Zählerpunkte. Ebenfalls leicht positive Entwicklungen sind beim Handel- und Hotelklima ersichtlich. Beide Segmente konnten jeweils um 0,3 Prozent zulegen. Somit steht das Handelklima nun bei 97,9 Zählerpunkten und das Hotelklima bei 129,4 Zählerpunkten.

Das Transaktionsvolumen von rund 26 Milliarden Euro in der ersten Jahreshälfte zeigt, dass der deutsche Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt, der auf einer robusten Wirtschaft mit gesunden Fundamentaldaten fußt, weiterhin hoch attraktiv ist. 

Doch ist „ein Ende der Fahnenstange“ erreicht? Unser aktueller Deutsche Hypo-Index gibt beim Immobilienklima in diesem Monat nach. Auf der anderen Seite erreicht die Immobilienkonjunktur, in die u. a. Werte wie der DAX, DIMAX und das ifo-Geschäftsklima einfließen, einen Spitzenwert. 

Die Erwartungen der Marktteilnehmer sind also skeptischer als die Fundamentaldaten. In der Branche wächst die Zurückhaltung, da sich der Markt irgendwann verändern wird. Die Frage ist nur: wann. Die gedämpfte Erwartungshaltung hat auch etwas Positives: Marktteilnehmer machen nicht „Business as usual“, sondern überprüfen ihr Engagement stärker und unterziehen ihre Entscheidungen einem vorherigen „Stresstest“. In einer bei äußeren Einflussfaktoren weniger kalkulierbaren Welt ist das eine wichtige und richtige Strategie. 

Führt sie zudem auch noch zu Transaktionsergebnissen wie im ersten Halbjahr, können wir für das Gesamtjahr 2017 positiv gestimmt sein.

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl

Nur das Wohnklima bleibt stabil

In der aktuellen Monatsbefragung müssen bis auf das Wohnklima alle Segmente Verluste verzeichnen. Der stärkste Rückgang ist beim Logistikklima erkennbar. Konnte es im Vormonat im Ranking noch das Büroklima überholen, so fällt es im Juli mit einem Minus von 3,7 Prozent auf 143,1 Zählerpunkte und reiht sich damit wieder hinter dem Büroklima auf Platz drei ein. Die Verluste beim Büroklima halten sich mit 0,6 Prozent auf 144,5 Zählerpunkte hingegen in Grenzen. Den zweiten Monat in Folge wurden beim Hotelklima negative Entwicklungen registriert. Mit einem Minus von 2,0 Prozent rangiert es aktuell bei 129,0 Zählerpunkten. Trotz der Verluste liegt es aber weiterhin über dem Tiefstwert des laufenden Jahres (Januar 2017: 127,4). Das Handelklima zeigt seit April 2017 eher eine Seitwärtsbewegung. Die Gewinne aus dem Vormonat werden durch die Rückgänge (-0,7 %) im Juli wieder zunichte gemacht und es bleibt mit 97,7 Zählerpunkten weiterhin unter der 100-Zähler-Marke. Das Wohnklima verbessert sich marginal auf 159,3 Zählerpunkte.

mit den Wahlen letzte Woche wollte die britische Premierministerin Stabilität und ein starkes Mandat für den harten Brexit erwirken. Doch jetzt steht fest: Theresa May hat wahrscheinlich das genaue Gegenteil bewirkt. Eine große Unsicherheit ist entstanden, die Gift für Volkswirtschaften sein kann.

Anders sieht es zum Glück hierzulande aus: Nach aktuellen Prognosen der OECD wird der Aufschwung in Deutschland weiter anhalten. Demnach werde das Bruttoinlandsprodukt in diesem Jahr um 1,7 Prozent und 2018 sogar um 2,0 Prozent steigen. Und auch die deutsche Wirtschaft selbst zeigt sich optimistisch. Das vom Ifo-Institut erhobene Geschäftsklima stieg demnach im vergangenen Monat um 1,6 Punkte auf 114,6 Zähler. Unsere Experten sind übrigens ebenso positiv gestimmt: Das Deutsche Hypo-Immobilienklima steigt im Juni um 1,1 Prozent. 

Wirtschaftliche Stabilität sowie verlässliche politische Rahmenbedingungen sind die Merkmale, mit denen Deutschland im europäischen und internationalen Vergleich punkten kann und von denen unsere Branche enorm profitiert. Diese Stabilität ist nicht selbstverständlich oder um mit den Worten Aristoteles‘ zu sprechen: „Wer hohe Türme bauen will, muss lange beim Fundament verweilen.“

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl

Logistikklima überholt Büroklima

Präsentiert sich im Vormonat noch das Handelklima mit negativer Entwicklungstendenz, so ist es im Juni das Hotelklima, das schwächelt. Mit einem Rückgang um 1,6 Prozent steht es aktuell bei 131,7 Zählerpunkten und damit wieder ungefähr auf dem Niveau vom April 2017 und weiterhin auf dem vorletzten Platz im Ranking. Das Handelklima kann trotz einer leichten Steigerung um 0,3 Prozent auf 98,3 Zählerpunkte keinen Platz gut machen und verharrt unter der 100-Zähler-Marke auf dem letzten Rang. Das Büroklima weist ebenfalls nur ein geringes Plus von 0,4 Prozent auf 145,4 Zählerpunkte auf. Die positivste Entwicklung zeigt das Logistikklima: Nachdem im Vormonat der Zuwachs nur bei 0,3 Prozent gelegen hat, werden im Juni dynamische 4,6 Prozent Steigerung erreicht. Mit 148,6 Zählerpunkten überholt es das Büroklima und platziert sich auf Rang zwei. Auch das Wohnklima liefert mit einem Zuwachs von 3,0 Prozent auf 159,2 Zählerpunkte eine sehr gute Performance.

Gerade nach den unerwarteten Wahlausgängen im letzten Jahr war die Spannung vor der Wahl in Frankreich groß. Glücklicherweise bestätigte sich dieses Mal die Prognose, und wir haben ein Votum für ein geeintes und offenes Europa. Ich kann mir gut vorstellen, dass dieses Wahlergebnis auch unsere Umfrage beim Deutsche Hypo-Index positiv beeinflusst hat: Mit Anstiegen von 0,6 bzw. 1,0 Prozent haben sowohl das Immobilienklima als auch die -konjunktur zugelegt.

Erst letzte Woche hat die deutsche Wirtschaft einen Exportrekord vermeldet und auch die Importe stiegen im Vergleich zum Vorjahreswert. Wir – und damit auch die deutsche Immobilienwirtschaft – sind von einem offenen Europa und einem freien Handel abhängig. Den Rahmen dafür kann nur die Politik schaffen.

Beim kommenden Tag der Immobilienwirtschaft des ZIA wird die Politik so prominent vertreten sein wie nie zuvor. Bundeskanzlerin Angela Merkel hat ihr Kommen zugesagt und wird neben Bundesbauministerin Barbara Hendricks und Finanzminister Wolfgang Schäuble Worte an uns richten. Sicherlich ist die Anwesenheit dieser Spitzenpolitiker auch dem Wahlkampf für die am 24. September stattfindende Bundestagswahl geschuldet. Aber sie zeigt auch, dass die immense, wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft von der Politik wahrgenommen wird.

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl

Handelklima: Wie gewonnen so zerronnen

Wurden im Vormonat beim Handelklima seit November 2016 erstmals positive Signale erkennbar, so muss es im Mai gleich wieder einen Rückschlag verkraften. Als einziges Segment verzeichnet es einen Rückgang von 3,7 Prozent auf 98,1 Zählerpunkte und rutscht somit wieder unter die 100-Punkte-Marke. Die beste Performance zeigte hingegen das Büroklima. Nach drei verlustreichen Monaten steigt es um 2,4 Prozent auf 144,8 Zählerpunkte und erreicht damit einen vorläufigen Jahreshöchstwert. Wie bereits im April steigt das Hotelklima zum zweiten Mal in Folge. Mit einem Zuwachs von 2,1 Prozent rangiert es aktuell bei 133,9 Zählerpunkten. Wohn- und Logistikklima können ebenfalls wieder eine positive Entwicklung aufweisen. Die Steigerungsraten sind mit 0,2 bzw. 0,3 Prozent jedoch deutlich geringer. Für das Wohnklima ist es die erste positive Entwicklung im laufenden Jahr 2017. Mit aktuell 154,7 Zählerpunkten führt es das Ranking der Segmente nach wie vor an. Das Logistikklima positioniert sich mit 142,1 Zählerpunkten weiterhin im Mittelfeld.

Viele kleine Bausteine und positive Nachrichten führten dazu, dass nicht nur das Ifo-Geschäftsklima im März stieg, sondern auch unser Index – wenn auch nur leicht. Günstig wirkten sich dabei sicher positive Wirtschaftsprognosen, aber auch der Wahlausgang in den Niederlanden aus. 

Dennoch ist zu spüren, dass die Zurückhaltung allerorten wächst. Das zeigte sich auch während der Gespräche, die ich auf der zurückliegenden Mipim in Cannes geführt habe. Es wird nicht mehr alles gekauft, und man bedenkt bei Investments die unterschiedlichen geopolitischen Unsicherheiten wie Brexit-Auswirkungen und auch mögliche extreme Szenarien für die kommende Wahl in Frankreich.

Nicht alle (möglichen) negativen Entwicklungen werden eintreten - und wenn - eins zu eins auf den deutschen Immobilienmarkt durchschlagen. Dafür ist unsere Branche einfach zu robust und profitiert weiterhin von stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Allerdings ist schon zu beobachten, dass Entscheidungen heute mehr Zeit beanspruchen und erst dann gefällt werden, wenn eine Vielzahl möglicher Stressszenarien durchdekliniert worden sind. Die Messlatte liegt heute höher als vor einigen Jahren – und das ist gut so! Denn gerade im jetzigen Konjunkturzyklus zeigt sich, worauf es bei Investments ankommt: Es ist die Qualität, die zählt!

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl

Zuwächse bei Handel und Hotel

Erstmals seit November 2016 sind positive Signale beim Handelklima erkennbar. Mit einem Anstieg um 3,1 Prozent auf aktuell 101,9 Zählerpunkte konnte die 100-Punkte-Marke wieder überschritten werden. Auch das Hotelklima kann im April mit einem Plus von 2,5 Prozent punkten. Mit 131,1 Zählerpunkten hat das Hotelklima seinen bisher höchsten Wert im laufenden Jahr erreicht. Eher negative Tendenzen sind bei den Segmenten Büro, Wohnen und Logistik zu verzeichnen. Während das Logistikklima einen Rückgang von 1,9 Prozent aufweist, sind die Verluste beim Büroklima mit 0,4 Prozent vergleichsweise gering. Für das Wohnklima scheint das Jahr 2017 nicht das erfolgreichste zu werden. Bereits zum fünften Mal in Folge geht es bergab. Im Vergleich zum Vormonat (-5,5 %) sind die Verluste dieses Mal mit 0,7 Prozent auf aktuell 154,3 Zählerpunkte jedoch überschaubar.

Die hitzige Diskussion der vergangenen Tage zur Entwicklung der Wohnpreise hat wohl jeder mit großem Interesse verfolgt. Die große Disharmonie über kommende Entwicklungen in der Immobilienbranche ist erstaunlich, ist man doch sonst oft einer Meinung.

Wenn man einen Abschwung der Preise in den Metropolen prognostiziert und diesen nur auf den mangelnden Zuzug zurückführt, wird man dem heterogenen Produkt Immobilie nicht gerecht, da immer viele Faktoren bestimmend wirken. Deswegen ist es ein Muss, jede Investitionsentscheidung gemäß ihren Standorteigenschaften zu prüfen. Pauschalaussagen führen nicht weiter.

Dazu das Beispiel Berlin aus unserer aktuellen Studie „Immobilienboom in einer wachsenden Stadt“: Der robuste Arbeitsmarkt und ein günstiges Finanzierungsumfeld gestalten die Nachfrage positiv. Zwar steigt das Bauvolumen derzeit, wird aber nicht die in den vergangenen Jahren entstandene Angebotslücke schließen. Deswegen bleibt Berlin auf absehbare Zeit infolge der starken Bevölkerungszunahme sowie positiver Impulse in der lokalen Wirtschaft generell ein attraktiver Investitionsstandort für Wohnimmobilien. Aber natürlich gilt immer: Konkrete Investitionsentscheidungen müssen genau geprüft werden.

Ich freue mich, mit Ihnen über dieses Thema und andere wichtige Fragen auch auf der kommenden MIPIM ins Gespräch zu kommen!

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Handelklima rutscht unter Hundert-Punkte-Marke

Im März 2017 ist in allen Segmenten eine Negativentwicklung ersichtlich. Die größten Verluste wurden beim Handelklima registriert. Mit einem Minus von 7,6 Prozent positioniert es sich bei 98,8 Zählerpunkten. Einen so niedrigen Wert gab es zuletzt im März 2010. Auch bei dem sonst so stabilen Wohnklima reduziert sich der Wert zum vierten Mal in Folge auf nunmehr 155,4 Zählerpunkte. Während die Verluste in den Vormonaten eher gering ausgefallen sind, ist der Rückgang im März mit 5,5 Prozent recht deutlich. Im Vergleich der Segmente hat das Hotelklima noch die beste Performance gezeigt und bleibt stabil bei 127,9 Zählerpunkten. Das Büroklima verliert 0,9 Prozent und liegt aktuell mit 142,0 Zählerpunkten auf dem Niveau vom Dezember 2016. Während das Logistikklima im Vormonat noch Zuwächse verzeichnen konnte, verliert es im März 1,7 Prozent, hat aber mit 144,4 Zählerpunkten weiterhin den zweithöchsten Wert im Vergleich der Segmente.

„Protektionismus“ ist das Stichwort, das uns alle im Moment beunruhigt und politisch anscheinend „in Mode“ kommt. So hat das britische Parlament letzte Woche dem „harten Brexit“ von Theresa May zugestimmt und mit seiner „America First“-Politik kündigt US-Präsident Trump an, Handelsverträge neu auszuhandeln oder sogar zu kündigen.

Wir sind eine Exportnation. Dementsprechend haben protektionistische Pläne negative Auswirkungen auf unsere Wirtschaft. Während in Deutschland alle Zeichen für eine weiterhin positive, stabile Entwicklung auf „grün“ stehen, schwebt dieses zweischneidige Damoklesschwert über uns.

Zum einen ist die Bundesrepublik nach wie vor ein stabiles Immobilienland und kann von den Gegebenheiten sogar zunächst profitieren. Zum anderen könnte die heimische Wirtschaft als – wie gesagt – Exportnation unter der Situation langfristig leiden, was auch Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben wird.

Die Geschichte des Damoklesschwertes stammt von Cicero. Von ihm ist auch das Zitat überliefert, mit dem ich heute schließen möchte: „Was für Zeiten, was für Sitten!“

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Logistikklima im Aufwind, Flaute im Handel

Das Logistikklima kann in der Februar-Umfrage als einziges Segment einen nennenswerten Anstieg verzeichnen. Um 3,1 Prozent stieg dieser Subindikator auf 146,9 Zählerpunkte an. Somit liegt es nur wenige Punkte unter dem Allzeit-Hoch aus März 2015 (153,0 Zähler). Vom Wohnklima ist es aber immer noch substanziell entfernt. Dieses verliert zwar aktuell 70 Basispunkte, liegt mit 164,4 Zählern aber nach wie vor auf der Pole-Position. Das Büroklima sinkt im Februar um marginale 40 Basispunkte auf 143,3 Zähler. Nach dem gravierenden Absturz des Hotelklimas im vergangenen Monat kann sich dieser Subindikator nur minimal erholen. Mit einem Anstieg um 40 Basispunkte festigt er sein neues Basisniveau bei 128,0 Zählern. Die größten Verluste erfährt im Februar das Handelklima. Um ganze 4,7 Prozent sinkt es ab auf nur noch 106,9 Zähler. Damit liegt es auf einem Niveau, wie es zuletzt im Frühsommer 2010 der Fall war.

Ob Investment- oder Bürovermietungsmarkt: Die Zahl der Superlative bei der Beschreibung des gewerblichen Immobilienmarktes 2016 in Deutschland scheint unendlich, und die Berichterstattung liest sich (fast) wie ein Guinness Buch der Rekorde.

Keine Frage, 2016 war ein äußerst positives Jahr für unsere Branche. Eine bundesweite Leerstandsquote von unter fünf Prozent hätte man vor einigen Jahren noch kaum für möglich gehalten. Und besonders die Transaktionsergebnisse des letzten Quartals spiegeln den extremen Anlegerdruck wider.

Mit diesem Rückenwind und der unverändert hohen Nachfrage gehen wir in das neue Jahr, das weiterhin von einer starken deutschen Wirtschaft flankiert wird, aber auch viele Unwägbarkeiten bereithält. Die EU und alle westlichen Industrienationen stehen – auch unabhängig von Wahlentscheidungen – vor neuen Zeiten und damit vor geänderten Herausforderungen. Das zeigen auch die Ergebnisse unseres aktuellen Index.

Für das Meistern dieser Aufgaben wünsche ich Ihnen allen viel Erfolg und uns allen ein friedliches und gesundes Jahr 2017!

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büroklima sendet positive Signale

In der Januarumfrage kann nur beim Büroklima eine positive Entwicklung festgestellt werden. Nach zwei Monaten mit Verlusten steigt es um 1,3 Prozent auf 143,9 Punkte. Die vier anderen Klimasegmente verzeichnen zum Teil starke Rückgänge. Mit einem Minus von 9,4 Prozent zeigt das Hotelklima die größten Verluste und muss mit nunmehr 127,4 Punkten das schlechteste Ergebnis seit Einführung des Teilindikators hinnehmen. Im Ranking bleibt es aber auf dem vorletzten Platz vor dem Handelklima, das mit einem Rückgang von 5,6 Prozent auf 112,1 Punkte ebenfalls hohe Verluste aufweist. Einen geringeren Wert erreichte es zuletzt im Oktober 2012 (109,1). Der Wert des Logistiklimas reduziert sich zum dritten Mal in Folge, diesen Monat um 2,8 Prozent auf 142,5 Punkte. Somit wechselt es mit dem Büroklima die Plätze und ordnet sich mittig auf Rang drei ein. Die geringsten Verluste wurden beim Wohnklima registriert. Es sinkt marginal um 0,1 Prozent auf 165,5 Punkte.

Politische Entscheidungen haben sich schon immer auf die Weltwirtschaft und das Investorenverhalten ausgewirkt. Mit der stetigen Zunahme der Globalisierung und damit auch der wechselseitigen Verflechtungen sind die Effekte von Wahlen auf die Wirtschaft heute jedoch so groß wie nie zuvor.

Im Jahresrückblick 2016 nehmen der Brexit und die Wahl Trumps zum amerikanischen Präsidenten einen bedeutenden Platz ein. Es sind Entscheidungen, die zeigen, dass der Populismus zugenommen hat und eigene Länder-Interessen stärker in den Vordergrund rücken als länderübergreifende Themen oder auch die europäische Idee. Auch das kürzlich stattgefundene Referendum in Italien kann als Kritik gegenüber der EU verstanden werden.

Angesichts der anstehenden Wahlen in den Niederlanden, Frankreich und in Deutschland hält auch das Jahr 2017 einige wichtige Weichenstellungen bereit, insbesondere bei der Frage „Wohin steuert Europa?“ Es bleibt abzuwarten, wie sich die Wahlen auf die Immobilienmärkte auswirken werden. Bis auf weiteres halte ich speziell den deutschen Immobilienmarkt für robust genug, um auch weiterhin politischen Einschnitten und geopolitischen Krisen standzuhalten.

Ihnen und Ihren Familien wünsche ich ein frohes Weihnachtsfest, kommen Sie gesund ins neue Jahr!


Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Verluste in allen Segmenten

Konnte im November das Wohnklima als einziges Segmentklimata noch eine positive Entwicklung aufweisen, so müssen im Dezember alle Segmente Verluste verzeichnen. Mit einem Minus von 2,0 Prozent auf 142,0 Zählerpunkte wurden beim Büroklima die stärksten Verluste registriert. Der geringste Rückgang ist beim Hotelklima feststellbar. Es verschlechterte sich um 0,8 Prozent und liegt aktuell bei 140,7 Zählerpunkten. Das Logistikklima sinkt um 0,9 Prozent auf 146,6 Zählerpunkte, das Wohnklima um 1,3 Prozent auf 165,7 Zählerpunkte und das Handelklima um 1,2 Prozent auf 118,7 Zählerpunkte. Im Ranking der Segmente bleibt alles beim Alten. Das Wohnklima führt vor Logistik, Büro, Hotel und Handel. Im Vergleich zum Vorjahreswert zeigt das Büroklima als einziges Segment eine positive Entwicklung (+2,8 %). Die Werte für das Wohnklima (+0,1 %), das Hotelklima (-0,2 %) und das Logistikklima (-0,5 %) sind weitestgehend stabil geblieben. Deutlicher Verlierer des Jahres ist mit einem Rückgang um 9,1 Prozent das Handelklima.

2016 wird geprägt von zwei wichtigen politischen Entscheidungen. Nach dem Brexit-Votum im Juni und der jetzigen Wahl von Donald Trump zum neuen US-Präsidenten ist von einem „Frühling im November“ – wie letztes Jahr um diese Zeit – weder beim Wetter noch bei unserem aktuellen Index etwas zu spüren.

Unsere Branche zeigt sich im November zurückhaltend – vermutlich aus zweierlei Gründen. Erstens fand unsere Index-Befragung in der Woche der amerikanischen Wahl statt. Wohl nur die wenigsten von uns haben mit dem Wahlausgang in den USA gerechnet. Die Unsicherheit ist groß, welche Folgen die Präsidentschaft Trumps für die Weltwirtschaft mit sich bringen wird.

Zweitens beschäftigt die Immobilienwirtschaft weiterhin die Frage, wie lange die aktuelle Marktphase noch anhalten wird. Die Transaktionsvolumina sind in diesem Jahr bereits rückläufig. Das Angebot an qualitativ guten Objekten kann bei Weitem nicht mehr mit der anhaltend hohen Nachfrage mithalten.

Der Start in die Jahresendrallye ist also von Ungewissheit geprägt, diesseits und jenseits unserer Branchengrenzen. Ich bin neugierig, wie sich die Stimmungslage zum Jahresende entwickeln wird.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Nur das Wohnklima steigt

Im November trotzt einzig das Wohnklima dem trüben Herbstwetter und erreicht sogar den Höchstwert im laufenden Kalenderjahr. Mit einem Plus von 2,1 Prozent liegt es aktuell bei 167,8 Zählerpunkten. Alle anderen Segmente mussten kleinere Verluste zwischen 1,0 und 2,7 Prozent hinnehmen. Der im Vergleich stärkste Rückgang wurde beim Handelklima registriert. Mit 120,1 Zählerpunkten belegt es im Ranking weiterhin den letzten Platz. Insgesamt blieben die Platzierungen im Vergleich zum Oktober unverändert. Das Wohnklima steht an der Spitze des Rankings, gefolgt vom Logistik-, Büro- und Hotelklima. Die geringsten Verluste verzeichnete das Büroklima und positioniert sich somit bei 144,8 Zählerpunkten. Die Segmentklimata Logistik und Hotel verlieren 1,5 bzw. 2,0 Prozent und verzeichnen im November 148,0 bzw. 141,8 Zählerpunkte.

wenn man mich fragt, warum die Expo Real ein so wichtiger Treffpunkt unserer Branche ist, beantworte ich die Frage gerne mit dem Schlagwort „Standortbestimmung“.

An drei Tagen können wir konzentriert Gespräche führen, spüren Stimmungen und hören viele Meinungen. Diese „Standortbestimmung“ war in diesem Jahr wieder absolut positiv. Deutschland ist und bleibt ein robuster Immobilienmarkt.
 
Nach der Messe ist auch das Immobilienklima deutlich gestiegen, die Expo Real hat seither ihren Beitrag dazu geleistet. Trotz des bestehenden Angebotsmangels an qualitativ guten Immobilien verzeichnen wir aufgrund einiger großer Deals gute Investmenttransaktionszahlen im dritten Quartal und auch in den letzten neun Monaten insgesamt.
 
Dennoch ist eine gute „Erdung“ bei allen Entscheidungen wichtig. Wir sollten uns immer bewusst sein, dass es zu einem Wechsel der Rahmenbedingungen und damit zu Preiskorrekturen kommen kann. Und dann zählt Qualität. Also, in Anlehnung an das diesjährig ungewöhnlich kalte Expo-Wetter, folgender Ratschlag: Immer einen kühlen Kopf bewahren!
    
Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Bürosegment mit Allzeithoch

Die mit Abstand höchste Steigerung zeigt das Büroklima. Durch ein Plus von 9,5 Prozent klettert der Wert auf  146,3 Zählerpunkte und erreicht somit ein Allzeithoch. Über der 140-Punkte-Marke lag das Büroklima zuletzt im Mai 2011. Mit Zuwächsen von über 5 Prozent weisen die Segmente Handel, Logistik und Hotel ebenfalls eine sehr gute Performance auf. Mit 150,3 Zählerpunkten (+6,5 %) erreicht das Logistikklima einen Jahreshöchstwert. Nur im März 2015 wurde mit 153 Zählerpunkten ein höherer Wert registriert. Beim erst seit Ende 2015 erhobenen Hotelklima kann mit 144,7 Zählerpunkten (+6,6 %) ein absoluter Höchstwert verzeichnet werden. Mit einem Plus von 5,6 Prozent steht das Handelklima nun bei 123,5 Zählerpunkten, bleibt aber weiterhin auf dem letzten Platz. Eine vergleichsweise unspektakuläre Entwicklung ist beim Wohnklima erkennbar. Mit einem soliden Zuwachs von 0,8 Prozent auf 164,3 Zählerpunkte führt es unangefochten weiter das Ranking an.

Bei den derzeitigen sommerlichen Temperaturen wäre es naheliegend, dass sich auch das Immobilienklima positiv entwickelt. Aber weit gefehlt: Unerwartet zeigt der Index im September eine negative Entwicklung. Die Immobilienkonjunktur dagegen weist eine positive Tendenz auf. Eine Ambivalenz, über die wir gerne bei der anstehenden Expo Real einmal sprechen können.

Nach wie vor ist die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien hierzulande ungebrochen hoch. Deren Attraktivität wird für nationale und internationale Investoren in Zukunft eher noch wachsen, da der Anlagedruck u.a. aufgrund limitierter alternativer Anlagemöglichkeiten immer weiter steigt.

Aber auch wenn das aktuelle Immobilienklima in unserem Index etwas nachgegeben hat: Meiner Meinung nach wird die Expo Real die grundsätzlich positive Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt widerspiegeln. Zumal die Niedrig- bzw. Minuszinspolitik der EZB anhält. Ihnen allen wünsche ich eine gute Anreise nach München und eine erfolgreiche Messe.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Nur Logistikklima im Plus

Von den fünf Segmenten kann nur das Logistikklima eine positive Entwicklung aufweisen. Wie bereits im Vormonat steigt der Wert leicht um 1,4 Prozent auf 141,1 Zählerpunkte und verteidigt damit seinen zweiten Rang hinter dem Wohnklima. Die stärksten Verluste werden hingegen beim Handelklima registriert. Mit einem Minus von 4,1 Prozent rutscht es auf 116,9 Zählerpunkte ab. Dies ist der niedrigste Wert im laufenden Jahr. Unter dieser Marke befand sich das Handelklima zuletzt im September 2014. Zum zweiten Mal in Folge verliert auch das Büroklima. Mit einem Rückgang um 3,0 Prozent rangiert es aktuell bei 133,6 Zählerpunkten. Während das Hotelklima im August noch eine positive Bilanz aufweisen konnte, sinkt es im September um 2,1 Prozent auf 135,7 Zählerpunkte. Nach zwei Monaten mit leichten Steigerungen wird auch beim Wohnklima ein leichtes Minus registriert. Mit einem Rückgang von 0,8 Prozent liegt es aktuell bei weiterhin sehr guten 163,0 Zählerpunkten.

Dieser Volksmund, der sogar aus England stammt, ist in Zeiten von Brexit sowie Amokläufen und Terroranschlägen – also den beherrschenden Nachrichtenthemen der letzten Wochen – wohl doch ein richtiger Ratgeber.

Angst ist per se eine evolutionäre Notwendigkeit, um zu überleben, und damit in uns allen verwurzelt. Nur darf sie uns nicht lähmen und in die Defensive treiben, sondern sie sollte uns zu einer erhöhten Aufmerksamkeit führen.

Nach Angaben des aktuellen Global Commercial Property Monitors  der RICS drückt der Brexit auf die Stimmung im britischen Immobilienmarkt und die Erwartungen an die Kapitalwert- und Mietentwicklung in Großbritannien sind negativ. Gleichzeitig bleibt insbesondere der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien positiv gestimmt, wie Immobilienklima und Immobilienkonjunktur zeigen. Selbst in diesen schwierigen Zeiten schlägt unser Deutsche-Hypo-Index positiv aus – im Gegensatz übrigens zum ifo-Index.

Stellen wir uns also angstfrei, aber aufmerksam den Veränderungen, die unser Wirtschaftsleben beeinflussen können, und vertrauen auf unsere robuste Wirtschaft und unsere stabil aufgestellte Immobilienbranche. Die Vorzeichen sind weiterhin gut.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büroklima zeigt leichte Sommerflaute

Das Bürosegment muss als einziger Teilklimawert leichte Verluste verzeichnen. Mit einem Minus von 1,2 Prozent liegt es aktuell bei 137,6 Zählerpunkten. Alle anderen Segmente weisen hingegen Zuwächse auf. Nach zwei verlustreichen Monaten performt das Hotelklima im August am stärksten. Mit einem Plus von 3,1 Prozent erreicht es 138,6 Zählerpunkte und kann sich wieder vor dem Bürosegment auf Platz 2 einordnen. Das Logistikklima kann sich nach dem deutlichen Rückgang im Juli wieder stabilisieren. Durch einen Anstieg um 1,1 Prozent positioniert es sich bei 139,1 Zählerpunkten. Zum zweiten Mal in Folge können beim Handel und beim Spitzenreiter Wohnen positive Entwicklungen registriert werden. Lagen die Steigerungsraten im Juli noch im Nachkommabereich, so gewinnt die Entwicklung im August weiter an Fahrt. Das Handelklima steigt um 1,3 Prozent auf 122,0 Zählerpunkte und das Wohnklima um 1,2 Prozent auf 164,3 Zählerpunkte.

Die Fußball-EM und Großbritannien haben die Berichterstattung in den letzten Wochen dominiert. Beide Entscheidungen, sowohl der EM-Sieg Portugals als auch der Brexit, sind historisch. Die Folgen des britischen EU-Referendums sind dabei aber zweifelsfrei weitaus gewichtiger.

Politisch gesehen ist durch das Brexit-Referendum ein Vakuum entstanden, dessen langfristige wirtschaftliche Auswirkungen für keinen absehbar, geschweige denn seriös prognostizierbar sind, weder für das noch-vereinigte Königreich noch für die gesamte EU.

Erste Konsequenzen sind bereits spürbar. So stuften zwei Ratingagenturen die Kreditwürdigkeit von UK ab. Zudem verlor die EU ihre Top-Note. Und auch der Deutsche Industrie- und Handelskammertag, der für die deutsche Wirtschaft bislang noch ein Exportplus von fünf Prozent für dieses Jahr erwartet hat, geht nun von einem Minus in Höhe von ein Prozent aus.

Der „Schwebezustand“, in dem sich die EU befindet, und die Ungewissheit, wohin die Briten, Schotten oder Nordiren die politische Reise führt, färben auf uns alle ab. Dennoch wird Deutschlands Immobilienmarkt kurz- bis mittelfristig von der Brexit-Entscheidung profitieren. Als EU-weit politisch und wirtschaftlich stabilstes Land wird die Bundesrepublik jetzt mehr denn je von in- und ausländischen Investoren bevorzugt.

Dass die aktuellen Werte unseres Index trotzdem leicht nachgeben, könnte auf die mit dem Brexit einhergehende Unsicherheit zurückzuführen sein. Oder auch auf die Enttäuschung über das Halbfinal-Aus der deutschen Nationalmannschaft…


Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Logistik und Hotel schwächeln

Während bei Büro-, Handel- und Wohnklima leichte Zuwächse registriert werden können, sind bei Logistik und Hotel vergleichsweise deutliche Rückgänge zu verzeichnen. Die stärksten Verluste zeigt das Logistikklima (-5,3 %), welches nun bei 137,6 Zählerpunkten steht. Einen Wert unter 140 hatte es zuletzt im August 2015 gegeben. Im Ranking der Segmente rutscht es somit von Platz zwei auf drei. Ebenfalls einen Platz eingebüßt hat das Hotelklima. Mit einem Rückgang von 3,6 Prozent auf 134,5 Zählerpunkte positioniert es sich nun hinter dem Büroklima, welches durch einen Zuwachs von 1,2 Prozent bei 139,3 Zählerpunkten steht. Im Juli zeigt das Hotelklima somit den niedrigsten Wert seit der Einführung des Indizes im Dezember 2015. Nachdem das Wohnklima im Vormonat Verluste verzeichnen musste, sind im Juli mit einem Plus von 0,5 Prozent auf 162,4 Zählerpunkte wieder positive Tendenzen erkennbar. Auch das Handelklima steigt leicht um 0,2 Prozent auf 120,4 Zählerpunkte.

Die Unsicherheiten über den Ausgang der kommenden Abstimmung über einen Verbleib Großbritanniens in der Europäischen Union werfen ihre Schatten voraus. So geben im aktuellen Deutsche Hypo-Index das Immobilienklima und fast alle anderen Werte – wenn zum Teil auch nur leicht – nach.

Auch auf den Kapitalmärkten deutet sich verstärkt Unsicherheit an: Die Rendite von sicheren Wertpapieren wie Bundesanleihen fällt stetig aufgrund der steigenden Nachfrage. 

Unabhängig davon, wie die Briten abstimmen werden: Die Welt wird sich nicht von heute auf morgen ändern, auch wenn ausländische Investoren ihre Investitionen in UK wahrscheinlich erst einmal zurückstellen werden, sollte es zum Brexit kommen. Und die Bundesrepublik als der stabilste Immobilienmarkt Europas könnte sogar von einem Brexit zunächst profitieren.

Kontinuität ist eine der wichtigsten Grundlagen für einen funktionierenden Immobilienmarkt, Unsicherheit Gift. Deswegen ist es für die gesamte Immobilienwirtschaft – auch in Deutschland – positiv, dass das Referendum nächste Woche erfolgt. Diese Entscheidungsgrundlage – wie auch immer sie sein mag – sollte das spürbare Zögern der Investoren weichen lassen.

Herzlichst, 

Ihr Andreas Pohl

Büro und Logistik im Aufwind

Nachdem im Mai noch alle Segmente Zuwächse verzeichnen konnten, punkten im Juni nur noch Büro und Logistik. Mit einem Plus von 1,4 Prozent erreicht das Logistikklima in der aktuellen Umfrage 145,3 Zählerpunkte und damit den zweitbesten Wert im laufenden Jahr. Auch das Bürosegment erreicht mit einem Anstieg von 1,2 Prozent gute 137,7 Zählerpunkte, bleibt aber dennoch hinter dem Hotelklima im Ranking der Segmente auf Platz vier. Wurden beim Hotelklima im Vormonat noch die höchsten Zuwächse registriert, so zeigt es im Juni mit einem Minus von 4,5 Prozent die stärksten Verluste und positioniert sich bei 139,5 Zählerpunkten. Ebenfalls vergleichsweise hohe Verluste sind beim Handelklima zu erkennen. Mit einem Rückgang von 3,8 Prozent erreicht es nur noch 120,1 Zählerpunkte. Das Wohnklima bleibt trotz leichter Negativentwicklung mit 161,5 Zählerpunkten (-2,7 %) nach wie vor stärkstes Segment.

Nach der hundertsten Ausgabe des Deutsche Hypo-Index im vergangenen Monat zeigt sich das Immobilienklima im Mai frühlingshaft. Mit einer Steigerung um 4,7 Prozent auf 139,5 Zählerpunkte belegt es Platz 2 der in diesem Jahr verzeichneten Werte. Auch die Immobilienkonjunktur steigt – zwar nur leicht – um 0,1 Prozent auf 275,5 Zählerpunkte und stabilisiert sich damit.

Die Geschäfte laufen und der Immobilienmarkt ist nach wie vor von positiven Rahmenbedingungen und nachhaltiger Stabilität geprägt. So verzeichnen alle Asset-Klassen diesen Monat Zuwächse.

Das Handelklima registriert sogar einen neuen Jahreshöchstwert mit 124,8 Zählern und auch Hotel- und Logistikimmobilien behaupten sich weiter. Das zeigt sich beeindruckend am Hotelklima, das wir seit sechs Monaten untersuchen und welches im Mai – wie das Handelklima – seinen bisherigen Jahreshöchststand von 146,2 Zählerpunkten erreicht.

Die Skepsis von Anfang des Jahres scheint einer positiven Grundstimmung gewichen zu sein. Die Liquiditätsschwemme und fehlende Anlagealternativen sowie ein stabiler Arbeitsmarkt führen zu steigenden Ergebnissen beim Investment- und besonders beim Ertragsklima, das um 6,9 Prozent auf 133,4 Zählerpunkte geklettert ist. In dem Sinne: Genießen Sie den Frühling!

Herzlichst, 

Ihr Andreas Pohl

Hotel- und Handelklima erreichen neuen Jahreshöchstwert

Das Hotelklima ist nunmehr seit sechs Monaten im Index vertreten und kann im Mai mit einem vorläufigen Höchstwert von 146,2 Zählerpunkten glänzen. Im Vergleich zum Vormonat entspricht dies einem Anstieg von 7,5 Prozent. Damit zeigt es in der aktuellen Befragung im Vergleich der Segmente nicht nur die beste Performance, sondern überholt sogar das Logistikklima und positioniert sich auf Rang zwei. Das Logistikklima verzeichnet hingegen mit einem Anstieg von 1,3 Prozent auf 143,3 Zählerpunkte im Mai die geringsten Zuwächse. Mit einem Plus von 5,2 Prozent weist das Handelklima den zweithöchsten Anstieg auf. Dennoch reichen die 124,8 Zählerpunkte, welche immerhin einen Jahreshöchstwert markieren, weiterhin nur für den letzten Platz. Beim Büro- und Wohnsegment werden jeweils 4,7 Prozent Zuwächse registriert. Damit erreicht das Büroklima 136,1 Zählerpunkte und das Wohnklima 166,0 Zählerpunkte. 

Im April sinkt das Immobilienklima nach kurzer Erholung im Vormonat um 3,7 Prozent. Den stärksten Rückgang verzeichnet dabei das Büroklima. Steigende Werte sind nur bei den Asset-Klassen Logistik und Hotel auszumachen. Damit spiegeln unsere Umfrageergebnisse die Transaktionsvolumina des ersten Quartals wider, in dem Logistikimmobilien und Hotels ihren Marktanteil ausbauten und großvolumige Paket-Deals ausblieben.

Ich spreche bereits seit einiger Zeit von „Produktarmut“ auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Inzwischen könnte sich sogar eine „Produktnot“ abzeichnen, die auch bei unserer Index-Befragung zum Ausdruck kommt. Die hohe Liquidität im Markt findet unzureichend Anlagemöglichkeiten. Ein Ausweichen auf risikobehaftete B- bzw. C-Lagen kommt für viele Investoren zu Recht nicht in Frage. Deswegen etablieren sich zu Büros alternative Asset-Klassen.

Absolut positiv hingegen ist das gute Abschneiden der Immobilienkonjunktur, in die u.a. Werte wie der DAX, DIMAX und das ifo-Geschäftsklima einfließen. Nach Monaten von Verlusten steigt der Wert im April deutlich um 2,9 Prozent.

Der Deutsche Hypo-Index feiert heute mit seiner 100. Ausgabe ein rundes Jubiläum. Sehr gerne bedanke ich mich bei allen, die sich an unserer monatlichen Umfrage beteiligen. Der Index hat sich dank Ihnen zu einem Benchmark-Indikator in unserer Branche entwickelt. Damit dies auch so bleibt, bitte ich Sie, unserem Panel auch in Zukunft treu zu bleiben und regelmäßig Ihre Markteinschätzung abzugeben.

Herzlichst, 

Ihr Andreas Pohl

Büroklima verliert am stärksten

Die starken Verluste beim Immobilienklima resultieren aus den negativen Wachstumsraten beim Büro-, Handel- und Wohnklima. Den stärksten Rückgang von 5,6 Prozent auf 130,0 Zählerpunkte zeigt das Bürosegment. Unter dieser Marke lag es zuletzt im Juli 2015. Mit einem Minus von 4,7 Prozent auf 118,6 Zählerpunkte folgt das Handelklima. Hier liegt der Zeitpunkt mit einem annähernd schlechten Ergebnis sogar knapp 1,5 Jahre zurück. Beim Wohnklima sind die Verluste mit 2,6 Prozent zwar etwas geringer, doch nach dem Rückgang im März (-2,5 %) verliert es bereits zum zweiten Mal in Folge. Positive Tendenzen sind hingegen beim Hotel- und Logistikklima zu erkennen. Während erstgenanntes im Februar und März ein negatives Wachstum verzeichnen musste, wurde im April mit einem Plus von 0,5 Prozent ein Wert von 136,0 Zählerpunkten erreicht. Das Logistikklima steigt zum zweiten Mal in Folge leicht um 0,2 Prozent auf 141,4 Zählerpunkte. 

Erst Ende letzten Jahres haben wir beim Deutsche Hypo-Index noch vom „Frühling im November“ gesprochen. Seitdem sanken allerdings die Werte bei Immobilienklima und -konjunktur in unseren monatlichen Umfragen.

Doch nun hält dieser Trend zumindest beim Immobilienklima, das – wenn auch nur leicht – im März um 0,1 Prozent steigt, inne. Auch die Asset-Klassen Büro, Handel und Logistik vermelden eine leicht positive Entwicklung. Zudem sind die Rückgänge bei der Immobilienkonjunktur nicht so stark wie noch im Vormonat. Ein Vorzeichen auf eine „sonnige“ Mipim?

Die Geschäfte laufen nach wie vor gut. Die positiven wirtschaftlichen Rahmendaten in Deutschland sind unverändert und werden es aller Voraussicht nach auch bleiben. Aber: Deutsche Immobilien werden deshalb auch weiter im Fokus der nationalen und internationalen Investoren stehen.

Würde statistisch das Volumen erfasst werden können, das zeigt, wie hoch die Nachfrage nach Immobilieninvestments eigentlich ist, würde dieses Jahr sicherlich ein neuer Rekord zu vermelden sein. Da das Limit aber bei qualitativ guten Produkten liegt, wird die Schere zwischen Angebot und Nachfrage immer größer.

Die Mipim wird diese Situation in zahlreichen Gesprächen und Diskussionsrunden widerspiegeln. Ich persönlich gehe weiterhin von einem guten Jahr für die deutsche Immobilienwirtschaft aus. Uns allen wünsche ich in diesem Sinne eine gute Anreise nach Cannes und eine erfolgreiche Messe.

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl

Büro, Handel und Logistik im Plus

Während im Vormonat nur beim Wohnklima Zuwächse verzeichnet werden konnten, sind in der aktuellen Umfrage mit Büro, Handel und Logistik gleich drei Segmente im Plus. Mit einer Steigerung von 2,5 Prozent konnte beim Handelklima zwar die positivste Entwicklung festgestellt werden. Mit aktuell 124,4 Zählerpunkten rangiert es dennoch im Vergleich der Segmente weiterhin auf dem letzten Platz. Das Büroklima verbessert sich um 0,8 Prozent auf 137,6 Zählerpunkte und das Logistikklima um ebenfalls 0,8 Prozent auf 141,2 Zählerpunkte. Die höchsten Verluste wurden beim Hotelklima registriert. Mit einem Rückgang von 3,8 Prozent steht es derzeit bei 135,4 Zählerpunkten. Dieser zweite Verlust in Folge hat zur Konsequenz, dass sich das Hotelklima nun hinter dem Logistikklima auf dem vorletzten Platz einordnen muss. Erstmals im laufenden Jahr rutscht auch das Wohnklima ins Minus. Durch den Rückgang von 2,5 Prozent verzeichnet es im März dennoch weiterhin hohe 162,8 Zählerpunkte.

Der Deutsche Hypo-Index verzeichnet beim Immobilienklima im Februar mit 138,1 Zählerpunkten einen Rückgang von 1,5 Prozent im Vergleich zum Vormonat. Auch die Immobilienkonjunktur, in die u. a. Werte wie der DAX, DIMAX und das ifo-Geschäftsklima einfließen, ist um 2,5 Prozent gefallen und liegt diesen Monat bei 270,4 Punkten.

Bereits Anfang dieses Jahres hatte sich bei unserer Umfrage eine gewisse Skepsis gezeigt, die sich jetzt fortsetzt. Die Ergebnisse lassen durchaus den Schluss zu, dass die Stimmung in der deutschen Immobilienwirtschaft an einem Wendepunkt angekommen sein könnte. Denn Rückgänge sind bei allen Assetklassen – außer beim Wohnklima – zu verzeichnen.

Das zunehmende „Ausweichen-Müssen“ auf Non Core-Märkte ist zwar eine Antwort auf die zunehmende Produktarmut, stellt aber die Teilnehmer der Befragung offensichtlich nicht zufrieden. Die hohe Liquidität im Markt sorgt außerdem für ein inzwischen (teilweise zu) hohes Preisniveau, das zunehmend abschreckend für Investoren wirkt und auch zu Risiken führen könnte.

Die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien in Deutschland wird auch dieses Jahr hoch bleiben, das Angebot an qualitativ guten Immobilien bleibt aber der limitierende Faktor, so dass hier die Schere zwischen Nachfrage und Angebot immer größer wird. In Qualität zu investieren, dabei auf Preis und Fungibilität der Assets zu achten, ist damit das Gebot der Stunde, um mögliche Zyklusänderungen gut zu überstehen.

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl 

Positivtrend nur beim Wohnklima

Im Februar 2016 kann allein beim Wohnklima eine positive Entwicklung festgestellt werden. Wie bereits im Vormonat steigt der Wert leicht um 0,4 Prozent auf aktuell 167,0 Zählerpunkte. Damit erreicht das Wohnklima fast wieder den Höchstwert des Jahres 2015, der im November markiert wurde. Alle anderen Segmente verzeichnen hingegen Rückgänge. Mit einem Minus von 5,1 Prozent auf 140,1 Zählerpunkte ordnet sich das Logistikklima hinter dem Hotelklima ein, welches nur einen Rückgang um 1,2 Prozent auf 140,7 Zählerpunkte verzeichnet und sich damit die zweitbeste Bewertung sichert. Die Abnahmen beim Büroklima und beim Handelklima sind mit -1,6 (136,6 Zählerpunkte) und -1,5 Prozent (121,4 Zählerpunkte) nahezu gleich stark. 

Nachdem das deutsche Immobilieninvestmentjahr 2015 mit einem Ergebnis von über 55 Milliarden Euro Transaktionsvolumen abgeschlossen hat, verzeichnet der Deutsche Hypo-Index beim Immobilienklima im ersten Monat des Jahres mit 140,3 Zählerpunkten einen leichten Rückgang von 0,9 Prozent im Vergleich zum Dezember. Auch die Immobilienkonjunktur ist um 0,3 Prozent minimal gefallen und liegt bei 277,5 Punkten.

Dies zeigt, dass die Akteure auf dem deutschen Immobilienmarkt eine gewisse Skepsis an den Tag legen, ob das Top-Jahr 2015 eine weitere Fortsetzung findet. Denn ein Rückgang des Immobilienklimas war in den vergangenen fünf Jahren nach einem Jahreswechsel nie auszumachen.

Obwohl die wirtschaftlichen Erwartungen für dieses Jahr weiterhin positiv sind und das Zinsumfeld auf niedrigem Niveau verharrt, wird das Transaktionsvolumen des letzten Jahres schwer zu toppen sein. In der moderaten Einschätzung unserer Panelteilnehmer spiegelt sich aus meiner Sicht die Befürchtung einer deutlich zunehmenden Produktknappheit im Jahr 2016 wider, die die hohe Nachfrage nach guten Immobilien nicht befriedigen kann und somit dämpfend auf das Transaktionsvolumen wirken könnte. Ein Indiz für die positive wirtschaftliche Grundstimmung wiederum ist, dass die Umfrageteilnehmer von einer erhöhten Flächennachfrage und positiven Mietpreisentwicklungen ausgehen, wie man an der Steigerung beim Ertragsklima im Januar um 1,5 Prozent auf 132,9 Zähler sehen kann.

Insgesamt stellen die Ergebnisse aber einen stabilen Beginn des neuen Jahres dar, für das ich Ihnen allen viel Glück, Gesundheit und natürlich Erfolg wünsche!

Herzlichst,

Ihr Andreas Pohl 

Handelklima verliert als einziges Segment

Wie bereits im Vormonat verliert das Handelklima auch im Januar 2016 an Punkten. Der Rückgang von 6,0 Prozent ist sogar noch deutlich höher als zum Jahresende 2015 (-1,5 %) ausgefallen. Mit aktuell 123,2 Zählerpunkten liegt es im Vergleich der Segmente auf dem letzten Platz und der Abstand zum nächstbesseren Klimasegment Büro beträgt deutliche 15,5 Zählerpunkte. So eine hohe Differenz gab es seit Erhebungsbeginn noch nie. Das Bürosegment konnte hingegen seit Oktober 2015 monatliche Steigerungen verzeichnen. Im Januar 2016 erhöhte sich der Wert um 0,5 Prozent auf 138,8 Zählerpunkte. Am besten performt hat das neu in die Erhebung aufgenommene Hotelklima. Im Vergleich zum Vormonat erfolgte eine Steigerung von 1,0 Prozent auf 142,4 Zählerpunkte. Ebenfalls positive Entwicklungen sind beim Wohn- und Logistikklima ersichtlich. Hier konnten leichte Zuwächse von 0,5 Prozent auf 166,4 Zählerpunkte bzw. von 0,1 Prozent auf 147,5 Zählerpunkte festgestellt werden.

Das extrem positive Immobilienjahr 2015 geht beim Deutsche Hypo-Index nicht ohne einen weiteren Rekord zu Ende. Im Dezember steigt die Immobilienkonjunktur, in die u. a. Werte wie der DAX, DIMAX und das ifo-Geschäftsklima einfließen, um 1,3 Prozent und erreicht damit seit dem Erhebungsbeginn 2008 einen neuen Höchststand von 278,3 Punkten.

Das Immobilienklima verzeichnet im letzten Monat des Jahres mit 141,6 Zählerpunkten nur einen leichten Rückgang von 0,4 Prozent im Vergleich zum Jahreshöchstwert im November (142,2) und belegt damit Platz 2 des gesamten Jahres.

Neu im Deutsche Hypo-Index ist in diesem Monat die Erhebung des Hotelklimas, das sich mit 141,0 Zählerpunkten ad hoc auf dem dritten Platz positioniert. Das zeigt deutlich, dass Hotelinvestments kein Nischendasein mehr führen, sondern eine wichtige Asset-Klasse geworden sind. Platz 1 und 2 belegen das Wohn- und Logistikklima.

Während das Handel- und Wohnklima im Dezember etwas nachgeben, steigen das Logistik- und das Büroklima leicht. Insgesamt sind bei allen Segmenten aber nur geringe Veränderungen auszumachen, so dass sich alle Bereiche stabil zeigen.

Die Jahresendrallye hat also gehalten, was sich die Marktteilnehmer versprochen haben. Es ist mehr als ausreichend Liquidität im Markt und die guten Konditionen der deutschen Wirtschaft lassen optimistisch auf das kommende Jahr blicken.

Ihnen und Ihren Lieben wünsche ich in diesem Sinne ein frohes Weihnachtsfest – kommen Sie gesund ins neue Jahr 2016!

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Hotelklima hinter Wohn- und Logistikklima auf Platz 3

Neu in die Erhebung aufgenommen, wurde das Hotelklima. Mit einem Wert von 141,0 Zählerpunkten ordnet es sich hinter dem Wohn- und Logistikklima an dritter Position ein. Es bleibt abzuwarten, wie sich der Klimawert zukünftig entwickeln wird. Im Dezember 2015 konnten allgemein in allen Segmenten nur geringe Entwicklungen festgestellt werden. Während das Handel- und Wohnklima im Vormonat noch Zuwächse verzeichnen konnten, sind beide Segmente zum Jahresende leicht ins Minus geraten. Das Handelklima sinkt um 1,5 Prozent auf aktuell 130,7 Zählerpunkte und das Wohnklima um 1,0 Prozent auf 165,6 Zählerpunkte. Das Logistikklima zeigt mit einem Zuwachs von 0,6 Prozent auf 147,4 Zählerpunkte die positivste Entwicklung. Büro bleibt mit einem marginalen Anstieg von 0,2 Prozent stabil bei 138,1 Zählerpunkten.

Nicht nur die Temperaturen waren Anfang November in ganz Deutschland frühlingshaft, überstiegen in Süddeutschland sogar die 20 Grad-Marke. Es wurde bereits vom heißesten November seit 1761 gesprochen. Auch die Stimmung in der Immobilienwirtschaft zeigt sich beim Deutsche Hypo-Index in Höchstform.

Mit 142,2 Zählerpunkten konnte sich das Immobilienklima im November gegenüber dem Vormonat um 1,9 Prozent weiter verbessern und übertrifft damit den bisherigen Jahreshöchststand vom März (141,0 Punkte). Die Steigerungen betreffen sowohl das Investment- als auch das Ertragsklima, das noch einen höheren Zuwachs ausweist.

Anstiege sind in den drei Segmenten Wohnen (+3,3 %), Handel (+ 1,6 %) und Büro (+1,5 %) zu verzeichnen. Nur das Industrieklima blieb mit einem leichten Rückgang fast stabil (-0,2 %). Auf das Expo-Hoch im Oktober folgt also der Frühling im November.

Und ein weiterer Rekord ist zu vermelden. Die Immobilienkonjunktur, in die u. a. Werte wie der DAX, DIMAX und das ifo-Geschäftsklima einfließen, erreicht seit dem Erhebungsbeginn 2008 einen neuen Höchststand mit 274,8 Punkten.

Sind diese Werte schon ein Zeichen für die Jahresendrallye? Nicht nur. Die Daten für die deutsche Wirtschaft sind ungebrochen gut, viel Geld weltweit sucht eine sichere Anlageform und findet sie in deutschen Immobilien – und das bei immer noch niedrigeren Preisen und höheren Renditen im europäischen und internationalen Vergleich.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büro-, Handel- und Wohnklima im Aufwind

In der aktuellen Umfrage konnte bei drei der vier abgefragten Segmente eine Steigerung festgestellt werden. Den höchsten Zuwachs verzeichnete mit einem Anstieg von 3,3 Prozent auf 146,5 Zählerpunkte das Wohnklima. Während das Handelklima im Vormonat noch um 8,1 Prozent zulegen konnte, sind es im November 2015 nur noch 1,6 Prozent (132,6 Zählerpunkte). Das Büroklima liegt mit einem Anstieg um 1,5 Prozent derzeit bei 137,8 Zählerpunkten. Allein das Industrieklima konnte in diesem Monat keine Zuwächse vorweisen und bleibt vergleichsweise stabil bei 146,5 Zählerpunkten (-0,2 %).

Der Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index erreicht im Oktober mit 139,5 Zählerpunkten den zweithöchsten Wert dieses Jahres und damit auch den Höchstwert des zweiten Halbjahres. Nur im Monat März war er mit 141,0 Punkten höher. Die Oktober-Werte zeigen positive Zuwächse in allen Segmenten, wobei das Handel- und Industrieklima am stärksten zulegten. Moderater ausgeprägt waren die Steigerungen beim Wohn- und Büroklima.

Woran liegt das? Natürlich trägt die Münchner Expo Real immer zu einer gewissen Hochstimmung bei. Aber allein mit einer „Stimmung“ lassen sich die Werte nicht begründen. Wir steuern in diesem Jahr auf ein Investitionsvolumen von mehr als 50 Milliarden Euro zu – eine Summe, die mindestens 10 Milliarden Euro über der des Vorjahres liegt. Zudem verzeichnete der Vermietungsmarkt nach drei Quartalen ein sattes Umsatzplus im Vorjahresvergleich. Beide Märkte bestimmen natürlich das Geschehen auf dem deutschen Immobilienmarkt und spiegeln die solide und stabile Situation der heimischen Wirtschaft wider.

Die große Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin getrieben durch hohe Liquidität, niedrige Zinsen und mangelnde Anlagealternativen. Zudem steigt die Zahl internationaler Investoren.

Das Expo-Hoch ist also fundiert. Nicht nur in einer solchen Situation, in der der Anlagedruck weiter steigt, aber gerade in dieser gilt es, in Qualität zu investieren und den Exit im Auge zu behalten, um mögliche Zyklusänderungen gut zu überstehen und das Hoch lange genießen zu können.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Zuwächse in allen Segmenten

Das letzte Quartal im laufenden Jahr beginnt vielversprechend. In allen Segmenten konnten Zuwächse verzeichnet werden. Mit einem Plus von 8,1 Prozent konnte das Handelklima zwar am stärk-sten zulegen, stellt mit aktuell 130,5 Zählerpunkten jedoch weiterhin das Schlusslicht dar. Beim Industrieklima konnte der zweithöchste Zuwachs registriert werden. Durch einen Anstieg um 4,6 Prozent liegt es bei 146,8 Zählerpunkten. Etwas verhaltener fielen die Steigerungsraten beim Wohn- und Büroklima aus. Erstgenanntes erreicht 191,9 Zählerpunkte (+1,9 %) und das Bürosegment 135,8 Zählerpunkte (+2,5 %).

Dass das Immobilienklima mal nach oben, mal nach unten ausschlägt, kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich das Immobilienklima derzeit alles in allem seitwärts bewegt. Im September ist nun mal wieder ein leichter Rückgang von 2,7 Prozent festzustellen, der die insgesamt volatile Stimmung der letzten Monate widerspiegelt.

Auch die guten Konjunkturprognosen können den Index im Moment nicht weiter antreiben. Zum Zeitpunkt der Befragung stand die Zinsentscheidung der FED noch aus, was für einige Unsicherheit bei den Panel-Teilnehmern gesorgt haben dürfte. Die Entscheidung, vorerst an dem historisch niedrigen Zinsniveau festzuhalten, wird dazu führen, dass Gewerbeimmobilien bis auf weiteres eine der gesuchtesten Assetklassen bleiben – nicht zuletzt aufgrund des Mangels an renditeträchtigen Alternativen.

Zurzeit bewegen sich insbesondere Wohn- und Industrieklima auf einem konstant hohen Niveau. Das Wohnklima kratzt wieder am Höchstwert aus dem März dieses Jahres. Rückläufig ist die Stimmung allerdings in den Segmenten Handel und Büro. Vor allem das Handelklima erhält in der aktuellen Befragung einen deutlichen Dämpfer. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Entwicklung in den kommenden Monaten fortsetzt. Als Stimmungstreiber sollte sich jedoch wieder die Expo Real zeigen: In den vergangenen Jahren waren bei fünf von sechs Oktober-Befragungen deutliche Anstiege des Immobilienklimas zu verzeichnen. Offensichtlich beeinflusst die Messe die Investment- und Finanzierungsstimmung positiv.
   
Ich freue mich auf unseren wichtigen Branchentreff in München und auf den Austausch mit Ihnen. Inwiefern die Expo Real in diesem Jahr die Stimmung heben wird, werden wir bei den nächsten Index-Auswertungen im Blick behalten.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büro- und Handelklima schwächeln

Der Rückgang des Immobilienklimas ist auf die negativen Entwicklungen in den Segmenten Büro und Handel zurückzuführen. Mit einem Minus von 6,6 Prozent auf 120,8 Zählerpunkte musste das Handelklima die größten Verluste verzeichnen. Nachdem das Büroklima im August einen Jahreshöchstwert erzielen konnte, ging der Wert zum Quartalsende zwar wieder um 2,4 Prozent zurück, bleibt aber mit aktuell 132,5 Zählerpunkten weiter auf einem guten Niveau. Positive Tendenzen zeigen hingegen die Segmente Wohnen und Industrie. Erstgenanntes stieg mit einem Plus von 1,5 Prozent auf 158,8 Zählerpunkte und lieferte damit den zweitbesten Wert im laufenden Jahr. Nur im März 2015 (162,5) wurde ein höherer Wert erreicht. Mit einem Plus von 0,6 Prozent verzeichnet das Industrieklima im September 140,4 Zählerpunkte.

Der Deutsche-Hypo-Index war in diesem Sommer bisher von der Zurückhaltung der Immobilienexperten geprägt. Doch während andere Branchen unter dem Eindruck kritischer Rahmenbedingungen nach wie vor zweifeln, sind die Immobilienprofis im August wieder positiv gestimmt. Das Immobilienklima klettert deutlich auf 138,0 Punkte und nähert sich wieder dem Jahreshöchstwert aus dem Monat März.

Ist die Immobilienbranche also zu sehr auf sich konzentriert? Nein, denn es ist vor allem die Nachfrage ausländischer Investoren, die aufgrund des nach wie vor schwachen Euros hoch bleibt. Diese fragen neben Büro- und Einzelhandelsflächen auch vermehrt Mehrfamilienhäuser nach und erhöhen damit den ohnehin vorhandenen Nachfragedruck auf dieses Segment. Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Deutschland sind daher in nahezu allen Objektklassen positiv, nur das Industrieklima büßt 1,5 % ein. Das Wohnklima steigt deutlich und aufkeimende Spekulationen über eine generelle Preisblasenbildung sollten damit für den Moment beendet sein.  

Wie geht es weiter? Eine schwer zu beantwortende Frage, denn nachdem das Sommerloch überwunden zu sein scheint, bleibt abzuwarten, ob der anhaltende Optimismus der Immobilienprofis zu einem weiteren Aufschwung führt. Ich erwarte jedoch, dass wir weiter auf dem hohen Gipfel-Plateau verharren und nur moderate Schwankungen beobachten werden. Schließlich sind die Rahmenbedingungen weiterhin äußerst positiv.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büroklima erreicht Jahreshöchstwert

Drei der vier Klimasegmente konnten deutliche Steigerungen von über fünf Prozent aufweisen, nur das Industrieklima schwächelt im August etwas. Mit einem Rückgang um 1,5 Prozent liegt es nun bei 139,6 Zählerpunkten. Die höchsten Zuwächse verzeichnet hingegen das Wohnklima. Mit einem Plus von 6,7 Prozent auf 156,6 Zählerpunkte konnten die Verluste der vergangenen zwei Monate wieder kompensiert werden. Das Handelklima erreicht durch eine Steigerung von 6,4 Prozent auf 129,4 Zählerpunkte wieder das Niveau vom Mai 2015 und das Büroklima mit einem Zuwachs von 5,8 Prozent sogar einen Jahreshöchstwert von 135,7 Zählerpunkten.

Würde man schon jetzt das Wort des Jahres suchen, hätte ‚Volatilität‘ ganz gute Chancen. Egal ob wir auf den DAX, den ifo-Index oder auf die Zinsentwicklung schauen: Die Märkte waren in den ersten Monaten dieses Jahres ordentlich in Bewegung. Auch unser Deutsche-Hypo-Index bildet da keine Ausnahme:

Nachdem das Immobilienklima im März auf 141,0 Punkte geklettert war, den höchsten Wert seit Anfang 2012, befand es sich die vergangenen drei Monate im kontinuierlichen Sinkflug. Im aktuellen Monat Juli wird nun der Vormonatswert von 130,0 Punkten bestätigt. Mitte des Jahres haben wir damit ungefähr wieder den Wert vom Jahresanfang erreicht.

Der Immobilienmarkt in Deutschland präsentiert sich weiterhin in überdurchschnittlicher Verfassung und zeigt sich unbeeindruckt von geopolitischen Diskussionen. Für das Gesamtjahr ist sogar ein weiterer Anstieg des Transaktionsvolumens auf über 40 Mrd. Euro zu erwarten. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass unser Index nach wie vor ein relativ hohes Niveau aufweist. Und dennoch ist an den Teilindices abzulesen, dass sich die einzelnen Objektklassen unterschiedlich gut entwickeln. So hat das Wohnklima im Juli mehr als 4 % eingebüßt, was möglicherweise auf zunehmende Spekulationen um eine Preisblasenbildung in einzelnen Metropolen zurückzuführen ist. Demgegenüber hat sich das Industrieklima gleichzeitig um 5 % verbessert, was sicherlich mit dem derzeitigen Boom auf dem Logistikmarkt - abzulesen an steigenden Flächenumsätzen und deutlich erhöhter Nachfrage ausländischer Investoren - zusammenhängt.

Ein eindeutiger Trend lässt sich somit nicht aus der aktuellen Index-Erhebung herauslesen. Die Stimmung wird vielmehr geprägt von anhaltendem Optimismus und gleichzeitiger Vorsicht. Möglicherweise legt unser Deutsche-Hypo-Index auch eine kurze sommerliche Verschnaufpause ein. Schließlich beginnen nun auch in den letzten Bundesländern die Sommerferien.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Wohnen und Industrie nähern sich an

Im Juli 2015 wurden nur beim Wohnsegment Verluste registriert. Mit einem deutlichen Rückgang um 4,1 Prozent rutscht der Teilindikator auf 146,7 Zählerpunkte und liefert damit das schlechteste Ergebnis im laufenden Jahr. Den höchsten Zuwachs verzeichnete hingegen das Industriesegment. Mit einer Steigerung um 4,8 Prozent auf 141,6 Zählerpunkte liegt der Teilindikator nur noch rund fünf Punkte unter dem Wohnsegment. So nah beieinander waren die Werte der beiden Segmente noch nie. Positive Entwicklungen sind auch beim Büro- und Handelklima erkennbar. Büro verbesserte sich um 1,7 Prozent auf 128,4 Zählerpunkte und Handel um 0,7 Prozent auf 121,6 Zählerpunkte.

Wirklich besorgniserregend ist das aktuelle Ergebnis noch nicht: Mit jetzt 130 Punkten befindet sich das Immobilienklima ungefähr auf dem Stand des Jahresanfangs – und damit weiterhin auf hohem Niveau. Dennoch sind drei aufeinanderfolgende Rückgänge ein Fingerzeig, dass sich der Immobilienboom der vergangenen Monate nicht unendlich fortsetzt.

Eine Erklärung für das Index-Resultat stellen sicherlich die momentanen gesamtwirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen dar. Zum einen fiel unsere Befragung in diesem Monat in die Zeit größter Unsicherheit hinsichtlich der Zukunft Griechenlands. Zum anderen haben führende Wirtschaftsforschungsinstitute jüngst ihre Konjunkturprognosen für Deutschland leicht gesenkt, was natürlich auch die Stimmung beeinflusst.

Jenseits der Entwicklung des Deutsche-Hypo-Index sind Negativentwicklungen in der gewerblichen Immobilienwirtschaft nur vereinzelt zu beobachten. Festzustellen ist aber schon, dass das aktuelle Preisniveau in Deutschland, das sich inzwischen seit Längerem auf Rekordniveau befindet, bei Investoren verstärkt zu Irritationen führt. Von daher ist nicht auszuschließen, dass der jetzige Rückgang des Immobilienklimas mehr ist als ein Euphoriedämpfer. Ob wir allerdings jetzt zum Halbjahr 2015 tatsächlich schon vor einem entscheidenden Wendepunkt stehen, bleibt abzuwarten.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Verluste in allen Segmenten

Während im Mai zumindest das Wohnklima noch eine positive Entwicklung aufweisen konnte, mussten im Juni 2015 alle Segmente Verluste verzeichnen. Mit einem Rückgang von -6,3 Prozent auf aktuell 120,8 Zählerpunkte hat das Handelklima jedoch am stärksten abgenommen. Damit liegt der Wert wieder auf dem Niveau vom Dezember 2014. Das Büroklima sinkt im Juni weiter und mit einem Minus von -4,0 Prozent sogar deutlich stärker als im Vormonat (-1,9 %). Aktuell steht das Büroklima damit bei 126,2 Zählerpunkten. Während das Wohnklima im vergangenen Monat noch einen Zuwachs von 0,7 Prozent verzeichnen konnte, musste es im Juni einen Rückgang von -2,9 Prozent hinnehmen und liegt nun bei 152,9 Zählerpunkten. Das Industrieklima bleibt in der aktuellen Erhebungsperiode mit 135,1 Zählerpunkten (-0,6 %) weitestgehend stabil.

Das Marktumfeld für gewerbliche Immobilien lässt sich schon länger als günstig bezeichnen. Vor genau einem Jahr markierte das Immobilienklima mit 134,0 Zählerpunkten den vorläufigen Jahreshöchststand. „Die Stimmung bleibt bullish“ lautete damals mein Kommentar. Jetzt, im Mai 2015, notiert der Deutsche-Hypo-Index mit 135,9 Punkten sogar noch ein Stück höher als damals. Die Stimmungslage ist also auf dem Papier noch besser als vor einem Jahr.

Doch die gefühlte Temperatur sagt etwas Anderes aus: Wir erleben nun schon den zweiten Monat in Folge einen – wenn auch überschaubaren – Rückgang des Immobilienklimas. Zudem mehren sich die Stimmen, dass das Potenzial für einen weiteren Marktaufschwung fehle. Dennoch besteht derzeit kein Anlass, Alarmglocken zu läuten. Im ersten Quartal ist in Deutschland erneut ein Transaktionsvolumen von rund 10 Mrd. Euro erzielt worden – eine Bestätigung des sehr guten Vorjahresniveaus. Die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien, insbesondere aus dem Ausland, ist ungebrochen. In den ersten drei Monaten sind nach Angaben von JLL mehr als 50% der Transaktionen auf internationale Investoren zurückzuführen.

Tatsächlich deutet momentan vieles darauf hin, dass wir im Immobilienzyklus inzwischen den Gipfel erklommen haben. Das heißt aber noch lange nicht, dass ein baldiger Abstieg bevorsteht. Vielmehr erwarte ich, dass wir nun längere Zeit auf dem hohen Gipfel-Plateau verharren. Schließlich sind die Rahmenbedingungen weiterhin äußerst positiv. Allerdings wird natürlich vieles von der weiteren Entwicklung der Kapitalmärkte abhängen. Sollten sich beispielsweise die jüngsten Zinsanstiege nachhaltig fortsetzen, würden für Investoren, die sich zuletzt mangels Anlagealternativen hauptsächlich auf gewerbliche Immobilien konzentriert haben, auch Kapitalmarktinvestments wieder stärker in den Blickpunkt rücken.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Nur Wohnklima mit leichtem Plus

Bei den einzelnen Immobiliensegmenten kann nur das Wohnklima eine leichte Steigerung um 0,7 Prozent auf 157,5 Zählerpunkte verzeichnen. Bei den drei anderen Komponenten Büro, Handel und Industrie wurden hingegen Verluste registriert. Wie bereits im April war die Negativentwicklung beim Industrieklima mit einem Rückgang von 4,5 Prozent am stärksten. Der aktuelle Wert von 135,9 Zählerpunkten markiert somit den Jahrestiefstwert für dieses Teilsegment. Die Verluste beim Büro- sowie Handelklima waren mit 1,9 bzw. 2,0 Prozent nahezu identisch. Mit 131,4 Zählerpunkten liegt das Teilsegment Büro weiterhin nur knapp vor dem Handelklima mit 129,0 Zählerpunkten.

Man könnte meinen, mit den ersten Sonnenstrahlen dieses Jahres fallen auch erste Schatten auf das Immobilienklima. Tatsächlich hat sich die Stimmung auch um 2,3 % eingetrübt. Dies ist zwar kein heftiger Einbruch – ist es aber vielleicht schon ein Fingerzeig auf anstehende Veränderungen?

Wie der Deutsche-Hypo-Index registrierte auch der deutsche Immobilienmarkt in den letzten Monaten ausnahmslos positive Entwicklungen. Ein Dreiklang aus hoher Nachfrage, steigenden Preisen und wachsenden Transaktionsvolumina bestimmte die Szenerie. Auch ausländische Investoren, die nach der Finanzkrise lange einen großen Bogen um den Standort Deutschland gemacht hatten, kehrten zuletzt zurück – bereit, großvolumige Investitionen nicht nur in A-Standorten zu tätigen.

Die Bedingungen könnten hierzulande also kaum besser sein. Unsere Erfahrung lehrt uns allerdings: Der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt ist endlich. Der aktuelle Zyklus befindet sich schon lange auf einem hohen Niveau, und es deutet – abgesehen vom Rückgang des Immobilienklimas – wenig darauf hin, dass sich dieses kurzfristig ändern könnte. Dafür sind viele andere Parameter wie beispielsweise die Immobilienkonjunktur und das erwartete BIP-Wachstum zu stabil und zu positiv.

Hinzu kommt, dass der Immobilien-Investmentmarkt von der immer wieder in neue Dimensionen vorstoßenden Niedrigzinspolitik der EZB profitiert und auf absehbare Zeit auch weiter profitieren wird. Zu diesem Ergebnis kommt auch eine aktuelle Studie der Deutschen Hypo mit dem Titel „Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter“, die Anfang Mai veröffentlicht wird. Von daher erscheint es aus heutiger Sicht viel zu früh, Moll-Töne anzustimmen. Einen Zyklusumschwung sehen wir zur Zeit nicht.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Verluste in allen Immobiliensegmenten

Im April wurden in allen Segmenten Verluste registriert. Mit einem Rückgang von 7,0 Prozent auf 142,4 Zählerpunkte musste das Industrieklima mit Abstand die höchsten Einbußen verzeichnen. Nachdem das Wohnklima im Vormonat 3,8 Prozent zulegen konnte, nahm es im April genau so viel wieder ab. Mit 156,3 Zählerpunkten liegt es nun wieder auf dem Niveau vom Februar. Die geringsten Verluste wies das Büroklima auf. Mit einem leichten Rückgang von 1,2 Prozent liegt es aktuell bei 134,0 Zählerpunkten und damit zum zweiten Mal im laufenden Jahr vor dem Handelklima, welches mit einem Minus von 3,0 Prozent nur bei 131,6 Zählerpunkten steht. Insgesamt nähert sich das Klima in den Immobiliensegmenten wieder einander an.

Wenn unser Index in den vergangenen Jahren im Monat März nach oben ausschlug, sprachen wir schnell von Frühlingsgefühlen, die nun auch den gewerblichen Immobilienmarkt erfasst hatten. Meist lagen dann allerdings weniger stimmungsvolle Wintermonate hinter dem Deutsche-Hypo-Index. Das ist in diesem Jahr anders – wie so vieles derzeit! Unsere Branche boomt, der Aufschwung hält nun schon mehrere Jahre an. Dementsprechend erreichen auch Immobilienklima und Immobilienkonjunktur Monat für Monate immer höhere Werte.

Es fließt momentan unvorstellbar viel Geld in Immobilien, und der Appetit der Investoren ist noch lange nicht gestillt. Dies hat sich gerade erst wieder bei den Gesprächen auf der Mipim in Cannes gezeigt. Für Smalltalk fehlte oftmals die Zeit. Stets ging es um konkrete Deals, um die Möglichkeiten der Zusammenarbeit. Die Mipim war dieses Jahr mehr denn je eine Arbeitsmesse.

Wohin man im Palais de Festival in Cannes auch blickte: Allerorten zufriedene Gesichter. Wir Immobilienprofis haben derzeit ja auch allen Grund, positiv gestimmt zu sein. Dabei reißen die negativen Meldungen abseits unserer Branche nicht ab, sondern nehmen eher noch zu. Doch es deutet sich nach wie vor nicht an, dass sich die politischen Unruhen in der Welt und die innereuropäischen Diskussionen um Staatsschulden negativ auf den deutschen Immobilienmarkt auswirken. Vielmehr sorgt die Liquiditätsflutung der EZB zusätzlich dafür, dass verstärkt nach Investitionen außerhalb des Kapitalmarkts gesucht wird. Immobilieninvestments liegen da nahe. Schließlich präsentiert sich unsere Branche derzeit äußerst robust. Der Boom geht weiter! Es besteht also auch weiterhin die Chance, an den positiven Rahmenbedingungen zu partizipieren. Ein Stimmungswechsel ist derzeit nicht in Sicht.

Positive Entwicklung in allen Segmenten

In der aktuellen Befragungsperiode waren in allen Segmenten positive Impulse zu verzeichnen. Mit einem Plus von 3,8 Prozent auf 162,5 Zählerpunkte erzielte das Wohnklima den höchsten Zuwachs. Ähnlich gut entwickelte sich das Industrieklima. Durch einen Anstieg von 2,1 Prozent erreicht es im März 153,0 Zählerpunkte und liegt damit weiterhin im Vergleich der Segmente auf dem zweiten Rang. Die Schere zwischen Wohnen und Industrie ist damit noch ein Stück geringer geworden. Den dritten Rang teilen sich aktuell mit jeweils 135,6 Zählerpunkten Handel und Büro. Während das Handelklima nur 0,2 Prozent zulegen konnte, zeigte das Büroklima mit einem Zuwachs von 1,2 Prozent die etwas bessere Performance.

Euro-Schwäche, Ölpreis-Einbruch, historisches Niedrigzinsumfeld, vereinzelt sogar Negativzinsen – keine Frage: Wir befinden uns derzeit in einer außergewöhnlichen Marktphase. Es gibt geo- wie finanzpolitisch derzeit so viele Fragezeichen wie selten zuvor. Ungewissheit, bisweilen sogar Unsicherheit bestimmen die Gefühlslage am Kapitalmarkt.

In diesem Umfeld präsentiert sich die Immobilienbranche mehr denn je als Fels in der Brandung. Sie verleiht ihrem Ruf dabei sogar eine ganz neue Qualität: Gleich um 5,5 % steigt das Immobilienklima bei der aktuellen Erhebung zum Deutsche-Hypo-Index. Die Immobilienkonjunktur steht dem Klima mit einem Plus von knapp 5 % kaum nach. Das heißt, dass sich die seit einiger Zeit schon zu beobachtende ausgelassene Stimmung der Immobilienexperten mit den ökonomischen Fakten deckt. Unsere Immobilienbranche boomt!

Ein Ende dieser positiven Entwicklung ist derzeit nicht absehbar. Dabei ist der aktuelle Zyklus jetzt schon in sein achtes Jahr gestartet. Eigentlich, so heißt es immer, dauern Zyklen in der Regel rund sieben Jahre. Aber was ist in der jetzigen Marktphase schon die Regel? Wer hätte schließlich vor ein paar Jahren gedacht, dass Kunden, die ihr Erspartes bei einer Bank anlegen, hierfür zahlen müssen? Deshalb würde es mich nicht überraschen, wenn sich zukünftig die Zyklen in unserer Branche verlängern – gerade wenn externe Sondereffekte wie derzeit die Niedrigzinsen die Entwicklung des Immobilienmarkts wesentlich beeinflussen.

Vor der Tür steht nun die Mipim. Die Stimmungslage in Cannes wird sicherlich darüber Aufschluss geben, ob unser Index seinen Höhenflug auch in den nächsten Monaten fortsetzen und möglicherweise neue Rekordniveaus erklimmen kann. Seien wir gespannt!

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Industrieklima auf neuem Höchststand

In der Februarbefragung 2015 verzeichneten alle Immobiliensegmente steigende Klimawerte. Während das Handelklima mit einem Anstieg von 8,0 Prozent die höchste Steigerung erzielt und dabei mit 135,4 Zählerpunkten mittlerweile oberhalb des Bürosegments liegt, kann das Industrieklima mit 149,9 Zählerpunkten einen neuen Höchstwert verzeichnen. Zwar fällt das Wachstum in diesem Segment mit einem Plus von 5,8 Prozent etwas geringer aus, es ist aber das einzige Segment, welches seit dem vergangenen September kontinuierlich ansteigt. Es fehlt damit nicht mehr viel bis zur Ablösung des Spitzenreiters Wohnklima. Dies spiegelt die Situation des Immobilieninvestmentmarkts gut wider.

Hochstimmung am gewerblichen Immobilienmarkt, Hochstimmung auch beim Deutsche-Hypo-Index. Das Jahr 2015 fängt genauso gut an, wie das Jahr 2014 aufgehört hat. Im Ergebnis hat sich das Immobilienklima zwei Monate in Folge um mehr als 5% verbessert. Was für ein Jahresauftakt!

Ein äußerst erfolgreiches Immobilienjahr liegt hinter uns. Ein Transaktionsvolumen von rund 40 Mrd. Euro auf dem gewerblichen Immobilienmarkt Deutschland spricht Bände. Wir starten also mit Rückenwind in das Jahr 2015. Nichts deutet derzeit darauf hin, dass wir kurzfristig an Tempo verlieren. Im Gegenteil: Die zahlreichen geopolitischen Krisen, die angekündigte Liquiditätsflutung durch die EZB oder auch der politische Wechsel in Griechenland – alle diese bedeutenden, zum Teil auch prekären Ereignisse bleiben für den deutschen Immobilienmarkt nahezu wirkungslos, im Zweifel befeuern sie sogar die ohnehin schon hohe Investorennachfrage.

Nehmen wir zum Beispiel die seit Wochen festzustellende Schwächung des Euro, die durch die überraschende Entscheidung der Schweizer Notenbank noch an Intensität gewonnen hat: Plötzlich haben außereuropäische Investoren, die ja seit einiger Zeit schon verstärkt Interesse an Immobilien in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zeigen, einen noch größeren Anreiz, ihr Geld im Euroraum anzulegen – eine preistreibende Entwicklung.

So positiv die große Nachfrage auch ist: Es besteht kein Grund, in Euphorie zu verfallen. In Marktphasen wie der jetzigen gilt vielmehr, einen kühlen Kopf zu bewahren, Investitionsentscheidungen genauestens abzuwägen und deren nachhaltige Rendite zu prüfen. Dann sollte einem weiteren erfolgreichen Immobilienjahr 2015 auch nichts im Wege stehen.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büro überholt Handel

Die stärksten Zuwächse wurden beim Büroklima registriert. Ein Anstieg von 9,0 Prozent sorgte dafür, dass es mit aktuell 126,4 Zählerpunkten den letzten Platz verlassen und am Handelklima vorbeiziehen konnte. Das Handelklima verzeichnete mit einem Zuwachs von 4,3 Prozent nur 125,3 Zählerpunkte. Wie bereits im Vormonat setzte das Industrieklima seine positive Entwicklung mit einem  Anstieg um 3,9 Prozent fort und erreichte 141,6 Zählerpunkte. Während im Dezember 2014 noch alle Segmente eine positive Entwicklung aufzeigen konnten, musste das Wohnklima in der aktuellen Befragung ein leichtes Minus von 0,8 Prozent auf 154,5 Zählerpunkte verzeichnen. Industrie- und Wohnklima nähern sich somit deutlich an.

In keinem anderen Monat ist die Termindichte so ausgeprägt wie im Dezember. Viele Dinge sind schließlich noch aufzuarbeiten. Und vor Jahresende sollen natürlich auch alle Transaktionen abge- schlossen sein. Mal ganz abgesehen von den diversen Weih- nachtsfeiern im beruflichen und privaten Umfeld. Da sollte man meinen, dass sich die allgemeine Hektik auch auf die Stimmung auswirkt. Aber nicht so in der Immobilienbranche:

Aus der Befragung zum Deutsche-Hypo-Index, die kurz vor Weihnachten stattfand, ergab sich ein Immobilienklima von 125,2 Zählerpunkten, ein sattes Plus von 5,4% gegenüber dem Vormonat.

Das Stimmungshoch zum Jahresende lässt sich insbesondere auf die nach wie vor günstigen Rahmenbedingungen zurückführen. Sowohl die Finanzmärkte als auch die Realwirtschaft senden aus Sicht der Immobilienbranche äußerst positive Signale. Nicht ohne Grund streben wir hierzulande auf ein Transaktionsvolumen von 40 Mrd. Euro zu. Allein dieser Wert zeigt, welch großes Interesse Investoren weiterhin an Objekten in Deutschland haben.

Und wie geht es 2015 weiter? Auch wenn die geopolitischen Krisen nicht abnehmen und aktuell durch die Geschehnisse in Griechenland ein neues Fragezeichen entstanden ist, deutet derzeit alles darauf hin, dass der deutsche Immobilienmarkt seine positive Entwicklung fortsetzt. Die Nachfrage nach Immobilien wird – auch mangels Anlagealternativen – hoch bleiben. Doch Obacht: Wir befinden uns nun schon seit einiger Zeit weit oben im Zyklus. Erfahrungsgemäß ist die Gefahr von Preisübertreibungen jetzt am größten. Dessen sollten sich alle Marktteilnehmer bewusst sein.

Übermut wäre also fehl am Platz. Lassen Sie uns lieber mit vorsichtigem Optimismus in das neue Jahr starten. Auf dass wir auch am Jahresende 2015 ein positives Fazit ziehen können! Ich wünsche Ihnen und Ihren Familien einen gelungenen Jahreswechsel und alles Gute für 2015.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Alle Immobliensegmente mit verbesserter Stimmung

Das Klima in den einzelnen Teilsegmenten hat sich im Dezember analog zum Gesamtklima überall steigern können. Dabei hat das Wohnklima mit einer Steigerung von 7,5 % auf aktuell 155,7 Zähler den größten Schub erfahren und damit die Verluste der zweiten Jahreshälfte kompensiert. Das Büro- klima konnte sich mit 6,5 % relativ gesehen am zweitstärksten steigern, liegt mit 116,0 Zählern im Vergleich allerdings nach wie vor auf dem letzten Platz. Die Schere zum Handelklima schließt sich jedoch zusehends. Beim Handelklima ist es verwunderlich, dass sich dieses trotz des guten Weih- nachtsgeschäfts nur um 2,3 % steigern konnte. Das Industrieklima setzt seinen Anstieg ebenfalls fort und positioniert sich bei 136,3 Punkten, was einem Anstieg von 4,7 % entspricht.

Die November-Befragung des Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index zeigt: Die Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt ist anhaltend hoch. Und das trotz wechselhafter Prognosen im ausklingenden Jahr. Nach dem Einbruch des Immobilienklimas im August verweilen die Teil-Indizes auf einem guten Niveau. Getragen wird unser Index von einem stabilen Büroklima, das die Verluste aus dem Vormonat nahezu wettmacht. Das Investmentklima zieht leicht um 2,7 Prozent an und befindet sich zum zweiten Mal in Folge im Aufschwung.

Aktuell lässt sich eine erneute Steigerung des Transaktionsvolumens im deutschen Immobilienmarkt erkennen. Sollten die angepeilten 35 Milliarden geschafft und somit das Vorjahresergebnis nochmals getoppt werden, wäre das Vorkrisenniveau nicht mehr in all zu weiter Ferne. Jedoch unter sicheren Rahmenbedingungen als 2008.

Jüngste Prognosen zeichnen für das kommende Jahr ein positives Bild: Aktuell stehen die Weichen in Deutschland auf Wachstum. Neben der Industrie mit steigenden Exportzahlen sorgten vor allem die Verbraucher im vergangenen Quartal für einen Anstieg des BIP und lassen so im aktuell schwächelnden Handelklima auf ein ertragreiches Weihnachtsgeschäft hoffen. Solange also nur über eine mögliche Krise geredet wird, geht der Aufschwung am Immobilienmarkt auch 2015 weiter.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Leichter Zuwachs beim Büroklima

Nach drei Monaten mit einer negativen Entwicklung konnte das Büroklima den Abwärtstrend im November stoppen. Mit einem Zuwachs von 2,4 Prozent zählt es aktuell 109,2 Punkte. Die positiven Impulse aus dem Vormonat konnte das Handelklima nicht für weitere Zuwächse nutzen und steht mit einem leichten Verlust von 0,9 Prozent bei 117,4 Zählerpunkten. Somit schließt sich die Schere zwischen diesen beiden Segmenten wieder leicht. Das Wohnklima musste im zweiten Monat in Folge einen leichten Verlust von 0,9 verzeichnen und folgt weiterhin einem Abwärtstrend. Das Industrieklima folgt hingegen seit drei Monaten einem Aufwärtstrend. Mit einem leichten Plus von 0,5 Prozent verzeichnet es aktuell 130,1 Zählerpunkte.

Viele Fachbesucher, viele qualifizierte Gespräche, viele gute Geschäftsansätze: Das Fazit für die diesjährige EXPO REAL fällt positiv aus, egal wohin man hört. Trotz außergewöhnlicher Ereignisse wie den zahlreichen geopolitischen Krisen, dem Niedrigzinsumfeld und der wirtschaftlichen Eintrübung war in München fast nur ein Stimmungsbild zu sehen: heiter bis freundlich.

Der Deutsche-Hypo-Index spiegelt dieses Bild aktuell nur bedingt wider. Zwar bleibt ein Einbruch des Immobilienklimas aus, das meist im Oktober vorherrschende Stimmungshoch allerdings auch. Vielmehr sehen wir jetzt erneut eine Seitwärtsbewegung. Daran kann auch die positive Stimmung auf der EXPO REAL 2014 nichts ändern. Auffällig ist in diesem Monat besonders die Eintrübung des Büroklimas, obwohl die Nachfrage von Investoren nach deutschen Büroimmobilien ungebrochen ist. Überwiegt hier nur die Skepsis der Panel-Teilnehmer oder steckt tatsächlich die Befürchtung dahinter, dass sich die weltweiten Krisenherde auf kurz oder lang auch auf die hiesige gewerbliche Immobilienwirtschaft auswirken?

Stand heute zeigt sich unsere Branche weiterhin robust – auch wenn beim Deutsche-Hypo-Index die jüngste Euphorie abhandengekommen scheint. Mit 118,1 Zählerpunkten befindet sich das Immobilienklima allerdings immer noch auf dem Niveau von Dezember 2012. Und mal ganz ehrlich: Das Jahr 2012 ist uns allen als ein gutes, vielleicht sogar überdurchschnittliches Geschäftsjahr in Erinnerung. Deshalb gehe ich davon aus, dass wir demnächst auch für 2014 eine ähnlich positive Bilanz ziehen werden. Denn die gewohnte Jahresendrallye startet ja jetzt gerade erst. Viele Marktteilnehmer arbeiten intensiv daran, ihre Transaktionen noch in diesem Jahr abzuschließen. Alles deutet aus heutiger Sicht darauf hin, dass wir beim Transaktionsvolumen das hohe Vorjahresniveau übertreffen werden.


Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Zuwächse bei Handel und Industrie

Bezogen auf die einzelnen Segmente ist eine Zweiteilung zu erkennen. Während Handel- und Industrieklima Steigerungen aufweisen konnten, mussten Wohn- und Büroklima leichte Verluste verzeichnen. Mit einem Zuwachs von 4,2 % konnte das Handelklima die positivste Entwicklung aufweisen und liegt aktuell bei 118,4 Zählerpunkten. Das Industrieklima konnte nach dem Einbruch aller Segmente im August den zweiten Monat in Folge wieder Zuwächse aufweisen. Durch das Plus von 1,3 % liegt es nun bei 129,5 Zählerpunkten. Die stärksten Verluste von 3,2 % musste das Büroklima verzeichnen. Mit 106,7 Zählerpunkten ist ein vorläufiger Tiefstpunkt im laufenden Jahr erreicht. Das Wohnklima folgt mit einem leichten Rückgang von 0,5 % auf 146,1 Zählerpunkte einem Abwärtstrend.

Der starke Rückgang des Immobilienklimas im Vormonat setzt sich im September nicht fort. Der minimale Anstieg um 0,4 Prozent lässt sich als Seitwärtsbewegung interpretieren. Auch für die kommenden Monate rechnen wir eher mit einer Talbildung als mit einem weiteren Einbruch. Ein langfristig negativer Trend zeichnet sich aus heutiger Sicht noch nicht ab.

Zumal die Erfahrungen der Vergangenheit zeigen, dass sich die EXPO REAL positiv stimulierend auswirkt. Lässt man die Krisenjahre 2007 und 2008 außen vor, ist das Immobilienklima in den letzten zehn Jahren im Oktober stets gestiegen. Insbesondere die Nachfrage nach Industrieimmobilien bewegt sich auf einem konstant hohen Niveau, was auch die Kurskorrektur des Industrieklimas unterstreicht. Die zunehmende Abwertung des Euros und die damit verbundene stärkere Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen auf dem globalen Markt könnten auch zukünftig für eine positive Entwicklung des Segments sorgen.

Ob die verhaltenen Arbeitsmarkt-Zahlen, die ja mitbestimmend für die Nachfrage nach Büro- und Handelsimmobilien sind, nachhaltigen Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt haben werden, bleibt abzuwarten. Tendenzen werden sich sicher schon nach der diesjährigen EXPO REAL ableiten lassen. Denn die Messe dient ja nicht nur dem Austausch der Marktakteure, sondern auch als Stimmungsbarometer, wie sich der Markt im kommenden Jahr entwickeln wird.

Ich freue mich auf unseren wichtigen Branchentreff in München und auf den Austausch mit Ihnen. Ob die EXPO REAL auch in diesem Jahr als Stimmungsmacher taugt, werden wir bei den nächsten Index-Auswertungen im Blick behalten.


Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Wohnen und Industrie mit positiver Kurskorrektur

Nachdem im vergangenen Monat alle vier Segmente einen deutlichen Stimmungsverlust verzeichneten, lässt sich im September eine Scherenausbildung erkennen. Die Segmente Industrie und Wohnen konnten mit einem Plus von 10,2 bzw. 5,1 Prozent einen guten Teil der Verluste aus dem Vormonat ausgleichen. Sie positionieren sich derzeit bei 127,8 bzw. 146,9 Zählerpunkten. Die Teilindizes von Büro und Handel geben sogar weiter nach auf 110,2 (-0,8 %) bzw. 113,6 (-1,5 %) Zählerpunkte.

Was für ein Absturz! Gleich um 11,7 % fällt das Immobilienklima im August gegenüber dem Vormonat. Einen solch heftigen Rückgang verbuchte der Deutsche-Hypo-Index zuletzt im Jahr 2011. Seitdem gab es zwar vereinzelt Wellenbewegungen, aber alles in allem zog das Immobilienklima in den vergangenen drei Jahren kontinuierlich an. Bis jetzt.

Kommt der Absturz nun überraschend? Die Antwort lautet Ja und Nein. Eigentlich ist es nur eine Frage der Zeit gewesen, wann die allgemeine Stimmungseintrübung auf das Immobilienklima überspringt. Die Nachrichten präsentieren uns Tag für Tag gleich mehrere Krisenherde in der Welt. Und immer stärker zeigen sich die Auswirkungen auch in der hiesigen Konjunktur. Wohin man auch schaut: Sorgenfalten. Da überrascht es nicht, dass sich der Deutsche-Hypo-Index jetzt auch gen Süden richtet.

Andererseits hat sich die Immobilienwirtschaft in den vergangenen Jahren wie kaum eine andere Branche positiv entwickelt und stellt ihre Attraktivität weiterhin unter Beweis. Die Nachfrage in- und ausländischer Investoren nach gewerblichen Immobilien in Deutschland ist ungebrochen. Und auch wenn das Angebot an Core-Immobilien inzwischen rar geworden ist, bietet der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor attraktive Investmentmöglichkeiten. Wir sind mittlerweile zwar schon relativ weit oben im Immobilienzyklus angekommen, doch einen abrupten Abschwung sehe ich nicht – zumindest noch nicht in den nächsten Monaten.

Wie der plötzliche Stimmungsumschwung jetzt einzuordnen ist, wird sich sicherlich bei der nächsten Befragung des Deutsche-Hypo-Index zeigen. Dann lässt sich schon besser sagen, ob der aktuelle Klima-Absturz einen Trend einläutet oder ob sich das Klima – im Zuge hoffentlich vermehrter positiver Nachrichten aus der Welt – auch schnell wieder erholen kann.


Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Verluste in allen Segmenten

Die negative Stimmung spiegelt sich in allen vier Segmenten wider. Die stärksten Verluste musste das Industrieklima verzeichnen, das klassischerweise sensibler auf konjunkturelle Schwankungen reagiert. Mit einem Minus von 16,3 Prozent liegt es aktuell bei 116,0 Zählerpunkten und damit nur noch ganz knapp vor dem Handelklima, welches 115,3 Zählerpunkte (-9,2 %) aufweist. Nachdem das Bürosegment im Vormonat ein positives Ergebnis verbuchen konnte, verliert es im August am zweitstärksten. Mit einem Rückgang von 14,1 Prozent liegt es derzeit bei 111,1 Zählerpunkten. Auch das sonst recht stabile Wohnsegment fällt mit einem Minus von 10,0 Prozent deutlich auf 139,8 Zählerpunkte ab.

Der Rückgang des Immobilienklimas im Juni stellt sich – mit einem Monat Abstand – als leichte Flaute dar. Schon im Juli hat sich das Blatt wieder gewendet: Das Immobilienklima hat wieder Fahrt aufgenommen und steigt um immerhin 1,0 %.

Eine Situation, die nicht unbedingt zu erwarten gewesen ist, wenn man bedenkt, dass der Immobilienmarkt in der Regel der wirtschaftlichen Entwicklung folgt. So konnten wir in den vergangenen Jahren oft beobachten, dass sich der Deutsche-Hypo-Index und der ifo-Index in dieselbe Richtung entwickelten. Im Juli findet dieser Gleichklang nicht statt.

Der aktuelle Rückgang des ifo-Index um 1,6 % geht einher mit einer insgesamt deutlich wahrnehmbaren Konjunktureintrübung. Volkswirte rechnen damit, dass das deutsche BIP im zweiten Quartal dieses Jahres maximal um 0,2 % gestiegen ist – es gibt nicht wenige Stimmen, die sogar von einer Stagnation ausgehen. Besonders die immer stärker eskalierenden Krisen in Nahost und in der Ukraine haben in der Realwirtschaft einen deutlichen Stimmungsumschwung bewirkt.

Umso bemerkenswerter, dass die Stimmung in der deutschen Immobilienwirtschaft nach wie vor positiv ist. Wir sehen weiterhin viele Transaktionen, die Nachfrage aus dem In- und Ausland ist ungebrochen hoch. Das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal dürfte sich aller Voraussicht nach auf einem ähnlich hohen Niveau bewegen wie zu Jahresbeginn, als knapp 10 Mrd. Euro erzielt wurden. Bleibt zu hoffen, dass sich diese Dynamik auch in den nächsten Monaten fortsetzt.

Im Dezember werden wir wissen, welches Stimmungsbild sich dieses Jahr durchgesetzt hat. Dass sich Immobilienmarkt und Realwirtschaft auf lange Sicht voneinander entkoppeln, ist aber auf jeden Fall nicht zu erwarten.


Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büro und Handel im Aufwind

Nachdem das Büroklima im Vormonat leichte Verluste hinnehmen musste, konnte in der aktuellen Umfrage wieder ein positiver Impuls wahrgenommen werden. Mit einer Zunahme von 1,9 Prozent erreicht es 129,4 Zählerpunkte. Beim Handelklima konnte eine Steigerung von 1,4 Prozent verzeichnet werden. Da der Zuwachs etwas geringer als beim Büroklima ausfiel, verbleibt das Handelklima auf dem letzten Rang.

Leichte Verluste mussten hingegen das Wohn- und das Industrieklima hinnehmen. Erstgenanntes nahm mit 1,3 Prozent zwar im Vergleich stärker ab, bleibt aber mit 155,3 Zählerpunkten unangefochten auf Rang eins. Durch den Rückgang von 0,8 Prozent steht das Industrieklima derzeit bei 138,6 Zählerpunkten.

Der Deutsche-Hypo-Index kannte im Jahr 2014 bislang nur eine Richtung: nach oben – auf einem ohnehin schon hohen Niveau. Kurz vor dem Start der Sommerferien präsentiert sich der Deutsche-Hypo-Index nun etwas launig: Das Immobilienklima fällt um rund 1%. Anlass zur Sorge? Nicht unbedingt: Denn ein Blick in die Vorjahreswerte zeigt, dass auch im Juni 2013 ein Rückgang zu beobachten war.

Vielleicht ist es schon die Vorfreude auf den Sommerurlaub, die den Fokus der Immobilienexperten beeinflusst. Vielleicht hat aber auch die derzeit zu beobachtende Fußball-Euphorie einfach die Euphorie an den Immobilienmärkten abgelöst. Schließlich ist die Fußball-Weltmeisterschaft das bestimmende Thema und sorgt auch für die eine oder andere kürzere Nacht von fußballbegeisterten Panel-Teilnehmern.

Doch trotz klimatischer Eintrübung ist festzuhalten: Im Abseits steht das Immobilienklima noch lange nicht. Mit 137,9 Zählerpunkten beweist es seine eindrucksvolle Form nach wie vor. Gäbe es Konkurrenten, würde das Immobilienklima diese links liegen lassen, Richtung Tor marschieren und eiskalt verwandeln. Mit högschder Disziplin und Konzentration präsentiert sich der deutsche Immobilienmarkt weiterhin robust. Es würde mich nicht überraschen, wenn sich die Laktatwerte im nächsten Monat schon wieder erholen würden.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büroklima sinkt wieder auf Aprilwert ab

In der aktuellen Monatsbefragung ergaben sich keine Verschiebungen zwischen den jeweils betrachteten Segmenten. Das Industrieklima konnte seine Position als am zweitbesten bewertetes Segment weiter festigen: Mit aktuell 139,7 Zählerpunkten steigt es im Vergleich zum Vormonat um rund 1,4 %. Der Abstand zum bestplatzierten Wohnklima bleibt jedoch, genauso wie in den Vormonaten, beträchtlich. Das Handel- und Wohnklima steigen nur sehr leicht an.

Das Büroklima büßt in der aktuellen Auswertung 2,5 % ein und fällt auf 127,0 Zählerpunkte und damit auf den Stand vom April dieses Jahres zurück. Dennoch behauptet sich das Bürosegment weiterhin vor dem Handelklima mit 125,2 Punkten.

Der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschland ist eindrucksvoll in das Jahr 2014 gestartet: Im ersten Quartal hat sich das Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich um fast 50 Prozent auf knapp 10 Mrd. Euro erhöht. Auch die ausländischen Investitionen haben gegenüber dem Vorjahr deutlich angezogen. Die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien ist also ungebrochen. Deutschland ist und bleibt der interessanteste Markt für Investoren.

Diese positive Entwicklung wird durch den Deutsche-Hypo-Index bekräftigt – die Stimmung ist so bullish wie lange nicht: Das Immobilienklima ist im Monat Mai erneut leicht gestiegen und markiert jetzt nicht nur den Jahreshöchststand, sondern auch den besten Wert seit Januar 2012. Dies ist zweifellos eine Reaktion auf die vielen Umsätze und Bewegungen, die wir auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt zuletzt gesehen haben.

Die entscheidende Frage ist, ob sich Transaktionsvolumen und Immobilienklima das gesamte Jahr über so gut behaupten können. Zwar deutet derzeit nichts auf eine Stimmungseintrübung hin. Dennoch sind die Akteure auf dem Markt gut beraten, weiterhin mit Augenmaß zu operieren und zu berücksichtigen, dass das Angebot an Core-Immobilien anhaltend knapp ist. Eine wesentliche Ausweitung des Transaktionsvolumens scheint demnach nur möglich, wenn Investoren ihre Risikoparameter anpassen und ggf. Abstriche bei ihren Qualitätsansprüchen machen. Die Vorgehensweise mag kurzfristig zum Erfolg führen, mittel- bis langfristig aber nicht unbedingt.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Industrie weiterhin zweitwichtigstes Segment

Die Experten sehen im Mai wie schon in den Vormonaten das Wohnsegment mit 157,1 Zählerpunkten klar vorn. Das Industrieklima verliert zwar in diesem Monat erneut Anteile (-1,6 %), wird jedoch weiterhin mit 137,8 Zählerpunkte am zweitbesten eingeschätzt. Die Erwartungen an dieses Immobiliensegment als neue Investmentklasse sind entsprechend hoch.
Auch in diesem Monat sind sich die Experten erneut nicht einig, ob mit dem Handel- oder Bürobereich höhere Erwartungen verbunden sind: In der aktuellen Auswertung liegt jetzt das Büroklima mit 130,2 Zählerpunkten (+2,4 %) vor dem Handelklima, welches lediglich 124,9 Zählerpunkte (-4,2 %) erreicht.

Positive Signale allerorten: Das BIP-Wachstum erreicht im ersten Quartal gut 2 Prozent. Die Arbeitslosenquote nähert sich ihrem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Und der Kapitalmarkt zeigt sich von den Turbulenzen in der Ukraine weitgehend unbeeindruckt. Da überrascht es nicht, dass auch der Immobilienmarkt äußerst positiv gestimmt ist. Nicht nur dass die Nachfrage nach Büroimmobilien im Zuge des Wirtschaftswachstums wieder kräftig angezogen hat; Investoren und Projektentwickler blicken auch zuversichtlich in die Zukunft. Dies bestätigt die aktuelle Befragung des Deutsche-Hypo-Index. Danach hat das Immobilienklima im April die hohen Niveaus der Vormonate sogar noch übertroffen.

Die Immobilienmärkte boomen, so viel steht fest. Die Frage ist, wie lange dies so bleiben wird. Ich halte die Gefahr eines abrupten Einbruchs zwar für gering. Aber es wäre verkehrt, wenn die positive Entwicklung nicht auch mit einer gewissen Vorsicht verfolgt würde. Wir erreichen jetzt eine Marktphase, in der die Investments noch genauer als ohnehin schon unter die Lupe zu nehmen sind. Denn seien wir ehrlich: Die Qualität einer Immobilie zeigt sich doch erst dann, wenn sich die Märkte wieder etwas abgekühlt haben.

Mehr denn je heißt es also jetzt, klaren Blick zu bewahren. Und sich nicht verleiten zu lassen von Investitionsmöglichkeiten, die auf den ersten Blick vielversprechend sein mögen, bei genauerer Betrachtung jedoch den hohen Erwartungen nicht gerecht werden.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Korrektur beim Industrieklima

Der Wachstumskurs des Industrieklimas setzt sich in diesem Monat nicht weiter fort. Statt dessen fällt der Wert um 4,0 % auf aktuell 140,0 Zählerpunkte. Nach dem starken Anstieg im vergangenen Monat setzt damit im April eine Korrektur ein. Das Industrieklima, das stark von Logistikimmobilien getragen wird, steht jedoch auch weiterhin stark im Fokus der Investoren. Mit diesem Segment verknüpfen die Experten nach dem Wohnklima die höchsten Erwartungen.

Ein ebenso überraschendes Ergebnis wurde in diesem Monat auch beim Handelklima registriert. Dieses ist überdurchschnittlich stark um 4,7 % auf derzeit 130,4 Zählerpunkte gestiegen. Ein ähnlich hoher Wert konnte letztmalig im Februar 2012 verzeichnet werden. Das Industrieklima liegt in diesem Monat vor dem Büroklima, das um 1,9 % rückläufig ist und aktuell bei 127,1 Zählerpunkten notiert. Ob dies ein langfristiger Umschwung ist oder nur eine kurzfristige Stimmungsänderung, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.

Wir bleiben mit den Ergebnissen unseres Indexes auf dem schon länger eingeschlagenen Pfad: Kontinuierliches Marktwachstum. Es mag das Frühjahr sein, das stimulierend wirkt oder der durchweg optimistisch stimmende Gesamteindruck des zurückliegenden Branchentreffens auf der MIPIM in Cannes – die Zeichen sind überwiegend positiv und erweitern die Optionen, was Immobilienassetklassen und -standorte angeht

Besonders die Stimmung im Industrieklima, das wesentlich von den Logistikimmobilien getragen wird, hat einen deutlichen Schub von 7,1 % gegenüber dem Vormonat erfahren. Wie schon häufig beim Immobilienklima beobachtet, gibt es auch hier eine vermutete starke Korrelation zu den sehr optimistischen Konjunkturprognosen der Bundesbank für Deutschland, die in den zurückliegenden Tagen veröffentlicht wurden.

Tatsächlich sind die Logistikimmobilien in den vergangenen Jahren immer stärker in den Fokus der Investoren gerückt. Auch die Deutsche Hypo sieht in dem Segment, bei der richtigen Auswahl der Objekte, Renditen mit guter und ausgewogener Risikoadjustierung. Transaktionen mit schwer zu kalkulierenden Risiken sollten auch zukünftig für Banken und Investoren tabu sein.

Die zunehmende Knappheit von Core-Immobilien in Deutschland führt zu einem verstärkten Interesse an Value-add-Objekten und an weiteren europäischen Märkten. Das richtige Know-how vorausgesetzt, können sich so neue Ertragsmöglichkeiten mit attraktiven Margen bei überschaubaren Risiken bieten.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Industrieklima auf Wachstumskurs

In der aktuellen Auswertung gewinnt das Industrieklima weiter an Fahrt und steigt deutlich um 7,1 % auf aktuell 145,9 Zählerpunkte an. Seit Bestehen des Deutsche Hypo Immobilienkonjunkturindex erreicht die März-Auswertung damit ihr Allzeithoch. Kein anderes Segment kann in diesem Monat so ein hohes Wachstum vorweisen. Damit vergrößert diese Asset-Klasse immer mehr den Abstand zu den Klassikern Büro- und Handel und koppelt sich zunehmend ab.

Das Wohnklima verläuft weiterhin auf einem stabil hohen Niveau. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob das Industrieklima mittelfristig das Wohnklima einholen wird und die erzielten Werte somit nachhaltig sind.

Der deutsche Immobilienmarkt lässt mit Frühlingslaune eine Phase hinter sich, die kein wirklicher Winter war, und profitiert dabei vor allem von der Mietpreisentwicklung. Diese Einschätzung des Marktes für das nächste halbe Jahr wird zu Recht von den guten Konjunkturerwartungen getragen. Der kontinuierliche Anstieg des Deutsche-Hypo-Index seit Ende 2012 wird auch durch einen leichten Rückgang um 0,6 % im Februar nicht wirklich gebremst.

Hintergrund für diesen Rückgang ist, bei aller konjunkturellen Frühlingseuphorie, die eher zurückhaltende Beurteilung des erwarteten Transaktionsvolumens durch die von uns befragten Experten. Betrachtet man die mit knapp 50 Mrd. EUR sehr hohen Transaktionen institutioneller Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2013, ist diese Zurückhaltung nachvollziehbar. Die Hoffnungen für eine anhaltende Marktstärke ruhen weiter auf dem Segment Wohnen. Vor allem ausländische Investoren werden auch in 2014 weiter auf der Suche nach sicheren Core-Investments sein. Der Indexwert für den Teilmarkt Wohnen hat nun wieder die Schwelle von 160 Punkten überschritten. Da der Index nur zwischen 0 und 200 schwanken kann, wird deutlich, wie außerordentlich gut der Markt unter anderem für größere Transaktionen von Wohnungsportfolios gesehen wird. Auch wenn die MIPIM in Cannes eine Gewerbeimmobilienmesse ist – sicher ist, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland Anfang März auch dort ein Top-Thema sein wird.


Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Wohnklima gewinnt als einziges Segment an Punkten

Die befragten Experten sehen in diesem Monat in fast allen Assetklassen eine leicht nachlassende Stimmung. Das Industrieklima registriert einen Rückgang von 0,3 %, wodurch es aktuell bei 136,2 Zählerpunkten liegt. Das Büroklima sinkt im Vergleich zum Vormonat um 1,3 % und erreicht damit im Februar 124,6 Zählerpunkte. Obwohl auch das Handelklima nachgelassen hat, überholt dieses mit 124,8 Zählerpunkten in der aktuellen Auswertung knapp das Bürosegment. Das Wohnklima bleibt von den sehr leichten Stimmungseintrübungen unberührt: Mit einem Wachstum von 0,3 % erreicht es 160,1 Zählerpunkte und liegt damit auf einem weiterhin stabil hohen Niveau.

Das Immobilienklima im Deutsche Hypo-Index steuert in der Tendenz weiter auf die Top-Niveaus von 2011 zu. Nun werden die Einschätzungen der Immobilienfachleute im Panel allerdings - anders als vor drei Jahren - getragen durch eine gute realwirtschaftliche Perspektive für Europa, zunehmende Beruhigung auf dem europäischen Kapitalmarkt und entsprechend nachhaltige Immobilienmarktperspektiven. Für 2014 werden von uns entsprechend hohe Transaktionsvolumina auf dem institutionellen Immobilienmarkt erwartet.

Für Immobilieninvestoren bleibt Deutschland weiter im Fokus, obwohl das Angebot an Core-Immobilien knapp bleiben wird. Interessant wird sein, wie sich unter diesen Vorzeichen dieses Jahr die Renditen in den einzelnen Teilmärkten entwickeln. Zu erwarten ist, dass sowohl B-Standorte als auch Refurbishments im Bestand zunehmend eine größere Rolle spielen. Es gibt viele Objekte auf dem Markt mit erhöhtem Modernisierungsbedarf, beispielsweise Shopping-Center aus den 80er und 90er Jahren. Diese können langfristig nur dann erfolgreich sein, wenn sie über die heute gültigen Qualitätsstandards verfügen und den geänderten Kundenbedürfnissen gerecht werden. Refurbishments werden daher zur weiterhin positiven Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes beitragen, so dass auch 2014 als dynamisches Immobilienjahr von sich reden machen wird.


Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Gewerbesegment gewinnt an Dynamik

Aus der aktuellen Befragung ist für kein Immobiliensegment ein Nachlassen der Stimmung erkennbar. Mit einem Zuwachs von 3,4 Prozent auf 126,2 Zählerpunkte punktet insbesondere das Bürosegment.  Auch das Industrieklima gewinnt mit +2,9 Prozent (136,6 Zählerpunkte) im Vergleich zum Vormonat wieder an Fahrt. Das zunehmende Interesse an dieser Assetklasse setzt sich demnach auch im Jahr 2014 weiter fort. Eine Verschiebung innerhalb des Gewerbesegmentes ist aktuell nicht zu beobachten. Das Wohnklima ist mit 159,6 Zählerpunkten weiterhin stabil. Wachstumsraten wie im gewerblichen Bereich werden hier jedoch, auch aufgrund des hohen Niveaus, nicht registriert.

Die Dezember-Befragung des Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index zeigt: Die fundamentale Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt ist anhaltend hoch, ja sie hat sich im Vergleich zu den Vormonaten noch gesteigert. Dabei hat das traditionell starke Weihnachtsgeschäft nicht einmal einen großen Einfluss auf diese Ergebnisse gehabt.

Zwar wird von einem guten Geschäft in den Highstreets gesprochen, die Neben- und Stadtteillagen kommen aber immer stärker unter Druck. Dies schlägt sich im nachlassenden Handelklima nieder. Ein großer Treiber ist hier mittlerweile der unbestrittene Effekt des Onlinehandels. Die Gewinner dieser Entwicklung sind die Logistiker und KEP-Dienstleister, denn immer mehr Waren und Pakete müssen transportiert werden. Diese bereits seit einiger Zeit zu verzeichnende Trendverlagerung hat sich in diesem Jahr auch im Flächen- und Investmentmarkt gezeigt. Logistik- und Umschlagsimmobilien weisen eine deutliche stärkere Flächennachfrage auf. Letztere verzeichnen zwischenzeitlich auch eine höhere Investorennachfrage und wurden im Rahmen geschlossener Fonds dem Investmentmarkt zugeführt.

Für 2014 ist damit alles in allem die Weichenstellung für ein weiteres gutes Jahr erfolgt. Die fundamentalen ökonomischen Rahmenparameter sind gut und das Zinsniveau niedrig. Dies wird sich auch weiterhin auf die Flächennachfrage und insbesondere auf den Investmentmarkt auswirken. Eine neue Bestmarke erscheint daher durchaus möglich. Neu für den deutschen Immobilienmarkt ist hingegen, dass nicht nur die ewigen Klassiker Büro- und Handelsimmobilien begehrte Assetklassen sind. Auch Logistik- und Industrieimmobilien werden genauso wie Wohnimmobilien im professionellen Anlagemarkt deutlich stärker wahrgenommen. Während diese im angloamerikanischen Bereich bereits seit langem gern gesehene Portfoliobeimischungen sind, stellt dies für den deutschen Immobilienmarkt geänderte Vorzeichen dar.

In diesem Sinn wünschen wir allen ein gesundes und erfolgreiches Immobilienjahr 2014.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Industrieklima als größter Gewinner des Jahres

In der Gesamtschau des Jahres verzeichnet das Industrieklima den größten Anstieg. Im Vergleich zu den Jahresendwerten steigt dieser Indikator allein um knapp 28 Zählerpunkte an. Dies deckt sich mit dem Investmentmarkt, auf dem eine spürbar höhere Nachfrage für entsprechende Immobilien zu verzeichnen war. Vor dem Hintergrund der sich im Gegensatz zu den Vorjahren eher blass entwickelnden Nachfrage nach Büro- oder Einzelhandelsimmobilien, deutet sich hier ein nachhaltig gesteigertes Interesse an dieser Assetklasse an. Wohnimmobilien haben beim Vergleich mit den Werten zu Beginn des Jahres am stärksten an Stimmung verloren (-13,0 Zählerpunkte). Mit Werten von aktuell rund 157 Zählerpunkten stellt sich aber noch immer die attraktivste Assetklasse und damit den „sicheren Hafen" dar.

Eine gute Konjunktur, noch bessere Aussichten und eine freundliche Liquiditätspolitik der EZB sind die würzigen Zutaten für das vorweihnachtliche Immobilienklima. Wer das Geschäft im deutschen Einzelhandel kennt, weiß, was das für einen möglichen Extra-Umsatz im Dezember bedeuten könnte. Entsprechend sensibel schlägt auch unser Teilindex Handel im Immobilienklima nach oben aus und führt damit seit langem wieder einmal die gewerblichen Indizes in Deutschland an. Gute Aussichten also für Einzelhandelsimmobilien!

Tatsächlich geht es aber auch allen anderen Teilsegmenten gut. Nicht zuletzt die günstige BIP-Prognose des Sachverständigenrates für Deutschland in 2014 sorgt für hohe Erwartungen besonders bei den Mieterträgen. Das Ertragsklima, dass neben dem Investmentklima zu 50 % in das Immobilienklima eingeht, steigt um satte 7 Prozent gegenüber dem Vormonat.

Das sind die klaren Zeichen eines realwirtschaftlich gut untermauerten Immobilienmarktes. Gut erkennbar ist das auch in der aus Zins- und Ökonomie-Indizes modellierten Immobilienkonjunktur. Danach sind die Rahmenbedingungen eher noch besser als die Stimmung im Markt – das niedrige Zinsniveau bleibt im Hintergrund tonangebend.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Handel überholt Industrie

Der November bringt nicht nur einen neuen Spitzenwert für das Jahr 2013 hervor, er zeigt auch eine Wendung in der Segmentbetrachtung. Das Handelklima liegt mit 127,1 Zählerpunkten erstmalig seit Januar 2013 wieder über dem Industrieklima. Neben dem Wohnklima sehen damit die Experten im Handel die besten Entwicklungen. 

Immobilienklima nach Segmenten Januar 2008 bis November 2013  |  Quelle: bulwiengesa AG

Das Wohnklima verzeichnet im November mit 157,7 Zählerpunkten ein Plus von 3,5 Prozent und gewinnt wieder an Dynamik. Die befragten Immobilienexperten schreiben demnach diesem Segment weiterhin deutlich mehr Chancen als Risiken zu. Auch das Büroklima startet im November wieder durch und gleicht den Rückgang aus dem Oktober mit aktuell 118,3 Zählerpunkten aus.

Das Klima für den deutschen Immobilienmarkt kühlt sich im Herbst etwas ab, bewegt sich aber nach wie vor auf hohem Niveau. Trotz der Meinung der Deutschen Bundesbank zu überhöhten Wohnungspreisen in den deutschen Metropolen sehen die befragten Immobilienexperten deutlich mehr Chancen als Risiken.

Zu Recht, wie wir meinen. Denn auch die Bundesbank bekräftigte, dass Wachstumsaussichten für die europäische Konjunktur, weitere geldpolitische Maßnahmen und immer noch hohe Spreads für eine Anlage in Immobilien sprechen und dass eine Marktblase in diesem ökonomischen Gesamtbild nicht erkennbar ist. Entsprechend hoch ist auch weiterhin der Wert in unserem aus Zins- und Wirtschaftsdaten gespeisten Konjunkturindex. Gute Realwirtschaft bei günstigen Zinskonditionen sind also die Treiber.

Besonders genau schauen wir daher weiterhin auf die Indices der Gewerbeimmobilien. Diese haben sich im Vergleich zum Wohnsegment in den vergangenen Monaten verbessert. Gerade hier dürften die verbesserten Konjunkturaussichten an der ein oder anderen Stelle noch zu Ertrags- und Wertsteigerungen führen. Es sind quasi die Sonnenstrahlen im Herbstklima.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Wohnklima verliert an Dynamik

Das Wohnklima verliert auch in der aktuellen Auswertung an Dynamik: Der sich seit Mai 2013 andeutende Trend setzt sich dabei in diesem Monat besonders stark fort. Mit 152,3 Zählerpunkten ist es um weitere 6,0 Prozent gesunken. Bei keinem anderen Immobiliensegment wurde in diesem Monat ein derart großer Sprung verzeichnet.

Ob jedoch langfristig der Gewerbebereich das Wohnsegment überholen wird, bleibt abzuwarten. Büro-, Industrie- und Handelklima verzeichneten in der aktuellen Befragung ebenso (leichte) Abnahmen. Das Büroklima nahm um 3,3 Prozent ab und setzt damit den steigenden Trend der jüngsten Vergangenheit nicht fort. Führend im Gewerbesegment ist weiterhin das Industrieklima.

Ob es damit zusammenhängt, dass die Expo Real eine Gewerbeimmobilienmesse ist? Fakt ist: Alle drei gewerblichen Teilindizes in unserem Deutsche Hypo-Index weisen in diesem Monat kräftig nach oben. Immobilien in den Segmenten Büro, Handel und Industrie sind auf den anstehenden Messegesprächen also eher Chancenträger als Sorgenkinder. Das lässt gute Stimmung und gute Gespräche auf der Expo Real 2013 erwarten.

Ausschlaggebend für diese positive Großwetterlage auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien sind sicherlich die guten konjunkturellen Prognosen insbesondere für Deutschland, aber auch den Euro-Raum. Welche Kraft derartige Impulse haben können, kann man unter anderem sehr gut an unserem Index ablesen – und zwar im Januar 2012. Damals hatte uns "Merkozy" ein Weihnachtsgeschenk in Form eines milliardenstarken Tenders der Europäischen Zentralbank beschert, der die Sorgen um den Euro-Raum und damit auch um deutsche Immobilieninvestitionen deutlich in Zuversicht umschwingen ließ. Anders als damals, als eine geldmarktpolitische Intervention den Ausschlag gab, ist nun aus einer wachsenden wirtschaftlichen Stabilisierung diese Zuversicht entstanden. Lassen Sie uns gemeinsam auf der Expo Real gern darüber diskutieren, was für eine nachhaltigere Entwicklung sorgt!

Büroklima setzt Aufwärtstrend weiter fort

Die Experten schätzen in diesem Monat nicht nur die Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft gut ein, sondern sehen in fast allen Immobiliensegmenten eine positive Entwicklung. Insbesondere das Büroklima verzeichnet mit 5,6 Prozent einen deutlichen Anstieg, wodurch bis dato das beste Jahresergebnis erzielt wurde. Da das Handelklima ebenso um beachtliche 4,6 Prozent zunahm, bildet das Büroklima jedoch weiterhin das Schlusslicht der vier Immobilientypen.

Die in den großen Metropolmärkten Deutschlands aktuell guten Rahmenbedingungen im Bürosegment (geringe Leerstandsraten, hohe Flächenumsätze, Anstieg der Bürobeschäftigten) können die Stimmung der Experten hinsichtlich der Investitionschancen auch zukünftig anheben. Das Büroklima kann womöglich mittelfristig das Niveau des Handelklimas erreichen. Das Wohnklima sinkt zwar um 1,3 Prozent, liegt jedoch mit 162,1 Zählerpunkten deutlich oberhalb des gewerblichen Niveaus. Dass lediglich das Wohnklima zurückging, ist letztmalig im Januar 2012 eingetreten.

Das Hoch über dem deutschen Immobilienmarkt hält an. Das Immobilienklima erreicht den Höchstwert in 2013 und verdankt dies vor allem den entscheidenden Faktoren im Hintergrund. Wesentlicher Treiber ist dabei die Investmentkomponente, die um 2,5 Prozent anstieg. Dahinter verbergen sich eine immer noch steigende Nachfrage nach deutschen Immobilien, steigende Kaufpreise und sicherlich auch leichtere, passgenauere Finanzierungen

Noch auffälliger ist der hohe Wert, um den das Klima für Büroimmobilien angestiegen ist. Zwar ist das Bürosegment noch immer das Schlusslicht der vier abgefragten Immobilientypen, dennoch beurteilen wir die Investitionschancen angesichts deutlich sinkender Leerstandsquoten, hoher Flächenumsätze und stark gestiegener Bürobeschäftigung in den sieben A-Städten besser, als es die Stimmung wiedergibt. Denn entscheidend ist natürlich immer auch der Preis für ein Immobilienprodukt. Und da sind die vergleichsweise geringen Preisentwicklungen bei den Bürogebäuden - etwa gegenüber dem Wohnsegment - sicher zu überdenken.  Es wird spannend zu beobachten sein, wie sich die einzelnen Komponenten und die gute Stimmung der Experten in den nächsten Wochen entwickeln. Hierüber werden wir kurz vor der EXPO REAL wieder berichten.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büroklima verzeichnet deutlichen Anstieg

Die befragten Experten sehen in diesem Monat im Bürosegment eine deutliche Stimmungsaufhellung: Das Büroklima wächst um 4,1 Prozent auf aktuell 113,2 Zählerpunkte. Ein ähnlich hoher Wert konnte letztmalig im April 2012 verzeichnet werden. Dass der Bürobereich von den anderen Segmenten überflügelt wird, so wie es in den vergangenen Monaten schien, bestätigt sich damit nicht.

Die anderen Immobiliensegmente liegen zwar teilweise noch weit über dem Büroklima, verzeichneten jedoch vereinzelt Stimmungseintrübungen. Industrie- und Handelklima nahmen um 1,4 bzw. 1,1 Prozent ab.

Das Wohnklima befindet sich trotz einer marginalen Abnahme nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau (164,2 Zählerpunkte).

Das Sommerwetter scheint auch den weiteren Aussichten auf den Immobilienmärkten eine freundliche Perspektive zu geben. Unser Deutsche Hypo Index dreht wieder ins Plus. Natürlich sind die gute EZB-Liquidität bei voraussichtlich weiter niedrigem Zinsniveau und die mäßigen, dennoch guten deutschen Konjunkturaussichten die wahren Treiber für die positiven Erwartungen.

Für alle Nutzungstypen bis auf Handelsimmobilien werden die Aussichten für das nächste halbe Jahr im Durchschnitt noch ein wenig besser beurteilt, als im vergangenen halben Jahr. Besonders für Industrieimmobilien gab es einen signifikanten Anstieg und der Wohnungsmarkt bleibt in der Beurteilung seiner Akteure der absolute Spitzenreiter. Der Immobilienmarkt verharrt also weiterhin auf seiner nun schon seit fast drei Jahren anhaltenden positiv gestimmten Plateauphase - mit nur kurzfristigen Ausschlägen nach oben oder unten. Das ist für einen zumeist zyklischen Markt ein Novum, welches der Index sehr gut veranschaulicht.

Noch überwiegen also die Chancen gegenüber den Risiken. Aber besonders das Risiko eines Marktabschwungs, etwa durch nachlassendes Investmentinteresse oder Überangeboten in Einzelabverkauf und Vermietung werden wir natürlich in den kommenden Monaten mit unseren Erhebungen im Auge behalten. Eine gute aktuelle Marktphase kann eben doch auch einmal zu Ende gehen.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Industrieklima gewinnt an Dynamik

Das Industrieklima registriert in der aktuellen Monatsbefragung mit 4,5 Prozent das mit Abstand höchste Wachstum und liegt damit wieder über dem Handelklima.

Trotz der guten Stimmung der Experten wurde in der aktuellen Befragung beim Handelklima eine sehr geringe Abnahme von 0,03 Prozent registriert. Der Trend des ansteigenden Handelklimas und des sinkenden Industrieklimas der vergangenen Monate hat sich somit in der aktuellen Befragung nicht fortgesetzt.

Die anderen Segmente wurden von den Experten durchweg positiv eingeschätzt. So stieg auch das Büroklima im Juli um 2,3 Prozent auf 108,8 Zählerpunkte, wobei es nach wie vor das Schlusslicht der erhobenen Indizes bildet. Das Wohnklima liegt mit 164,3 Zählerpunkten weiterhin an der Spitze.

Die Vorzeichen für die Marktentwicklung bleiben positiv. Unser Immobilienkonjunktur-Index lässt sich eher von der Realwirtschaft leiten als von kurzfristigen Reaktionen der Aktienmärkte. Denn hier liegt in diesen Tagen ja die Frage in der Luft, was passieren würde, wenn der aktuelle Zinsanstieg nachhaltig wäre

Der DAX reagierte entsprechend nervös auf die Worte der Fed. Auch einige Panel-Experten teilen die Besorgnis, sodass das Immobilienklima leicht ins Minus dreht. Andererseits muss berücksichtigt werden, dass die aktuelle Schwäche beim BIP offensichtlich überlagert wird von robusten realwirtschaftlichen Perspektiven. Dies zeigt sich im Kurvenverlauf der Immobilienkonjunktur, der sich aktuell auf seinem Allzeithoch befindet. Die Mehrheit des Panels wertet das Immobilienklima daher als stabil ein – der Rückgang fällt entsprechend marginal aus. Makroökonomisch zeigt sich am Investmentmarkt, dass Büroimmobilien angesichts der aktuell schwächelnden Wirtschaft weniger Nachfrage erfahren.

Gern wollen wir in diesem Monatsbericht einem Sachverhalt besondere Aufmerksamkeit schenken: Wir haben den Kreis derer, die in unserem Panel Monat für Monat ihre Beobachtungen zum deutschen Immobilienmarkt mit uns teilen, erneut erhöhen können. Ihnen und allen weiteren Panel-Mitgliedern, die sich zum Teil schon langjährig an unserem Index beteiligen, gilt an dieser Stelle unser Dank. Denn durch eine hohe Teilnahme sichern wir die Qualität des Deutsche Hypo-Index.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Positives Ergebnis für das Handelklima

Während die Segmente Büro, Wohnen und Industrie im Juni Verluste verzeichnen mussten, bleibt das Handelklima den zweiten Monat in Folge stabil. Durch den leichten Zuwachs von 0,5 Prozent erreicht es aktuell 117,6 Zählerpunkte und damit exakt den gleichen Wert wie das Industrieklima. Sollte sich diese Entwicklung im kommenden Monat fortsetzen, könnte das Handelklima wieder über dem Niveau des Industrieklimas liegen. Letzteres folgt nämlich einer entgegengesetzten Entwicklung. Wie schon im Mai wurde in der aktuellen Befragungsrunde erneut ein Rückgang registriert. Mit einem Minus von 2,2 Prozent schwächt sich der negative Trend (Vormonat: -4,5 %) jedoch ab.


Den stärksten Rückgang musste zwar das Büroklima mit -2,6 Prozent verzeichnen, aber auch das Wohnklima schwächelt den zweiten Monat in Folge (-1,7 %). Es ist denkbar, dass hier bereits im April der Zenit erreicht worden ist.

Der Dax steigt über 8.500 Zählerpunkte hinaus und auch das deutsche Immobilienklima bleibt ebenfalls auf  dem Kurs von "Frühlingserwachen".

Wenn auch mit etwas geringerer Dynamik als im Vormonat ist das Investmentklima, als Teilsegment des Immobilienklimas, weiter angestiegen. Dahinter verbergen sich bei der Befragung der Panel-Teilnehmer Erwartungen von weiter steigenden Kaufpreisen und einer zunehmenden Nachfrage.

Aber hält auch die Realwirtschaft in Deutschland, was sie verspricht? Bei den Mieterträgen werden aktuell eher stagnierende Aussichten angenommen. Andererseits ist ein jüngst angestiegener Ifo-Konjunktur-Index wiederum ein positiv stimmender Ausgleich. Wir sollten auch das hohe Niveau nicht vergessen, auf dem wir uns befinden!

Eine gute solide Seitwärtsentwicklung auf hohem Niveau zeugt bereits von einer beachtlichen Dynamik. 2013 bahnt sich an, kein schlechtes Jahr zu werden.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Industrieklima mit hoher Volatilität

In der aktuellen Befragungsrunde wird wieder einmal ersichtlich, dass die Entwicklung des Industrieklimas sehr volatil verläuft. Während diesem Segment noch im April der höchste Zuwachs zugeordnet werden konnte, wurden hier im Mai wiederum die stärksten Verluste registriert. Mit einem Rückgang von 4,5 Prozent und aktuell 120,3 Zählerpunkten hat sich das Industrieklima wieder dem Niveau des Handelklimas angenähert, da dieses weitestgehend stabil bleibt. Mit einem marginalen Zuwachs von 0,1 Prozent wird es aktuell mit 117,0 Zählerpunkten verbucht.

Leichte Verluste musste ebenfalls das Wohnklima verzeichnen. Im Vergleich zum Vormonat ist es um 1,5 Prozent auf 166,6 Punkte gesunken.

Leicht positive Impulse hingegen erfährt das Büroklima. Mit einem Zuwachs von 0,5 Prozent auf aktuell 109,2 Zählerpunkte konnten die Verluste aus dem Vormonat teilweise ausgeglichen werden.

Offensichtlich befindet sich der deutsche Immobilienmarkt in einer Phase des Luftholens. Sowohl das Deutsche Hypo-Immobilienklima wie auch das Frühjahrsgutachten der führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute sind nicht unfreundlich, aber doch verhalten.

Vielleicht hat sogar das leicht gestiegene Klima für Wohnimmobilien einen direkten Bezug zu der auf geschätzte 2,0 Prozent ansteigenden Inflationsrate in 2014. Auch der Anstieg beim Klima für Industrieimmobilien stieg an - vielleicht angeregt durch die Prognosen für ein stärkeres Wirtschaftswachstum von 1,9 Prozent in 2014. Beide Teilindizes und die hier geschlagenen Brücken zum Frühjahrsgutachen weisen trotz der relativen Ruhe in diesem Monat auf weitere Wachstumspotenziale zum Jahresende und im kommenden Jahr hin.

Geringe Wachstumsraten werden in 2013 wahrscheinlich im Bürosektor für geringere vermietete Flächenvolumina sorgen und damit die Finanzierung von spekulativen Projektentwicklungen weiterhin bremsen. Das hebt sicherlich das Mietniveau und das Investmentinteresse. Aber welchen Preis sind die Akteure auch langfristig bereit, zu zahlen?

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Höchster Anstieg beim Industrieklima

Mit einem Anstieg um 8 Prozent auf 126,0 Zählerpunkte erfährt das Industrieklima den höchsten Anstieg in der aktuellen Befragungsrunde. Der Teilindikator erreicht damit Werte, die mit dem letzten Peak im Januar 2012 (128,6 Punkte) vergleichbar sind und womöglich mittelfristig auf den absoluten Höchstwert von 137,4 Punkten aus dem Mai 2011 zusteuern.

Auch im Wohnsegment ist im April eine ruckartige Erholung um 5,2 Prozent auf 169,2 Punkte ersichtlich. Damit kehrt dieser Teilindikator, nach dem Rückgang im März, auf das sehr hohe Niveau der letzten Monate zurück.

Die Stimmung der Panelexperten in Bezug auf die Segmente Büro und Handel hat sich dagegen wieder etwas eingetrübt. Der Büroklimawert fiel im April auf 108,7 (-2,5 %), während der Abstieg vom Handelklima mit -0,9 Prozent auf 116,9 Punkte wesentlich moderater ausfiel.

Wenn Mitte März auf der MIPIM in Cannes vor allem die deutschen Stände im Vergleich zu denen anderer Nationen gut besucht waren, dann beobachtete man ganz real ein Ungleichgewicht. Dieses Ungleichgewicht zugunsten von Deutschland stimmt auf den ersten Blick natürlich zuversichtlich. So zuversichtlich wie auch unser monatlicher Indikator für die Immobilienkonjunktur, der mit 222,5 Punkten einen neuen Höchststand im aktuellen Marktzyklus erreicht

Was aber steht hinter der außergewöhnlich starken Präsenz Deutschlands auf der Messe einerseits und hinter dem Immobilienkonjunktur-Indikator andererseits? Es ist in beiden Fällen die offenbar richtige Mischung aus guter Realwirtschaft und vorteilhafter Zinslandschaft. Diese positiven Rahmenbedingungen wurden auf der MIPIM in den gewohnt guten Gesprächen oft thematisiert. Die Messe bewährt sich seit Jahren als eine erfolgreiche Kommunikationsplattform für die wichtigsten internationalen Immobilienmarktakteure.

2013 herrschte in Cannes vor allem ein guter Geist in Bezug auf die stark performenden gewerblichen Segmente. Ein weiteres Anwachsen internationaler Immobilieninvestitionen in Deutschland, wie es sich auf der MIPIM abzeichnete, ist ein weiteres positives Zeugnis.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Aufschwung beim Büroklima

Im Verlauf der letzten Monate zeichnet sich unter den untersuchten Segmenten ein geteiltes Bild ab. Zum einen bleibt die stabile Bewegung des Wohnklimas (aktuell bei 160,8 Punkten), von geringen Volatilitäten abgesehen, unerschüttert. Zum anderen verlaufen die übrigen Segmente in ähnlichen Zyklen, wobei in diesem Monat eine deutliche Annährung der gewerblichen Teilindikatioren stattfindet.
Mit einem Zuwachs von knapp sieben Zählerpunkten bzw. von 5,3 Prozent setzt das Büroklima den positiven Aufschwung seit Jahresanfang fort. Das Handel- und das Industrieklima bleiben jeweils stabil mit 118,0 bzw. 116,7 Zählerpunkten.

Mit 49,3 wirkt der Abstand zwischen dem Wohn- und Büroklimawert aktuell besonders klein. Am weitesten auseinander war die Schere im November 2012 (73,1 Punkte) und am nächsten waren sich die Teilindikatoren im Juni 2011 mit einem Abstand von 25,7 Punkten. Zeichnet sich damit etwa eine nachhaltige Wachstumstendenz im gewerblichen Bereich ab?

Während Deutschland sich wirtschaftlich von der Finanzkrise seit spätestens 2011 erholt hat, sind andere Märkte noch nicht über den Berg. Spannungen sind u. a. in Spanien (Immobilienmarkt) und in Italien (Regierungsblockade) sowie auf Zypern (Finanzsektor) spürbar. Auch diese Entwicklungen werden voraussichtlich die Stimmung auf der kommenden Immobilienmesse MIPIM beeinflussen.

Und wie wird der deutsche Immobilienmarkt in der internationalen Arena 2013 dastehen? Das Begehren der nationalen und internationalen Investoren nach  deutschen Immobilien bleibt hoch. Für besonderes Interesse sorgt die Preisdynamik im Wohnimmobiliensektor, die nach Jahren der Stagnation frischen Wind in den Markt weht. Darüber hinaus tritt der Logistiksektor zunehmend in den Vordergrund. Hier werden nicht nur Core-Objekte gesucht, sondern auch Immobilien aus der vermeintlichen zweiten Reihe stehen immer häufiger im Fokus. Die höhere Rendite lockt.

Wie in den Vorjahren wird auch die MIPIM 2013 ein sehr genaues Stimmungsbarometer widerspiegeln. Auf die Trends und Erfahrungen werden wir sicherlich im nächsten Monatsbericht eingehen. Ich freue mich auf viele gute Gespräche in Cannes.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Industrieklima erstmals besser als Handel

Auch wenn das Gesamtbild auf eine stabile Seitwärtsbewegung des Immobilienklimas hindeutet, entwickeln sich einzelne Segmente dynamisch. So steigen im Februar 2013 sowohl das Handel- als auch das Industrieklima an. Dabei wächst das Handelklima um über 1,1 Prozent auf aktuell 116,1 Zählerpunkte. Das Industrieklima stellt nach wie vor das volatilste Segment des Immobilienklimas dar. Dennoch spiegelt die stärkste Steigerung des Monats von knapp 12 Prozent auf aktuell 117,6 Zählerpunkte das Vertrauen der Marktakteure wider.
Das Industrieklima überholt damit in absoluten Zahlen zum ersten Mal das Handelssegment und wird ausschließlich vom Wohnklima übertroffen. Die positiven Trends bei Handel und Industrie können durchaus im Kontext des anhaltend starken E-Commerce-Booms der letzten Jahre betrachtet werden.

Das Wohnklima verzeichnent zwar einen Rückgang  um knapp 2,3 Prozent auf aktuell 166,3 Zählerpunkte, dennoch setzt es den stabilen Trend auf höchstem Niveau seit über zwei Jahren fort. Das Büroklima sinkt um marginal 0,1 Prozent und beträgt aktuell 105,9 Zählerpunkte. Die kommenden Monate werden zeigen, ob unter den günstigen konjunkturellen Rahmenbedingungen die Trendwende in diesem Segment nachhaltig ist.

Mittlerweile liegen die wesentlichen immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen für das Jahr 2012 vor. Sah es zeitweise so aus, als ob man deutlich hinter den Zahlen des guten Immobilienjahres 2011 zurückbleiben würde, so hat die Jahresend-rally zum Jahresschluss noch für einige Überraschungen gesorgt

So z. B. beim Investitions- markt. Hier wurden zum Jahresende noch großvolumige Transaktionen abgeschlossen, die mehrfach deutlich jenseits der 100 Mio. Euro gelegen haben. Insgesamt stieg das gehandelte Volumen im gewerblichen Investmentmarkt um mehr als 8 % auf knapp 26 Mrd. Euro.

Rückblickend betrachtet, hat sich der erfolgreiche Jahresabschluss bereits frühzeitig im Kurvenver- lauf des Immobilienklimas abgezeichnet. Spätestens mit Beginn des vierten Quartals hat sich ein Wendepunkt herauskristallisiert, nachdem die Stimmungsrückgänge im Jahresverlauf 2012 im-mer geringfügiger ausgefallen sind. "Die Immobili-en branche läuft wieder der realen Wirtschaftsentwicklung vorweg". Etwa so könnte man den aktuellen Kurvenverlauf interpretieren. Nachdem dieses lange Jahre gültige Paradigma aufgrund der außergewöhnlichen Marktumstände ins Wanken geraten ist, zeigt sich eine zaghafte Normalisierung. Bevor sich die fundamentale Zinslandschaft nicht ändert, werden altbekannte Zyklen jedoch weiterhin fehlen.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büro-Segment mit deutlicher Erholung

Das Büro-Segment war in den letzten Jahren das "Sorgenkind" der deutschen Immobilienwirtschaft. Diesem Segment wurde nicht mehr viel Potenzial zugetraut. Sichere Alternativen hat man im Wohnimmobilienmarkt gesehen. Aktuelle Studien deuten jedoch an, dass weitere deutliche Miet- und Preissteigerungen im deutschen Wohnungsmarkt nicht mehr gesehen werden. Dies deckt sich sowohl mit der skizzierten Entwicklung des Ertragsklimas als auch des Wohnklimas, das mit einem minimalen Rückgang von -1,1 % auf aktuell 170,2 Zähler einer Seitwärtsbewegung einschlägt. Das Büroklima schließt mit einem Anstieg von 7,2 % wieder zum Industrie- und Handelklima auf und kompensiert damit die Verluste der vergangenen Monate. Die befürchtete Scherenbewegung setzt sich hier nicht fort. Der Grund für diese Trendwende kann in der soliden Entwicklung der deutschen Büromärkte gesehen werden. Nach dem Boomjahr 2011 pegelten sich die Flächenumsätze auf einem Normalmaß ein. Gleichzeitig reduzierten sich auf breiter Front die Leerstände, während die Projektentwicklungspipelines immer schlechter gefüllt sind. Vor dem Hintergrund steigender Bürobeschäftigtenzahlen antizipieren die Immobilienexperten hier eventuell ansteigenden Bedarf.

Die Jahresendrally, ein an den Börsen häufig auftretendes Phänomen, war in der deutschen Immobilienwirtschaft in den letzten Jahren meist nicht zu sehen. Für Ende 2012 zeigt sie sich jedoch wieder, zumindest wenn man sich das Immobilienklima anschaut. Als Stimmungsindikator ist das Immobilienklima auch durch psychologische Faktoren geprägt. Und diese sind eine wesentliche Triebfeder bei einer Jahresendrally

Insbesondere die besinnlichen Feiertage rund um Weihnachten und Silvester erzeugen dabei eine positive Grundstimmung, die die Ereignisse des Jahres in warmes Kerzenlicht tauchen. Darüber hinaus wird nicht nur das zurückliegende Jahr betrachtet, sondern es wird auch darüber sinniert, was das neue Jahr 2013 bringen mag. Und hier sehen die Fundamentaldaten zunächst dürftig aus: Die Prognose des BIP-Wachstums wird immer weiter nach unten angepasst und die Staatsschuldenkrise prägt auch das Europa von 2013.

Es wird also ein skeptisches Bild gezeichnet, zumindest auf den ersten Blick. Denn das geringe Projektentwicklungsvolumen kann gekoppelt mit den hohen Flächenumsätzen der letzten Jahre auch Chancen eröffnen, da Leerstand und somit Angebot an erstklassigen Flächen abgebaut worden ist. Zwar ist aktuell auch die Nachfrage etwas geringer, jedoch noch erfreulich stabil. Kombiniert
mit einer positiven Stimmung kann 2013 somit zu einem erfolgreichen Jahr werden. Insbesondere bei Mut zum antizyklischen Handeln.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Positive Entwicklung in allen Segmenten

In allen Segmenten konnte ein positiver Jahresabschluss verzeichnet werden. Mit einem Zuwachs von 6,5 Prozent steigt das Büroklima überraschender Weise am stärksten, bleibt aber mit aktuell 98,8 Zählerpunkten weiterhin unter der 100-Punkte-Marke.

Beim Industrieklima setzt sich die allgemeine oszillierende Entwicklung weiter fort. Mit einem Zuwachs von 4,8 Prozent wird hier die zweitstärkste Steigerung erreicht. Mit aktuell 106,3 Zählerpunkten befindet es sich somit wieder auf dem Niveau vom August 2012. Die Anstiege beim Handel- und Wohnsegment fallen mit 2,4 und 2,7 Prozent im Vergleich am geringsten aus. Nichtsdestotrotz erreicht das Wohnklima mit 170,4 Zählerpunkten im Dezember einen neuen Spitzenwert und das Handelsegment mit 116,4 Zählerpunkten zumindest den Höchstwert der zweiten Jahreshälfte 2012.

Rückblickend auf das Immobilienjahr 2012 zeigt unser Index beim Immobilienklima einen stetigen Rückgang. Grund zur Sorge? Nein, denn vor dem Hintergrund der sich seit Jahren hinziehenden Krisen herrscht immer noch eine erstaunlich positive Grundstimmung am deutschen Immobilienmarkt. Das Immobilienklima steht nach wie vor deutlich im Plus und pendelt sich derzeit auf hohem Niveau ein.

Gleichwohl zeigt sich ein ambivalentes Bild zwischen den Segmenten. Während dem Klassiker Büroimmobilie offensichtlich immer weniger Vertrauen entgegengebracht wird, hat sich die einstige "lahme Ente" Wohnungswirtschaft zu einer attraktiven Assetklasse entwickelt. Hier hat ein Umdenken bei den Akteuren und Investoren stattgefunden. Die Unkenrufe einer Blasenbildung sind dabei aktuell noch unangebracht, denn insbesondere die Preisentwicklung ist gekoppelt an die Mietentwicklung. Ein Zeichen steigenden Bedarfs - was nicht zuletzt das steigende Ertragsklima dokumentiert.

Insgesamt dominiert die Finanzkrise zwar weiterhin das Geschehen, jedoch beeinflusst die Realwirtschaft die Vermietungsmärkte tendenziell positiv.

Zum Abschluss eines bewegten Jahres wünsche ich Ihnen an den Weihnachts- und Neujahrstagen eine frohe, besinnliche Zeit mit einem optimistischen Blick nach vorn.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Bürosegment verliert weiter an Stimmung

Das Stimmungsbild innerhalb der Segmente hat sich in der Novemberbefragung kaum verändert. Das Wohnklima entwickelt sich ungetrübt von externen Effekten auf sehr hohem Niveau und legt in diesem Monat wieder leicht zu (+0,6 %). Relativ stark gestiegen ist in diesem Monat das Handelklima (+4,2 %), welches sich hiermit von dem im Gesamtjahr 2012 stark mit dem Büro korreliertem Verlauf abkoppelt. Das Büroklima  trübt sich auch in der aktuellen Erhebung weiter ein, wenn auch auf niedrigem Niveau (-0,5 %). Mit nur 92,8 Zählerpunkten ist die Stimmung hier spürbar von zunehmender Skepsis geprägt. Das Industriesegment bewegt sich zwischen dem Büro- und Handelsklima und verzeichnet nach einem deutlichen Stimmungsaufschwung im Oktober wieder ein Minus von 3,4 Prozent. Die Stimmungszeitreihe zeigt sich hier in der langen Betrachtung als relativ volatil.

Eine herbstliche Stimmung hat sich anscheinend in den letzten Wochen in der deutschen Immobilienwirtschaft etabliert. Zumindest kann man den Eindruck gewinnen, wenn man die aktuell moderate, dennoch stetig negative Entwicklung des Immobilienklimas betrachtet. Der Rückgang wird einzig durch das Wohnklima gebremst, das sich mehr und mehr als Fels in der Brandung erweist.

Auf der diesjährigen EXPO REAL in München herrschte dagegen eine eher gute, spätsommerliche Atmosphäre. Die Grundstimmung der Teilnehmer war trotz der allgegenwärtigen Unruhen auf den Finanzmärkten tendenziell positiv. Redevelopment- und Nachhaltigkeitsthematik prägten viele individuelle Gespräche, während in den Foren Finanzierungsrisiken von internationalen Branchenexperten thematisiert wurden.

Oft diskutiert worden ist in München auch, welches Transaktionsvolumen im Jahr 2012 erreicht wird. Ob die Marke von 20 Mrd. Euro überschritten werden kann, ist abhängig von der Frage, ob ausreichend geeignete Objekte auf den Markt kommen. Das aktuelle Zinsniveau wirkt auf jeden Fall unterstützend. Und auch der steigende DAX macht weiterhin Hoffnung.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Zunahme nur beim Industrieklima

Betrachtet man die einzelnen Immobiliensegmente der Auswertung, wird eine sichtbare Erholung des Industrieklimas deutlich. Nach einem Einbruch im Vormonat von -5,0 Prozent, folgte im Oktober ein Zuwachs von 3,8 Prozent. Damit erreicht das Industrieklima 104,9 Zählerpunkte. Das Büroklima dagegen setzt seine Talfahrt fort und nimmt im Vergleich zum September um weitere 2,2 Prozent ab. Mit aktuellen 93,2 Zählerpunkten wird erneut ein Jahrestiefpunkt erreicht und der Indexwert ist mit dem Wert vom August 2010 (95,3) vergleichbar. Das Handelklima nimmt um 0,9 Prozent ab und erreicht in der aktuellen Erhebungsperiode den Wert von 109,1. Zwar wird der negative Trend damit nicht gestoppt, aber das Momentum des Abschwungs hat im Vergleich mit den letzten Monaten abgenommen. Die stabilste Kategorie unter den Segmenten stellt das Wohnklima dar. Der Seitwärtstrend auf hohem Niveau hält inzwischen seit über zwei Jahren an. Mit 164,9 Zählerpunkten im Oktober wird zwar ein geringer Rückgang um -0,5 Prozent dokumentiert, dennoch bleibt die Entwicklung im Wohnsegment der negativen Tendenz in den anderen Segmenten fern. 

Die deutsche Wirtschaft konnte sich trotz anhaltend schwierigem Marktumfeld im Zuge der Eurokrise lange Zeit entkoppelt vom europäischen Umfeld behaupten. Mehr und mehr spürt die Realwirtschaft in Deutschland jedoch ebenfalls den Gegenwind. Die Auftragsbücher werden dünner und in einigen Wirtschaftszweigen wird wieder von Kurzarbeit gesprochen. Die deutsche Immobilienwirtschaft indes konnte sich lange Zeit der realwirtschaftlichen Entwicklung entziehen. Sowohl die deutschen als auch die ausländischen Immobilienakteure haben Deutschland als nahezu einzigen sicheren Hafen in Europa gewertet.

Dennoch trübt sich Schritt für Schritt auch das Immobilienklima hierzulande ein. Die Rahmendaten überzeugen die Immobilienakteure derzeit weniger, die psychologischen Faktoren überwiegen immer mehr.

Dies dokumentiert anschaulich das Büroklima mit Werten unter der Marke von 100 Zählern, die eine wachsende Skepsis bezüglich dieses Segments zeigt. Hoffnungsträger ist das Wohnklima, welches auf anhaltend hohem Niveau verläuft. Diesem Segment wird demnach noch viel Potenzial zugemessen. Die soziodemographischen Daten des Wohnungsmarktes sprechen zumindest in vielen Metropolregionen für ein nachhaltig positives Marktumfeld. Die Scherenentwicklung zu den anderen Segmenten weitet sich damit weiter aus.

Alles in allem ist die Entwicklung des Immobilienklimas derzeit als verhalten zu werten. Es bleibt abzuwarten, ob die bevorstehende EXPO REAL erneut positive Impulse setzen kann.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Verluste in allen Segmenten

Während im August nur das Büroklima eine negative Entwicklung aufwies, mussten im letzten Monat des dritten Quartals 2012 alle Segmente Verluste verzeichnen. Mit einem Rückgang von -5,0 Prozent auf aktuell 101,1 Zählerpunkte hat das Industrieklima jedoch am stärksten abgenommen. Damit liegt der Wert wieder auf dem Niveau vom Juli 2012. Das Büroklima sinkt im September weiter und mit einem Minus von -3,5 Prozent sogar etwas stärker als im Vormonat (-2,5 %). Aktuell steht das Büroklima damit bei 95,3 Zählerpunkten. Während das Handelklima im vergangenen Monat noch einen Zuwachs von 2,5 Prozent verzeichnen konnte, musste es im September wiederum einen Rückgang von -2,5 Prozent hinnehmen und liegt mit 110,1 Zählerpunkten wieder auf dem Niveau vom Juli 2012. Das Wohnklima bleibt auch in der aktuellen Erhebungsperiode weitestgehend stabil. Nach einer drei Monate andauernden leichten Aufwärtsentwicklung folgt im September ein geringfügiger Rückgang auf nunmehr 165,8 Punkte.

Das Immobilienklima setzt sich zu jeweils gleichen Anteilen aus Ertrags- und Investmentklima zusammen. Obwohl das Immobilienklima optisch relativ stabil ist, haben wir seit 2010 jetzt erstmalig wieder eine Divergenz zwischen Ertragsklima und Investmentklima.

Die Sorgen der Immobilienwirtschaft gelten zu Recht den Ertragsperspektiven. Das Mietniveau scheint bei allen Nutzungen eher am oberen Ende angekommen zu sein. Weitere realökonomische Impulse werden nicht erwartet. Anders auf dem Investmentmarkt. Hier haben deutsche Immobilienanlagen immer noch ihren Reiz, insbesondere im Rahmen der andauernden Schuldenkrise in Europa.

Die gegenläufigen Entwicklungen sind durch unseren Index im August 2012 bezifferbar: Während das Ertragsklima um 3,3 Prozent gesunken ist, hat das Investmentklima um 2,8 Prozent zugelegt. Da die beiden Teilindizes seit Ende 2011 fast immer relativ parallel gelaufen sind, ist das Signal in diesem Monat umso bemerkenswerter.

Nur wenn dieser Zustand der hohen Divergenz zwischen Ertrags- und Investmentklima mittel- bis langfristig andauern sollte, würde sich nach unserem Urteil die in den vergangenen Monaten in den Medien ja immer wieder diskutierte Immobilienblase bilden können. Derzeit gibt der Index noch keinen Anhaltspunkt dafür. Wir werden die Verläufe weiter intensiv beobachten.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Nur das Büroklima schwächelt

Im August kann mit Ausnahme vom Büroklima bei allen Segmenten eine positive Entwicklung verzeichnet werden. Während das Büroklima im Juli stabil blieb und der anhaltende Abwärtstrend vorerst unterbrochen wurde, sinkt der Wert in der aktuellen Erhebungsperiode weiter um -2,5 Prozent auf 98,7 Zählerpunkte ab. Damit liegt das Büroklima wie zuletzt im Juli 2010 wieder unter der 100-Punkte-Marke. Nachdem das Industrieklima im Vormonat deutliche Verluste (-10,0 %) verzeichnen musste, konnte es im August mit einer Steigerung von 5,2 Prozent auf aktuell 106,5 Zählerpunkte die größten Zuwächse aufzeigen. Auch für das Handelklima geht es im August wieder leicht bergauf. Nach zwei verlustreichen Monaten kann hier eine Steigerung von 2,5 Prozent auf 112,9 Zählerpunkte festgestellt werden. Das Wohnklima bleibt weiterhin stabil auf hohem Niveau. Durch eine leichte Zunahme von 0,2 Prozent liegt der Wert aktuell bei 167,2 Zählerpunkten und damit nur 1,7 Punkte unter dem absoluten Höchststand vom März 2012 (169,9 Zählerpunkte).

Mit Ausnahme von Bayern haben die Sommerferien mittlerweile überall begonnen und passend dazu hat sich zwar kein Jahrhundertsommer, aber immerhin ein laues Sommerwetter eingestellt. Man könnte hoffen, dass sich die uns seit Monaten begleitende Eurokrise zumindest für einen kurzen Moment zurückhält und ebenfalls Urlaub macht. Aber ein Sommerloch lässt sich in der medialen Berichterstattung nicht feststellen, das Gegenteil ist der Fall. Neue Meldungen über die Krisenstaaten und hier insbesondere Spanien führen zu deutlichen Kursverlusten an den Börsen. Die Senkung des Ausblicks für Deutschland durch einzelne Ratingagenturen deutet eine neue Stufe der Krise an.

In der deutschen Immobilienwirtschaft lässt sich aber kein massiver Stimmungseinbruch feststellen, obgleich das latent über den Köpfen schwebende Damoklesschwert der Eurokrise auch die deutschen Immobilienexperten nicht völlig kalt lässt. Eine nur leichte Eintrübung des Stimmungsbildes zeigt jedoch an: Fundamental gesehen ist alles noch stimmig. Die Büroflächennachfragen in vielen Städten sind nach einem zaghaften ersten Halbjahr wieder angestiegen, der Bedarf bleibt demnach hoch. Auch die dynamische Nachfrage nach gewerblichen Krediten zeigt weiterhin Interesse an neuen Projektentwicklungen auf.

Es deutet sich aber auch wieder eine Verschärfung der Scherenentwicklung der Immobilienklimawerte an. Wohnimmobilien bleiben für die meisten nach wie vor der sicherste Immobilientyp. Die oszillierende Seitwärtsbewegung des Wohnklimas zeigt sogar tendenziell eher nach oben und erreicht aktuell den dritthöchsten Wert. Vorweggenommen wird jedoch ein möglicher Einbruch beim Konsum und bei der Büroflächennachfrage. Die Schere von mittlerweile über 50 Zählerpunkte zum Spitzenreiter öffnet sich weiter.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Büro- und Wohnklima stabil

Der Seitwärtstrend im Wohnsegment setzt sich weiter fort. Im Juli konnte das Wohnklima zum zweiten Mal in Folge leichte Gewinne verzeichnen. Durch den Zuwachs von 0,9 Prozent liegt der Wert aktuell bei 167,0 Zählerpunkten und somit auf dem Niveau vom April. An Stabilität gewonnen hat das Büroklima. Nach einer sechs Monate anhaltenden Abwärtsentwicklung konnte dieses im Juli durch einen minimalen Zuwachs von 0,1 Prozent vorerst gestoppt werden und liegt somit aktuell bei 101,3 Zählerpunkten. Das Handelklima muss als einziges Segment im Juli weitere Verluste verzeichnen. Mit einem deutlichen Rückgang von -6,8 Prozent liegt dieses aktuell bei 110,2 Zählerpunkten. Solch einen geringen Wert hatte das Handelklima zuletzt im Juli 2010 (109,7 Zählerpunkte). Das Teilsegment Industrieklima, welches in der Vergangenheit eher weniger im Fokus stand, tritt im Juli deutlich in Erscheinung. Mit einem Rückgang von - 10,0 Prozent musste es die größten Verluste verzeichnen. Diese Entwicklung lässt darauf schließen, dass diese Assetklasse aktuell skeptischer betrachtet wird als die übrigen Segmente, da für diesen Bereich ein Rückgang des Exportvolumens als erstes Auswirkungen hat.

Das Niveau, auf dem das Immobilienklima im Juni nun nach dem weiteren leichten Rückgang steht, ist das gleiche wie zum Jahresende 2011. Im Januar schnellte der Indexwert in die Höhe, nachdem einerseits "Merkozy" die Euro-Politik zur Chefsache gemacht hatten, andererseits die EZB mit einem 500-Milliarden-Tender den europäischen Finanzmarkt geflutet hatte und die deutschen Konjunkturaussichten sich wieder deutlich verbessert hatten.

Diese Impulse sind nun anscheinend verbraucht. Es ist möglich, dass wir in den kommenden Monaten nicht den großen Einschnitt sehen werden, den alle fürchten. Ebenso gut möglich ist, dass politische Entscheidungen und Maßnahmen immer wieder ein Auf und Ab auf dem aktuellen Niveau der Immobilienkonjunktur mit sich bringen werden. Das wäre sehr untypisch für einen ansonsten zyklisch verlaufenden Immobilienmarkt. Es macht uns aber auch immer wieder deutlich, wie stark der Einfluss von Politik auf den Immobilienmarkt sein kann. In diesem Fall profitieren die Akteure davon. Häufig genug haben aber politische Eingriffe auch schon Schaden angerichtet, wie etwa die Sonder-AfA in den 1990er Jahren, die ein Strohfeuer entfacht hat. Die negativen Auswirkungen dieser Fehlsteuerung dauerten viele Jahre an.

Es wäre zu wünschen, dass angesichts der gewaltigen politischen Aufgaben in Europa der deutsche Immobilienmarkt weiterhin nah an seinen realwirtschaftlichen Fundamenten orientiert bleibt.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Wohnsegment wieder im Aufwind

Nachdem das Wohnsegment zwei Monate in Folge leichte Verluste verbuchen musste, steigt dieser Klimawert im Juni wieder leicht um 1,3 Prozent auf aktuell 165,5 Zählerpunkte an. Hier zeigt sich erneut, dass dieses Segment im Zeitverlauf die allgemein stabilste Entwicklung aufweist. Anders verhält es sich beim Handelklima. Nachdem dieses im Mai überraschenderweise als einziges Segment Zuwächse verzeichnen konnte, sinkt es im Juni mit einer Abnahme von -4,0 Prozent auf 118,2 Zählerpunkte am stärksten. Das Büroklima folgt hingegen seit Februar 2012 einem Abwärtstrend. Der Rückgang von -2,4 Prozent fällt im Juni jedoch deutlich geringer aus als noch im Vormonat (-8,6 %).

Differenzierte Aussagen kommen diesen Monat vom Deutsche Hypo Index. Zwar liegen sowohl Immobilienklima als auch Immobilienkonjunktur unter ihren Vormonatswerten, aber es besteht ein fundamentaler Unterschied. Von der Realwirtschaft kamen in den letzten Monaten deutlich positive Signale.

Das Wirtschaftswachstum lag mit einer Veränderungsrate von plus 1,7 Prozent im ersten Quartal über dem Vorjahresquartal. Auch für dieses Jahr können wir daher wieder mit positiven Effekten für den Immobilienmarkt rechnen. So ist von einer weiter anhaltenden Nachfrage nach Büroimmobilien auszugehen. Hinzu kommen die relativ hohen Lohnabschlüsse bei den Tarifverhandlungen, die zu positiven Impulsen für die Nachfrage nach Immobilien führen werden. Davon wird nicht nur der Wohnungsbau profitieren, sondern auch für steigende Umsätze im Einzelhandel sorgen.

Die Staatsschuldenkrise als Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise ist Ursache für die aktuell negative Erwartungshaltung der Branche. Aber auch hier gibt es positive Impulse für die Immobilienwirtschaft. Denn die Bedeutung von Immobilieninvestitionen nimmt vor diesem Hintergrund natürlich weiter zu.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Was heißt das für die Investment- und Bauträgerstrategien in Deutschland? Natürlich ist ein hohes Risikobewusstsein in diesen unsicheren Zeiten notwendig! Wir erwarten aber auch für dieses Jahr, dass die Miet-erträge und das Kaufinteresse in Deutschland stabil bleiben werden. Aber es ist damit zu rechnen, dass der Markt kurzfristig weiter nachgeben könnte. Ein Vorteil bleibt bei diesem Spagat aber mittelfristig erhalten: Die Zinsen bleiben auf ihrem niedrigen Niveau.

Positives Ergebnis für das Handelklima

Das Handelklima erfährt im Mai 2012 als einziges Segment einen Zuwachs. Während es im Vormonat mit einem Rückgang von -7,5 Prozent die größten Verluste verzeichnen musste, steigt das Handelklima in der aktuellen Erhebungsperiode um 2,1 Prozent auf 123,1 Zählerpunkte. Das Büroklima hingegen sinkt zum vierten Mal in Folge auf nunmehr 103,7 Zählerpunkte. Damit liegt es nur knapp über dem Wert zum Ende des vergangenen Jahres (Dezember 2011: 102,1 Zählerpunkte). Mit einem Rückgang von -8,6 Prozent ist die Abnahme im Vergleich zum April (-4,3 %) sogar doppelt so hoch. Das Wohnklima sinkt im Mai zum zweiten Mal in Folge. Der Verlust ist mit -2,3 Prozent – wie beim Büroklima – ebenfalls doppelt so hoch wie im Vormonat (-1,0 %).

Die befragten Immobilienprofis in unserem Index-Panel sind anderer Meinung als unser Modell für die Immobilienkonjunktur. Während es hier klar aufwärts geht, zeigen sich beim Immobilienklima Wolken am Horizont. Umgekehrt war es im Januar. Anfang des Jahres sahen die Real Estate-Akteure nach der kleinen Herbst-Baisse 2011 schon wieder Chancen zu einem Zeitpunkt, an dem die deutsche Volkswirtschaft erst wieder begann, Tritt zu fassen. Was ist hier Frühindikator für was?

Im Hinblick auf den Zeitraum weniger Wochen und Monate zeigt sich in diesen kleinen Schwankungen die Nervosität der Märkte und die unmittelbare Abhängigkeit des deutschen Immobilienmarktes vom Wohlergehen des europäischen Marktes und der europäischen Währung. Es wird interessant sein zu sehen, wie eine französische und nun auch eine holländische Regierungsbildung die Märkte und auch den Deutsche Hypo-Index beeinflussen werden. Wenn ich an die bereits zurückgelegten Wege in Griechenland und Italien denke, sind die Chancen für einen weiteren kleinen Aufschwung nicht abwegig.

Man muss sich aber natürlich auch immer das - relativ hohe - Index-Niveau vor Augen halten. Die Sondersituation des deutschen Wohnungsmarktes in den letzten Jahren und der Aufschwung zwischen 2009 und 2011 können wahrscheinlich nicht dauerhaft aufrecht erhalten werden. Positive Signale aus Europa aber können vielleicht eine noch länger anhaltende Plateau-Phase für das deutsche Immobilienklima bewirken.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Verluste in allen Segmenten

Während im Vormonat das Wohnklima als einziges Segment ansteigen und sogar einen absoluten Höchstwert erreichen konnte, wird die Stimmung im April auch in diesem Segment ein wenig getrübt. Mit einem Rückgang um -1,0 Prozent auf 167,2 Zählerpunkte waren hier die Verluste jedoch noch am geringsten.

Nachdem das Handel- und das Büroklima im Vormonat nur marginal gesunken und der Eindruck entstanden war, dass beide Segmente an Stabilität gewonnen hätten, setzte sich die Negativentwicklung im April jedoch fort. Die größten Einbußen musste das Handelklima verzeichnen. Es ist um rund 10 Zählerpunkte bzw. -7,5 Prozent auf nunmehr 120,5 Zählerpunkte gesunken und liegt damit ungefähr wieder auf dem Niveau vom Jahresende 2011. Das Büroklima liegt mit einem Rückgang von -4,3 Prozent aktuell bei 113,5 Zählerpunkten.

Die MIPIM ist mittlerweile vorbei und die Sonne, die man dort nur in Teilen genießen konnte, hat Deutschland zwischenzeitlich flächendeckend erreicht. Die frühlingshafte Sonne hat eventuell auch den einen oder anderen Immobilienexperten bei der Abgabe seiner Marktmeinung beeinflusst. Zumindest für den deutschen Immobilienmarkt stimmt diese positive Grundstimmung mit dem Immobilienklima überein. Die Eintrübung aus dem zweiten Halbjahr, die in großen Teilen aus den makroökonomischen Risiken im europäischen Ausland herrührte, ist weitestgehend verschwunden.

Die Gespräche auf der MIPIM bestätigen diese Einschätzung – die Stimmung in Deutschland ist gut, hier investiert man gerne, denn die Risiken sind gering und zumindest in den meisten Märkten steigt die Nachfrage und somit häufig die Mieten und die Preise. Dies betrifft nahezu alle Märkte und Segmente. Denn auch, wenn nach wie vor viele dem Coreparadigma verfallen sind, schielen gewichtige Marktteilnehmer bereits auf Segmente wie Industrie oder Unternehmensimmobilien in Nebenlagen. Hier sieht man noch Chancen – gute Objekte lassen sich hier nicht so einfach identifizieren wie im Central Business District der "Big Seven".

Die positive Grundhaltung wird im europäischen Ausland häufig nur bedingt geteilt. Die Stimmung auf der MIPIM für diese Märkte war deutlich verhaltender. Hier wird sich die Schuldenkrise wahrscheinlich noch länger spürbar niederschlagen. Die Frage ist: Verziehen sich auch im übrigen Europa aufgrund der politischen Maßnahmen die dunklen Wolken am Immobilienhorizont in den nächsten Monaten? Oder bleibt Deutschland auf längere Sicht das ruhige Auge im Sturm?

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Wohnklima steigt weiter an

Das Wohnklima steigt zum zweiten Mal in Folge an. Mit einem Zuwachs von 3,1 Prozent auf aktuell 168,9 Zählerpunkte ist die Entwicklung im März sogar noch etwas dynamischer als im Februar (+2,0 %). Das Büro- und das Handelklima hingegen mussten zum zweiten Mal in Folge Verluste verzeichnen. Die Entwicklung kann jedoch ebenfalls positiv bewertet werden. Während die beiden Segmente im Vormonat noch eine Abnahme von -10,0 Prozent (Büro) bzw. -7,7 Prozent (Handel) verbuchen mussten, ist der Rückgang im März mit -0,8 Prozent auf 118,5 Zählerpunkte im Bürosegment bzw. -0,1 Prozent auf 130,2 Zählerpunkte im Handelsegment vergleichsweise marginal. Wie beim Immobilienklima kann hier auch eher von einer Stabilisierung der beiden Segmente gesprochen werden.

Eines ist sicher, die Zeiten sind unsicher. Vor allem für Prognostiker. Das Frühjahrsgutachten der deutschen Immobilienwirtschaft mit den Prognosen für 2012 wurde im Februar in Berlin vorgestellt. Darin stehen die Risiken von möglichen Euro-Bonds und die absehbaren Regulierungen für Banken und Versicherungen der relativ robusten deutschen Konjunktur gegenüber. Es ist im Gutachten von einer möglichen leichten Delle für den deutschen Immobilienmarkt die Rede, wenn sich Chancen und Risiken einigermaßen die Waage halten. Ähnlich einzuordnen ist wohl auch der Rückgang des Klimaindex um 6,6 Prozent.

Das Bild von Risiken in der Geldpolitik und einem sicheren Hafen der Realwirtschaft schlägt sich folgerichtig auch in den Teilindices nieder. Während die klassischen institutionellen Anlageprodukte, nämlich Büro- und Einzelhandelsimmobilien, negativer gesehen werden, sind die deutschen Wohnimmobilien erneut auf Chancenkurs. Das ist das klassische Muster, das wahrscheinlich für die nächsten Monate am leichtesten als beständig vorhergesagt werden kann. Solange zumindest die europäische Finanz-, Wirtschafts- und Schuldenkrise nicht deutliche Zeichen der Erholung zeigt.

Die Hoffnungszeichen niedrigerer Zinsen für südeuropäische Staatspapiere im Januar machten aus einer Schwalbe noch keinen Sommer. Spannend wird der Indexverlauf Ende März - wenn die deutsche Immobilienbranche von der MIPIM in Cannes heimgekehrt sein wird. Von dort erwarte ich persönlich nur Signale für eine leichte Delle und nicht für eine Branchenrezession.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Zuwächse nur beim Wohnklima

Im Februar 2012 kann einzig das Wohnklima eine Steigerung von 2,0 Prozent auf aktuell 163,7 Zählerpunkte verzeichnen. Dieses Segment zeigt weiterhin die stabilste Entwicklung. Während im Vormonat das Büroklima am stärksten gestiegen ist, muss dieses mit einem Rückgang von -10,0 Prozent im Februar hingegen die größten Verluste verbuchen. Die Verluste des Handelklimas sind mit -7,7 Prozent etwas geringer. Im Vergleich zum Jahresende 2011 befinden sich sowohl das Büro- als auch das Handelklima mit einem verbleibenden Plus von 17,1 bzw. 8,4 Prozent weiterhin auf einem guten Niveau.

Die Weihnachtsfeiern wirkten auf die Akteure der Immobilienmärkte erholsam und hatten den Effekt eines Trainingslagers. Der Immobilienkonjunktur-Index legt sehr deutlich zu und präsentiert sich in Vorbereitung auf die Olympischen Sommerspiele in London in erstaunlicher Frühform. Der Index erreichte wieder einen Wert, der letztmalig im Juli 2011 erzielt wurde.

Trotz der Reduzierung der Ratings durch Standard & Poor's für neun Mitglieder der Eurozone und für die Europäische Finanzstabilisierungsfazilität (EFSF) verliefen die letzten Anleiheauktionen sehr erfolgreich. Spanien und Italien konnten sich zu deutlich günstigeren Zinsen als noch in den Vormonaten finanzieren. Und die Niederlande und die Bundesrepublik Deutschland platzierten sogar Anleihen mit Negativzinsen. Die Staaten verdienen mit Schulden Geld, weil die Anleger eine Prämie zahlen, um ihr Geld sicher anlegen zu können.

Die Immobilienwirtschaft hofft, von dieser Beruhigung der Märkte profitieren zu können. Den Unsicherheiten auf der Finanzierungsseite wird wieder weniger Gewicht eingeräumt, auch einige Versicherungskonzerne sind bereits in das Geschäft mit gewerblichen Finanzierungen eingestiegen. Vielmehr wird von einer steigenden Nachfrage nach Immobilien ausgegangen, zumal sich der Spread zwischen dem Kreditzins und dem Ertrag aus einem Immobilieninvestment noch einmal leicht erhöht hat. Sollten die allgemeinen Rahmenbedingungen auf den Märkten halbwegs stabil bleiben, erwarten wir ein gutes Immobilienjahr 2012. In diesem Sinne wünschen wir allen Akteuren viel Erfolg.

Herzlichst,
Ihr Andreas Pohl

Steigerungen in fast allen Segmenten

Nachdem das Büroklima seit dem Sommer eine starke Abwärtsentwicklung verzeichnen musste, erfolgte im Januar 2012 eine Kehrtwende. Mit einem Zuwachs von 30 Prozent auf aktuell 132,7 Zählerpunkte ist dieses Segment in diesem Monat am stärksten gestiegen. Auch das Handelklima konnte zum Jahresbeginn zulegen. Der Anstieg ist mit 17,7 Prozent zwar nur gut halb so groß wie beim Büroklima, aber dennoch von großer Bedeutung. Zuwächse im zweistelligen Prozentbereich wurden seit Beginn der Erhebung bei diesem Segment nur fünf Mal erreicht. Der dynamischen Entwicklung des Büro- und Handelklimas konnte das Wohnklima jedoch nicht folgen. Mit einem leichten Rückgang von 0,8 Prozent auf 160,6 Zählerpunkte bleibt das Wohnklima weiterhin stabil auf hohem Niveau.

Das kann aber einem auch wirklich aufs Gemüt schlagen. Als wären Eurokrise, Staatsschuldenkrise etc. nicht genug. Nun gesellt sich auch noch eine Bundespräsidentenkrise dazu. Und die ausgerechnet wegen eines Privatkredits für einen Hauskauf. Zumindest das mediale Fass wurde dadurch wieder einmal zum Überlaufen gebracht. Ein gefundenes Fressen für BILD und Spiegel. Beide im Schulterschluss gegen den Präsidenten.

Was hat diese Bundespräsidentenkrise aber mit dem eingetrübten Immobilienklima zu tun? Alles und nichts. Nichts, weil die Präsidentenkrise substantiell natürlich ein anderes Themenfeld betrifft. Alles, weil diese Krise wie keine zweite die Befindlichkeit einer Gesellschaft beschreibt, die auf dem besten Weg scheint, ihre Orientierung zu verlieren. Denn das Vertrauen in ihre Institutionen gerät zunehmend ins Wanken. Der Bundespräsident am Pranger. Und das ausgerechnet jetzt. In Anbetracht der existentiellen Krise wirkt eine –auf den ersten Blick – „scheinbare“ Lappalie psychologisch deswegen umso gewichtiger, verschiebt das „empfundene“ Klima in die eingetrübten Zonen.

Bleibt zu hoffen, dass die Auszeit über Weihnachten auch die Akteure auf den Immobilienmärkten vom tatsächlichen, eingebildeten oder aber herbeigeredeten Druck befreit. Besinnung auf das Wesentliche ist angesagt. Und das Wesentliche ist, dass die Asset-Klasse „Immobilie“ in der Krise umso wertvoller wird. Beste Voraussetzungen also für eine erneute Aufhellung des Klimas nach dem Jahreswechsel – eine Hoffnung, die ich mit allen guten Wünschen für die bevorstehenden Festtage verbinde.

Wohnklima weiterhin im Aufwind

Das Wohnklima konnte im Dezember als einziges Segment einen Zuwachs verzeichnen. Mit einem Plus von 1,1 Prozent erreicht dieses aktuell einen Wert von 161,8 Zählerpunkten. Im Vergleich zum Vormonat      (+0,7 %) hat sich die positive Entwicklung des Wohnklimas sogar noch verstärkt. Das Büroklima konnte hingegen den Aufwärtstrend vom Vormonat nicht beibehalten und sinkt im Dezember auf einen Jahrestiefstwert von 102,1 Zählerpunkte. Mit einem Rückgang von -5,5 Prozent musste das Büroklima in diesem Monat sogar die größten Verluste verzeichnen. Das Handelklima sinkt zum fünften Mal in Folge auf aktuell 119,9 Zählerpunkte. Die negative Entwicklung in diesem Segment ist mit einem Rückgang von -1,6 Prozent zwar etwas stärker als im November (-0,4 %) aber dennoch sehr zurückhaltend.

Zerbröselt der Euro? Zerbricht die Euro-Zone? Wird Frankreich von den Rating-Agenturen abgestraft? Kriegen Italien und Spanien nach den Regierungswechseln ihre Schulden in den Griff? Bleibt die deutsche Wirtschaft stabil? Und die deutsche Kanzlerin hart? Etc. etc. etc.

Das Fragen-Amalgam ist an Komplexität kaum noch zu überbieten. Und Antworten bleiben unverbindlich. Auch die der Experten, die damit ihrem Namen alle Ehre machen – der kommt nämlich von expirii, gleich „versuchen“. Und zum Versuch gehört eben nicht zuletzt auch der Irrtum. Das ist das Dilemma des Menschen und seiner Unvollkommenheit. Daran werden wir uns auch in der wissenschaftlich technokratisch geordneten Welt gewöhnen müssen.

Dem unternehmerisch Handelnden auch in der Immobilienwirtschaft bleibt da nur ein radikales „Augen zu und durch“. Eine Maxime, die sich bislang bewährt, wie der jüngste King Sturge-Index beweist. Eine Aufhellung des Klimas – trotz krisengeprägter Rahmendaten. Der Resilienz starker Unternehmerpersönlichkeiten sei gedankt. Joseph Schumpeter lässt grüßen.

Büro- und Wohnklima im Aufwind

Nachdem in den vergangenen Monaten die Entwicklung in den Segmenten überwiegend negativ war, kann im November beim Büro- und Wohnklima wieder eine positive Entwicklung festgestellt werden. Die Verbesserungen sind jedoch insgesamt eher gering. Mit einer Verbesserung von 1,8 Prozent auf nunmehr 108,1 Zählerpunkte kann das Büroklima noch am meisten zulegen. Damit liegt es aber weiterhin deutlich unter dem Niveau vom  Juli 2011 (136,0 Zählerpunkte), woraufhin anschließend die Abwärtsentwicklung einsetzte. Das Wohnklima erreicht mit einer Verbesserung von 0,7 Prozent 160,0 Zählerpunkte und bleibt dank der geringen Verschlechterung in den Vormonaten der sichere Hafen in der deutschen Immobilienwirtschaft. Das Handelklima ist erneut auf aktuell 121,9 Zählerpunkte gesunken. Hier zeigt sich jedoch, dass sich die Negativentwicklung in diesem Segment weiter abgeschwächt hat. Betrug der Rückgang im Oktober noch -2,6 Prozent, sind es im November nur noch -0,4 Prozent.

Ungewisse Zeiten. Fraglos. In Deutschland, in Europa, in der Welt. Und es sieht so aus, als würde die Ungewissheit zur Regel mutieren. Gewissheiten gebärden sich demgegenüber zunehmend als Ausnahmen.

Nach der Ungewissheit ist folglich vor der Ungewissheit. Die Nachhaltigkeit der Ungewissheit wird zum Dauerthema. Denn vorausgesetzt, der Deutsche Bundestag befürwortet die Vorschläge der Regierungskoalition zur Rettung Griechenlands, zur Rettung des Euro usw., und vorausgesetzt, die europäischen Regierungschefs gehen konform mit der Entscheidung des Bundestags – was dann? Niemand vermag unter den gegebenen Umständen zu prognostizieren, was nach einer solchen Entscheidung tatsächlich passiert. Stabilisiert der Finanzmarkt-Hebel tatsächlich Politik, Gesellschaft und Märkte in Europa? Oder greifen die ins Auge gefassten Maßnahmen doch noch zu kurz?

Das Management von Ungewissheit jedenfalls ist das Gebot der Stunde – auch in der Immobilienwirtschaft. Gute Nerven sind in dieser Lage genauso gefragt wie die Kunst, in der Ungewissheit richtige Entscheidungen zu treffen. Dabei ist das Fundament in der Immobilienbranche solide wie in kaum einem anderen Wirtschaftszweig. Und das wird vom „Markt“ und den handelnden Akteuren nach Verdauen des ersten Schocks im August/September offensichtlich nun auch so gesehen.

Weitere Verluste in allen Immobiliensegmenten

Die im Vergleich zu den Vormonaten abgeschwächte Negativentwicklung des Immobilienklimas zeigt sich auch bei der segmentweisen Betrachtung. Die Stimmung in den einzelnen Teilsegmenten sinkt zwar weiterhin, die Geschwindigkeit hat jedoch auch hier abgenommen. Nach wie vor ist der Rückgang beim Büroklima am stärksten und demonstriert damit die höchste Volatilität  in den Teilsegmenten. Mit 5,3 Prozent hat sich die Abwärtsgeschwindigkeit zum September jedoch fast halbiert (Vormonat -10,0 %). Auch das Handelklima konnte die Verluste mit aktuell 2,6 Prozent ebenfalls drosseln (Vormonat -4,9 %). Beim Wohnklima dreht sich der Trend in diesem Monat um. Obwohl die Verluste hier mit 2,2 Prozent weiterhin am niedrigsten sind, haben diese im Vergleich zum Vormonat       (-1,8 %) geringfügig zugenommen. Damit erreicht erstmals gewisse Nervosität das bisher als „sicheren Hafen" betrachtete Wohnimmobiliensegment. Einzig das Industrieklima entwickelt sich in diesem Monat positiv und steigt um 5,0 Prozent auf 112,7 Zählerpunkte.

Nun also doch. Konnte sich die Immobilienwirtschaft in den vergangenen Monaten noch gegen die allgemeine Stimmungseintrübung infolge der Eurokrise stemmen, schlägt das Schuldendesaster jetzt auch den Marktteilnehmern in unserer Branche aufs Gemüt. Die Verunsicherung ist nachvollziehbar, da sich nicht nur die gesamtkonjunkturellen Eckdaten in Deutschland spürbar verschlechtert haben, sondern die Experten auch über den weiteren Verlauf der wirtschaftlichen Entwicklung uneins sind.

Einerseits wird vor einer weiteren Abschwächung der Konjunktur gewarnt, andererseits hält aber etwa die Bundesbank Rezessionsängste für übertrieben. Leider können auch wir die Zukunft nicht voraussehen. Es bleibt die Befürchtung,  dass schon die Ungewissheit vor dem weiteren Krisenverlauf die Investitionsbereitschaft in der Wirtschaft weiter hemmen wird.

Zeitversetzt würde dieser Effekt auch in der gewerblichen Immobilienwirtschaft ankommen. Sie muss sich daher – wie andere Branchen auch – mit dem Gedanken anfreunden, dass sich die Märkte wohl früher oder später abkühlen werden. Das Geschehen an den Mietmärkten sowie auf dem Transaktionsmarkt könnte so den bisherigen und aktuell noch intakten Wachstumspfad verlassen.

Für Schwarzmalerei besteht indes kein Anlass. Die Immobilienwirtschaft ist, auch infolge der jüngsten Finanzkrise, wettbewerbsfähig aufgestellt und braucht – zumindest momentan – weder eine neue Kreditklemme noch Abwertungstendenzen zu befürchten.

Negative Entwicklung in allen Segmenten

Wie bereits im August haben sich im September alle Segmente weiter negativ entwickelt. Die höchsten Verluste muss mit 10,0 Prozent erneut das Büroklima verzeichnen. Damit ist der Rückgang in diesem Segment noch einmal stärker als im Vormonat (-8,6 %). Das Handelklima ist hingegen mit 4,9 Prozent weniger stark gesunken (-6,5 %). Die Verluste im Wohnsegment sind mit 1,8 Prozent weiterhin am geringsten. Hier kann man noch von einem Seitwärtstrend sprechen.

Nach den jüngsten Turbulenzen an den Finanzmärkten ist es kaum verwunderlich, dass sich der King Sturge Immobilienkonjunktur-Index eintrübt, zumal unsere Befragung auch unmittelbar nach den Kursverlusten stattfand. Aber er stürzt keineswegs derart heftig ab wie der Crash an der Börse hätte vermuten lassen. Vielmehr wissen die Marktteilnehmer genau: die Immobilienwirtschaft ist von den teils desaströsen Entwicklungen an den Börsen und Währungsfronten zwar auch betroffen, aber lange nicht so gravierend – zumal die Immobilienmärkte von der anhaltenden Flucht in die Sachwerte auch durchaus profitieren.

Sorge bereitet vielmehr das gesamtkonjunkturelle Umfeld. Der deutsche Konjunkturmotor läuft zwar noch, aber deutlich gebremst, da sich die Weltwirtschaft spürbar abkühlt und die deutsche Exportwirtschaft allen Prognosen nach in Mitleidenschaft ziehen wird. Das hat wiederum Auswirkungen auch auf die Binnenkonjunktur – und somit auf die einzelnen Segmente der Immobilienwirtschaft. Abzulesen ist dies in der skeptischeren Beurteilung der Büro- und Handelsimmobilienmärkte, während sich der Wohnimmobilienmarkt weitgehend unbeeinträchtigt zeigt.

Somit bestätigt sich der bereits im jüngsten Kommentar angedeutete Ausblick, dass die Immobilienwirtschaft vom Abschwung zwar nicht unbeschadet bleibt, sich vom Abwärtstrend aber zunächst positiv abkoppeln kann.

Wohnklima nahezu unbetroffen

Während das Handel- und insbesondere das Büroklima sehr sensibel auf die aktuelle Marktschwankung reagieren und deutlich an Wert verlieren, setzt das Wohnklima seine Seitwärtstendenz nahezu unbeeinträchtigt fort und gibt nur im Rahmen der natürlichen Schwankung minimal nach.

Der wirtschaftliche Aufschwung in Deutschland lässt seit einigen Wochen leicht nach, liegt aber immer noch auf hohem Niveau. So lassen sich die Ergebnisse der jüngsten Konjunkturumfragen zusammenfassen, die sich auch in der aktuellen Erhebung des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index widerspiegeln.

Waren die vergangenen beiden Jahre von einer rasanten Erholung der Immobilienkonjunktur und einer entsprechend positiven Stimmung in der Branche gekennzeichnet, stellt sich nun eine stabile Seitwärtsbewegung der Indexwerte ein.

Überraschen kann das nicht. Auf der einen Seite lässt die Dynamik der Weltkonjunktur nach, was zu einer Abkühlung der deutschen Exportwirtschaft führt. Auf der anderen Seite verunsichern die Euro-Schuldenkrise sowie die quasi in letzter Minute abgewendete Zahlungsunfähigkeit der USA die Märkte.

Doch trotz der globalen Unsicherheiten ist die deutsche Immobilienwirtschaft nach wie vor in robuster Verfassung. Alles deutet darauf hin, dass die Transaktionsvolumina und Vermietungsgeschäfte weiter zulegen. Hier zeigt sich, dass der deutsche Immobilienmarkt weiterhin von seiner Solidität als attraktiver Investitionsstandort profitiert. In den nächsten Monaten wird sich erweisen, ob er sich sogar positiv von der gesamtkonjunkturellen Entwicklung abkoppeln kann.

Der monatlich erhobene King Sturge Immobilienkonjunktur-Index erscheint heute zum 43. Mal und zum ersten Mal nach der Fusion von Jones Lang LaSalle und King Sturge. Er bildet zuverlässig die aktuelle Lage und Stimmung in der Branche ab und ist zudem ein erfolgreiches Instrument, um Rückschlüsse auf die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes und seiner Teilsegmente zu ziehen.

Positive Entwicklung in allen Segmenten

Nachdem im vergangenen Monat das Klima in allen Segmenten nachgab, verzeichnen im Juli alle Bereiche wieder Zuwächse. Das deutlichste Wachstum weist das Wohnklima mit einer Steigerung von 3,5 Prozent auf. Auch das Handelklima steigt mit einem Wachstum von 2,9 Prozent deutlich an. Das Büroklima hingegen entwickelt sich kaum. Auch die Immobilien-Segmente oszillieren derzeit und folgen einem stabilen Seitwärtstrend.

Kein Wunder, dass sich die Stimmung in der Immobilienwirtschaft etwas eintrübt. Zwar boomt die deutsche Wirtschaft weiter, die Verunsicherung an den Finanzmärkten nimmt wegen der ungelösten Schuldenkrise jedoch weiter zu. Manche Experten sprechen bereits von einer „Angststarre“ der Investoren.

Dies gilt gottlob nicht für den deutschen Immobiliensektor, obwohl auch hier nach einer Phase der Euphorie wieder etwas mehr Zurückhaltung eingetreten ist. Die Fundamentaldaten sind indes in Ordnung. Der kräftige Aufschwung hält an, die Zinsen sind (noch) niedrig, die Wirtschaft schafft neue Arbeitsplätze und braucht weitere Flächen. Im Gegensatz dazu wird in Deutschland bekanntlich viel und gerne gejammert – derzeit allerdings auf weltweit sehr hohem Niveau.

Wichtig ist jetzt, dass der Finanzsektor stabil bleibt. Daher ist es auch richtig, den Griechen mehr Zeit zu geben, ihre strukturellen Probleme zu lösen und die Stabilität des Euros nicht unnötig zu gefährden. Alles andere würde bedeuten, dass die Banken ihre nach der Krise mühsam wiedererlangte Finanzierungsbereitschaft abrupt einstellen würden. Und das träfe dann auch die deutsche Immobilienwirtschaft.

Langfristig gesehen wird Europa allerdings nicht umhinkommen, klare Regelungen für die notwendige Konsolidierung der Schuldenstaaten einzuführen. Die bisherigen Maastricht-Kriterien haben sich als zahnloser Tiger erwiesen.

Negative Entwicklung in allen Segmenten

Vergangenen Monat war das Büroklima das einzige Immobiliensegment mit steigenden Klimawerten. Im Juni gerät auch dieses unter Druck und verzeichnet wie die übrigen Segmente einen deutlichen Rückgang. Die Verluste sind bei allen Segment-Klimata annähernd gleichwertig. Die Segment-Schere bleibt in nahezu unveränderter Position, das Büro- und Handelklima sind nach wie vor auf nahezu gleichem Niveau. Die Handel- und Wohnklimata liegen aktuell unterhalb des Januar-Werts 2011.

Der Aufschwung ist da und von robuster Natur. Höhere Investitionen, mehr Konsum und steigende Exporte verhalfen der Wirtschaft im ersten Quartal zu einem Wachstum von 1,5 Prozent. Der Konjunkturmotor brummt. Experten rechnen damit, dass die Wirtschaft in diesem Jahr zum zweiten Mal in Folge mit mehr als drei Prozent wächst. Das wäre ein neuer Rekord seit der Wiedervereinigung. Dem war allerdings 2009 wegen der Finanzkrise auch der schwerste Einbruch mit 4,7 Prozent seit der Nachkriegsgeschichte vorausgegangen.

Die Immobilienwirtschaft profitiert von der günstigen gesamtkonjunkturellen Entwicklung in nicht unerheblichem Maße, wie die Mai-Umfrage des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index zeigt. Die Stimmung bleibt auf weiterhin hohem Niveau, da das Vermietungs- und Vermittlungsgeschäft sehr ordentlich verläuft. Viele Unternehmen machen nun einen gewissen Nachholbedarf an Flächen wieder wett. Und auch Private investieren zunehmend in Immobilien, da sie sich mit Sachwerten auf der sicheren Seite sehen.

Indes sind die nach wie vor bestehenden Risiken nicht zu unterschätzen. Noch immer besteht die Gefahr, dass sich die Schuldenkrise in eine Währungskrise auswächst, was die gute Konjunktur schlagartig abwürgen würde. Leider ist eine schnelle Lösung der Krise aber nicht in Sicht. Es bleibt daher nur zu hoffen, dass die betroffenen Länder ihre Schuldenberge sukzessive abtragen können und eine neue Eskalation an den Finanzmärkten somit ausbleibt.

Büroklima steigt weiter an

Im Mai kann nur das Büroklima eine Zunahme vorweisen. Mit einem Anstieg von 3,3 % konnte die positive Entwicklung aus dem Vormonat auf gleichem Niveau weiter fortgesetzt werden. Während das Handelklima um 1,4 % abnahm, blieb das Wohnklima mit einem minimalen Rückgang von 0,1 % annähernd konstant. Somit schließt sich die Segment-Schere weiter und die Werte von Büro- und Wohnklima liegen so eng beieinander wie noch nie in diesem Jahr. Handel- und Büroklima liegen mittlerweile wieder nahezu auf einem Niveau.

Trotz der weltweiten Schocks – Naturkatastrophen und Atomkrise, Kriege und Unruhen in Nordafrika und dem Nahen Osten – hat sich die Stimmung in der Immobilienwirtschaft weiter verbessert. Das liegt auch daran, dass die realen Auswirkungen auf die deutsche Wirtschaft bisher relativ gering sind. Die volkswirtschaftlichen Rahmendaten sind robust, die Wirtschaft wächst und die Steuereinnahmen sprudeln.

Dies spiegelt sich auch in der Immobilienwirtschaft wider und zeigt sich an den lebhafteren Transaktionsmärkten sowie den weiter anziehenden Vermietungs- und Vermittlungsumsätzen. Risiken sind allerdings nach wie vor von Seiten der Finanzmärkte mit Schuldenkrise, anziehender Inflation, steigenden Zinsen, hohem Ölpreis und teurem Euro erkennbar.

Unabhängig von den internationalen Krisen könnte indes die deutsche Politik durchaus etwas mehr zur Aufhellung der doch teils angespannten Gemütslage beisteuern. Denn immer lauter wird die Kritik seitens der Wirtschaft an den ausbleibenden Reformbemühungen der Regierung. Ob Energiewende, Einkommensteuerreform, Subventionsabbau, Sicherung der Gemeinschaftswährung und Reform der Sozialsysteme – es scheint, als sei ein gewisser Stillstand im politischen Handeln eingetreten. Zumindest kann von engagierter Entscheidungsfreude kaum die Rede sein.

Die Investitionsfreude in der Wirtschaft hängt nun einmal stark von klaren politischen Rahmenbedingungen, die Verlässlichkeit und Orientierung vermitteln, ab. Insofern bietet die gute wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland Gelegenheit, die Weichen für nachhaltiges Wachstum richtig zu stellen.

Positive Entwicklung in allen Segmenten

Im April können alle Segmente wieder Steigerungen verzeichnen. Während im Vormonat das Büroklima die größten Verluste hinnehmen musste, verbucht es im April mit 3,7 % die größten Gewinne für sich. Das Wohn- und Handelklima weisen Zunahmen von 2,4 bzw. 2,5 Prozentpunkten auf. Da das Wohnklima nicht ganz so stark steigt, schließt sich die Segment-Schere wieder leicht. Auch hier deutet sich ein Seitwärtstrend an.

Die Welt ist nicht mehr so wie sie vor Fukushima war. Erdbeben, Tsunami, Atomdesaster – dies wird Folgen für Politik, Wirtschaft und Energiemärkte haben. Die schweren Konflikte in der arabischen Welt kommen erschwerend hinzu. Dass nun erst einmal Verunsicherung herrscht ist klar. Und so spiegelt sich dies auch in der aktuell eingetrübten Stimmung der Immobilienunternehmen wider.

Klar ist aber auch, dass die Katastrophe in der drittgrößten Volkswirtschaft der Welt den Aufschwung zwar dämpfen, aber nicht ausbremsen wird. Dafür sind sowohl die Weltwirtschaft als auch insbesondere die deutsche Wirtschaft zu robust. Die Industrie und der Bau freuen sich über mehr Aufträge, die Beschäftigung steigt – und so beleben sich auch die Immobilienmärkte weiter.
 
Mittlerweile entwickeln sich die Transaktionsmärkte wieder dynamisch, weil neben deutschen auch zahlreiche internationale Investoren hierzulande nach attraktiven und sicheren Investments suchen. Deutschland profitiert von seinen beeindruckenden volkswirtschaftlichen Daten und von seiner Stellung als großer, liquider und sehr stabiler Immobilienmarkt in Europa. Neben der stark gestiegenen Bereitschaft zu Immobilieninvestitionen zeugen auch die Transaktionen der vergangenen Monate von der deutlichen Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern.
 
Auch die gewerblichen Vermietungsmärkte ziehen weiter an, da sich in den Unternehmen in den vergangenen drei Jahren teilweise ein Nachfragestau aufgebaut hat. Die Büromieten sind stabil, die Leerstände sinken vielerorts und auch der Einzelhandel wird von der guten Konjunktur profitieren.
 
Trotz aller Skepsis bezüglich der Folgen der Japan-Krise bleibt daher die Zuversicht bestehen, dass die deutsche Immobilienwirtschaft mit einer weiteren Belebung an den Märkten rechnen darf.

Abwärtsentwicklung in allen Segmenten

Im Gegensatz zum Vormonat verzeichnen alle Segment-Klimata im März 2011 einen Rückgang. Da das Büroklima dabei doppelt so starke Verluste wie das Wohnklima aufzeigt, öffnet sich die Segment-Schere wieder geringfügig. Dies ist ein Indikator dafür, dass Büroimmobilien eines der volatilsten Immobiliensegmente darstellen. Mit einem Rückgang von nur einem Prozent präsentiert sich das Handelklima im März am stabilsten.

Die Immobilienwirtschaft erwartet eine spürbare Frühjahrsbelebung. Darauf weist nicht nur die sehr gute Stimmung der Marktteilnehmer hin, die laut der jüngsten Erhebung des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index auf ein neues Allzeithoch gestiegen ist. Auch die Signale aus dem Markt sind eindeutig: Viele Investoren aus dem In- und Ausland treten wieder mutiger in Erscheinung, so dass das Transaktionsgeschehen erheblich zugenommen hat. Wir gehen davon aus, dass sich das Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilieninvestments, welches sich bereits im vergangenen Jahr gegenüber dem Krisenjahr 2009 mehr als verdoppelte, weiter ansteigen wird. Vorausgesetzt, es kommt zu keinen weiteren Schockwellen am Finanzmarkt oder neuen Problemen bei den europäischen Schuldenstaaten.

Wir haben in jüngster Zeit beobachtet, dass viele internationale Investoren Deutschland wieder in ihren Investment-Fokus gerückt haben. Das zunehmende Interesse basiert zum einen auf der guten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, die sich hierzulande positiv von vielen anderen wichtigen Volkswirtschaften abhebt, zum anderen aber auch auf dem nach wie vor sehr attraktiven Immobilienmarkt, der im Rendite-Risiko-Profil weiterhin gute Chancen zeigt. Im Zuge einer ebenfalls erfreulichen Entwicklung auf den gewerblichen Vermietungsmärkten ist festzustellen, dass die Investoren sich auch wieder größere Portfoliodeals zutrauen, zumal sich die Finanzierungsbedingungen seitens der Banken wieder etwas verbessert haben und die Zinsen noch sehr günstig sind.

Segment-Schere schließt sich

Zwar steigen die Segment-Klimata auch im Februar 2011 in allen Segmenten an, es zeichnet sich jedoch immer stärker ein Schließen der Schere zwischen diesen ab. Während das Wohnklima sich langsam auf hohem Niveau einpegelt, nähert sich das Büroklima langsam, aber stetig an das Handelklima an.

Die Immobilienwirtschaft ist sehr optimistisch ins neue Jahr gestartet. Die Transaktionsmärkte haben sich deutlich belebt und befinden sich bereits wieder auf Vor-Krisenniveau. An Investoren herrscht demnach kein Mangel. Auch an der immobilienwirtschaftlichen Basis sind die Aussichten für 2011 vergleichsweise günstig.

Die Kaufpreise und Mieten auf den gewerblichen Immobilienmärkten zeigen eine stabile Tendenz. Es fehlt allein an Spitzenobjekten, jedenfalls in den allseits gefragten A-Lagen der Ballungsräume. Aufgrund des hohen Anlagedrucks etwa der institutionellen Investoren zeichnet sich daher schon jetzt ein gewisser Trend in Richtung B-Lagen ab, die – abhängig von den jeweiligen Bedingungen in der Mikrolage – nicht weniger attraktiv sein müssen als die favorisierten Core-Immobilien.

Den Optimismus in der Branche kann dies jedenfalls nicht trüben, wie die jüngsten Umfragewerte zum King Sturge Immobilienkonjunktur-Index zeigen. Nach leichten Rückgängen zum Ende des vergangenen Jahres befindet sich das Immobilienklima nun wieder auf einem neuen Allzeithoch. Dies lässt für den weiteren Jahresverlauf hoffen.

Vor Rückschlägen ist die Branche allerdings nicht gefeit. An den nach wie vor sehr unsicheren Finanzmärkten kann es jederzeit wieder zu Turbulenzen kommen, da sich noch immer keine dauerhafte Lösung für die Schuldenkrise in den Peripherie-Staaten der Euro-Zone abzeichnet. Zugleich sind durch einen enormen Preisschub bei Rohstoffen und Energie gewisse inflationäre Tendenzen entstanden, die früher oder später die Frage nach einer Zinserhöhung durch die EZB aufwerfen. Diese Rahmenbedingungen bergen für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung – und somit insbesondere auch für die kapitalintensive Immobilienwirtschaft – nicht unbedeutende Risiken.

Segmente nähern sich weiter an

Wie bereits in der Entwicklung der letzten Monaten ersichtlich, schließt sich die Schere bei den Immobiliensegmenten zusehends. Insbesondere das Büroklima kann an diesem Monat mit einem Zuwachs von 8,5 % deutlich zulegen. Das Segment mit dem größten Vertrauensverlust während der vergangenen Krise hat damit den Anschluss an die anderen Teilmärkte wiedergefunden, auch wenn zum Wohnklima noch immer ein Abstand von rund 30 Zählerpunkten besteht.

Unmittelbar vor dem Ausklang eines für die gesamtdeutsche Wirtschaft erfolgreichen Jahres kühlt sich die Stimmung in der Immobilienbranche leicht ab. Zum zweiten Mal in Folge sinkt das Immobilienklima des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index. Verursacht wird dies vor allem durch ein Abflauen der Stimmung bei Investmententscheidungen.

Demgegenüber entwickeln sich die makroökonomischen „harten“ Daten aber weiter nach oben. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs im Jahr 2010 mit knapp vier Prozent so stark wie seit fast zwei Jahrzehnten nicht mehr. Auch die Prognosen der meisten Ökonomen gehen von einem anhaltenden Wirtschaftswachstum aus. Es bleibt die Frage, ob die Binnenkonjunktur die vermutlich nachlassende Exportkraft kompensieren wird.

Weiterhin drohen Verwerfungen durch die strauchelnden EU-Länder und die damit verbundene Eurokrise. Wird sich dies auf die deutsche Wirtschaft auswirken und antizipieren unsere Panel-Teilnehmer in der Dezember-Befragung die Umkehr durch ein Abkühlen der vormals euphorischen Stimmung? Etabliert sich gerade eine Trendwende oder schlägt das Immobilienklima „nur“ eine Seitwärtsbewegung ein?

Einiges spricht derzeit für eine Normalisierung der Stimmung, dies ist unvermeidbar und zuweilen sogar sinnvoll. Denn das Immobilienklima erklomm zwischen Juli und Oktober 2010 immer neue Höchststände. Eine ungebrochene Fortsetzung dieser Steigerung wäre ungesund. Und auch im Dezember ist das Niveau des Immobilienklimas noch immer höher als es im Januar 2008 war. Doch Gewissheit, ob der Wendepunkt bereits erreicht ist, bringen erst die kommenden Monate…

Büroklima mit leichtem Anstieg

Nach wie vor positioniert sich das Büroklima unter den Segmenten als der Teilbereich mit den niedrigsten Indexständen. Dieser Teilindikator ist als einziger gestiegen, während die Stimmung in den anderen Immobiliensegmenten absackte. Den deutlichsten Verlust musste dabei das Handelklima verzeichnen. Die sich während des Abschwungs abzeichnende Scherenöffnung zwischen den Segmenten beginnt sich damit zu schließen. Nähert sich damit langsam alles dem Ausgangspunkt an?

Die derzeitige Nachrichtenlage ist alles andere als voradventlich: Terrorangst in Deutschland, Angst vor einem irischen Staatsbankrott, Angst vor neuen Schulden- und Währungskrisen weltweit. Andererseits: der Konjunkturmotor brummt. Galt Deutschland in den vergangenen zehn Jahren als einer der wachstumsschwächsten Staaten Europas, sind wir nun plötzlich wieder das Wirtschaftswunderland.

Alles dies spiegelt sich in der jüngsten Erhebung des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index wider. Sie zeigt, dass die Zuversicht der Marktteilnehmer in die aktuelle Geschäftsentwicklung zwar auf hohem Niveau verharrt, die gestiegenen konjunkturellen Risiken jedoch einem weiteren Stimmungsaufschwung bei Nutzernachfrage und Mietentwicklung entgegenstehen.

Die Anfang November veröffentlichten Wachstumszahlen zeigen, dass die deutsche Wirtschaft seit dem vorläufigen Ende der Wirtschafts- und Finanzkrise um durchschnittlich 0,9 Prozent pro Quartal zulegen konnte. Das sind 3,6 Prozent jährlich. Steht Deutschland somit tatsächlich vor einem zweiten Wirtschaftswunder?

Die Wachstumszahlen sollten genauer betrachtet werden. Denn neben dem Einbruch des Bruttoinlandproduktes (BIP) 2009 von 4,7 Prozent, verblasst ein Aufschwung von 3,6 oder 3,7 Prozent in diesem Jahr. Außerdem ist der Aufschwung vor allem auf Exporte zurückzuführen. Das Exportwachstum hat bis ins zweite Quartal 2010 mehr als acht Prozentpunkte zum Wachstum beigetragen. Der Beitrag des privaten Konsums war jedoch negativ. Hier zeigt sich, dass die Binnenkonjunktur noch immer erheblichen Nachholbedarf hat. Zugleich kühlt sich das Exportwachstum jedoch schon wieder ab. Von Wundern sind wir demnach weit entfernt.

Immobilien-, Handel- und Büroklima rückläufig

Der leichte Abschwung des Klimas basiert im Wesentlichen auf dem Rückgang des Investmentklimas. Demgegenüber sehen die Befragten mehr Potenziale bei den Erträgen bzw. Mieten. Das steigende Ertragsklima verhindert, dass das Immobilienklima noch stärker sinkt. Bei den Immobiliensegmenten werden Wohnimmobilien und Industriegebäude positiver bewertet, Büros und Einzelhandelsobjekte werden von den Befragten kritischer gesehen.

Die Immobilienwirtschaft schwimmt derzeit auf einer Welle der Euphorie. Darauf deuten zumindest die jüngsten Umfrageergebnisse des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index hin. Ist das Stimmungshoch von anhaltender Dauer? Spiegelt es die realen Gegebenheiten am Markt wider? Ist die Krise endgültig überstanden? Fragen über Fragen, die sich letztlich nur mit prophetischen Begabungen beantworten ließen.

Unterdessen freuen wir uns über die nicht nur „gefühlt“, sondern tatsächlich positiv verlaufende Marktentwicklung, raten aber dennoch zur Vorsicht vor allzu übertriebenen Erwartungen. Denn noch kann man keineswegs von einem Boom der Immobilienwirtschaft sprechen. Vielmehr ist eine sukzessive Rückkehr zu „normalen“ Verhältnissen zu beobachten, die jedoch noch weit von einem neuerlichen Hype entfernt sind. Anders ausgedrückt: Während die Branche während der Krise in allgemeine Agonie versank, steht man nun nicht mehr auf der Bremse, sondern gibt wieder Gas – teils vorsichtiger, teils mutiger, je nach individueller Beurteilung von Chancen und Risiken.

Zu bedenken ist auch, dass sich die Immobilienwirtschaft nicht allein auf einer Insel der Glückseligkeit befindet. Die Konjunkturentwicklung in Deutschland verläuft mit hohen Wachstumsraten zwar derzeit überraschend dynamisch, ist allerdings auch stark vom Geschehen auf den globalen Industrie- und Finanzmärkten abhängig. Und hier wächst momentan die Sorge vor einer sich abkühlenden Konjunktur in den USA, China und den europäischen Schuldenstaaten. Insoweit sind die Nachbeben der Krise eben doch noch nicht überstanden.

Büroimmobilien mit starkem Plus

Im Oktober konnte das Büroklima erneut deutlich ansteigen. Der herbe Vertrauensverlust aus Krisenzeiten ist damit fast ausgeglichen. Die Schere zwischen den Segmenten beginnt sich damit zu schließen.

Der Aufschwung in Deutschland geht zunächst weiter. Industrie und Einzelhandel machten im September erneut bessere Geschäfte, was die Stimmung in der gesamten Wirtschaft weiter steigen ließ. Ähnlich verhält es sich in der Immobilienwirtschaft. Pünktlich zur EXPO REAL könnte die Zuversicht unter den Branchenteilnehmern kaum größer sein, wie die September-Umfrage zum King Sturge Immobilienkonjunktur-Index zeigt.

Das Wachstum im Inland ist demnach relativ stabil, wie auch die jüngsten Konjunkturdaten belegen. Die Risiken liegen vor allem im Ausland. In einigen europäischen Ländern ist die Unsicherheit deutlich gewachsen. Zuletzt erinnerte Irland mit einem überraschenden Rückfall seiner Wirtschaftsleistung daran, dass die Krise keineswegs überwunden ist. Auch die großen Volkswirtschaften wie USA, China und Japan zeigen ein Abkühlen der Konjunktur.

Ein Double-Dip in den USA scheint derzeit durchaus möglich. Und es ist auch nicht ausgeschlossen, dass uns in Europa noch einmal die Schuldenkrise einholt. Hoffen wir also, dass Spanien und andere Schuldenländer ihre Probleme nach und nach in den Griff kriegen. Dann wird sich der Aufschwung auch in der Immobilienwirtschaft weiter fortsetzen. Unter dem Strich ist allerdings ein wenig mehr Vorsicht vor überschäumendem Optimismus angezeigt.

Wohnsegment am optimistischsten beurteilt

Im September kann erneut das Wohnklima am kräftigsten punkten, nachdem dieses in den vergangenen Monaten im Vergleich zu den anderen Segmenten weniger stark wachsen konnte. Ausgehend von dem bereits hohen Ausgangsniveau sehen damit nur noch die wenigsten Panel-Teilnehmer Risiken bei Wohnimmobilien. Auch die Stimmung in den übrigen Segmenten konnte weiter ansteigen. Büroimmobilien werden nach wie vor am kritischsten bewertet.

Der Optimismus ist auf breiter Front zurück. Aufgrund der aktuellen Umfrageergebnisse des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index scheint die Immobilienwirtschaft schon fast in euphorischer Stimmung zu sein. Vor allzu viel Überschwang ist dennoch zu warnen. Die Risiken eines konjunkturellen Rückschlags oder erneuter Verwerfungen an den Finanzmärkten dürfen keinesfalls unterschätzt werden.

Vor allem der boomende Außenhandel sowie die anziehenden Investitionen haben der deutschen Wirtschaft im Frühjahr zum Wachstumssprung verholfen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2009 stieg das Bruttoinlandsprodukt um 4,1 Prozent. Für das gesamte Jahr rechnen die Wirtschaftsexperten mit drei Prozent oder mehr. Somit verzeichnen wir momentan das stärkste Wachstum seit der Wiedervereinigung. Allein der Export legte um 8,2 Prozent zu. Erstmals kamen aber auch wieder Impulse aus dem Inland. Zudem erweist sich auch die Bauwirtschaft wieder als Wachstumstreiber. Nach dem harten Winter holte das Baugewerbe etliche Produktionsausfälle auf.

Die meisten Experten gehen indes davon aus, dass sich die Aufholjagd in dieser Geschwindigkeit kaum fortsetzen wird und die Konjunktur sich im zweiten Halbjahr wieder abkühlt. Daher ist auf jeden Fall zur Vorsicht zu raten, auch wenn nicht mehr mit einem erneuten Einbruch zu rechnen ist. Als Gründe gelten vor allem die auslaufenden Konjunkturpakete. Wenn es bei einer Abschwächung der Konjunktur nicht zu einer Rezession kommt, stehen auch für die deutsche Immobilienbranche die Chancen gut, dass wir weiterhin solide ins nächste Jahr hineinwachsen können.

Büroklima erneut mit stärkstem Zuwachs

Bei den Klimawerten innerhalb der Segmente stieg wie bereits im Vormonat das Büroklima am stärksten an, während das seit Monaten weit darüber liegende Wohnklima nur wenig Zuwachs verzeichnen konnte. Dies verdeutlicht, dass die während der Krise eher kritisch betrachteten Segmente wieder verstärkt in den Fokus des Interesses rücken. Auch Handel- und Industrieklima ziehen fast im gleichen Maß an und punkten deutlich über der 100-Zählermarke. 

Der King Sturge Immobilienkonjunktur-Index ist im Juli überraschend stark gestiegen – und zwar auf das höchste Niveau seit Anfang 2008. Die Marktteilnehmer sind demnach wieder sehr optimistisch. Sie gehen mittlerweile davon aus, dass die Krise nicht nur überwunden ist, sondern die Immobilienwirtschaft darüber hinaus gestärkt aus ihr hervorgehen wird. Anders lässt sich die beinahe schon euphorische Stimmung kaum erklären.

Andererseits ließ sich die erfreuliche Entwicklung fast erahnen. Denn kürzlich stieg bereits der Ifo-Index – wichtigstes Stimmungsbarometer der deutschen Wirtschaft – außergewöhnlich stark an. Er befindet sich nunmehr auf dem höchsten Niveau seit drei Jahren. Ifo-Institutspräsident Hans-Werner Sinn sprach sogar von „Partylaune“ in der deutschen Wirtschaft.

Soweit würde ich für die Immobilienwirtschaft nicht gehen. Denn trotz der sehr guten Entwicklung des Immobilienkonjunktur-Index ist an den Märkten zwar durchaus große Zuversicht, aber eben auch immer noch einige Zurückhaltung zu spüren. Das gilt insbesondere für die Vermietungsmärkte im Büro- und Einzelhandelsbereich. Doch sollte sich die Gesamtwirtschaft tatsächlich so günstig wie derzeit prognostiziert entwickeln, dann würde dies auch den gewerblichen Vermietungsmärkten wieder Auftrieb geben. Somit würde sich hier einmal mehr bestätigen, dass die Immobilienwirtschaft zeitversetzt reagiert. Sie wurde erst relativ spät von der Krise erfasst – und kommt nun entsprechend verzögert aus ihr heraus.

Büroklima verzeichnet stärksten Zuwachs

Bei den Segmenten liegen derzeit alle Teilsegmente mit Ausnahme des Büroklimas über dem Schwellenwert von 100 Zählern, der ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen positiven und negativen Markteinschätzungen darstellt. Auch wenn das Büroklima noch unterhalb dieser wichtigen Stimmungsmarke liegt, zeigt der große relative Stimmungsanstieg von über 14 %, dass die Asset-Klasse "Büroimmobilie" wieder höhere Anteile im Investment-Fokus einnimmt. Das Wohnklima steigt mit über 150 Zählern im Juli 2010 auf ein neues Allzeithoch, das Handelklima sinkt als einziger, monatlich erhobener Teilindikator minimal ab. Das seit Juni 2010 erhobene Industrieklima steigt im zweiten Monat sprunghaft an und  nähert sich dem Niveau von Einzelhandelsimmobilien.

Die Immobilienwirtschaft profitiert derzeit von der zwar verhaltenen, aber doch spürbaren allgemeinen Konjunkturerholung. Trotz anhaltender Risiken an den Währungs- und Finanzmärkten stehen die Zeichen – zumindest in Deutschland – wieder auf Aufschwung. Jetzt kommt es darauf an, dass diese Zuversicht auch anhält und nicht wieder durch neuerliche Vertrauensverluste getrübt wird.

Anlass für einige Zweifel an einer robusten wirtschaftlichen Entwicklung auch im zweiten Halbjahr gibt es genug. Denn noch ist die Euro-Krise nicht gebannt, noch hat sich die Politik nicht ihrer Problemthemen Gesundheitsreform, Finanzmarktreform, Arbeitsmarktreform etc. entledigt. Und noch ist unklar, ob das Sparpaket das zart knospende Konjunkturpflänzchen nicht gleich wieder abwürgt.

Vor diesem Hintergrund ist die Stimmung unter den Marktteilnehmern der Immobilienwirtschaft erstaunlich gut. Das zeigt die Juni-Auswertung des monatlich erhobenen King Sturge Immobilienkonjunktur-Index. Erstmals seit Ausbruch der Finanzkrise durchbricht das die Stimmung in den Unternehmen abbildende Immobilienklima wieder die 100-Punkte-Marke. Demnach sind die Firmen durchaus optimistisch, was den weiteren Verlauf der Immobilienkonjunktur angeht. Ich bin mir sicher, dass dieser Optimismus gerechtfertigt ist. Denn sofern keine negativen Einflüsse von außen erfolgen, bietet die derzeitige Ausgangssituation eine gute Grundlage für ein nachhaltiges Wachstum der Branche.

Alle Segment-Klimata steigen an

Da es bisher nur einen Wert zum Industrieklima gibt, wird er derzeit nur in der Synopse aufgeführt. Die befragten Immobilien-Experten positionieren ihn jedoch zwischen den Büro- und Einzelhandelsklimata. Die weiteren Segment-Klimata konnten sich in der Juni-Befragung weiter verbessern. Dies betrifft insbesondere das Wohn- und Handelklima. Büroimmobilien werden von den Experten noch immer als die Immobilie mit dem größten Risiko betrachtet.

Die deutsche Immobilienwirtschaft steht weiterhin auf wackeligen Füßen. Dies zeigt die verhaltene Entwicklung des monatlich erhobenen King Sturge Immobilienkonjunktur-Index. Die Stimmungslage unter den befragten Marktteilnehmern kann im Mai nur marginal zulegen, die makroökonomischen Rahmenbedingungen erhalten sogar einen leichten Dämpfer.

Der Gesundungsprozess verläuft demnach relativ enttäuschend und ist wohl auch noch lange nicht abgeschlossen. Das hat mindestens zwei Gründe. Erstens ist das gesamtwirtschaftliche Umfeld nach wie vor als äußerst labil zu bezeichnen, was beispielsweise auch das schwache Niveau des jüngst veröffentlichten ifo-Geschäftsklimaindex verdeutlicht. Und zweitens sind immer wieder überraschend heftige Rückschläge zu verzeichnen – etwa seitens der Finanzmärkte (Stichwort Griechenland) oder auch seitens einiger offener Immobilienfonds. Die Immobilienbranche wird sich demnach auf eine recht zähe Phase der Markterholung einstellen müssen, die möglicherweise nicht vor 2011 wieder in einen echten Aufschwung mündet.

Immerhin ist Licht am Ende des Tunnels zu erkennen. Bei wieder etwas besseren Finanzierungsbedingungen belebt sich der Transaktionsmarkt bei größeren Abschlüssen im ersten Quartal 2010 und dem größten Quartalsumsatz der letzten zwei Jahre. Die Büroflächennachfrage scheint sich allmählich zu stabilisieren und am Wohnimmobilienmarkt ziehen in zahlreichen Ballungsgebieten die Mieten an. Ein gelungenes Comeback der Immobilienwirtschaft scheint damit sicher – fragt sich nur wann.

Segmente verhalten sich indifferent

Im ersten Quartal 2010 waren Einzelhandelsimmobilien nach Umsatzvolumen die begehrteste Asset-Klasse. Dies aber wohl eher, weil Wohnimmobilien gefragt sind, die Nachfrage jedoch auf Top-Objekte in wachsenden Metropolregionen beschränkt und das Angebot hierfür knapp ist. Dieses Interesse dokumentierten in den letzten Monaten auch die Segmentklimata. Aktuell dreht sich das Bild und bei Wohnen und Handel sinkt die Stimmung marginal ab. Bei Büroimmobilien gilt das Gegenteil, hier entspannt sich die Lage weiter. Ingesamt gesehen verändert sich das Bild jedoch nicht.

Die Stimmung in der Immobilienwirtschaft ist laut der jüngsten Erhebung des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index mittlerweile fast wieder so gut wie vor dem Lehman-Crash. Und auch die harten immobilienökonomischen Daten liegen derzeit auf einem Niveau, das die schlimmsten Verluste durch die Finanzkrise kompensiert hat. Dennoch: Die Situation ist nach wie vor äußerst fragil, Rückschläge werden kaum zu vermeiden sein. Dies zeigen auch die akuten Risiken in einigen europäischen Volkswirtschaften. Diese könnten nicht nur auf die europäische Gemeinschaftswährung weiteren Druck ausüben, sondern auch auf weitere Bereiche der internationalen Finanzmärkte.

Sicher, die Angst vor einem Zusammenbruch der Finanz- und Immobilienmärkte ist überwunden. Die Banken haben sich nach schmerzhaften Einschnitten stabilisiert und sind überwiegend auch wieder an Neugeschäft, sprich größeren Immobilienfinanzierungen, interessiert. Auch nimmt der Anlagedruck institutioneller Investoren, die auf der Suche nach sicheren Investments sind, spürbar zu. Und bei alledem sind die Marktgegebenheiten hinsichtlich Kaufpreisen und Mieten in Deutschland erfreulich solide. Zu größeren Verwerfungen ist es hierzulande in dieser Beziehung gottlob nicht gekommen. Wo keine Übertreibungen sind, kann auch keine Blase platzen.

Das ist aber nicht die ganze Wahrheit. Für viele Investments, die noch während der Hochpreisphase getätigt wurden, stehen in den kommenden zwölf bis 18 Monaten Refinanzierungen an. Hier kommt es einerseits auf die weitere Marktentwicklung und andererseits auf die jeweilige Situation des Portfolios oder des Einzelinvestments an. Ob einzelne Portfolios aus den jüngsten Schlagzeilen prägend für den Standort Deutschland sind, dürfte eher angezweifelt werden.

Büroimmobilien erneut mit stärkstem Anstieg

Die Stimmung in den drei betrachteten Immobilien-Segmenten hat sich erneut verbessert, der jeweilige Stimmungsanstieg entwickelt sich jedoch unterschiedlich. Zwar liegen Wohnimmobilien nach wie vor im Trend und dominieren die Segmentklimata – das Wohnklima konnte nach einer längeren Seitwärtsentwicklung erneut positiv punkten – das größere Wachstum verzeichnet jedoch erneut das Büroklima. Dieses konnte sich nach den deutlichen Einbrüchen im Herbst 2008 seit der Februar-Umfrage deutlich erholen, obwohl dieses Segment nach wie vor durch den deutlichen Vertrauensverlust gekennzeichnet ist. So liegen Büro- und Wohnklimata noch fast 60 Zählerpunkte auseinander. Die Stimmung bei Einzelhandelsimmobilien erholt sich ebenfalls weiter und punktet erstmals seit knapp zwei Jahren über 100 Zählerpunkten.

Die jüngsten Ergebnisse des monatlich erhobenen King Sturge Immobilienkonjunktur-Index zeigen, dass die Stimmung allgemein gut ist, und sich auch die tatsächliche Lage bessert. Die umfragebasierten Stimmungsindikatoren konnten teils deutlich zulegen und neue Höchstwerte seit dem Lehman-Crash erreichen. Auch die harten makroökonomischen Daten deuten auf eine Fortsetzung der leichten Markterholung hin.

Der zunehmende Optimismus der Marktteilnehmer scheint also berechtigt. Denn das Licht am Ende des Tunnels ist tatsächlich nicht mehr zu übersehen – auch wenn immer wieder mit Rückschlägen von Seiten der Finanzmärkte gerechnet werden muss. Ein rascher Aufschwung, besonders des Immobilieninvestmentmarktes, der von den Bankenproblemen besonders betroffen ist, wird wohl nicht erfolgen, auch nicht an den Nutzermärkten, die der allgemeinen Konjunktur zeitversetzt hinterherlaufen.

Hoffnung macht indes, dass der Transaktionsmarkt nach der langen Phase der Zurückhaltung nun langsam wieder in Schwung kommt. Die Rahmenbedingungen am Immobilieninvestmentmarkt bessern sich zwar noch etwas zögerlich, aber doch spürbar. Immerhin wurden im ersten Quartal bereits drei Großtransaktionen mit einem Volumen von rund einer Milliarde Euro getätigt.

Büro- und Handelklima hellen sich auf

Die beiden Segmentklimata für Büro- und Handelsimmobilien sind im März nahezu gleich stark angestiegen. Während das Handelklima mittlerweile nahezu ausgeglichen ist, ist das Grundvertrauen in die Assetklasse Büroimmobilie jedoch noch nicht vollständig wieder hergestellt. Bei Wohnimmobilien scheint die Stimmung derzeit ihren Zenit erreicht zu haben. Der Indikator pendelt sich bei marginalen Verlusten um 132 Zähler ein.

Die nur verhalten positiven Ergebnisse der Februar-Umfrage zum King Sturge Immobilienkonjunktur-Index zeigen einmal mehr, dass sich die Marktteilnehmer den nach wie vor erheblichen Risiken an den Finanzmärkten bewusst sind. Vor dem Hintergrund der Kreditrisiken am US-Gewerbeimmobilienmarkt sowie der Unsicherheiten an den Währungs- und Anleihenmärkten besteht für Euphorie in der Tat kein Anlass.

Hier zeigt sich, dass die enge Verzahnung der Immobilien- und Finanzmärkte für Zurückhaltung auf der Investorenseite sorgt. Auch wenn dieser Zusammenhang Begründung ist für den schwachen Index-Verlauf, spüren wir mittlerweile dennoch wieder ein zunehmendes Interesse ausländischer Investoren am deutschen Markt. Investoren aus UK und USA sind zurück, hinzu kommen neue Interessenten u. a. aus Asien und dem arabischen Raum.

Zudem beobachten wir, dass die Erfolgsaussichten auch für größere Deals besser geworden sind als im vergangenen Jahr. Die im vergangenen Jahr noch weit geöffnete Schere der unterschiedlichen Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer scheint sich zunehmend zu schließen, damit werden die Marktbedingungen realistischer und damit einhergehend das Transaktionsvolumen größer.
Positiv stimmt, dass die befragten Marktteilnehmer offensichtlich eine Stabilisierung an den Nutzermärkten erwarten.

Anstieg aller Segmentklimata

Im Februar konnten die Stimmungswerte aller abgefragten Immobiliensegmente zulegen. Im Gegensatz zum Vormonat betrifft dies auch Büroimmobilien, die noch im Januar einen vergleichsweise großen Stimmungsverlust verzeichneten. Auch diese konnten im Februar nicht kompensiert werden. Nach wie vor befinden sich die Stimmungswerte des Bürobereichs im Vergleich zu den anderen Segmenten auf einem niedrigen Niveau. Das Grundvertrauen in diese Asset-Klasse ist demnach noch nicht wieder hergestellt. Ein anderes Bild zeichnet sich bei Wohnimmobilien ab. Dieser Indikator kann erneut, wenn auch nur leicht, zulegen. Mittlerweile liegt er oberhalb des Startniveaus zu Beginn der Erhebung im Januar 2008. Dies korrespondiert mit dem in den Medien transportierten Bild der nachgefragtesten Asset-Klasse in 2010. Wohnimmobilien sind mittlerweile nicht nur ein sicherer Hafen mit stabilem Cashflow, sondern nachgefragte Investitionsobjekte. Der Anstieg der Segmentindikatoren betrifft im Februar auch Einzelhandelsobjekte. Der Wert liegt jedoch ebenfalls noch auf vergleichsweise niedrigem Niveau.

Bei eisigen Außentemperaturen kühlt sich auch die Stimmung in der Branche derzeit spürbar ab. Erstmals seit einem Jahr sinkt das Immobilienklima – von Entwarnung demnach keine Spur. Woher kommt dieser Knick? War die Stimmung bisher etwa besser als die Lage?

Eine mögliche Erklärung ist: Die Immobilienwirtschaft und hier vor allem die Nutzermärkte hinken der allgemeinwirtschaftlichen Entwicklung üblicherweise ein halbes bis ein Jahr hinterher. Aufgrund dieses Effekts können wir davon ausgehen, dass die nach wie vor sehr schwache Gesamtkonjunktur mittlerweile an der immobilienwirtschaftlichen Basis angekommen ist – und entsprechend negative Auswirkungen, allerdings lediglich auf die Flächennachfrage und Mietentwicklung, zeigt. Zwar sind beide Teilindizes (Ertragsklima und der Unterindex Gewerbefläche/Büro) fast gleichermaßen leicht rückläufig, aber das Investmentklima weist nach wie vor eine leicht positivere Tendenz auf, sodass die rückläufige Gesamttendenz vor dem Hintergrund des eher schwachen Januar geschuldet ist. Dies wird auch dadurch untermauert, dass die auf harten Fakten beruhende Immobilienkonjunktur ebenfalls positiv ist.  Die für den King Sturge Immobilienkonjunktur-Index befragten rund 1.000 Marktteilnehmer beurteilen die aktuelle Entwicklung also etwas skeptischer, weil das Tagesgeschäft – vor allem in der Bürovermietung –  schwieriger geworden sein dürfte als es in den vergangenen Monaten ohnehin schon war. Zusammenfassend kann man davon ausgehen, dass das Investmentklima sich demgegenüber ungebrochen auf Wachstumskurs befindet und sich einer mehrheitlich positiven Bewertung der befragten Immobilienexperten nähert.

Es besteht berechtigte Hoffnung, dass sich der positive Trend des Investmentklimas fortsetzt, da die für die Immobilienwirtschaft bedeutenden makroökonomischen Rahmendaten wie Zinsen, Dax, Dimax und ifo-Geschäftsklima sich trotz der anhaltenden Wachstumsschwäche als weiterhin stabil erweisen. Ein breiter Absturz ist an den deutschen Immobilienmärkten daher kaum mehr zu erwarten.  

Büroklima reagiert am volatilsten

Die Stimmungen in den einzelnen Segmenten entwickelte sich im Januar in unterschiedlichen Richtungen. Wohnimmobilien werden nach wie vor als das im Vergleich stabilste und derzeit attraktivste Marktsegment betrachtet. Es verwundert daher nicht, dass diese Stabilität von Investoren wertgeschätzt und nachgefragt wird und kurz- bis mittelfristig weitere Fonds in diesem Marktsegment angeboten werden. Auch das Handelklima kann im Januar erneut punkten. Vor dem Hintergrund sinkender Konsumlaune, die durch die bestehenden Unsicherheiten der Arbeitsplatzentwicklung immer stärker beeinträchtigt wird, bleibt abzuwarten, wie sich dieses Segment weiter entwickelt. Das Vertrauen ins Bürosegment hat sich in diesem Monat dagegen spürbar verschlechtert. Das zugehörige Büroklima reagiert damit am volatilsten von den drei beobachteten Segmenten. Die Befragten Immobilienexperten gehen damit wieder verstärkt von rückläufiger Büroflächennachfrage bzw. steigenden Leerständen aus.

Es blieb spannend bis zum Schluss: Das Immobilienjahr 2009 war ein schweres Jahr, kostete allerhand Nerven und enttäuschte im Rückblick wohl auch manche Hoffnungen auf ein schnelleres Erholen der Märkte. Wir beobachten derzeit ein zartes Pflänzchen der Besserung, mehr aber auch nicht.

Und es bleibt weiter spannend: Die Prognosen für die Konjunktur 2010 sind alles andere als euphorisch. Was von den Wirtschaftsforschungsinstituten dieser Tage zu hören war, bot keinen Grund zu frohlocken. Die konjunkturelle Erholung wird verhalten bleiben, hieß es. An den Finanzmärkten verbergen sich möglicherweise noch immer unkalkulierbare Risiken, und am Arbeitsmarkt droht weiterhin Ungemach.
Dennoch gibt es berechtigte Hoffnung, dass 2010 mit Optimismus angegangen werden kann. So rechnen wir mittlerweile mit einer leichten Belebung der von der Rezession am stärksten gebeutelten Büromärkte. Darauf deutet auch die aktuelle Auswertung des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index hin. Die weitere Stabilisierung der sowohl subjektiv durch Umfrage bei den Marktteilnehmern gemessenen Stimmungsindikatoren – und hier insbesondere das Büroklima – als auch der Anstieg der makroökonomisch erhobenen Immobilienkonjunktur bringen dies klar zum Ausdruck.

Büroklima weiterhin mit höchstem Anstieg

Korrelierend mit dieser positiven Erwartungshaltung hinsichtlich der Wirtschaftsentwicklung steigt auch die Stimmung bei den Segmentindikatoren. Auf allen untersuchten Teilmärkten steigt die Stimmung weiter an.  Das durch die Rezession am stärksten gebeutelte Büroklima kann sich auch in diesem Monat am kräftigsten erholen. Die Experten erwarten 2010 eine leicht belebtere Marktdynamik, auch wenn das Umfeld weiterhin herausfordernd bleibt. Es wird aber immer weniger mit umfassenden frei werdenden Büroflächen gerechnet, sondern im Gegenteil mit mehr Nachfrage. Noch ist allerdings ein ausgeglichenes Verhältnis vergleichsweise weit entfernt und die Marktsituation fragil.

Von einer breiten Erholung der Märkte ist nach über einem Jahr Wirtschafts- und Finanzkrise noch nicht viel zu spüren. Zwar stimmt ein Blick auf die aktuelle Wirtschaftslage zunächst zuversichtlich. Immerhin werden laut Herbstprognosen der Wirtschaftsforscher Deutschland und die EU im kommenden Jahr wieder den Wachstumspfad einschlagen.

Ein maßgeblicher Anteil an den verbesserten Erwartungen ist indes auf kurzfristige staatliche Konjunkturprogramme und die Subventionierung von Kurzarbeit zurückzuführen. Hier muss sich zeigen wie nachhaltig diese Maßnahmen wirken, und sie schützen auch nicht vor einem BIP-Einbruch von über vier Prozent in 2009.

Diese Entwicklung wird nicht spurlos an den Immobilienmärkten vorbeigehen, wie die aktuell zwar positiven, aber dennoch sehr verhaltenen Ergebnisse der November-Umfrage zum King Sturge Immobilienkonjunktur-Index widerspiegeln. Mit einem raschen Ende der Wirtschaftskrise ist also kaum zu rechnen. Überraschend positiv sind in diesem Zusammenhang die Umfrage-Ergebnisse zum Büroklima zu sehen. Denn aufgrund des drohenden Jobabbaus war in diesem Segment mit den meisten Problemen gerechnet worden. Die Büromietmärkte zeigen sich zumindest aktuell aber relativ stabil.

Man muss dennoch kein Prophet sein, um vorherzusagen, dass im kommenden Jahr sicher wieder mehr Firmen Büromietverträge abschließen werden. Doch unter Berücksichtigung der zeitgleich frei werdenden Büroflächen durch Konsolidierungsmaßnahmen in den Unternehmen dürfte sich die sogenannte „Nettoabsorption“ in den meisten Metropolen in äußerst engen Grenzen halten. Verhaltene Aussichten also – mit viel Potenzial nach oben.

Büroklima erholt sich

Trotz der zurückhaltenden Einschätzung des Ertragsklimas, ist für das Büroklima eine weitere Entspannung zu erkennen. Lange Zeit bewerteten die Immobilien-Experten dieses Segment als das kritischste, da die unsicheren Wirtschaftsaussichten ein weitreichendes Freistellen von Arbeitskräften und damit erhöhte Leerstände nahelegten. Diese Entwicklung ist nicht eingetreten und wird trotz aller Labilität der Märkte voraussichtlich auch nicht flächendeckend eintreten. Die Stimmung in diesem Segment erholt sich damit zwar langsam, aber stetig. Auch  das Handelklima stieg in diesem Monat leicht an. Die Immobilien-Experten erwarten von der kommenden Weihnachtszeit jedoch keine großen Sprünge und verfallen nicht in hysterische Euphorie.

Die Talsohle an den gewerblichen Immobilien-Investmentmärkten ist möglicherweise schon bald durchschritten. Die Oktober-Ergebnisse des monatlich erhobenen King Sturge Immobilienkonjunktur-Index zeigen, dass sich die Stimmung unter den Marktteilnehmern – wenn auch zögerlich – weiter aufhellt. Überstanden ist die Krise damit aber noch nicht.

Am Immobilien-Investmentmarkt geht es bereits spürbar aufwärts. Während die vergangenen Monate geprägt waren durch einen Findungsprozess der unterschiedlichen Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern, scheint sich nun bei sich stabilisierenden Spitzenrenditen eine Annäherung abzuzeichnen. Höhere Transaktionsvolumina deuten auf ein Schließen der Schere hin und lassen für das letzte Quartal des Jahres erneut bessere Umsätze erwarten.

An den gewerblichen Vermietungsmärkten bleibt die Nachfrage jedoch trotz leicht verbesserter Konjunkturdaten weiterhin rückläufig, da insbesondere der Mietmarkt – anders als der Investmentmarkt – der Konjunktur hinterher hinkt. Eine kurzfristige Trendumkehr ist eher unwahrscheinlich, da die Unternehmen weiterhin mit Kosteneinsparungen und Konsolidierung auf die Krise reagieren. Die zarten konjunkturellen Hoffnungsschimmer reichen momentan noch nicht dazu aus, die Arbeitsmärkte zu stabilisieren.

Insofern entspricht das verbesserte Stimmungsklima auf zwar niedrigem Niveau der tatsächlichen wirtschaftlichen Lage, ist aber in jedem Fall ein Signal der Hoffnung und des Vertrauens in den deutschen Immobilienmarkt.

Immobilien-Segmente mit stabiler Entwicklung

Die unterschiedlichen Immobiliensegmente (Büro-, Einzelhandel- und Wohnimmobilien) entwickeln sich im Einklang mit den übrigen Klimaindikatoren. Die großen Zuwächse im letzten Monat können sich nicht fortsetzen, sondern erfahren Zuwächse in kleinen einstelligen Bereichen. Nach wie vor sehen die Befragten bei Büroimmobilien das größte Risiko, Wohnimmobilien werden von den meisten Befragten als sichere Asset-Klasse angesehen. Einzelhandelsimmobilien erfahren in diesem Monat den größten Stimmungszuwachs und befinden sich mittlerweile wieder auf einem Niveau von Mitte 2008.

Die deutsche Immobilienbranche fasst wieder Vertrauen in die Märkte: Nicht nur legen in der aktuellen September-Umfrage alle Segmentindikatoren des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index deutlich zu, das Immobilienklima selbst springt um 17 Prozent steil nach oben. Besonders augenfällig für die positiven Stimmung unter den Befragten: Erstmals seit Monaten steigt auch das Ertragsklima, das die Mietentwicklung abbildet.

Die schlimmsten Befürchtungen der vergangenen Monate sind offensichtlich nicht eingetreten – mehr noch, das konjunkturelle Bild hellt sich weiter auf. Die weltweiten massiven Konjunkturprogramme scheinen zu greifen. Die Selbstverpflichtung der Kreditwirtschaft soll die drohende Kreditklemme bei der Unternehmensfinanzierung abwenden. Darüber hinaus zeigen sämtliche Konjunkturindizes in Deutschland weiter aufwärts. Auch wenn die Krise noch nicht ausgestanden ist, langfristig scheint ein Aufschwung in Sicht.

Das Ergebnis der Bundestagswahl mit einer klaren politischen Mehrheit schafft weitere Stabilität. Nur eine Regierung mit solider Mehrheit kann notwendige Reformen einleiten und Entscheidungen treffen, die den Finanz- und Immobiliensektor weiter stärken. Wichtig ist jetzt, dass der vorsichtige Optimismus und die sich abzeichnende Konjunkturerholung durch die politischen Maßnahmen weiter unterstützt werden.

Büroimmobilien Gewinner des Monats

Die Segment-Indikatoren legen in der September-Umfrage erstmals stark zu. Waren in den vergangenen Monaten eher Veränderungen in kleinen Prozentbereichen zu verzeichnen, so konnte im September insbesondere der Bereich der Büroimmobilien deutlich punkten. Dieser Segment-Indikator legt um knapp 29 % zu und punktet bei 56,8 Zählern. Handelsbezogene Immobilien liegen bei 74,1 Zählern und steigern sich damit um 14,1 %. Wohnimmobilien, die traditionsgemäß als sicherer Hafen gelten, können ihre bereits gute Wertung um 7,8 % auf 124,3 Punkte verbessern. Damit attestieren mehr als zwei Drittel der Experten den Wohnimmobilien ein gutes Klima.

Die narkotisierende Wirkung des heftigen Wirtschaftsabsturzes lässt in der Immobilienbranche nach. Auch wenn man noch nicht von einer regen Geschäftstätigkeit sprechen kann, so beleben vereinzelte größere Deals und deutlich höhere Transaktionsvolumina als in den vergangenen Monaten den Investmentmarkt.

Neben einer phänomenalen Aufholjagd seit dem Tiefstand zum Jahreswechsel überrascht derzeit das hohe Niveau sämtlicher deutscher Indizes. Begründet ist die Trendwende zum einen in den Konjunkturpaketen, die langsam ihre Wirkung entfalten, und in einem wachstumsstimulierenden Lagerzyklus.

Aber Vorsicht! Auch wenn einige Experten aufgrund von 0,3 Prozent Wirtschaftswachstum im zweiten Quartal die Rezession quasi über Nacht für beendet erklären, bedeutet dies nicht, dass sich die deutsche Konjunktur steil nach oben bewegen wird. Vielmehr müssen wir uns weiterhin auf eine längere Phase der Stagnation einstellen.

Einer nachhaltig höheren Wirtschaftsdynamik könnte ein Einbruch auf dem Arbeitsmarkt, der sich bislang dank der Kurzarbeit robust zeigt, und eine anhaltende Kreditklemme im Weg stehen. Falls sich die Auftragsbücher der Unternehmen nicht bis zum Herbst spürbar füllen, ist mit einer großen Entlassungswelle zu rechnen. Zugleich entscheidet die Finanzierungsfrage über die Erholung der Konjunktur.

Nichtsdestotrotz stehen die Chancen für eine weitere spürbare Stimmungsverbesserung gut, die sich dauerhaft in den realwirtschaftlichen Daten niederschlagen wird. Für den Rest des Jahres können wir mit anziehenden Verkaufsumsätzen rechnen.

Büro- und Handelklima steigen, Wohnklima sinkt

Auch in August verbessert sich mit zunehmenden Erholungstendenzen das Klima sowohl bei einzelhandelsbezogenen Immobilien als auch bei bürogenutzen Gebäuden. Das Wohnklima kann in diesem Monat erstmals seit November 2008 nicht punkten. Dies ist jedoch auf das bereits hohe Niveau dieses Indikators zurück zu führen.

Die Immobilienbranche schaut gespannt auf die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Obwohl die positive Grundstimmung anhält, wird das Tempo der tatsächlichen, realwirtschaftlichen Erholung eher skeptisch eingeschätzt. Diese Zurückhaltung lässt sich vor allem am stagnierenden Ertragsklima ablesen, das die erwartete Flächennachfrage und künftige Mietentwicklung misst. 

Insgesamt überwiegt aber die Auffassung, dass die wirtschaftliche Talsohle erreicht sei. Für viele Marktteilnehmer stellt sich jetzt offensichtlich die Frage, ob die Realwirtschaft in den nächsten Monaten zwar langsam, aber stetig wachsen wird oder ob mit zwischenzeitlichen Rückschlägen zu rechnen sei. Am wahrscheinlichsten erscheint tatsächlich eine „w-förmige“, also eher volatile Erholung der Gesamtwirtschaft.

Mehr Klarheit wird der Herbst bringen, wenn die Berichtssaison der wichtigsten großen Unternehmen vorüber ist und sich insbesondere die Auswirkungen der Rezession auf den Arbeitsmarkt abschätzen lassen.  Positiv könnten die staatlichen Konjunkturprogramme wirken. Das hierfür bereitgestellte Geld ist zum größten Teil noch nicht in der Wirtschaft angekommen – gerade für die Bau- und Immobilienbranche besteht hier viel Potential und Chancen.

Büronutzungen erneut mit stärkstem Anstieg

Nach den gravierenden Verlusten des Büroklimas in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres verzeichnet dieser Indikator wie auch im letzten Monat den größten Zuwachs unter den Segment-Indikatoren. Mit aktuell 43,2 Zählern punktet er gegenüber dem Vormonatswert von 38,4 Zählern um 12,6 % höher und notiert damit auf einem Niveau vergleichbar mit Oktober 2008. Auch das Klima bei Handels- und Wohnimmobilien verbessert sich weiter. Als traditionell gegenüber Krisensituationen resistenter auftretender Immobilientyp punkten Wohnimmobilien als einziger Nutzungstyp oberhalb der Referenzlinie von 100 Punkten. Mit 116,2 Zählern bewertet die Mehrzahl von Immobilienexperten sowohl Situation als auch Ausblick auf dem Wohnungsmarkt eher positiv als negativ. Mit 61,3 Zählern bewegt sich das Handelklima auf einem mittleren Niveau zwischen den beiden anderen Immobiliensegmenten. Auch dieser Indikator kann, getragen vom stabilen Konsumklima, in der Juli-Befragung weiter um 5,4 % zulegen.

Verfolgt man die Konjunkturnachrichten der letzten Woche, bekommt man ein sehr uneinheitliches Bild: Trotz scharfer Rezession prognostizieren viele „weiche“ Indikatoren wie der Ifo-Geschäftsklimaindex oder der ZEW-Index eine positive Trendwende: Allein der Zeitpunkt für die Erholung und für ein leichtes Wachstum der Wirtschaft - bereits Ende 2009 oder erst Anfang 2010 - ist umstritten. Die Mehrheit der Kommentatoren geht aber von einer vorsichtigen Konsolidierung in absehbarerer Zeit aus.

Auch die Stimmung in der Immobilienbranche steigt weiter. Und nicht nur die Stimmung, sondern auch die auf makroökonomische Daten basierende Immobilienkonjunktur wächst erfreulicherweise erneut nennenswert an. Wichtig ist jetzt, dass der vorsichtige Optimismus durch Politik und Finanzwirtschaft volle Rückendeckung erfährt. Ein nachhaltiger Aufschwung wird ohne Entspannung der Finanzmärkte nicht möglich sein.

Tatsächlich bietet diese Marktphase immer auch gute Renditechancen für Investoren. Das Investmentklima steigt entsprechend zum wiederholten Male deutlich an. Viele der Befragten sehen offensichtlich die Zeit für einen antizyklischen Einstieg gekommen. Dabei stehen momentan noch Core-Produkte ganz oben auf der Einkaufsliste. Es sind bereits wieder einzelne, allerdings kleinere Transaktionen zu verzeichnen.

Investitionen im größeren Stil werden aber erst dann nachziehen, wenn sich der vorsichtige Optimismus auch in der Kreditwirtschaft durchsetzt. Deswegen müssen vertrauensbildende Maßnahmen im Bankensektor weiter höchste Priorität behalten.

Positiver Impuls für Büronutzungen

Mit Beginn der rezessiven Marktentwicklung war es vor allem das Büroklima, welches von den konjunkturellen Verwerfungen beeinträchtigt wurde. Hintergrund waren die  antizipierten Konsolidierungstendenzen des Arbeitsmarktes mit den erwarteten Vakanzen bei Büroflächen. Bis Januar setzte sich die Abschwungstendenz bis auf ein sehr niedriges Niveau fort. Auch das Handelklima spürte diesen Druck, allerdings nicht in einer vergleichbaren Größenordnung. Zeitgleich bestätigte das Wohnklima sein Paradigma als krisenfeste Asset-Klasse und verlor nur wenige Zählerpunkte. In der Juni-Befragung drehte sich dieses Bild jedoch. Wohnimmobilien konnten nur wenig Stimmungsaufschwung verzeichnen und auch die Entwicklung des Handelklimas lag auf einem mittleren Niveau. Gewinner war dagegen das Büroklima, welches den größten Aufschwungsimpuls erfuhr. Dass dieser von einem niedrigen Niveau kommt, muss berücksichtigt werden, es dokumentiert jedoch das zurückkehrende Vertrauen der Befragten in dieses Markt-Segment.

Im Einklang mit der Aufwärtsbewegung aller Frühindikatoren steigt das Immobilienklima im Mai auf 55,6 Punkte. Der Stimmungsanstieg um 8,2 Prozent beruht auf den gewachsenen Erwartungen der Immobilien-Experten auf Investment- und Ertragsseite.

Diese Lichtblicke in turbulenten Zeiten gibt es nicht nur in der Immobilienbranche, sondern auch im gesamtwirtschaftlichen Kontext. Konjunkturindikatoren wie das Konsumklima, der ZEW-Index der Konjunkturerwartungen sowie der Ifo-Geschäftsklima-Index deuten eine Stabilisierung an, wenn auch auf sehr niedrigem Niveau. Die moderate Inflationsrate, gesunkene Rohstoff- und Energiepreise, staatliche Rettungspakete und der mit einem Prozent historisch tiefste EZB-Leitzins bilden günstige Rahmenbedingungen für Verbraucher und Investoren und damit für eine doch positive Entwicklung der Gesamtkonjunktur.

Ob dies die Trendwende darstellt, bleibt offen, zumindest ist ein Abbremsen des Abschwungs und eine Umkehr der Wachstumsrichtung erkennbar. Ob es sich dabei um eine nachhaltige Entwicklung oder ein kurzes Zwischenhoch handelt, muss sich in den nächsten Monaten zeigen. Anlass zu vorsichtigem Optimismus gibt immerhin der wiederholte leichte Anstieg der auf makroökonomischen Daten beruhenden Immobilienkonjunktur.

Nun gilt es, diese positive Situation zur Konsolidierung und Neuausrichtung bisheriger Geschäftsstrategien zu nutzen. Nur so können wir alle in der Immobilienbranche  gestärkt aus der Krise hervorgehen.

Büroimmobilien mit deutlichem Anstieg

Bei der Segment-Betrachtung für die Stimmungswerte in den einzelnen Immobilien-Sparten verzeichneten die Büroimmobilien den stärksten Anstieg. Zwar verdeutlicht das niedrige Niveau im Bürosegment, dass dieses derzeit nur punktuell im Fokus der Anleger/Entwickler stehen, allerdings steht es hiermit auf dem höchsten Stand 2009. Ähnliches gilt für Handelsimmobilien, die so hoch bewertet werden wie seit dem letzten Klimax in September 2008 nicht mehr. Die Stimmung bei Wohnimmobilien steigt auch im Mai weiter an und liegt damit fast genau auf dem Stand von Mai 2008 und damit nur knapp 5 Zähler unterhalb des absoluten Stimmungshochs in diesem Segment von 115,1 Zählern im Januar 2008.

Der Tenor der Frühjahrsgutachten der führenden Forschungsinstitute zur weiteren negativen Wirtschaftsentwicklung spiegelt sich in der aktuellen Umfrage zum Immobilienklima wider. Während sich das Immobilienklima in den ersten drei Monaten 2009 noch kontinuierlich aufwärts bewegte, gibt es im April leicht nach.

Die verhaltene Stimmung im April dokumentiert das Bewusstsein der Panelteilnehmer, dass eine weitere deutliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage auch ein erhebliches Risikopotenzial für die Immobilienmärkte bedeutet. Schon heute ist ein deutlicher Rückgang der Nachfrage insbesondere bei Büro- und Handelsflächen zu verzeichnen, die sich auch auf die Entwicklung der Mieten auswirkt.
Gegen diesen Trend entwickeln sich weiterhin Wohnimmobilien. Deren Entwicklung erweist sich für viele Investoren als anhaltend stabil, da sie durch einen stabilen Cash-Flow regelmäßige, sichere Erträge erwirtschaften. Die Mehrheit der Befragten bewertet diese risikoärmste Assetklasse dementsprechend im April erneut positiv.

Dass viele, insbesondere eigenkapitalstarke Investoren, offensichtlich in Warteposition für attraktive Kaufgelegenheiten stehen, wird zudem durch das erneut steigende Investmentklima unterstützt. Dieser Teilindikator steigt im April zum vierten Mal in Folge um 2,3 Prozent.
Ein positives Signal kommt auch von den makroökonomischen Daten. Erstmals seit Juli 2008 steigt die Immobilienkonjunktur um 2,6 Prozentpunkte auf 121,9 Zähler. Dies gibt Anlass zur Hoffnung auf eine zeitnahe Bodenbildung und Beruhigung der Märkte.

Segment-Indikatoren verhalten sich indifferent

Die Entwicklung innerhalb der einzelnen Immobilien-Segmente führt die Entwicklung der vergangenen Monate in etwa fort. Wohnimmobilien werden nach wie vor als risikoärmste Anlageklasse gesehen, das Wohnklima steigt nochmals um knapp einen Prozentpunkt auf 102,4 Punkte an. Die Mehrheit der Befragten sieht hier die kommenden Monate positiv. Sowohl Büro- als auch handelsbezogene Immobilien werden leicht kritischer betrachtet als noch im Vormonat. Das Büroklima verliert 5,6 % auf seinen Vormonatswert und rangiert nun bei 30,2 Punkten. Obwohl das Konsumklima der Verbraucher nach wie vor stabil ist, werden auch Handelsimmobilien in diesem Monat skeptischer beurteilt. Das Handelklima sinkt von 55,5 Punkten im März auf 52,6 Punkte im April.

Trotz der andauernden Flut von negativen Wirtschaftsmeldungen bietet die deutsche Immobilienwirtschaft Anlass zu berechtigter Hoffnung: Das Immobilienklima steigt wie im Januar und Februar auch im März und liegt bei 52,9 Zählern. Das entspricht einer Steigerung von 12,1 Prozent. Wie bereits im vergangenen Monat wird die Stimmungsaufhellung vor allem durch die Entwicklung des Investmentklimas hervorgerufen, das im März um 26,9 Prozent wuchs. Ist damit bereits die Trendwende erreicht?

Zwar korrigieren viele Wirtschaftsexperten ihre Prognosen weiterhin zum Teil deutlich nach unten. Dennoch sind erste Anzeichen einer Bodenbildung und Normalisierung zu erkennen. Dafür spricht vor allem die Stabilität der Stimmungsaufhellung, die sich in den letzten drei Monaten durchgesetzt hat. Einige Immobilienmärkte bieten bereits heute aufgrund der gestiegenen Renditen wieder attraktive Markteintrittschancen. Diese Entwicklung dokumentiert die leicht verbesserten Bedingungen für Kauf- und Investitionsentscheidungen.

Im Gegensatz zur optimistischen Stimmung der Immobilienexperten sprechen die realwirtschaftlichen Daten noch eine andere Sprache. Die Immobilienkonjunktur befindet sich auf dem niedrigsten Stand seit dem Jahr 2000. Die erneute Senkung des EZB-Leitzinses ist jedoch ein Schritt, die Paralysierung des Marktes aufzubrechen. Inwiefern und wann sich der aktuelle positive Stimmungstrend zu einem stabilen Wendepunkt entwi-ckelt, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.

Handelsimmobilien sind gefragter

Auch die Stimmung innerhalb der verschiedenen Immobiliensparten setzt die Entwicklung der vergangenen Monate fort. Wohnimmobilien werden nach wie vor als das krisensicherste Engagement betrachtet. Allerdings übersteigt dieser Indikator mit 101,5 Zählerpunkten erstmals seit Juli letzten Jahres wieder die Kennlinie von 100 Punkten, die mehr positive als negative Ausblicke darstellt. Mit einem Zuwachs von über 15,1 % auf 32 Punkte schätzte man auch die Lage bei Büroimmobilien wieder etwas stabiler ein. Der größte Stimmungsaufschwung findet jedoch bei Handelsimmobilien statt. Hier steigt der Klimazähler um 18,1 % auf 55,5 Punkte an. Zwar stehen beide Zähler noch auf einem insgesamt niedrigen Niveau, doch zeigt sich auch hier ein Vertrauenszuwachs, der ein langsames Auftauen aus der Schockstarre als möglich erscheinen lässt.

Nachdem im Januar  bereits mehrere Frühindikatoren einen leichten Anstieg aufgewiesen haben, setzt sich im Februar die Hoffnung einer baldigen Stabilisierung der Immobilienkonjunktur fort.

Das Immobilienklima verzeichnet nun mit 8,8 Prozent zum zweiten Mal in Folge ein moderates Wachstum. Zurückzuführen ist dies vor allem auf das mit 15 Prozent sprunghaft angestiegene Investitionsklima.

Ein Grund hierfür liegt im steigenden Investitionsdruck von Marktteilnehmern, denn Anlagemöglichkeiten suchende Liquidität ist reichlich vorhanden. Zum anderen sehen viele Akteure offensichtlich die Bodenbildung der Preisentwicklung - insbesondere bei Büroimmobilien - in greifbarer Nähe. Entscheidend ist nun, den richtigen Moment  für eine antizyklische Investition zu wählen.

Angesichts der hoch volatilen Aktienmärkte besinnen sich viele eigenkapitalstarke Investoren wieder auf die Vorzüge der vergleichsweise wertstabileren Assetklasse Immobilie. Hierbei hat insbesondere der deutsche Markt mit seinen stabilen Rahmenbedingungen und einer guten Rendite/Riskio-Balance gute Karten.

Festzuhalten bleibt: Stimmung und Konjunkturdaten befinden sich aktuell zwar auf einem niedrigen Niveau – dennoch besteht guter Grund zu vorsichtigem Optimismus. Essentiell ist nun, dass Kredit- und Finanzmarkt positive Signale senden.

Büroimmobilien mit stärkerer Nachfrage

Segmentbezogen konnten Büroimmobilien im Februar 2009 am kräftigsten punkten. Mit 27,8 Punkten (Vormonat 24,8) ist die Stimmung hier zwar noch immer am stärksten eingetrübt, doch konnte mit 12,1 % die höchste Aufschwungsrate erzielt werden. Einzelhandelsimmobilien entwickeln sich dagegen nahezu unverändert. Erzielte dieser Indikator in der Januar-Befragung 45,5 Zählerpunkte, so konnte er in der Februar-Befragung 47,0 erreichen (+ 3,3 %). Nachdem das traditionell starke Wohnsegment im letzten Monat keine Stimmungsänderung erfuhr, punktete auch dieser Indikator im Februar wieder. Mit aktuell 95,8 Punkten liegt er um 10,9 % höher als noch im Vormonat (86,4 Zähler).

Ohne Frage: 2009 stehen wir (immobilien-)wirtschaftlich vor großen Herausforderungen. Doch trotz täglich neuer Hiobsbotschaften und einem prognostizierten Konjunkturrückgang von über zwei Prozent, scheint es Licht am Ende des Tunnels zu geben:

Das Immobilienklima kann seinen Abwärtstrend erstmals seit sechs Monaten nicht nur stoppen, sondern verzeichnet ein leichtes Wachstum von 6,6 Prozent. Diese Stimmungsaufhellung lässt sich u.a. auf das zweite staatliche Konjunkturpaket sowie die Senkung des EZB-Leitzinses zurückführen.

Verbunden mit dieser Zinssenkung sorgen sinkende Preise für eine spürbare Verbesserung des Investitionsklimas. Mit einem Wachstum von rund 20 Prozent im Vergleich zum Vormonat dokumentiert es ein wiedererwachendes Interesse von Investoren an lukrativen Anlagemöglichkeiten – auch wenn der Transaktionsmarkt derzeit noch brach liegt.

Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, welche Märkte das größte Aufschwungpotenzial versprechen. Dabei sollten wir uns vor Augen halten, dass die Preise 2006 und 2007 eine Ausnahme darstellten. Die im Anschluss an diese Boomjahre stattfindende Preiskorrektur ist daher neutral betrachtet, als Rückkehr zur Normalität zu werten. Und so ist nicht zuletzt auch die bereits eingesetzte Marktbereinigung für die Immobilienwirtschaft eine Chance, gestärkt aus der Krise hervorzugehen.

Einzelhandelsimmobilien legen deutlich zu

Das Wohnklima war lange Zeit das stabile Fundament der deutschen Immobilienlandschaft. Auch im Januar 2009 bleibt es dabei, der zugehörige Zähler legt sogar noch leicht um 7 % auf 86,4 Zähler zu (Vormonat 80,7 Punkte). Bemerkenswert ist am Januar-Ergebnis der relativ kräftige Anstieg um 16,37 % bei der Stimmung im Bereich der Einzelhandelsimmobilien. Lag dieser Indikator im Dezember 2008 bei lediglich 39,1 Zählern, so erreicht er aktuell einen Stand von 45,5 Punkten. Verlierer in diesem Monat ist nach wie vor der Bürobereich. Dieser Wert sackte mit rund 2 % allerdings relativ seicht ab auf 24,8 Punkte (Vormonat 25,4 Punkte). Dieser Stand dokumentiert die neueste Tiefstmarke aller Indikatorenwerte seit Beginn der Erhebung.

Trotz der anhaltenden Kauflaune der Verbraucher während der Weihnachtszeit hinterlassen die Turbulenzen auf den Finanzmärkten in der Realwirtschaft tiefe Spuren. So hat sich im vergangenen halben Jahr das Immobilienklima, das die Stimmung der befragten Marktteilnehmer ausdrückt, halbiert. Transaktionsvorgänge wurden auf ein Minimum zurückgefahren und die Immobilienkonjunktur erreicht das Niveau der Jahre 2002/2003. Es stellt sich die Frage, wie viel Luft wir noch nach unten haben.

Große Hoffnungen liegen daher auf dem zweiten staatlichen Konjunkturprogramm, das durch Infrastrukturmaßnahmen und in Aussicht gestellte Gebäudesanierungen Anfang 2009 entscheidende Impulse für größere Ausgaben liefern soll. Darüber hinaus ist angesichts der drastischen Senkung des US-Leitzinses auch für den Euro-Raum mit einer Zinssenkung zu rechnen, die zur Stimulierung der Transaktionsmärkte beitragen kann.
Das neue Jahr startet unter schwierigen Vorzeichen: Sämtliche Klimawerte befinden sich seit Monaten im Abwärtstrend. Die Krise wird zunächst eine Bereinigung der Preise sowie eine tiefgreifende Restrukturierung des Marktes zur Folge haben. Eigenkapitalstarke Investoren haben nun aber die Chance für interessante Investments. Der richtige Zeitpunkt ist entscheidend.

Wohnimmobilien mit geringstem Risiko

Das Segment der Wohnimmobilien wird von den Befragten noch immer als der stabilste Teilmarkt bewertet. Im Dezember hat sich hier trotz der fortgesetzten Wirtschaftskrise kaum etwas bewegt. Dies trifft nicht auf die Büro- und Einzelhandelsimmobilien zu. Beide Segmente mussten erneut große Verluste in den Stimmungswerten hinnehmen. Bei ersterem forciert der zu erwartende Abschwung am Arbeitsmarkt die Abwärtstendenz. Und trotz zufriedenstellendem Weihnachtsgeschäft und stabilem Konsumklima erwarten die Akteure bei Einzelhandelsimmobilien eine ähnlich negative Tendenz.

Diese Kohärenz lässt sich auch auf das Gesamtjahr übertragen. Sämtliche Segmente wurden zu Beginn der Erhebung mit rund 110 Punkten ähnlich gut bewertet. Während Wohnungen nur rund 34 Klimazähler verloren, mussten Einzelhandelsimmobilien rund 67 Zähler und Büroimmobilien sogar 85 Punkte einbüßen. Bei Büros bestätigte sich somit die bereits in der Sonderauswertung im Juli ermittelte höchste Volatilität (30) und damit Empfindlichkeit gegenüber der allgemeinen konjunkturellen Veränderung. Einzelhandelsimmobilien kamen auf rund 25 und Wohnimmobilien lediglich auf 13 Volatilitätspunkte. Betrachtet man die Volatilität als Risikomaß, so bewerten die Befragten das Segment der Wohnimmobilien somit als das risikoärmste Investment auch in schwieriger Marktlage.

Das dramatisch verschlechterte gesamtwirtschaftliche Umfeld hat weiterhin negative Auswirkungen sowohl auf die Stimmung in der Immobilienwirtschaft als auch auf die reale Immobilienkonjunktur. Das Marktgeschehen ist – moderat formuliert – als verhalten zu bezeichnen.

Es braucht keinen Blick in die Glaskugel, um festzustellen, dass das Jahr 2008 insoweit gelaufen ist. Mit nennenswerten Deals, geschweige denn größeren Transaktionen, ist wohl kaum mehr zu rechnen. Auch liegen viele Immobilienprojekte auf Eis oder wurden ganz abgesagt. Immerhin: die Mietmärkte und Flächenumsätze befinden sich nach wie vor auf stabilem Niveau. Der Abschwung in der Branche dürfte seinen Boden nun bald gefunden haben.

Vor diesem Hintergrund ist zunächst mit einem schwachen Jahresauftakt 2009 zu rechnen. Und bis zu einer spürbaren Markterholung wird es dann wohl noch einige Zeit dauern. Dennoch gibt es auch Lichtblicke. So sieht das Anfang November beschlossene Konjunkturprogramm zusätzliche Investitionen in Infrastruktur und Gebäudesanierung vor. Für die Bau- und Immobilienwirtschaft ist das ein positives Signal. Allerdings könnte es ebenso sein, dass es in der Wirkung kaum mehr als einen Tropfen auf den heißen Stein bedeutet.

Keine Blase bei Wohnimmobilien

Das Wohnklima hat sich im Vergleich zum Vormonat kaum verschlechtert und ist im Vergleich zu den anderen Segmenten immer noch ein Stabilitätsfaktor. Es zeigt sich, dass dieser Teilmarkt keine Anzeichen einer Blase aufweist, zumal er über stabile Cash-flows und günstige Refinanzierungsmöglichkeiten aufgrund langfristig ausgelegter Hypothekenkredite verfügt. Im Bereich der Gewerbe- und Büroimmobilien erwarten die Marktteilnehmer aufgrund der Wirtschaftsverwerfungen zunehmende Kreditereignisse und damit verbunden steigende Leerstände. Auch Retail-Immobilien werden aufgrund skeptischer Konsumenten bei rückläufigen Konsumausgaben vermehrt mit Vorsicht betrachtet. Die Stimmung in diesen Teilmärkten ist dementsprechend getrübt.

Die internationale Finanzkrise wirkt sich mittlerweile spürbar negativ auf die deutsche Konjunktur aus. Neben dem 400 Milliarden Euro schweren Rettungspaket für die Banken diskutiert die Bundesregierung bereits über weitere Maßnahmen zur Stützung der Wirtschaft, die in Teilbereichen – wie etwa Automobilindustrie – heftig einknickt. Beinahe täglich hagelt es neue Hiobsbotschaften, so dass den Bürgern die Konsumlaune zunächst vergangen ist.

Hier hat sich eine Spirale nach unten in Gang gesetzt, die uns wahrscheinlich doch noch einige Zeit in Atem hält. Auch auf dem Immobiliensektor wirkt sich das aus – allerdings bleibt nach dem Schließen einiger offener Fonds in Deutschland abzuwarten, was im Investmentbereich weiterhin passiert. Die Nutzerseite ist dagegen noch relativ intakt. Zwar herrscht aufgrund der Kreditklemme am Transaktionsmarkt Flaute, und auch einige Projektentwicklungen verzögern sich. Doch die derzeit zu beobachtende Situation an den Mietmärkten im Gewerbe- und Wohnbereich zeigt sich nach wie vor außerordentlich robust.

So erweisen sich Immobilien in den richtigen Lagen gerade in unsicheren Zeiten als solides Investment – auch wenn der Verlauf des King Sturge Index verständlicherweise einige Verunsicherung widerspiegelt, von der auch die Marktteilnehmer der Immobilienbranche nicht ausgenommen sind. Dennoch erwarten Profis vom weiteren Indexverlauf bereits Hinweise auf den richtigen Zeitpunkt für einen erneuten Markteintritt.

Wohnimmobilien trotzen dem Trend

Unterschieden nach Nutzungssegmenten bestätigt sich ein weiteres Mal das Bild der vergangenen Monate. Büroimmobilien werden in Zeiten der Finanzkrise mit Argwohn betrachtet. Ähnlich ergeht es den Immobilien der Einzelhandelsbranche. Wohnimmobilien sind dagegen immer noch das stabilste Immobiliensegment und trotzen weitgehend diesem Trend, doch auch hier trübt sich die Stimmung immer mehr ein.

Die Finanzkrise belastet die Weltwirtschaft weiter – und macht auch vor dem deutschen Immobilienmarkt nicht halt. Aktuelles Beispiel ist die Hypo Real Estate. Nur ein milliardenschweres Rettungspaket konnte die Immobilienbank vor dem Kollaps bewahren. Und so wird es voraussichtlich noch einige Zeit weitergehen. Trotz staatlicher Rettungsmaßnahmen kommen auf die Banken weitere Abschreibungen und Verluste zu.

Für die Immobilienmärkte bedeutet dies: Sie werden sich der schwächeren Konjunktur und der Ausweitung der globalen Finanzmarktkrise nicht entziehen können. Derzeit ist fast lehrbuchhaft zu beobachten, wie die Preiskorrektur aufgrund abnehmender Nachfrage erfolgt – nämlich parallel zur individuellen Abkühlung in den einzelnen Märkten und Segmenten. Immobilienunternehmen werden daher ebenfalls mit Wertberichtigungen zu rechnen haben. Hinzu kommen die schwieriger und teurer gewordenen (Anschluss-) Finanzierungen.

Eigenkapitalstarke Investoren könnten von dieser Entwicklung erheblich profitieren. Denn an den Märkten sind schon jetzt Immobilien zu günstigeren Kaufpreisen vorzufinden, da fremdkapitalorientierte Investoren sich aufgrund der Liquiditätsverknappung zunehmend aus dem Markt zurückziehen. In der Krise liegt wie immer auch eine Chance.

Wohnklima am geringsten beeinflusst

Die hohe Marktträgheit bei Wohnimmobilien sorgt zusammen mit steigenden Mieten in vielen Städten für ein insgesamt noch positives Bild beim Wohnklima. Hier ist der aktuelle Rückgang marginal und sowohl positive als auch negative Stimmungen gleichen sich in etwa aus.

Die Markteinschätzung für Einzelhandelsimmobilien wird im Zuge kriselnder Retail-Konzerne und fortschreitender Marktkonsolidierung mit frei werdenden Immobilien von den Befragten schlechter bewertet. Das Handelklima nimmt dementsprechend ebenfalls weiter ab.

Auch Büroimmobilien werden zunehmend kritisch betrachtet. Hier werden aufgrund von Bankenfusionen und Insolvenzen von Finanzdienstleistern steigenden Leerstände erwartet, die das Klima im Bürobereich dämpfen. 

Die Stimmung in der Immobilienwirtschaft hat sich im August weiter spürbar abgekühlt. Das ist nicht überraschend, da die gesamtkonjunkturelle Talfahrt mittlerweile deutlich sichtbar ist. Es besteht die Gefahr, dass die deutsche Wirtschaft nach einer Minusrate im zweiten Quartal auch im dritten schrumpft. Nach der gängigen Definition hieße dies, dass Deutschland in eine Rezession geraten könnte.

Der Aufschwung geht zu Ende – und mit einer schnellen Erholung ist derzeit kaum zu rechnen. Eine neuerliche Belebung der Konjunktur wird wohl kaum mehr in diesem Jahr Fuß fassen, eher im Verlauf des zweiten oder dritten Quartals 2009. Für übertriebene Schwarzmalerei besteht dennoch kein Anlass. Denn einige entlastende Faktoren sind bereits absehbar und sprechen im Übrigen auch dafür, dass der bislang nach wie vor sehr solide deutsche Immobilienmarkt bestenfalls vor einem Abschwung, nicht aber vor einem Absturz steht.

So nimmt etwa die Zahl der Beschäftigten weiter zu – langsamer als bisher, aber dennoch stabil. Für die Büroimmobilienmärkte ist dies ein positives Signal. Auch lässt der Inflationsdruck aktuell etwas nach, da die Öl- und Rohstoffpreise sinken. Dies nährt die Hoffnung, dass die Europäische Zentralbank wieder mehr Spielraum für Zinssenkungen hat – was der Immobilienwirtschaft wiederum Auftrieb gäbe.

Realistischer Pragmatismus beim Wohnklima

Mit dem Einbruch des Gesamtklimas verändert sich auch das Gefüge innerhalb der drei untersuchten Immobiliennutzungen. Nach wie vor präsentiert sich dabei das Wohnklima am stabilsten (siehe auch Executive Information im Panel-Bereich der Webseite), die Stimmung sank aber auch hier erstmals unter die 100-Punkte-Marke. Der Stimmungseinbruch ist im Vergleich zu Büro- oder Handelsimmobilien zwar weniger stark ausgeprägt, doch dokumentiert der im Vergleich zu den Vormonaten deutlichere Klimarückgang das schwindende Vertrauen in den Markt der Wohnimmobilien.

Auch bei den Werten zu Büro- oder Einzelhandels-immobilien setzt sich die Talfahrt mit zunehmender Geschwindigkeit fort. Büroimmobilien werden dabei auch im August etwas kritischer betrachtet als Einzelhandelsimmobilien.

Neue Hiobsbotschaften im Zuge der Finanzkrise, der hohe Ölpreis und die Wirtschaftsflaute in den USA sowie in einigen europäischen Nachbarländern  – all dies hat den Immobilienprofis im Juli die Stimmung verdorben. Kein Wunder, dass der Cocktail schlechter Nachrichten aufs Gemüt schlägt – und zunehmend in der Tat auch Auswirkungen auf die reale Wirtschaft hat.

So verschlechtert sich die Stimmung mittlerweile quer durch alle Branchen. Von der gewerblichen Industrie über den Dienstleistungssektor bis hin zum Einzelhandel verliert die deutsche Wirtschaft an Fahrt. Die Auswirkungen für die Immobilienwirtschaft sind am Transaktionsmarkt bereits deutlich zu spüren. Aber auch an den Vermietungsmärkten im Büro- und Einzelhandelssegment wird die Luft langsam dünner.

Dennoch gibt es keinen Grund, Horrorszenarien an die Wand zu malen. Trotz pessimistischer Verstimmungen rechnen die Konjunkturforscher und Wirtschaftsverbände nicht damit, dass Deutschland in eine Rezession abrutschen könnte. Die Mischung aus belastenden Faktoren und äußeren Einflüssen ist zwar gefährlich, dennoch haben wir nach wie vor eine sehr solide Basis. Von einem Niedergang der Märkte, wie ihn manche Pessimisten bereits prognostizieren, kann überhaupt keine Rede sein. Ein Abschwung ist noch lange kein Absturz.

Wohnimmobilien nicht länger sicherer Hafen

Mit den Änderungen im Gesamtklima verändert sich auch das Gefüge innerhalb der drei abgefragten Immobiliennutzungen. Während Büroimmobilien in den letzten Monaten relativ volatil bewertet wurden und Handelsimmobilien seit längerem das Sorgenkind der Immobilienwirtschaft darstellten, präsentierte sich der Wohnungsmarkt weitgehend stabil und positiv. Dieser Trend hat sich in diesem Monat nicht weiter fortgesetzt, so dass sich auch das Klima für Wohnimmobilien in diesem Monat relativ stark abkühlt. Nach wie vor sehen die meisten Befragten jedoch auch hier die günstigste Ausgangssituation, der Wohnungsmarkt ist aber nicht mehr ein sicherer Hafen.

Nachdem die Umfragewerte des King Sturge Index im Mai noch eine recht positive Stimmung erkennen ließen, setzt sich dieser Aufwärtstrend im Juni zunächst nicht weiter fort. Zwar haben sich die Geschäftserwartungen der befragten Immobilienprofis auch nicht nennenswert verschlechtert. Dennoch bleibt ein gehöriges Maß an Skepsis an der Tagesordnung.

Die Umfragewerte lassen demnach den Schluss zu: aktuell befindet sich die deutsche Immobilienwirtschaft zwischen Hoffen und Bangen. Noch läuft die Konjunktur einigermaßen rund – doch die Unsicherheiten sind weiter gestiegen. Ölmarkt, Roh-stoffe, Lebensmittel – die stark steigenden Preise könnten die Wirtschaft abwürgen, könnten Inflation und Zinsen weiter steigen lassen.

Das Tröstliche dabei: von Subprime ist kaum mehr die Rede. Zumindest in Deutschland scheinen die Banken das Thema mittlerweile im Griff, wenn auch noch nicht ganz ausgestanden zu haben. Für Entwarnung ist es aber noch zu früh. Meine Prognose: Nach Subprime erlebt die Immobilie schon bald ein Comeback als Schutz vor Inflation.

Unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Segmenten

Bei den Segmenten herrschen unterschiedliche Stimmungen. Während im Vormonat noch alle drei Typen von der Stimmungsverbesserung erfasst wurden, liegt im Juni ein differenziertes Bild für die einzelnen Teilsegmente vor. Im Bereich der Büroimmobilien hellt sich die Stimmung weiter auf – allerdings auf dem niedrigsten Niveau der drei Segmente. Die Wohnimmobilien können ihre Position als stabilstes Segment behaupten und einen weiteren positiven Schub verzeichnen. Verlierer sind eindeutig die Einzelhandelsimmobilien, deren Umfragewerte nach kurzzeitiger Erholung im Mai sogar unter den bisherigen Tiefstand vom April 2008 gesunken sind. Somit sieht die Mehrheit der Befragten dieses Segment erneut mit Skepsis.

Die Akteure der deutschen Immobilienwirtschaft fassen wieder Mut. Nach einer Zeit großer Skepsis äußern sich erstmals wieder mehr Marktteilnehmer optimistisch als pessimistisch über den weiteren Verlauf der Immobilienkonjunktur.

Woher kommt der erfreuliche Stimmungswandel? Zunächst häuften sich zuletzt in der Tat die positiven Berichte der Researcher über die aktuellen Entwicklungen an den Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkten. Von sinkenden Leerständen, hohen Vermietungsumsätzen und Mietpreissteigerungen ist unisono die Rede. Selbst an der Börse macht sich dies mittlerweile bemerkbar. Einige der lange Zeit auf niedrigem Niveau vor sich hindümpelnden Immobilienaktien werden wieder zum Kauf empfohlen.

Die Gründe für die günstige Entwicklung sind das robuste Wirtschaftswachstum und der anhaltende Beschäftigungszuwachs in Deutschland. Die positiven heimischen Faktoren sind mittlerweile sichtbar stärker als die importierten negativen Faktoren Subprime, Energieverteuerung und Euro-Stärke. Jetzt zeigt sich, dass die Widerstandsfähigkeit der deutschen Wirtschaft unterschätzt wurde. Dies ist mehr als ein Hoffnungsschimmer und wird die Immobilienmärkte umso mehr erfreuen.

Wohn-Segment nach wie vor stabil, Einzelhandel zieht nach

Die verbesserte Stimmung erfasst alle Immobilien-Segmente. Dennoch stehen die meisten Akteure dem Bereich der Büroimmobilien mehrheitlich kritisch gegenüber, während Wohnimmobilien weiterhin als stabilstes Segment gelten. Der Typus Einzelhandelsimmobilie konnte die Verluste des Vormonats aufholen. Wenn auch in geringem Maße, sehen die meisten Befragten hier wieder verbesserte Anlagemöglichkeiten. 

Der King Sturge Immobilienkonjunktur-Index spiegelt als wichtigstes Stimmungsbarometer der Immobilienwirtschaft im April sehr deutlich den Gemütszustand wider, der die gesamte deutsche Wirtschaft ergriffen hat: Die Euphorie ist verflogen – Willkommen in der Realität.

Jetzt zeigt sich, dass sich die Immobilienwirtschaft nicht mehr wie in früheren Zeiten zumindest eine Zeit lang von der Gesamtwirtschaft abkoppeln kann. Durch das enge Zusammenwachsen von Finanz- und Immobilienmärkten fällt die Zeitverzögerung, die man bisher mit grob einem halben Jahr angab, fast völlig weg.

Deutschland konnte sich zwar viel länger als andere europäische Länder dem Abwärtssog aus den USA entziehen. Doch nun holen auch uns das weltweite Abschwächen der Wirtschaft, der starke Euro, die hohen Energie- und Rohstoffpreise sowie die noch immer nicht ausgestandene Kreditklemme ein. Dennoch behält der deutsche Immobilienmarkt seinen Vorsprung für sicherheitsorientierte Investoren. Seine Fundamentaldaten sind robust, es besteht mehr Potenzial nach oben als nach unten – im Gegensatz zu anderen Märkten etwa in Spanien oder Großbritannien. Den trüben Aussichten entsprechend handeln die Akteure am Immobilienmarkt derzeit jedoch extrem vorsichtig. Zunächst jedenfalls ist die Party vorbei.

Wohnungsmarkt stabilstes Immobilien-Segment

Die tendenzielle Stimmung in den einzelnen Immobilien-Segmenten setzt sich auch im April fort. Alle drei betrachteten Immobilien-Typen (Büro, Handel, Wohnen) werden von den Befragten zunehmend negativ gesehen. Allerdings kristallisiert sich heraus, dass sich die Stimmung im Wohnungsmarkt stabiler entwickelt als bei den Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Als einziger Sektor wird der Wohnbereich nach wie vor von den meisten Befragten positiv betrachtet.

Die Krise an den Finanzmärkten ist nun auch auf die Stimmungslage in der deutschen Immobilienwirtschaft durchgeschlagen. Verwundern kann das nicht. Die anhaltenden Verwerfungen an den Geldmärkten, die Berg- und Talfahrt an den Börsen, die Schieflage einiger Banken und teils auch die Probleme, Finanzierungen für Immobiliengeschäfte zu bekommen – dies alles trägt nicht gerade zur Beruhigung der Gemüter bei.

Grund zur Panik besteht dennoch nicht. Denn die Fundamentaldaten des deutschen Immobilienmarktes sind nach wie vor in Ordnung. Der Markt ist in robuster Verfassung, Einbrüche bei Flächennachfrage oder Mietentwicklung sind nicht zu beobachten. Und Blasenbildungen gibt es im Gegensatz etwa zum spanischen oder britischen Immobilienmarkt auch nicht.

Immer deutlicher zeigt sich nunmehr, dass der deutsche Immobilienmarkt aus internationaler Sicht ein Hort der Stabilität ist, an dem es sich weiterhin lohnt zu investieren. Die verständliche Verunsicherung im Markt ist allerdings auch ein Signal dafür, dass mit noch weiteren negativen Einflüssen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft gerechnet werden muss.

Gedämpftes Klima korrespondiert mit negativer Konjunkturentwicklung

Die Immobilienkonjunktur basiert auf monatlich erhobenen statistischen Daten der Vormonatsperiode. Der Märzwert zeigt im Gegensatz zum Immobilienklima in der Zwischenzeit eine deutliche Abmilderung der Talfahrt an. An dieser Entwicklung sind die ökonomischen Kennzahlen von DIMAX und DAX nach wie vor maßgeblich beteiligt, gebremst wird der Abwärtstrend jedoch durch die guten gesamtwirtschaftlichen Daten und der stabilen Zinsentwicklung.

Diese seit Beginn 2007 rückläufigen statistischen Daten für die Immobilienwirtschaft einerseits und die in diesem Monat besorgte Einschätzung der immobilienwirtschaftlichen Entwicklung der nächsten sechs Monate andererseits, weist auf einen weiteren konjunkturellen Rückgang hin. Interessant für die deutsche Immobilienwirtschaft ist die Frage der Größenordung.

Der deutsche Immobilienmarkt ist allen Unkenrufen zum Trotz keineswegs der Agonie verfallen. Dies ist insbesondere am Indexwert für das Investmentklima erkennbar, der immerhin fünf Zählerpunkte gegenüber der Januar-Umfrage zulegte. Nach Einschätzung von King Sturge ist diese leichte Verbesserung kein theoretischer Wert, der auf die übliche Streubreite bei Umfragen zurückzuführen wäre. Wir sehen vielmehr Aktivitäten im Transaktionsmarkt, die diesen Trend bestätigen.

Das Interesse nationaler und internationaler Investoren an deutschen Immobilien ist nach wie vor groß. Sicher, durch die internationale Kreditkrise wurden einige Deals verzögert oder sind ganz ausgefallen. Dennoch hat der deutsche Markt im Kern keineswegs an Attraktivität verloren. Die Fundamentaldaten sind robust, die Flächennachfrage steigt, die Mieten ebenfalls. Mehrere Portfolio-Transaktionen werden derzeit verhandelt oder stehen bereits kurz vor dem Abschluss.

So gesehen, ist die Lage am Immobilieninvestmentmarkt im Grunde besser als es die ökonomischen Daten vermuten ließen. Und dies wird unserer Einschätzung nach auch vorerst so bleiben. Denn Kapital ist trotz der Kreditkrise ausreichend vorhanden und sucht nach wertstabiler, rentabler Anlage. Übrigens kommt die Entwicklung der wieder gesunkenen Kreditzinsen dieser Situation entgegen. Da sich die Banken derzeit einen harten Wettbewerb liefern, glauben wir, dass die Konditionen zumindest kurzfristig günstig bleiben.

Fazit: Für Pessimismus besteht kein Anlass.

Auf die Immobilienbranche wirken mittlerweile eine Reihe neuer Faktoren ein. Mehr und mehr werden Immobilien zu einer Asset-Klasse mit einer hohen Fungibilität. Strategische Handlungen verlangen schnelle Reaktionen, für die es bisher kaum aktuelle konjunkturelle Orientierungshilfen gibt. Entscheidungen wurden teilweise intuitiv getroffen, da notwendige Informationen nicht verfügbar sind oder auf veralteten statistischen Daten beruhen.

Mit dem Start des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index wird den Akteuren in der deutschen Immobilienwirtschaft ab Januar 2008 erstmals ein Instrument an die Hand gegeben, das sowohl den makroökonomischen Verlauf der Immobilienwirtschaft verfolgt als auch die Stimmung in der Branche bestimmt. Dazu werden zwei Indikatoren ermittelt. Während das Immobilienklima als Frühindikator für konjunkturelle Wendepunkte in der Immobilienwirtschaft dient, ermöglicht die Immobilienkonjunktur Aussagen über den aktuellen Status innerhalb der makroökonomischen Entwicklung. Dem liegt die Prämisse zugrunde, dass die Immobilienkonjunktur nicht gleichbedeutend mit der Baukonjunktur ist, sondern (zumindest in den vergangenen 12 Jahren) maßgeblich von Gesamtwirtschaft und Zinsniveau beeinflusst ist. Entsprechend fließen hier monatliche aktualisierte Indikatoren wie DAX, Ifo-Geschäftsklima, DIMAX und Basiszinsen ein.

Für das Immobilienklima werden monatlich rund  tausend ausgewählte Immobilienmarkt-Experten in großen und kleinen Unternehmen angeschrieben. Über die Webseite www.immokonjunktur.de können die Panelmitglieder ihre Meinungsbilder zur Investment- und Nutzernachfrage, den Miet- und Kaufpreisen sowie zu gesamtwirtschaftlichen Parametern angeben. Über diese Seite erfolgt auch die Veröffentlichung der Ergebnisse.